Инвестируем в коммерческие помещения в новостройках: советы экспертов

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инвестируем в коммерческие помещения в новостройках: советы экспертов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если коммерческое помещение находится в многоквартирном доме, его можно перевести в жилой фонд в несколько этапов. Сначала нужно переделать планировку, чтобы она соответствовала требованиям законодательства в отношении жилых объектов. Как только работы заканчиваются, владелец должен заказать новый технический паспорт на помещение и получить согласие общего собрания жильцов дома на перевод. После этого остаётся только подать заявление в местную администрацию.

Переводим объект из жилого в коммерческий

Администрация созывает представителей разных ведомств на специальную комиссию, основная задача которой — оценить пригодность помещения к постоянному проживанию. После смотра комиссия даст своё заключение, на основании которого администрация принимает окончательное решение о том, можно ли присвоить объекту жилой статус. Если решение положительное, последний шаг — обновить данные в ЕГРН.

Два типа инвесторов в коммерческую недвижимость внутри ЖК

Инвесторов, которые вкладывают свои средства в коммерческую недвижимость в новостройках, условно можно разделить на два типа: инвесторы-сберегатели и инвесторы-бизнесмены. «К первому можно отнести тех, кого интересует долгосрочный пассивный доход. Такие инвесторы предпочитают приобретать недвижимость на старте проекта, им важен стабильный доход, который они станут получать от сдачи этого помещения в аренду после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Ко второму типу инвесторов можно отнести людей, которые рассчитывают получить максимальную прибыль в наиболее короткие сроки. Например, они приобретают максимально готовое помещение, сдают его в аренду, а затем продают как готовый бизнес», — объяснила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

Вопрос: Может ли вновь созданный ИП принять в расходы стоимость объекта коммерческой недвижимости?

Ответ: Физические лица — индивидуальные предприниматели, освобождаются от внесения налога НФДЛ в том случае, если речь идет о доходах от реализации имущества, которое является их собственностью на протяжении не мене трех лет.

При этом подобное послабление не относится к реализации коммерческого имущества, т.е. такого, которое используется для осуществления предпринимательства (статья 217 НК России).

Средства, вырученные от такой продажи, относятся именно к доходам, полученным от предпринимательской деятельности, и облагаются налогом.

Но во многих случаях, когда речь идет о реализации объектов нежилого фонда (к примеру, склада или офиса), которые применялись в коммерции, большинство предпринимателей игнорируют эту норму законодательства.

Однако все, кто рискует не вносить в бюджет государства положенные суммы налогов могут пострадать — ведь налоговики обязательно доначислят и пеню, и штраф, и все необходимые взносы, если факт подобного сокрытия будет установлен.

Вопрос: Всегда ли коммерческая недвижимость облагается налогом?

Сравнительная характеристика процедур

Приобретение недвижимости через торги имеет свои преимущества:

1. более высокую безопасность для соискателя, тогда как частные лица нередко оказываются мошенниками;
2. низкая стоимость недвижимости;
3. все документы будут юридически проверены;
4. удобная электронная форма проведения.

Минус только один, среди представленных лотов соискатель может не найти нужный ему вариант.

Преимущества при покупке у частного лица:

• разнообразие предложений;
• быстрые сроки оформления сделок;
• нет риска проиграть аукцион;

Недостатки:

1. непроверенные покупатели;
2. недостоверность технической документации;
3. возможность выявления обременений.

Поиск покупателя на коммерческую недвижимость

---

Для того, чтобы найти своего покупателя, можно действовать, используя различные каналы. Прежде всего, необходимо своего потенциального покупателя подробно информировать о вашем предложении. Интернет, например, позволяет размещать у себя фотографии не только вашей собственности, но и давать панораму улицы, где она находится. Чем более тщательно вы подойдёте к этому вопросу, тем больше шансов продать быстро и с прибылью. Для этого в интернете есть популярный сайт «Авито», но есть и другие интернет-ресурсы. Не надо забывать старые добрые печатные издания (газеты или журналы). Наконец, есть фирмы, которые профессионально занимаются недвижимостью, то есть, риэлторские компании. Если вы внимательно подготовили документы, то при заключении сделки не возникнет досадных проблем, которые могут в последний момент отпугнуть покупателя, продемонстрировав ему ваше пренебрежительное отношение к своим обязанностям как владельца. К договору, при его подписании, должен быть приложен акт приёма – передачи. Подписание договора не обязательно закреплять нотариально, он считается действующим с момента подписания. Но в свои права новый владелец вступает только после занесения договора в Росреестр.

Как продать квартиру под коммерческие цели?

Продать квартиру под коммерческую недвижимость можно 2-мя путями:

1. Продать объект как он есть, т.е. продается жилая недвижимость. В дальнейшем новый владелец уже сам будет заниматься ее переводом в нежилой фонд.
2. Собственник сам занимается переводом квартиры в нежилое помещение, а затем ее продает.

Справка! Перевод жилого помещения в нежилое занимает от 9 месяцев до 2-ух лет.

Квартиру можно перевести в нежилой фонд, только если:

• в ней никто не зарегистрирован;
• имеется отдельный вход или возможность его сделать;
• под квартирой не имеется никаких жилых помещений;
• она не арестована.

Проверка собственности

Коммерсант решивший приобрести недвижимое имущество для осуществления предпринимательской деятельности может использовать её с различными целями:

1. Для организации собственного производства или в качестве офисного помещения.
2. Для сдачи помещения в аренду.

Это наиболее типичные случаи использования недвижимости находящейся в собственности, которая должна приносить прибыль. Для покупки недвижимости заключается договор купли-продажи в письменном виде с учетом всех особенностей.

Для этого необходимо выполнить ряд действий:

• провести тщательный анализ пакета документации подготовленной продавцом на реализуемую недвижимость;
• осуществить проверку и оценку недвижимого объекта на соответствие запрашиваемой цене выставляемой продавцом;
• подготовить договор купли-продажи;
• провести приемку недвижимости с составлением приемо-передаточного акта.

Для тщательной проверки документации многие коммерсанты привлекают специалистов юридических компаний способных выполнить весь объем необходимой работы в кратчайший срок.

Особенности покупки коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость – это объекты, изначально нежилые, которые могут использоваться для ведения бизнеса или другой хозяйственной деятельности. К таким объектам относят склады, офисные здания, торговые центры, производственные комплексы и т.д. При этом недвижимость может приобретаться как непосредственно у застройщика (если речь идет о новых объектах), так и на вторичном рынке.

При покупке коммерческой недвижимости встречаются «подводные камни», о которых обязательно нужно помнить при выборе объекта. Вот основные из них:

• покупка у лица, которое действительно имеет право собственности на объект – необходимо убедиться, что продавец имеет все права на предлагаемый вам объект. Это очень важно, поскольку распространена схема мошенничества, когда сделку заключает лицо, не имеющее на это прав, после чего договор оспаривается в суде, и покупатель лишается и денег, и имущества;
• капитальность объекта – нередко встречаются ситуации, когда изначально некапитальная постройка (киоски, пристройки и т.д.) переоформляются как капитальные и продаются. Но новый владелец может столкнуться с трудностями в будущем, ведь процедура перевода в капитальное сооружение может быть проведена с нарушениями или вообще фиктивно. Потому если вас интересует капитальная постройка, она должна изначально строиться как капитальная;
• перевод из жилого в нежилой фонд – ситуация, сходная с предыдущей. Часто коммерческая недвижимость создается путем переоформления жилых объектов (например, многоквартирных домов или их частей). В этом случае процедура перевода в нежилой фонд должна быть выполнена очень тщательно и в строгом соответствии с законодательством, иначе в будущем покупатель столкнется с проблемами (например, исками от бывших жильцов или тех, кто претендует на право проживания в данном объекте);
• отсутствие обременений – коммерческая недвижимость достаточно часто (гораздо чаще, чем жилая) может находиться под арестом или выступать залогом по кредиту предыдущего владельца. По закону такие объекты не могут продаваться до снятия обременения, однако от покупателя могут скрыть данные факты, что вызовет проблемы и споры в будущем. Потому наличие обременений нужно проверять заранее.

Учитывая высокую стоимость и немалые риски при покупке коммерческой недвижимости, рекомендуется заручиться помощью опытного адвоката по недвижимости, который сможет сделать сделку максимально безопасной.

Образец договора купли-продажи нежилого помещения

В современном обществе все чаще и чаще свершаются сделки по продаже и приобретению имущества. Существует множество разновидностей данного рода договоров.

• Также наряду с остальными выделяется и договор купли-продажи нежилого помещения.
• Суть его заключается в том, что продается или приобретается не просто недвижимость, а именно имущество, которое не пригодно для проживания и позволяет осуществлять многие виды предпринимательской и производственной деятельности.
• Между кем заключается и для чего используется данный договор
• Купля-продажа нежилого помещения в подавляющем числе случаев производится между лицами, осуществляющими коммерческую или предпринимательскую деятельность.
• Так, могут приобретаться:

1. Складские помещения;

2. Производственные комплексы;

3. Помещения, используемые в качестве цехов;

4. И так далее.

1. Исходя из специфики этого договора, к нему закон предъявляет и особые требования.
2. Образец заполнения договора купли-продажи нежилого помещения
3. Прежде всего перед заключением данной сделки необходимо удостовериться в том, что из себя представляет данное имущество (это касательно потенциального покупателя).

Продавцу же стоит убедиться в платежеспособности покупателя. После принятия окончательного решения стороны приступают к оформлению договора.

Так, данный документ должен в обязательном порядке иметь письменную форму. Помимо этого закон требует и заверение сделки у нотариуса, который выступает в качестве своеобразного арбитра в данной сделке.

Что же касается продаваемого имущество, то зачастую отмечается его назначение, чтобы покупатель заранее знал о том, что приобретает помещение надлежащего качества и вида. Это не только сэкономит время и силы обеих сторон, но и позволит избежать возможных судебных тяжб.

На стадии поиска подходящего нежилого помещения в новостройках Москвы от застройщика следует руководствоваться будущим предназначением покупки. Цели приобретения могут быть различными:

• для собственных нужд – этот вариант чаще всего используют начинающие бизнесмены. Для запуска и функционирования производства всегда требуются квадратные метры соответствующего назначения, будь то небольшой офис или здание значительной площади;
• для сдачи в аренду – получение стабильной прибыли от арендной платы широко практикуется среди коммерсантов. Со временем доход компенсирует стоимость покупки и даже превысит уплаченную цену. При выборе такого варианта важно тщательно проанализировать рентабельность приобретаемого объекта;
• для последующей перепродажи – обычно покупается самый дешевый из приемлемых вариантов, проводится капитальный или косметический ремонт, после чего лот выставляют для продажи по цене, превышающей изначальную стоимость. Примером можно назвать покупку небольшой квартиры на первом этаже многоквартирного дома с последующим перепрофилированием ее – переделкой под салон или магазин;
• для размещения офиса – востребованность нежилых помещений подобного формата по Москве чрезвычайно велика. При поиске следует учитывать местоположение, транспортную доступность и наличие коммуникаций;
• в торговых целях – подобные варианты принесут хорошую прибыль только при условии удачного расположения объекта. Особенно привлекательными можно считать магазины и кафе первой линии, с панорамным остеклением и привлекательными фасадами;
• под склад – при выборе помещения следует учитывать специфику товаров, хранение которых предполагается. Например, если это продукты питания, нужно обращать внимание на соответствие здания требованиям СЭС.

Может ли ООО или другое юридическое лицо купить квартиру

В действующем российском законодательстве нет запрета на приобретение организациями недвижимости. По общему правилу, юридические лица вправе купить квартиру или другой объект для осуществления своей хозяйственной деятельности. Единственное исключение – наличие в уставе компании положение о том, что нельзя покупать недвижимость. Однако это встречается крайне редко.

Приобретение недвижимости юридическим лицом возможно как у других организаций, так и у физических лиц. Это не имеет значения. Главное – причина совершения такой покупки. Как правило, юр. лицо покупает квартиру в следующих целях:

• инвестирование;
• использование в коммерческой деятельности компании.

Похожие записи:

• Приказ об увольнении в запас 2022 г.
• Понятие и признаки субъекта преступления
• Отработка на испытательном сроке при увольнении