Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с квартирами по доверенности: как проверить, что всё чисто». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.
Почему «генеральная» и какие она дает права?
Типовые доверенности на недвижимость:
- генеральные доверенности на приобретение недвижимости;
- генеральная доверенность без права продажи недвижимости;
- генеральная доверенность на ипотечную квартиру;
- генеральная доверенность на приватизацию квартиры;
- генеральная доверенность на переоформление квартиры.
Генеральная доверенность на недвижимость дает следующие права:
- Распоряжаться имуществом любым способом, в том числе проводить сделки купли-продажи в интересах владельца (для чего, собственно, она и оформляется).
- Решать от имени владельца любые вопросы, связанные с оформлением документов по этому объекту (в том числе связанных с технической паспортизацией, кадастром и т.п.)
- Генеральная доверенность на квартиру дает право оформлять правоустанавливающие документы и проводить операции по регистрации имущественных прав после завершения сделки.
- Выполнять прочие необходимые правовые действия.
На практике разовые и специальные доверенности могут применяться только для подготовки документов и выполнения прочих подготовительных работ, в то время как подписание договора купли-продажи квартиры или дома от имени владельца может выполняться только по генеральной доверенности.
Типичные риски при покупке квартиры по доверенности
Поддельная доверенность. Мошенник снимает квартиру, делает «липовую» доверенность и пытается продать квартиру. Не дает контакты владельца, против даже телефонного разговора. Убеждает, что тот находится в другой стране, там, где нет связи, или придумывает что-то еще. Чтобы избежать обмана, не соглашайтесь на покупку с помощью наличных — такие мошенники не хотят раскрывать паспортные данные и не готовы проводить сделку через банки. Встречаются редко.
Доверенность настоящая, получена обманом. Таким занимаются недобросовестные юристы — они входят в доверие к неискушенным в недвижимости людям, чаще к пожилым. Говорят, что помогут приватизировать квартиру, или оформить ее в наследство их внукам. А на деле через «своего» нотариуса оформляют доверенность на любые действия, в том числе сделки.
Затем квартира продается, деньги «черные юристы» забирают, а владельцы обращаются в суд и пытаются вернуть себе жилье. Предугадать развитие ситуации сложно, но скорее всего сделку признают незаконной, продажу отменят, а покупателям придется искать мошенников и пытаться вернуть деньги.
Чтобы не стать жертвой таких мошенников, стоит перед сделкой связаться с владельцами квартиры, хотя бы через видеозвонок. И убедиться, что те осознают факт продажи от их имени.
Владельца признают недееспособным, а доверенность незаконной. Такое может произойти, если собственник, например, сильно болеет. До подписания договора всё в порядке, покупатель передает деньги, сделку регистрируют. Затем продавец обращается в суд, представляет справки о болезни. Говорит, что не осознавал, что делает, когда разрешал продажу от своего имени.
Суд может отменить сделку и вернуть квартиру продавцу. Признать виновным в выдаче доверенности недееспособному лицу нотариуса, и покупателю уже с него придется взыскивать свои деньги. Конечно, во всем этом есть нюансы, но лучше проверять документы и попросить продавца взять справку у психиатра о том, что он дееспособен. Причем это лучше делать в любых сделках, не только по доверенности.
Владелец отзывает доверенность. Это может быть и не мошенничеством, но тоже создаст проблемы для покупателя. Дело в том, что доверенность отзывается когда угодно, для этого не нужно присутствие представителя. Например, владелец квартиры выдал доверенность, а на следующий день передумал и отозвал ее. Покупатель же решил пойти на сделку и уже передал деньги представителю.
Чтобы этого не произошло, проверьте перед сделкой, действует ли доверенность. И соглашайтесь на сделки, в которых у представителя есть доверенность с прописанным сроком действия.
Инструкция, как себя обезопасить при купле-продаже по доверенности
Если вы покупаете жилье, и договор купли-продажи будет подписывать доверенное лицо, а не собственник, необходимо проверить его и документ по всем пунктам, а именно (возьмите на карандаш):
- Реквизиты доверенности и срок ее действия. Как правило, доверенность на продажу квартиры выдается разово и на вполне конкретный срок — несколько месяцев, чтобы спокойно провести сделку. Соответственно, доверенность должна содержать даты начала и окончания действия документа. Если срок доверенности не указан, то она по умолчанию действует один год с момента вступления в силу — дата начала должна присутствовать. Под реквизитами понимается номер доверенности и данные нотариуса, ее выдавшего. По обязательному QR-коду проверяется действительное существование нотариуса, его данные. Не лишним будет связаться с ним и подтвердить номер выданной доверенности. Можно попробовать сделать это лично или обратиться к специалистам-регистраторам.
- Полномочия доверенного лица. В доверенности должны быть недвусмысленно указаны права и способы участия доверенного лица в сделке — права подписывать ДКП, оформлять регистрацию сделки, получать аванс или всю сумму и прочее. Чем меньше полномочий будет у доверенного лица или чем конкретнее они будут прописаны, тем меньше соблазнов для мошеннических маневров или рядовых разногласий. И небольшой совет — общие, размытые формулировки полномочий в доверенности, а тем более типовое «разрешается делать всё» — повод для тщательной проверки собственника и доверенного. Уж очень много у нас обмана следует за такими вот бумагами.
- Отозванная «вчера» доверенность. Каждая выданная доверенность обязательно регистрируется в общем реестре доверенностей, и эта регистрация гарантирует ее силу и подлинность. Пока документ не отозван. Поэтому самоличный поиск соответствия в этом реестре покажет, действительно ли зарегистрирована доверенность как полагается и не отозвана она на момент совершения сделки. Иначе отозванный ранее документ не имеет силы, и сделка будет признан недействительной, как в описанной случае из нашей практики.
- «Собственник Шрёдингера». Даже если доверенность в юридической силе, а доверителя уже нет в живых — это ведет также к аннулированию соглашений. Поэтому пока вы не убедитесь, что собственник жив, ни о каком заключении сделки и речи быть не может. Личное или онлайн-общение, удостоверение личности по документам — наиважнейшее условие. В целом я против видеосвязи и скайпа (нейросети сейчас такое творят!) и оправдываю такой вид общения только в случае невозможности физического присутствия собственника, живущего, например, далеко за границей. Ведь даже в больнице можно навестить человека.
Доверяй, но перепроверяй. Или не доверяй вовсе. Совет для покупателя
Продажа недвижимости по доверенности — это самый нежелательный сценарий. В этом мнении сходятся и риэлторы, и покупатели. Появление еще одного неизвестного в уравнении зачастую портит его стройность и гармонию.
И, все-таки, стоит ли покупать квартиру по доверенности?
Совет тут только один, и он достаточно простой. Не стоит покупать квартиру у доверенного лица, если в процессе сделки, а также на ее финальном оформлении, нет возможности лично общаться с собственником жилья. А также, если нет возможности вживую подтвердить его личность, право на квартиру и его свободное волеизъявление в доверии третьему лицу при продаже недвижимости.
Опытные риэлторы допускают вариант сбора необходимых документов и подготовки сделки доверенным лицом. Но сама сделка, то есть подписание договора купли-продажи, а также передача денег, должны проходить в присутствии собственника. А потом уже нотариусы, доверенные лица и прочие участники. Это главное.
Действуйте всегда напрямую и избегайте сомнительных схем, какими заманчивыми они ни были. Помните, что в продаже и покупке недвижимости должно работать правило — быть внимательным и не принимать поспешных решений вроде таких – «за полцены отдают по доверенности, надо брать»! Помните, спешка хороша на других мероприятиях.
Правильных вам решений и удачных сделок!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Пожалуй, самый действенный способ обезопасить себя от мошенников и неприятностей – обратиться к юристам. В принципе, чистоту сделки могут проверить и серьезные риелторы, обычно у них есть юридический отдел, но лучше все-таки обратиться к независимому специалисту, чтобы он прошел по всей цепочке сделок, которые совершались с данной недвижимостью. У риелторов ведь цель купить или продать, они получают деньги с этого, и чем быстрее пройдет сделка, тем им лучше. У юристов же другая задача, они зарабатывают деньги за консультации и юридическую экспертизу, и чем более достоверные данные они предоставят, защитив покупателя недвижимости от мошенников, тем выше будет их репутация, а значит, и больше клиентов.
Что касается гонораров, то за проверку чистоты сделки юристы берут около 50-60 тыс. руб. Если нет средств на проверку чистоты сделки, нужно хотя бы сходить на письменную юридическую консультацию и, рассказав обстоятельства намечающейся сделки, получить правильный алгоритм своих действий и советы, на что обратить особое внимание. Такая услуга стоит в среднем 5-12 тыс. руб. Также можно обратиться за консультацией юриста уже в процессе сделки, когда вдруг возникли какие-то сомнения или нет уверенности в правильности своих действий, например, адвокат может подсказать, стоит ли покупать, если продавец (и доверитель) выпивает, или как правильно заложить в ячейку деньги и взять расписку. Такая небольшая консультация обойдется в 1,5 — 2, максимум в 3 тыс. руб. Это небольшие деньги, особенно если учесть, что когда сделка уже свершается, исправить все намного сложнее, а потерять можно гораздо больше, чем стоимость консультации.
Если покупатели относятся к сделке, в которой фигурирует доверенность, внимательно и осмотрительно, анализируют ситуацию, находят опытных и добропорядочных риелторов и обращаются к юристам, избежать проблем удается практически всегда, в противных же случаях, как правило, доходит до суда.
Наиболее тревожен первый год после покупки, так как срок исковой давности по сделкам с недвижимостью – один год, в этот период бывший собственник или заинтересованные лица (его наследники, близкие родственники) могут оспорить сделку. Так что если в течение года повестка в суд не пришла, можно немного успокоиться, но совсем расслабляться не стоит, так как срок исковой давности определяется не с даты сделки, а с момента, когда истец мог узнать о незаконности и неправомерности купли-продажи. Например, квартиру по доверенности продает отец, находящийся в психоневрологическом диспансере, а его сын – скажем, капитан дальнего плавания, приезжает домой и узнает об этом спустя пять месяцев. При таких обстоятельствах у него есть еще год, чтобы отменить сделку, подтвердив документами неадекватность отца и дату своего возвращения.
Если дело все-таки дойдет до суда, нужно сразу же обращаться к адвокату и защищаться. Шансы сохранить квартиру, к счастью, есть. Если покупатель добросовестный: не знал и не мог знать об обмане, проверял чистоту сделки и всячески пытался себя обезопасить, то суд, с большой долей вероятности, оставит недвижимость за ним. Причем независимо от того, умышленно ли действовал продавец или стал жертвой обмана и, поддавшись на уговоры мошенников, захотел продать жилье и выдал доверенность, вполне отдавая отчет своим действиям.
Но когда явно применялась мошенническая схема, т.е. недвижимость продавал тот, кто не имел на это права (например, по поддельным документам или по отмененной доверенности), или продавец в момент выдачи доверенности был неадекватен, то сделка считается сделкой с пороками и покупатель, даже добросовестный, в суде проигрывает. Причем тут не действует принцип о том, что нельзя отобрать единственное жилье или нельзя выписать несовершеннолетних. Сделка в любом случае расторгается, и все возвращается в первоначальное состояние: квартира – владельцу, а деньги – покупателю. Вот только деньги обычно растворяются вместе с мошенниками, тем более сейчас довольно просто выехать за границу. Покупатель может написать заявление о возбуждении уголовного дела, но даже если мошенников находят, взять с них, как правило, нечего. Конечно, исполнительное производство начинается, однако если в течение трех лет у ответчиков (мошенников) так и не появится средств (а так чаще и бывает), то служба судебных приставов возвращает исполнительный лист истцу за невозможностью его исполнить. Покупатель лишается и квартиры, и своих денег, а еще времени и нервов. Чтобы не столкнуться с таким поворотом событий в сделках с доверенностью, нужно проявлять особую бдительность и обращаться за юридическими консультациями. Правда, как отмечает адвокат Елена Жданова, не все юристы занимаются жилищными вопросами. Есть адвокаты, которые утверждают, что занимаются всем, но всем — это значит качественно ничем. Есть адвокаты по уголовным или гражданским делам, адвокаты, специализирующиеся по арбитражным спорам, и есть адвокаты по жилищным вопросам. Нужно обращаться к последним, причем лучше навести справки о юристах, почитать отзывы и пр. Также необходимо обговорить, кто именно будет представлять интересы в суде. Есть адвокаты, у которых в суды ходят помощники, и известно немало примеров, когда солидная юридическая компания присылала на суд очень слабого юриста, который совсем не ориентировался в законодательстве. Так можно и проиграть процесс. В общем, выбор адвоката – дело серьезное, требующее повышенного внимания.
Свои советы тем, кто решится приобретать жилье, реализуемое по доверенности, дают и специалисты рынка недвижимости:
Игорь Боачев, генеральный директор агентства недвижимости «АэНБИ»:
Если придерживаться основных правил: передавать деньги через ячейку, указывать в договоре полную стоимость недвижимости, брать расписку, проверять паспорта собственника и доверенного лица и обращаться только в надежные риелторские компании, то безопасность любой сделки можно гарантировать. Обычно у агентства, не очень хорошо зарекомендовавшего себя на рынке, вал продаж по доверенности. А если агентство славится своей репутацией, дорожит ею, состоит в Гильдии риелторов и имеет в штате юриста, то случаи обращения «сомнительных сделок» в такую компанию ничтожны.
Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости»:
В сделках с доверенностью покупателю нужно обязательно проверить подлинность ее выдачи у нотариуса или у самого собственника, причем убедившись, что перед ним действительно находится собственник. Особую сложность представляет проверка доверенности, выданной за границей в консульстве. В этом случае потенциальному покупателю квартиры следует сделать соответствующий запрос или позвонить в консулат, чтобы удостовериться, что доверенность выдана и не отменялась.
Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»:
При сделках с доверенностью нужно обратить внимание, на какой срок она выдана, чтобы исключить возможность просрочки (кстати, просроченные доверенности — не редкость, особенно когда они выдавалась на короткий срок), также надо проверить, не утратила ли она свою силу из-за смерти выдавшего ее гражданина, признания его недееспособным ��ли безвестно отсутствующим и не была ли она отозвана. Проверить доверенность можно самостоятельно у нотариуса, удостоверяющего передачу прав для сделки.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Покупатель должен обязательно встретиться с продавцом и лично проверить его паспорт и документы. Только так можно удостовериться в намерениях собственника продать квартиру. Кроме того, у владельца можно выяснить важные факты, касающиеся жилья: кто зарегистрирован в квартире, не сохранится ли право проживания за этими людьми после продажи недвижимости, не нарушаются ли права несовершеннолетних. Чтобы удостовериться в подлинности документов, стоит требовать личного присутствия собственника при получении выписок из домовых книг, Росреестра и т.д. Также важно обратить внимание на возраст доверителя, на его состояние, ведь в случае его смерти доверенность прекратит свое действие.
Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:
Покупателю необходимо убедиться в подлинности доверенности, встретившись с доверителем и нотариусом, который может сообщить, не была ли она отменена. Надо проверить полномочия доверенных лиц, указанные в доверенности, их паспортные данные, полномочия лица, выдавшего доверенность (действительно ли он собственник жилья). Если есть опасения в недееспособности или ограниченной дееспособности доверителя, необходимо запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», председатель Комитета РГР по совершенствованию нормативной базы, координатор Межрегионального партнерства риэлторов:
До момента завершения государственной регистрации сделки от продавца необходимо получить нотариально удостоверенное заявление о том, что он желает продать квартиру на определенных условиях, для чего посредством выдачи доверенности поручил своему представителю совершить ряд действий, что он не отзывал выданную доверенность и не собирается делать этого впредь, что он одобряет действия своего доверенного лица, а если оно не передаст ему причитающуюся сумму денег, обязуется решать возникшую проблему непосредственно с поверенным, не предъявляя претензий к покупателю.
Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне:
Стоит насторожиться, когда предлагают дешево купить квартиру по доверенности от пожилого человека, причем документ выдан в подозрительной нотариальной конторе. Это один из самых распространенных вариантов обмана, означающий, что в ближайшем будущем собственник попытается оспорить сделку в суде. Здесь как минимум нужно проверить информацию о доверенности, заехав в нотариальную контору, и самого нотариуса в нотариальной палате.
Чем рискует покупатель
В сделках отчуждения недвижимости по доверенности присутствуют и риски покупателя квартиры. Основные из них сводятся к следующему.
Зачастую мошенники подделывают доверенности. В этом случае покупатель может остаться не только без жилья, но своих средств. Поэтому внимательно следует рассмотреть удостоверительную надпись нотариуса. И если будут малейшие сомнения в её подлинности, то от совершения сделки лучше отказаться.
Используется и такая схема, при которой одна и та же квартира продаётся мошенниками несколько раз. В этом случае покупателю следует быть готовым к длительным судебным тяжбам. Чтобы этого избежать, необходимо заранее запросить данные о собственнике жилья в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).
Одним из подводных камней может оказаться и то, что доверенность уже отозвана или просрочена. Тогда сделка по купле — продаже может также быть признана недействительной как такая, которая совершена с отсутствием необходимых полномочий.
Бывает так, что доверенности на распоряжение своим жильём часто выдают пожилые люди. И не исключена вероятность того, что на момент финального этапа сделки они уже умирают. В этом также кроится составляющая риска для покупателя, поскольку свои права на жилье, в том числе, могут предъявить и наследники умершего.
Ещё одна схема обмана кроется в том, что под видом собственника квартиры мошенники выдают лицо, внешне схожее на него и используя при этом украденный паспорт владельца. В таком случае настоящий хозяин жилья может быть и в неведении относительно его продажи.
Сделка по недействительной доверенности
Самой распространенной является генеральная доверенность. Ее обладатель имеет широкие полномочия. В частности, доверенное лицо может собирать и подписывать документы, показывать жилье потенциальным покупателям, проводить переговоры и договариваться о цене. Более того, обладатель доверенности может также распоряжаться финансовыми средствами и подписывать договор купли-продажи.
Большой риск таких сделок заключается в совершении покупки по недействительной доверенности. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, можно проверить срок действия документа на специализированных сайтах. Однако даже там информация не всегда оперативно обновляется. Поэтому следует внимательно проверять все документы самостоятельно, а также знать, почему доверенность является недействительной.
Зачастую это происходит из-за:
- Не указанной даты оформления документа. Всегда должна стоять дата начала действия документа. Срок окончания может и не указываться.
- Завершения срока действия. Нужно обратить внимание на начало действия документа и сравнить с текущей датой. С момента начала действия допускается срок не более одного года, если не указана конечная дата.
- Ошибок в паспортных данных. Недействительной также будет доверенность, содержащая ошибки или недостоверную информацию в паспортных данных.
- Смерти или недееспособности доверителя. Документ прекращает свое действие, если доверитель умер, признан безвестно отсутствующим, недееспособным или ограниченно недееспособным.
Как продать квартиру по доверенности без собственника: пошаговая инструкция
Продажа квартиры через представителя без присутствия собственника отличается только тем, что необходимо сначала заняться оформлением доверенности, которая позволит доверенному совершать действия от имени владельца недвижимости.
Если участие самого продавца не предусматривается вовсе, то требуется составить генеральную доверенность. Именно эта разновидность документа позволяет представителю полностью сопровождать сделку, совершать все необходимые манипуляции, начиная с подготовки необходимой документации и заканчивая получением денежных средств от реализации имущества.
Оформление доверенности производится в нотариальной конторе. Присутствие доверенного лица необязательно.
Доверительный документ составляет на специальном бланке и содержит в себе следующую информацию:
- Место и дата подписания. Дата составления должна указываться обязательно. В противном случае доверенность не будет иметь юридической силы.
- Личные сведения о сторонах.
- Перечень полномочий, которые представитель имеет право совершать от имени собственника недвижимого имущества.
- Данные о квартире, которую планируется реализовать.
- Срок действия. Указывать необязательно, но тогда документ будет действовать ровно год. Сам же доверитель имеет право устанавливать любой срок.
- Подпись доверителя.
Также стоит указать, имеется ли у доверенного лица возможность передоверить полномочия иному гражданину. Юристы советуют еще прописывать в документе условия продажи квартиры, особенно ее стоимость. Это позволит избежать самодеятельности представителя, которая приведет к совершению невыгодной сделки.
Необходимые документы при продаже квартиры по доверенности
Большинство сделок, на которые распространяется действие генеральной доверенности, проходят процедуру обязательной нотариальной регистрации. Поэтому она должна обязательно быть заверена у нотариуса.
Чтобы оформить право на совершение действий доверенным лицом от лица заверителя, необходимо представить сотруднику нотариальной конторы следующие сведения:
- полные данные о доверителе;
- полные данные о доверенном;
- какими правами будет наделено доверенное лицо (на совершение сделки купли-продажи с объектом недвижимости);
- срок действия, при этом обязательно обозначается дата выдачи документа;
- список действий, которые сможет выполнять доверенное лицо.
Так как сделка купли-продажи, совершаемая от имени продавца уполномоченным лицом на основании доверенности, производится в таком же порядке, как и стандартная сделка, документы требуются аналогичные: правоустанавливающий документ на квартиру, удостоверения личности сторон и сама доверенность.
Признание документов и сделок ничтожными
Оформляя доверенность, необходимо учитывать условия, при которых документ, а соответственно и все сделки, заключенные после его оформления, могут быть по решению суда признаны недействительными или, выражаясь юридическим языком, ничтожными. Вот основные возможные причины:
- доверенность от имени несовершеннолетнего, которому еще не исполнилось четырнадцать лет;
- документ, выданный несовершеннолетним старше четырнадцати лет без разрешения родителей или иных лиц, которые их заменяют, а также органов опеки (в письменном виде);
- документ от имени доверителя, который является недееспособным;
- если доказано, что оформление происходило по принуждению третьих лиц;
- если найдены веские доказательства того, что доверитель является дееспособным, однако во время подписания документа он не отдавал отчета в своих действиях или был в состоянии аффекта;
- если сделка заключалась по доверенности с истекшим сроком действия.
Передача денег за квартиру: как происходит, форма, варианты и способы подтверждения оплаты, сроки и порядок передачи денег по договору купли-продажи квартиры
Необходимо отметить, что заключение договора купли-продажи всегда несет определенный риск для обеих сторон. Но при совершении сделки по доверенности возможны следующие риски:
- доверительная перепродажа;
- аннулирование доверенности;
- недееспособность доверителя;
- смерть доверителя;
- признание доверителя умершим или безвестно отсутствующим.
Доверительная перепродажа является одним из самых опасных рисков для продавца. По возможности необходимо исключить одновременную продажу недвижимости и получение оплаты за совершение сделки.
Даже если процедура проходит юридически правильно, есть опасность, что доверенное лицо просто заберет деньги из банковской ячейки и не передаст продавцу.
Основные риски продавца связаны с мошенничеством именно с такими видами доверенности.
Подобные мошеннические действия могут совершать не только посторонние, но и самые близкие родственники. Поэтому желательно найти возможность лично получить оплату за проданную квартиру.
Опасные моменты для покупателя могут касаться самой доверенности. Так, аннулирование доверенности может произойти в любой момент. Это односторонняя процедура, которая осуществляется через нотариуса. Она не требует личного присутствия доверенного лица и извещения покупателя. Фактически, он может передать деньги, а в Росреестр поступит заявление о приостановке сделки.
В случае смерти доверителя или признания его недееспособным, доверенность автоматически прекращает свое действие. Все сделки, совершенные с ее использованием, считаются недействительными. При возникновении спорных моментов наследники могут обратиться в суд, который вернет квартиру в наследственную базу.
С особой осторожностью следует заключать сделки, когда в качестве продавца выступает человек преклонного возраста. Возможна последующая отмена сделки. Конечно, нотариус должен задать уточняющие вопросы, чтобы убедиться в правоспособности доверителя. Но он не является медицинским работником и не может правильно и в полном объеме установить его способность осознавать свои действия.
Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда доверенность предоставил гражданин, который фактически пропал.
В этом случае все сделки отменяются до того момента, когда он будет найдет или признан безвестно отсутствующим. Это длительная судебная процедура, которая требует доказательств.
Проводится проверка на юридическую чистоту, заключается договор купли-продажи и документы передаются на регистрацию в Росреестр.
Риски покупателя в большинстве случаев касаются моментов, когда он уже произвел оплату, а передача прав на недвижимость может быть оспорена в судебном порядке.
Необходимо удостовериться в личности лица, действующего на основании доверенности. Он должен предъявить не только доверенность, но и свой личный паспорт. Важно, чтобы в нем фигурировала запись о регистрации по месту жительства. Также необходимы полные сведения о продавце, включая паспортные данные и место проживания.
Если доверенность выдается на продажу квартиры, требуется нотариальная регистрация. Она не требуется в большинстве случаев, но в случае продажи недвижимости без нее не обойтись.
Тщательно изучите доверенность. Желательно сделать копию данного документа и обратиться за консультацией к опытному юристу. Важно, чтобы срок ее действия не истек и не подходил к концу к моменту заключения сделки.
В доверенности должны быть четко прописаны все действия, которые доверенное лицо может предпринимать от лица доверителя.
Это такие действия, как проставление подписей на документах, внесение изменений в стоимость и условия продажи.
Что касается процедуры купли-продажи недвижимости, она ничем не отличается от случаев, когда сделка оформляется при личном присутствии сторон.
Таким образом, при продаже квартиры по доверенности существуют серьезные риски не только для продавца, но и для покупателя. Обе стороны рискуют деньгами и правами владения на недвижимость. И если в случае нарушений со стороны доверенного лица продавец может отменить сделку через суд и вернуть права на владения квартирой, получить обратно свои деньги не всегда представляется возможным.
- Доверенность, как указано в п. 1 ст. 188 ГК РФ, ее автор вправе аннулировать когда угодно. Сообщать доверенному лицу об этом не обязательно, достаточно посетить любую нотариальную контору и заявить об этом желании (в любом населенном пункте). Если сделка совершается по отозванному документу, она ничтожна.
- П. 1 ст. 188 ГК РФ отменяет после кончины доверителя полномочия выданной им доверенности. Само доверенное лицо может и не узнать вовремя об этом факте. Состоявшаяся при таких обстоятельствах купля-продажа окажется недействительной. Квартира вернется к наследникам умершего собственника. Доверенное же лицо не обязано возвращать деньги наследникам, так как его обязательства были лишь перед умершим доверителем. П. 2 ст. 189 обязывает доверителей об отзыве извещать доверенных лиц, а в п. 1 ст. 188 ГК РФ говорится о том, что наследники умершего доверителя обязаны сделать то же самое, но нигде не указаны ни форма извещения, ни сроки.
- Хотя доверенность заверяется нотариусом, тот не является врачом, поэтому в дальнейшем она может оказаться недействительной, если будет доказан факт невменяемости или недееспособности доверителя на момент составления и нотариального ее заверения (пп.6 п.1 ст. 188 ГК РФ).
- Сам держатель документа может оказаться недееспособным или невменяемым на момент проведения сделки, что также сделает ее недействительной.
- Доверитель может пропасть без вести до момента передачи денег за квартиру от покупателя. И длится это будет до тех пор, пока не произойдет судебное признание умершим безвестно отсутствующего. Дойдут ли в процессе этих разбирательств деньги от доверенного лица до наследников — весьма спорный вопрос.
Эти риски — самые вероятные, но на практике случаются куда больше различных казусов, помимо тех случаев, когда доверитель и его доверенное лицо — мошенники и изначально намерены обмануть покупателя, оставив его и без квартиры, и без денег.
Главный риск продавца состоит в том, что доверенное лицо позарится на большую сумму денег и просто исчезнет с ними, не передав их, как было договорено ранее. Обычно доверенность составляется на близкого родственника, либо иное лицо, иногда доверенность выписывают на имя риелтора, проводящего сделку.
Как действовать при продаже квартиры по доверенности?
Составим краткий перечень рекомендаций в отношении того, как нужно действовать покупателю при приобретении недвижимости по доверенности:
- полностью удостовериться в ответственности и благонадёжности человека, который будет представлять права. Совместно с доверенностью гражданин обязан предъявить и паспорт, в котором должна быть отметка о регистрации по месту жительства. Следует потребовать от человека паспортные данные и информацию о месте проживания;
- обязательно проверить, была ли проведена процедура нотариального заверения доверенности. В ситуациях с продажей недвижимости без неё не обойтись;
- изучить документ, сделать копию и показать её юристу. Следует внимательно проверить сроки, а также все полномочия, которыми наделено доверенное лицо.
При продаже недвижимости через доверенность риск ложится на обе стороны сделки. Если доверенное лицо нарушит договорённости, то продавец сможет на законном основании отменить уже заключённую сделку через суд и получить право собственности на квартиру назад. В подобных ситуациях возникают проблемы с возвратом денежных средств – решить их получается не всегда.
Как и где оформить доверенность
Доверенность на продажу/покупку жилья оформляется в нотариальной конторе. Продавец и доверенное лицо должны лично присутствовать при оформлении. В случае болезни можно вызвать нотариуса на дом. Нужно заранее определить, какие полномочия доверены представителю. Если выдается генеральная – то человек может совершать все действия касательно объекта недвижимости. Можно выписать разрешение только на поиск клиентов или участие в сделке, а деньги получить самому.
Для нотариуса понадобятся следующие документы:
- Паспорта собственника (или покупателя, в случае покупки жилья) и представителя.
- Текстовый проект документа, где указаны все полномочия доверенного лица (или же придется составлять текст в конторе за дополнительную плату).
- Документы на собственность не нужны, но лучше их иметь при себе.
Нотариус знакомится с текстом доверенности, добавляет свои данные и распечатывает на специальном бланке. После чего регистрирует, ставит печать и подпись.
Удалённая покупка без ипотеки
Чтобы купить или продать квартиру в другом городе, необязательно туда ехать. Существует, по крайней мере, четыре способа совершать сделки с жилой недвижимостью, не приближаясь к ней.
Способ №2. Через риэлтора. Для проведения такой сделки надо обратиться в агентство недвижимости, которое имеет филиал или агентство-партнёра в городе, в котором расположена квартира. У большинства агентств методика проведения дистанционных сделок уже неплохо отработана.
Способ №3. Через Сбербанк. Услугу по электронной регистрации сделок с недвижимостью официально оказывает Сбербанк. У него есть два условия: во-первых, объект должен соответствовать требованиям службы безопасности банка, во-вторых, продавец и покупатель должны находиться в населённых пунктах присутствия Сбербанка. Услуга платная – от 7,9 до 10,9 тыс. руб.
Можно сказать, что дистанционные (межрегиональные) сделки с недвижимостью уже стали обыденностью. Тем не менее, и среди этой «обыденности» встречаются нетипичные, достаточно сложные, а иногда и уникальные сделки. Речь идёт об удалённой покупке квартиры в ипотеку. «Провернуть» такую операцию также можно несколькими способами.
Среди названных рисков проще всего избежать того, который связан с окончанием срока доверенности. Покупателю нужно просто внимательно изучить этот документ, и не совершать сделку, если он просрочен. Максимальный срок, на который выдается доверенность, составляет три года. Если срок не указан, то она действительна всего один год. В документе обязательно должна фигурировать дата его выдачи. Со всеми остальными рисками несколько сложнее.