Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долевой собственностью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
О преимущественном праве покупки комнаты в квартире
10.04.2019
При покупке или продаже комнаты в квартире, есть определенные особенности и условия, которые должны быть соблюдены. Связаны они, в первую очередь, с преимущественным правом покупки. С тем, что это такое и как соблюсти это преимущественное право покупки, мы попробуем разобраться.
Итак, в соответствии с п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 250 ГК РФ при продаже комнаты в квартире постороннему лицу остальные собственники комнат в квартире имеют преимущественное право покупки продаваемой комнаты по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Таким образом, в случае если продавец решил продать комнату постороннему лицу он обязан известить остальных собственников комнат в квартире о своем намерении в письменной форме, указав в извещении все существенные условия продажи комнаты, в том числе, и цену. Извещение может быть вручено собственникам других комнат в квартире через нотариуса или направлено почтой в форме телеграммы или заказным письмом с уведомлением о вручении.
- Продавец вправе продать свою комнату постороннему лицу только тогда, когда остальные собственники комнат откажутся от покупки или не приобретут продаваемую комнату в течение месяца.
- Какие документы необходимо представить в Росреестр для подтверждения соблюдения преимущественного права покупки комнаты в квартире?
- Для доказательства исполнения своей обязанности продавец должен представить в орган регистрации один из следующих документов:
- — документы, подтверждающие факт извещения продавцом собственников остальных комнат в квартире о намерении продать свою комнату: текст извещения, почтовую квитанцию об отправке заказного письма и уведомление о вручении заказного письма или уведомление, переданное через нотариуса, а также телеграмма.
- — нотариально удостоверенный отказ собственников остальных комнат в квартире от покупки комнаты.
- Какие нюансы бывают при заключении подобных договоров?
- — если продавец уменьшит цену или изменит другие существенные условия продажи комнаты, то он обязан вновь уведомить об этом собственников остальных комнат в квартире;
- — уступка преимущественного права покупки доли другому лицу не допускается;
- — если собственником одной из комнат является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста, то необходимо потребовать согласия органов опеки;
- — соблюдение преимущественного права не требуется при дарении или завещании имущества.
- Какие последствия ждут продавца, если он нарушил установленное право преимущественной продажи комнаты в квартире?
Образец о предложении выкупа доли в квартире
Используя подготовленный образец предложения о выкупе доли в квартире, можно сократить время подготовки писем. Важно, чтобы каждый собственник получил уведомление, в котором будут указаны единые для всех условия продажи.
Документ оформляют на обычном листе формата А4 с разделением на 3 части:
- Сведения о получателе.
- Основной текст с указанием предмета и условий сделки.
- Подпись, расшифровка, информация о продавце.
Дополнительно в уведомление можно внести любую значимую информацию по будущей сделке:
- сведения об обременении;
- момент передачи ключей;
- вариант расчетов между участниками;
- нужен ли авансовый платеж (задаток);
- допускается ли оплата с рассрочкой.
Обязанность по извещению сособственников
Собственник, владеющий квартирой на праве индивидуальной собственности, может использовать объект по назначению и распоряжаться по своему усмотрению. Права владельца могут быть ограничены исключительно в соответствии с законодательством.
Иначе обстоит ситуация с долевыми собственниками. Хотя гражданин имеет аналогичные права на свою долю, возможность пользования и распоряжения ограничивается правами совладельцев.
Право преимущественного выкупа (ст. 250 ГК РФ) предусматривается, чтобы избежать деления объектов недвижимости на микродоли. Поэтому лицо, решившее продать долю, должно уведомить об этом сособственников и дать им 30 дней для сбора денежных средств и принятия решения.
При этом, сособственники могут принять предложение о выкупе или отказаться от него. Отказ может быть оформлен в письменной форме и удостоверен нотариусом. Отсутствие сведений о принятии предложения приравнивается к отказу.
Варианты нарушения права преимущественного выкупа
Варианты нарушения
| 1 | Гражданин не уведомил совладельцев |
| 2 | Лицо, продало долю, не выжав срок, установленный законом |
| 3 | Фактические условия продажи третьим лицам не соответствуют, указанным в уведомлении |
В такой ситуации, совладельцы могут оспорить сделку через суд и перевести право покупки на себя.
Способ вручения писем влияет на финансовые расходы со стороны продавца. Выбирайте тот вариант, который вам ближе с точки зрения бюджета:
| Личное вручение «из рук в руки» | Если вы живете в одном городе, расходы минимальны. При доставке в другой город придется потратиться на такси, бензин и проживание |
| Ценное письмо | Расходы на отправку ценных и заказных писем примерно одинаковые: • 50 рублей – заказная корреспонденция; • 110 рублей – ценное письмо (до 20 гр по весу – а все что свыше оплачивается по другим тарифам + 3 рубля за грамм) |
| По доверенности | Потребуется заверить доверенность на отправку/получение уведомлений: • 200 рублей – за удостоверение документа; • нотариальные услуги (УПТХ) – до 5 000 рублей |
| Услуги нотариуса | Расходы зависят от региона проживания и прейскуранта нотариальной конторы: • госпошлина – от 80 до 300 рублей; • прочие услуги – до 5 000 рублей. |
| Через курьера | Экспресс-доставка курьерской службой обойдется от 150 рублей и выше, в зависимости от маршрута |
Итак, чтобы продать долю в квартире нужно проинформировать о сделке текущих сособственников. Ответственное лицо составляет и рассылает предложения в адрес дольщиков. Передача писем происходит по желанию отправителя: лично, почтой, курьером, по доверенности или через нотариуса. Ответы на предложение поступают в течение 30 дней. Если никто не согласится выкупить долю в квартире, продавец получит право вести переговоры с третьими лицами.
Переживаете за составление уведомления о продаже доли? Неудивительно, что для многих людей это стресс, а кто-то и вовсе не знает о данной процедуре. Чтобы не сорвать сделку, сохранить нервы и достоинство – обратитесь за консультацией к юристу.
Для чего необходимо извещать другого собственника
Извещение другого собственника – это не простая формальность. Благодаря отправке такого уведомления человек не только оповещает совладельца о грядущей продаже, но и предлагает ему выкупить долю в первоочередном порядке.
Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), сособственники имеют преимущественное право приобретения доли, выставляемой на продажу. Это положение принципиально важно, – Продавец не может сразу же предложить свою часть недвижимости посторонним лицам, если до этого он в установленном порядке не предложил объект содольщикам.
Данное правило применимо только к тем ситуациям, когда группа людей владеет недвижимостью на правах общей долевой собственности. Если же речь идет, например, про продажу квартиры, находящейся в индивидуальной собственности и закрепленной только за 1 человеком, процесс возмездного отчуждения не предполагает извещения никаких других лиц. Не нужно составлять уведомление и в том случае, если все дольщики решают реализовать принадлежащую им квартиру целиком, вместе, по общему договору.
При желании продать долю в квартире, находящейся в совместной собственности (например, в собственности супругов), сторонам сначала понадобится «переквалифицировать» сам принцип владения – с совместной собственности на долевую собственность. Разделить общую квартиру на конкретные доли можно либо в кабинете нотариуса (в добровольном порядке), либо в зале суда (в принудительном порядке).
Впоследствии каждый из супругов сможет совершать самостоятельные имущественные сделки именно со своей долей. При любом возмездном отчуждении своей доли собственнику сначала понадобится соблюсти преимущественное право приобретения, которым обладает его партнер (если по документам именно он указывается 2-ым сособственником).
Как отправить уведомление
Передать лично
Если вы находитесь в дружеских отношениях с совладельцами имущества, то можете обратиться к ним лично и попросить расписаться в уведомлении. К этому стоит прибегнуть, если вы уверены, что соседи не будут против продажи.
Отправить через Почту
В остальных вариантах рекомендуется отправить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений. Это самый простой и дешевый вариант. Тем не менее, в случае судебных разбирательств нет гарантий, что суд примет уведомление о вручении в качестве подтверждения информирования о предстоящей продаже. Но если вы уверены, что данный способ информирования не повлечет никаких проблем, то можете им воспользоваться.
Нередки случаи, когда собственник уклоняется от вручения уведомления или скрывается. В таком случае необходимо выяснить фактический адрес проживания собственника, обратившись в полицию. Сотрудники полиции обязаны направить запрос для установления места жительства в центральное адресное бюро.
Важно! Возможны случаи, когда адресат не получает уведомление в связи с истечением срока хранения письма. Напомним, что письма хранятся на почте в течение 30 суток. Срок хранения считается от дня, следующего за днем поступления. По окончании срока хранения ценное письмо будет направлено обратно отправителю.
Как добиться перевода прав покупателя по делу?
Мы собрали все необходимые доказательства о недобросовестном поведении Ответчиков и о злоупотреблении ими правами, в частности правом преимущественной покупки нашего доверителя, а именно: копию расписки гражданки С. о получении ключей от квартиры, копию заявления о предоставлении путевки и квитанции об оплате путевки, копию обратного талона к путевке, копию выписки с сайта об гражданине М., что является не только юристом, но и то, что его профиль — это сделки с недвижимым имуществом. Представив данные доказательства в судебный процесс(по ссылке можно узнать о правилах доказывания в гражданском процессе), да еще и заявив и допросив свидетеля с нашей стороны, мы поменяли ход судебного разбирательства, не смотря на то, что Ответчики упорно не меняли своей позиции и не признавали факт нарушения преимущественного права приобретения жилья.
Результатом стало решение суда в пользу нашего Доверителя. Наш доверитель выкупил долю у Ответчиков по цене, которая его абсолютно устраивала, через перевод прав покупателя, а также возместил расходы на адвоката. Нам важно осознавать, что работа, которую мы проделали, не является напрасной, мы готовы помогать обратившимся в решении сложных жизненных ситуаций не только связанных с преимущественным правом покупки жилья, но и в иных областях права.
Способ вручения писем влияет на финансовые расходы со стороны продавца. Выбирайте тот вариант, который вам ближе с точки зрения бюджета:
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
С чем еще можно столкнуться?
Также собственник, который хочет продать свою часть квартиры, может столкнуться еще с одной проблемой – налогами. Так, если его доля принадлежит ему менее трех лет, а сумма сделки составляет больше миллиона рублей, он должен будет заплатить подоходный налог, равный 13 процентам от суммы продажи.
Уплата налога не вызовет проблем, если сумма сделки не очень высокая. Но если часть сама по себе недешевая, и это указывается в уведомлении, то мало кто (включая собственников) захочет платить высокий налог. При этом искусственно занижать сумму в уведомлении нельзя.
Как видите, сделка по продаже части в квартире может оказаться весьма сложным во всех отношениях мероприятием. А еще процесс уведомления других собственников о предстоящей продаже не так уж прост, как может показаться изначально.
Как известить о продаже доли в квартире
Только в случае отказа всех сособственников общего имущества, или непоступления от них ответа в установленный законом срок, продажа доли в квартире возможна любому другому лицу.
Сведения обо всех собственниках жилого помещения можно получить из архивной справки о регистрации лиц в квартире (архивная Ф-9).
Итак, если отношения со всеми хорошие, то можно устно или письменно известить каждого из них о продаже своей доли, и обо всех условиях продажи. Если никто из них не изъявит желания выкупить эту долю, то следует заверить такие отказы нотариально, и смело заниматься продажей доли стороннему покупателю.
Если же отношения с соседями натянутые, либо не столь доверительные или даже просто нейтральные, то согласно закону необходимо направить в адрес каждого из них письменное предложение о выкупе доли.
У соседей есть 30 дней на то, чтобы принять решение относительно покупки отчуждаемой доли недвижимости. По истечении указанного времени, и в случае отсутствия предложений, продавец вправе будет продать свою долю любому третьему лицу (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).
Необходимо, чтобы в заявлении об отказе от преимущественного права покупки доли собственник указал конкретные характеристики этого имущества: адрес, площадь (если это отдельная комната), размер доли в процентном соотношении, владельца доли.
Если сособственники никак не отреагируют на предложение, то доказательством того, что соответствующее предложение все же направлялось в их адрес, послужат почтовые документы: квитанция об отправке, опись вложения с почтовым штампом, уведомление о вручении корреспонденции адресату, либо распечатка почтового идентификатора. Сохранив данные документы, вы обезопасите себя от возможного оспаривания сделки в дальнейшем.
Также, указанную процедуру извещения сособственников можно доверить нотариусу, оплатив предусмотренный законом тариф. После проведения процедуры извещения по всем правилам, установленным законом, нотариус выдаст свидетельство о передаче заявления, и оно будет доказательством извещения всех сособственников о продаже доли.
УВЕДОМЛЕНИЕо намерении продать долю квартиры
Вышеуказанная жилая квартира состоит из двух жилых комнат, кухни, ванной комнаты, туалета и коридора, общей площадью 43,6 (сорок три целых и шесть десятых) кв. м., в т.ч. жилой площадью 29,7 (двадцать девять целых и семь десятых) кв.м., расположена на четвертом этаже девятиэтажного панельного жилого дома (имеется балкон).
1. Принадлежащая мне 1/2 доля вышеуказанной квартиры продается за 1850000 (один миллион восемьсот пятьдесят тысяч) рублей.
2. Договор купли-продажи принадлежащей мне 1/2 доли вышеуказанной квартиры, должен быть заключен не позднее 30 (тридцати) календарных дней, с момента получения Вами настоящего Уведомления.
3. Денежная сумма в размере 1850000 (один миллион восемьсот пятьдесят тысяч) рублей, причитающаяся мне в качестве оплаты за продаваемую мною 1/2 долю вышеуказанной квартиры, должна быть уплачена мне не позднее дня заключения договора купли-продажи 1/2 доли квартиры наличным или безналичным способом.
4. Передача отчуждаемой 1/2 доли вышеуказанной квартиры Покупателю состоится в день заключения договора купли-продажи. Покупателю также будут переданы ключи от вышеуказанной квартиры, кадастровый паспорт жилого помещения и документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг.
5. На момент направления настоящего Уведомления, отчуждаемая 1/2 доля, в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру, никому другому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом и запрещением не состоит и свободна от каких-либо прав третьих лиц.
6. На момент направления настоящего Уведомления, в квартире, в которой отчуждается 1/2 доля, зарегистрированы как по месту жительства, проживают и намерены проживать в дальнейшем следующие граждане: Сидоров Александр Иванович, 1963 года рождения, Сидорова Алла Николаевна, 1965 года рождения.Других лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением на основании закона или договора не имеется.
В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ, Вы, как участник общей долевой собственности на вышеуказанную жилую квартиру, имеете преимущественное право покупки продаваемой мною 1/2 доли квартиры на вышеуказанных условиях и по вышеуказанной цене.
Прошу Вас в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента получения настоящего уведомления воспользоваться своим преимущественным правом покупки отчуждаемой мною 1/2 доли квартиры, либо отказаться от своего права в письменной форме.
✅ Что будет, если не отправить предложение о выкупе доли?
Несмотря на контроль со стороны нотариусов и Росреестра, были случаи нарушения права преимущественной покупки. Бывали случаи, когда продавец не отправлял предложение, завышал цену и игнорировал сроки. Нарушения приводят к отмене сделки с третьим лицом.
Если продавец не выпустил декларацию об аннулировании, совладельцы могут подать в суд, чтобы признать сделку недействительной. В то же время они могут перевести на себя права и обязанности покупателя (статья 250 (3) Гражданского кодекса). В противном случае возместите текущие расходы покупателя и переоформите долю в квартире, чтобы стать новым собственником. Срок оспаривания сделки составляет 3 месяца с момента осознания факта мошенничества.
Перед подачей иска необходимо убедиться, что у истца достаточно денег для покупки акции. Если кто-то подаст иск, не доказав платежеспособность, суд не аннулирует предыдущую сделку. Поэтому недостаточно просто не соблюсти право преимущественной покупки. У вас должны быть необходимые средства для компенсации покупателю.
Подробнее о процедуре см. статью «Принудительный выкуп доли судом».