Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новый закон об аренде: как выйти из сделки без согласия собственника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как уже упоминалось выше, наиболее простым вариантом расторжения договора является разрыв по соглашению сторон. В этом случае порядок подразумевает только согласование и подписание специального документа – соглашения о расторжении договора, где будут прописаны все условия (требуется ли выплачивать неустойку или другую компенсацию, как быстро нужно освободить помещение и т.д.). После подписания соглашения договор аренды считается недействительным.
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
В каких ситуациях договор аренды может быть расторгнут
Для такой процедуры существует ограниченный круг оснований. К ним относятся:
- Окончание срока арендных отношений, установленного соглашением. Если в нем отсутствует положение об автоматическом его продлении, то с истечением периода договоренности теряют свое действие.
- По согласованию между сторонами. Характеризуется добровольностью подписания соглашения о прекращении отношений, согласовав это решение между собой.
- По инициативе арендодателя. Возможно только в обстоятельствах, которые могут стать причиной для принятия такого вердикта. Ими могут стать допущенные квартиросъемщиками нарушения или иные причины.
- Когда инициатор наниматель. Основания в такой ситуации должны быть не менее вескими.
Сроки расторжения договора аренды нежилого помещения
Инициировать разрыв аренды следует как можно раньше, сразу после выявления нарушения своих прав или условий контракта. Однако существует законодательно утвержденный срок для подобных действий – 3 года с того момента как лицо узнало о нарушении. Если же говорить о том, сколько проходит времени с момента начала процедуры до фактического освобождения помещения арендатором, то это сильно зависит от характера договора и споров вокруг его расторжения, выбранного механизма действий и других факторов. В среднем, это занимает от 30 до 90 дней, хотя при обращении в суд сроки могут возрасти многократно.
Заключение
И арендодатель, и арендатор могут выступить с инициативой расторгнуть договор аренды. Для каждой из сторон есть перечень достаточных оснований, для которых необходимо иметь доказательства. Чтобы расторгнуть сделку, можно попытаться договориться с оппонентом или обратиться в суд.
Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора
Крайне важным подспорьем в момент возникновения желания собственника расторгнуть арендные отношения должны послужить условия договора. Не секрет, что именно грамотно составленный и учитывающий нюансы сделки, немаловажно минимизирует материальные и эмоциональные расходы при его одностороннем расторжении.
Можно рекомендовать включение в соответствующий раздел соглашения аренды нижеперечисленных пунктов для одностороннего расторжения по инициативе арендодателя и возврата предмета договора:
- использование съемщиком помещения с существенными нарушениями достигнутых договорённостей и цели его использования, либо в случае неоднократных несоблюдении, приводящим к существенным ухудшениям его состояния;
- систематического нарушения арендатором сроков платежа арендной платы – два и более раза (от срока, зафиксированного сделкой по аренде);
- отказа арендатора произвести текущий или капитальный ремонт помещения, признанный договором обязательным для него и назначенный в определенный сделкой промежуток времени.
Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство
Иной раз, осуществляя хозяйственную деятельность, с точки зрения получения наиболее благоприятного исхода или материальной выгоды, целесообразно не расторгнуть в одностороннем порядке договор, а отказаться от обязательств по нему. На первый взгляд под «расторжением договора» и «отказом от исполнения» можно усмотреть некоторое сходство. Но право определяет эти термины как самостоятельные институты.
Действующие правовые нормы не допускают возможность одностороннего отказа от сделки. В противном случае появилась бы возможность нарушить стабильность всей хозяйственной системы, что недопустимо. Однако при наличии особого соглашения между сторонами арендных правоотношений, отказ исполнить обязательства реален. Единственное условие для этого – обеспечение несогласия гарантией выплаты определенной денежной суммы. Важная оговорка – такое несогласие, применим только при исполнении предпринимательского договора.
Досрочное расторжение по инициативе арендатора
Арендным соглашением могут быть оговорены любые обстоятельства, при наступлении которых арендатор может потребовать досрочно разорвать отношения. Если такие обстоятельства в арендном соглашении не указаны, арендатор вправе инициировать его расторжение в силу закона. Здесь возможны следующие случаи:
- Арендодатель не предоставил арендатору в пользование имущество, в отношении которого был заключен договор аренды.
- Арендодатель своими действиями создает препятствия, мешающие использованию переданного в аренду имущества по его целевому назначению.
- У переданного имущества имеются неоговоренные договором недостатки, наличие которых обуславливает невозможность использования предмета сделки по назначению. Важная деталь: арендодатель не мог узнать об имеющихся дефектах до подписания договора.
- Арендодатель не исполняет обязательства по проведению капитального ремонта помещения в предусмотренные сроки и в соответствии с имеющимся договором.
- Арендуемое имущество вследствие непредвиденных обстоятельств, независящих от арендатора, стало непригодным для дальнейшей эксплуатации по его назначению.
В каких ситуациях договор аренды может быть расторгнут
Для такой процедуры существует ограниченный круг оснований. К ним относятся:
- Окончание срока арендных отношений, установленного соглашением. Если в нем отсутствует положение об автоматическом его продлении, то с истечением периода договоренности теряют свое действие.
- По согласованию между сторонами. Характеризуется добровольностью подписания соглашения о прекращении отношений, согласовав это решение между собой.
- По инициативе арендодателя. Возможно только в обстоятельствах, которые могут стать причиной для принятия такого вердикта. Ими могут стать допущенные квартиросъемщиками нарушения или иные причины.
- Когда инициатор наниматель. Основания в такой ситуации должны быть не менее вескими.
В последних двух случаях неизбежно возникновение споров, а проблема может решаться в судебных инстанциях. В связи с этим, соглашение должно содержать достаточные причины для начала процесса и включать ответственность для виновного в неисполнении договорных обязательств.
Расторжение договора аренды арендатором
Однако свои права есть и у другой стороны отношений. Законом допускается и досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора. Оно производится, если есть одно из следующих обстоятельств, предусмотренных законом:
- Арендодатель либо вообще не передал помещение в пользование, либо каким-то образом мешает им пользоваться (например, не вывез оттуда свои вещи, хотя по договору он обязан был это сделать).
- В момент, когда договор подписывался, не были оговорены недостатки объекта – а они внезапно обнаружились во время использования. При этом недостатки должны быть такого рода, что не могли быть обнаружены при осмотре, но при этом препятствуют использованию помещения по назначению.
- Нет капремонта, если его обязан проводить арендодатель.
- Помещение по любым причинам не может быть использовано. Какого рода препятствия использованию существуют – неважно, главное, чтобы причиной недостатков были не действия арендатора.
Этот перечень оснований не является полным. В конкретных случаях допускается досрочное расторжение договора аренды арендатором и по иным основаниям, предусмотренным в тексте соглашения либо в законе. К примеру, если речь идет о жилых помещениях, снимаемых обычными гражданами (то есть, по сути, о договоре найма), такими основаниями будут:
- просто желание жильца. Если он предупредил за три месяца – договор прекращает действие и будет рассматриваться в качестве расторгнутого независимо от желания владельца квартиры;
- аварийное состояние жилья или невозможность использовать помещение для проживания. Здесь нужно ориентироваться на санитарные и жилищные нормы.
В том случае, если арендодатель возражает, досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора должно производиться через суд. И в суде лучше иметь на своей стороне адвоката или юриста, специализирующегося по вопросам недвижимости.
Досрочное расторжение
Для осуществления процедуры по прекращению правоотношений между участниками сделки без лишней «канители» с судами, можно просто договориться нанимателю с наймодателем, до окончания действия настоящих дог. отношений. Если договоренность отсутствует, то договор расторгается при наличии определенных обстоятельств или пунктов договора.
Согласно законодательным основаниям, прописанным и регламентированным ГК РФ, который определяет порядок заключения и часть условий, необходимых для прекращения действующих правовых отношений — инициатор для осуществления этой процедуры не определен, потому им может выступать либо арендатор, либо арендодатель.
Порядок расторжения договора
Законом устанавливается уведомительный порядок расторжения договора аренды нежилого помещения прежде установленного срока. Порядок срок уведомления может быть определен в самом соглашении.
Если же в соглашении подобных правил не было установлено, то действуют общие правила гражданского законодательства:
- сторона должна уведомить контрагента в устанавливаемый договором или законом срок;
- фактом уведомления признается направление соответствующего претензионного документа в не зависимости от принятия контрагентом;
- соглашение считается расторгнутым с момента истечения срока для письма уведомления;
- в случае возникновения спора, он решается в суде.
Так в большинстве случаев стороны направляют уведомлению и по истечению установленного соглашением или законом срока прекращают исполнять свои обязательства, для контрагентов это становиться неожиданностью. По этой причине очень часто такие споры доходят до суда.
Если основание для расторжения предусматривается достаточным, причиной для оспаривания может стать тот факт, что контрагент не получил соответствующее уведомление по уважительным причинам.
Но как показывает судебная практика, подобная причина очень редко учитывается судами.
Основания для прекращения сделки собственником
Расторжение договора аренды нежилого помещения или иного имущества его владельцем производится в случаях, если пользователь неоднократно или существенно нарушает условия контракта. Для определения значительности нарушений собственнику следует воспользоваться нормами ГК. Так, расторжение договора аренды возможно в случае наличия ущерба, в результате которого владелец лишился того, на что мог рассчитывать, вступая в данные отношения. Обязательством пользователя является эксплуатация имущества в соответствии с условиями контракта. При его нарушении допускается расторжение договора аренды без согласия пользователя. Если в контракте отсутствуют четко определенные условия эксплуатации имущества, то она осуществляется в соответствии с назначением, определенным сторонами. Если оно не установлено, то пользование производится в соответствии с обычным предназначением, вытекающим из сути объекта.
Основания досрочного расторжения договора аренды
Договор аренды, как и иные виду сделок может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, а также по инициативе арендодателя или арендатора.
Основания для прекращения отношений по договору аренды раньше срока могут быть следующие:
- если арендатор пользуется имуществом, существенно нарушая условия договора, или использует имущество не в соответствии с его назначением или же допускает неоднократные нарушения
- когда арендатор пользуется имуществом и ухудшает его, при этом существенно
- в случае, когда арендатор более 2-х раз подряд не вносит арендную плату в срок. который установлен договором
- если арендатор или арендодатель не производит капремонт имущества, когда эта обязанность является арендатора или арендодателя
- в ситуации, когда арендодатель не предоставляет имущество по договору аренды или создает препятствия в пользовании имуществом
- когда арендатору передано имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют использованию имущества, и данные недостатки не были оговорены договором
- в случае, когда имущество из-за каких-то обстоятельств, за которые не отвечает арендатор, станет не пригодным к использованию
- иные основания, предусмотренные законом или установленные договором
Последствия расторжения аренды
Прекращение договора аренды должно повлечь за собой возврат предмета соглашения к арендодателю. Целесообразно при обращении в суд указывать не только требование о расторжении договора, но и о возврате имущества. Это поможет избежать повторного искового заявления в суд и запустить процедуру принудительного возвращения как можно раньше.
При передаче имущества следует составить передаточный акт, где указать состояние, в котором получено обратно. Тогда арендодатель сможет затребовать возмещение ущерба при значительном его ухудшении.
Причиной досрочного расторжения арендного договора может стать и просрочка платежей. Пострадавшая сторона вправе требовать погашения задолженности за весь период пользования имуществом.
Подведем итоги: арендодатель может запустить процедуру одностороннего прекращения договора аренды, опираясь на пункт договора либо в силу закона. При этом необходимо попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке. Только в крайнем случае следует обращаться в суд, предоставив доказательства причин, по которым договорные отношения более не могут существовать.
Видео: советы от юриста о правильном составлении уведомления о досрочном расторжении договора аренды.
Алгоритм расторжения договора аренды
Договор аренды относительно нежилого помещения расторгнут может быть на самых разных основаниях. Перечислим их и рассмотрим подробнее. Во-первых, это истечение сроков аренды. Во-вторых, это может быть договоренность по этому поводу обеих сторон. А в-третьих, основой данного деяния может быть инициатива какой-либо одной стороны. Необходимо также отметить то обстоятельство, что какая бы причина ни выступала основой расторжения подобного договора аренды, обязаны быть соблюдены все существующие аспекты (правовые) действующего законодательства. Уточним, в таком случае имеются в виду следующие статьи ГК РФ: №№ 451 и 452, 453 и 618, 619 и 629.
Итак, разберем более подробно все описанные выше случаи относительно расторжения подобных договорных отношений.
Способы подачи и сроки
Письмо об освобождении от обязанностей по арендному договору нужно отправить заранее. Участник, которому оно адресовано, вероятно, не будет согласен с тем, что написано на бумаге, и условиями. Если уведомление направляется ЮЛ, и его принимает секретарь ответственного лица, то нужна его подпись или печать. То есть тот, кто принес оповещение, должен понимать, что оно принято в надлежащем порядке. То же самое происходит, когда письмо передается гражданину, работающему в статусе ИП.
Интересный момент! Если возможность отнести оповещение отсутствует, это можно сделать через почту – заказным письмом с уведомлением. Последнее посылается по адресам организации, указанным в договоре: фактическому и юридическому.
После отравления письма срок окончания контракта будет зависеть от последующей реакции второй стороны. Собственник имущества, предупредив надлежащим образом вторую сторону, обычно дает 5 дней для того, чтобы освободили помещение. Неважно какое – жилое или нежилое.
Регистрация дополнительного соглашения о расторжении договора аренды
Допсоглашение следует составлять в той же форме, что и сам расторгаемый договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Допсоглашение, являясь неотъемлемой частью ДА:
- Не подлежит госрегистрации, если посредством его заключения расторгается ДА, не требующий госрегистрации. Например, заключенный на период до 1 года ДА:
- здания или сооружения – см. п.2 ст. 651 ГК РФ. К ДА нежилых помещений применяются положения указанной нормы со всеми вытекающими последствиями (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53);
- земельного участка (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ).
- Подлежит госрегистрации, если посредством его использования расторгается договор, подлежащий госрегистрации.