Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру самостоятельно: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.
Общие положения о сделке
Чтобы продать квартиру недостаточно просто проживать в ней. В первую очередь, необходимо быть собственником данного объекта недвижимости или его законным представителем.
Собственник — это лицо, которое вписано в реестр ЕГРН в качестве владельца жилого помещения. Данный статус подтверждается свидетельством о праве собственности (не выдается с 2016 года) или выпиской из реестра.
Собственников у квартиры может быть несколько. Каждый из них владеет определенной долей. Поэтому оформить договор купли-продажи каждый владелец вправе только на свою часть квартиры. В соответствии со статьей 244 ГК РФ собственность может быть совместной или долевой.
Стоимость оформления сделки в 2022 году
Стоимость оформления договора купли-продажи напрямую зависит от способа его реализации.
Сделка, которая оформляется с привлечением нотариуса обойдется гражданину в достаточно крупную сумму. За свою работу данный специалист берет 1% от стоимости объекта недвижимости (при условии, что стоимость жилого помещения не превышает 1 млн руб.). Если оценочная стоимость квартиры выше 1 млн. руб., нотариус возьмет за свои услуги в 2022 году 10 тыс. руб. + 0,75% от кадастровой стоимости.
Работу риэлтора невозможно оценить в конкретной денежной единице.У сотрудников агентства недвижимости нет фиксированной процентной ставки нет. В среднем данный специалист берет за свои услуги от 2% до 5% от стоимости объекта.
Самостоятельное оформление — самый бюджетный вариант. В данном случае продавец должен оплатить только обязательные платежи:
- госпошлина — 2000 руб.;
-
техпаспорт — от 1000 руб. до 1500 руб.;
-
кадастровый паспорт — 250 руб.;
-
справка с Росреестра — 200 руб.
Разместить объявления о продаже квартиры
К этому пункту нужно отнестись внимательно, поскольку грамотный текст и правильные ракурсы в фото могут стать для покупателя решающим моментом для желания посмотреть товар. Продумайте описание, которое максимально подчеркнет достоинства жилья.
- Разместите объявление на всех общеизвестных ресурсах частных предложений:
- Авито;
- ЦИАН;
- MLSN;
- Яндекс.Недвижимость;
- ЭТАЖИ;
- Из рук в руки;
- Юла.
Рекомендуем приобрести сим-карту с новым номером телефона для объявлений. Так Вы обезопасите себя от мошеннических схем и будите знать, что звонят именно по квартире.
В настоящее время многие пользуются интернет-банкингом и к нему «привязан» номер телефона. Поэтому его не следует указывать в объявлении. Не отвечайте на sms-сообщения по квартире и не переходите по ссылкам. Мошенники часто используют номера телефонов из объявлений для обмана граждан.
- Окна квартиры или балкон могут быть использованы в качестве рекламы о продаже.
Обычно такой способ оказывается простым, но действенным. Напечатайте слово «Продам» и номер телефона на листах бумаги (крупно, по одной букве на лист) и развесьте в окне. На балкон можно сделать растяжку, заказанную в салоне печати или сделать самим. Это может заинтересовать покупателей, проживающих в этом же районе и желающих перевезти к себе поближе родственников. По статистике 18% покупателей приходят смотреть квартиру по объявлениям расклеенных на окнах.
Продать квартиру без посредников или воспользоваться услугами риэлтора
Почти каждый продавец имущества хочет заключить сделку быстро, без лишних хлопот и на выгодных условиях. К сожалению, это практически невозможно.
Как продать квартиру быстро и выгодно? Для этого зачастую обращаются в специализированные компании. Они сопровождают сделки по купле-продаже недвижимости, а также способствуют поиску покупателей.
Такой подход не всегда выгоден. Ведь посредники берут за свою работу определенный процент от стоимости жилья. Поэтому иногда приходится действовать самостоятельно.
На каком варианте продажи имущества стоит остановиться? Для сравнения рассмотрим таблицу плюсов и минусов каждого подхода.
| Критерий | Самостоятельное сопровождение сделки | Обращение к посреднику |
| Расходы сверх стоимости имущества | Отсутствуют | Около 5-7% от суммы сделки |
| Скорость реализации жилья | В зависимости от активности продавца | Быстрая |
| Затраты по времени и силам на оформление сделки | Значительны | Минимальны, личное время тратить почти не нужно |
| Вероятность мошенничества | Минимальная, почти исключена | Высокая |
Шаг 3. Оформление документов
Чтобы сделка состоялась, важно побеспокоиться о документах на объект недвижимости. Любые неточности в сборе официальных бумаг могут удлинить время сделки и отпугнуть покупателей.
Все документы для продажи квартиры делятся на обязательные и дополнительные. Их может запросить регистратор сделки, попросить покупатель или потребовать банк.
Документы, без которых нельзя заключить сделку купли-продажи:
- паспорта всех собственников квартиры (для детей — свидетельства о рождении);
- договор между продавцом и покупателем;
- разрешение опекунского совета — в случае, если есть несовершеннолетние собственники квартиры;
- согласие супруга или супруги — нотариально заверенный документ нужен, если недвижимость была куплена в браке;
- доверенность — если делами продажи занимается не собственник.
Дополнительные бумаги:
- свидетельство о праве собственности, если продавец стал собственником квартиры до 2016 года;
- выписка из ЕГРН;
- кадастровый паспорт;
- выписка из домовой книги;
- подтверждение отсутствия долгов по оплате коммунальных счетов;
- справка о том, что перепланировка сделана на законных основаниях.
Плюсы и минусы покупки квартиры без риэлтора
Самостоятельный процесс покупки квартиры имеет определенные преимущества.
- Вы сэкономите деньги, которые заплатили бы риэлтору за оказанные услуги. Как правило, агентства недвижимости и свободные риэлторы берут оплату в размере 3-10 % от стоимости квартиры. Учитывая сегодняшние цены на жилье, получается весьма внушительная сумма.
- Мошенники встречаются не только среди потенциальных продавцов недвижимости, но и среди риэлторов. Покупая квартиру без посредников, вы не рискуете нарваться на недобросовестного специалиста, который может вас обокрасть.
- Риэлторы бывают разные – кто-то имеет цель удовлетворить потребности клиента, а кто-то – как можно быстрее получить свой процент от сделки. Риэлтор может попросту не оправдать ваших ожиданий. При самостоятельной покупке жилья такая вероятность исключается.
- Рассказывая о требованиях к квартире риэлтору, можно что-то упустить и подобранные посредником варианты вам не подойдут. В итоге вы потеряете не только деньги, но и уйму времени, просматривая квартиры, которые не отвечают всем вашим требованиям. Есть и обратная сторона медали – риэлтор может намеренно не обратить внимания на мелкий, с его точки зрения, недочет в подобранном жилье. Как итог – вы теряете время или, надеясь на добросовестность риэлтора, замечаете недостаток квартиры слишком поздно.
- В процессе самостоятельной покупки квартиры вы приобретете полезные знакомства, которые, возможно, пригодятся вам в будущем.
Квартиру продают по доверенности — соглашаться или нет?
— Обязательно уточняйте, кто именно будет подписывать договор купли-продажи. Иногда недвижимость продают по доверенности, то есть свою подпись на документе будет ставить не собственник. Скажу честно: это довольно опасная ситуация. Во-первых, хозяина вы даже не увидите и не узнаете, в каком состоянии он находится. Во-вторых, доверенность (даже с еще не истекшим «сроком годности») может оказаться недействительной. Согласно нашему законодательству, лицо, которое выдало доверенность, имеет право отозвать ее в любой момент: то есть вчера человек мог выдать доверенность сроком на три года, а сегодня прийти к тому же нотариусу и отозвать ее.
К сожалению, просто на основании нашего обращения нотариус информацию о действительности доверенности не выдаст, поскольку факты как выдачи доверенности, так и ее отзыва являются нотариальной тайной. Однако проблема все-таки решаема: сделку купли-продажи в таком случае надо совершать у нотариуса. У нотариусов есть реестр доверенностей (в том числе выданных другими нотариусами), и они смогут проверить полномочия представителя непосредственно перед сделкой.
— Сделка с недвижимостью, в которой участвует по крайней мере одно физическое лицо, должна быть удостоверена. Сделать это можно у нотариуса либо в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. После удостоверения сделки она должна быть зарегистрирована в агентстве, поэтому проще и быстрее заключить сделку сразу там: специалист проверит квартиру по ЕГРНИ и сразу (в одном месте) все удостоверит и зарегистрирует, вам не придется дополнительно никуда ходить. Нотариус же может только запросить выписку из ЕГРНИ и удостоверить сделку, а регистрировать ее все равно придется в агентстве. Единственный вариант, при котором я однозначно рекомендую удостоверять сделку у нотариуса, — это случай, когда продавец действует на основании доверенности. Как я уже говорил, нотариус сможет проверить, не была ли такая доверенность отозвана.
Заключение договора купли-продажи
Когда банковская процедура осуществлена, начинается оформление документов. Обычно заключение договора купли-продажи недвижимости производится у нотариуса. Готовые бумаги передаются в уполномоченный орган для проведения процедуры государственной регистрации. Главная задача нотариуса в сложившейся ситуации – проверить документы на соответствие нормам действующего законодательства, а также удостовериться в дееспособности и правомочии каждого из фигурантов сделки. Дополнительно выполняется фиксация подписи сторон. Необходимо принимать во внимание сумму, которая фигурирует в документе. В договоре купли-продажи обозначается срок передачи денежных средств и способ выполнения действия. Дополнительно участники процедуры обозначают, на кого ложатся расходы по переоформлению прав на имущество. В договоре купли-продажи также отражаются особенности составления и подписания акта приема-передачи недвижимости.
До того, как договор зарегистрирован в установленном законом порядке, его можно аннулировать. Для этого необходимо обратиться к нотариусу. Он отразит в реестре прекращение действия договора купли-продажи квартиры.
Чтобы зарегистрировать договор, необходимо передать его Росреестр. Дополнительно должны быть оформлены заявления от продавца и покупателя. После того, как договор купли-продажи квартиры зарегистрирован, его нельзя аннулировать. Процесс регистрации занимает около месяца. После того, как запись в ЕГРП внесена, договор вступает в законную силу.
Плюсы и минусы покупки квартиры через риэлторское агентство
Каждый собственник квартиры, решивший ее продать, самостоятельно решает, нужны ему услуги риэлтора или нет. Сотрудничество с агентством недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. Более наглядно они представлены в таблице.
|
Плюсы |
Минусы |
|
|
Советы при поиске и покупке жилья
Несколько опытных советов помогут избежать ошибок при поиске квартиры. Рассмотрим их подробнее:
- Проверенные источники. Использовать для поиска только ту информацию, которой доверяете лично вы. Если есть тень сомнения, лучше сразу отказаться от затеи, искать другой путь покупки.
- Искать координаты застройщика. Просматривать объявления именно от строительных компаний, предлагающих уже достроенную недвижимость. При условии, что вас устраивает именно первичное жилье. Застройщиков найти нетрудно, достаточно ввести соответствующий запрос в поисковик либо, если город небольшой, посмотреть на недавно сданные дома. Обычно на досках у подъездов есть рекламная информация о строительной организации.
- Сузить круг. Удобнее сначала выбрать 10 объявлений, на которые сразу обратили внимание, затем из них методом здравого рассуждения стоит выбрать 3, которые и будут просматриваться. Это поможет за короткое время подобрать подходящий вариант и остановиться на нем для покупки.
- Разговор с владельцем. Общение с хозяином имущества – верный способ снизить различные риски после покупки. Видя человека перед собой, можно понять его намерения, узнать мотивы продажи и т. п. Даже если сделкой занимается риэлтор, стоит добиться встречи с прямым владельцем, пусть и в присутствии специалиста агентства недвижимости.
- Самострахование. Для личного спокойствия можно воспользоваться услугами знакомого нотариуса, юриста либо рекомендованного специалиста. Стоит обратиться в консалтинговую компанию, предлагающую ряд подобных услуг.
- Проверить счета. В каждом городе, квартале, доме – своя система выставления счетов за коммунальные услуги. В одних может быть общий счет, куда внесены дополнительные услуги: освещение подъезда, вывоз ТБО, уборка территории и т. п. В других – водоснабжение, отопление, канализация. В третьих – членские взносы, если дом принадлежит объединению, кооперативу.
Оформление сделки купли-продажи
Проведение сделки возможно тремя способами:
- С риэлтором;
- Самостоятельно;
- С нотариусом (и без него).
В первом случае от продавца требуется только компенсация накладных расходов специалиста, в остальном риэлтор все делает сам. Второй случай потребует от владельца жилья времени, собранности и подкованности в некоторых законах. Третий вариант можно использовать как при продаже с риэлтором, так и без него. Перед сделкой стороны посещают нотариуса.
Специалист проверяет по внутренним базам состояние жилья, нет ли на него претендентов, не идут ли по имуществу тяжбы, не наложен ли на него арест. Если есть какие-либо препятствия к продаже, нотариус их озвучивает. И продавцу дается определенный срок на решение этих вопросов.
Оформление сделки – строгое мероприятие, требующее внимательности и подготовки всех документов. Отсутствие одного может стоить полного срыва продажи либо ее затяжки. Чтобы сделка состоялась, потребуются следующие бумаги:
- Свидетельство о праве собственности. От продавца либо от доверенного лица. Во втором случае обязательно наличие доверенности установленного образца на лицо, занимающееся продажей.
- Документ, удостоверяющий личность. Это паспорт, если задействован несовершеннолетний владелец – потребуется свидетельство о рождении. Документ необходим покупателю и продавцу.
- Согласие супруга. Если имущество продается человеком, состоящим в браке, без соответствующего документа сделки не будет. Если имущество будет продано без согласия второго супруга, нового владельца могут ждать судебные тяжбы от него. И чаще суд будет не на стороне покупателя.
- Согласие органов опеки. Этот документ важен, если собственник несовершеннолетний. Разрешение может быть выдано только при условии подтверждения будущего адреса ребенка (место, где он будет дальше прописан).
- Кадастровый паспорт. Технический документ, который выдается БТИ. Срок его должен не превышать 5 лет с момента выдачи. В противном случае необходимо заказать новый.
- Справка об отсутствии долгов по коммунальным и иным платежам за квартиру.
- Выписки из ЕГРП и домовой книги (сроком не более 1 месяца). В этих документах можно просмотреть всю историю квартиры, наличие на ней арестов, фигурирование ее в судебных процессах и т. п.
- Три экземпляра договора купли-продажи. Первый и второй выдается сторонам сделки, третий – регистратору.
- Дополнительные документы: справка о дееспособности. Она выдается в случае неадекватности продавца в силу возраста или состояния здоровья. Так как совершив сделку при плохом самочувствии, в силу инвалидности или возраста она может быть признана судом недействительной, а договор расторгнут в одностороннем порядке.
- Свидетельство о смерти и свидетельство о браке. И тот и другой документ необходим в случае, когда продавец состоял или состоит в браке. Первое свидетельство указывает на то, что не нужно брать разрешение второго супруга. Документ, подтверждающий наличие брака, – причина для получения согласия супруга на сделку.
- Доверенность. Документ не обязательный, если и покупку, и продажу совершают непосредственные участники процесса (нынешний и будущий владелец жилья). Во всех остальных случаях предусмотрено наличие доверенности. Важно проверить ее подлинность и сроки действия для дальнейшего оформления чистой сделки.
Чтобы избежать мошенничества на всех этапах сделки, требуется вооружиться внимательностью и законодательными документами РФ, касающимися данного вопроса. Проверив каждую бумагу на подлинность, воспользовавшись услугами нотариуса или риэлтора, сможете значительно обезопасить себя от противоправных действий с имуществом.
Далее происходит регистрация договора в МФЦ (многофункциональный центр) либо Регистрационной палате (Росреестре). Можно выделить следующий план действий при покупке квартиры:
- Поиск предложения.
- Переговоры с продавцом (возможный торг, обсуждение удобных дат проведения мероприятий продажи).
- Внесение аванса или задатка (документальное оформление).
- Юридическая экспертиза. Проверка наличия справок, свидетельств и т. п. Контролируется их подлинность и актуальность.
- Подписание и регистрация договоров купли-продажи.
- Финансовый расчет (передается оставшаяся сумма, за исключением аванса или задатка).
- Оформление акта приема-передачи имущества.
Типичные ошибки при продаже и способы мошенничества
Действия при продаже собственной квартиры без участия риэлтора должны быть максимально осторожными.
Ошибки в процессе купли-продажи жилья:
- неправильная оценка жилого помещения влечет за собой заниженную цену и как следствие потерю прибыли;
- недостаточное предварительное обустройство внешнего вида площади или неправильное отношение к покупателю при переговорах порождает недовольство и отказ от покупки;
- недостаточные усилия по подготовке пакета бумаг потребуют оплаты услуг дорогостоящих специалистов в сфере юриспруденции;
- неправильно составленный документ при регистрации будет отклонен, а переоформление его станет негативной ситуацией для клиента. Он может затребовать снижение цены либо вовсе отказаться от покупки;
Полученная сумма является прибылью физического лица. Необходимо произвести по ней расчеты с налоговой путем подачи декларации.
Малейшая ошибка или заблуждение в отношении правил оборота документов может стать источником наживы для мошенников.
Виды мошенничества при купле-продаже квартиры:
- создание подложных документов, использование отозванных или фальшивых доверенностей;
- сбыт жилья, в котором продавец зарегистрирован по договору социального найма;
- предоставление частных типов займов под залог недвижимости;
- затягивание процесса регистрации, вынуждение покупателя пропустить срок, отведенный для возврата задатка;
- искусственное занижение цены;
- сбыт жилой площади с правом пожизненного проживания.
Не стоит поддаваться на уговоры покупателя или продавца якобы для создания взаимной выгоды, если предлагаются сомнительные действия, неестественные процессы.
Проведение альтернативной сделки
Участники сделки встретились, обсудили условия передачи прав собственности, задатка, проверили документы, заключается договор купли-продажи. В соглашении должно быть прописано все то, о чем вы договаривались с продавцом. Если ошибок нет, подписывайте и соглашайтесь на сделку. После этого договор передается на регистрацию через нотариус или МФЦ. Теперь остается ждать, когда будут проверены и приняты документы, а оповещение вы получите в письме или вам позвонит специалист МФЦ или нотариус.
Длительность оформления документов зависит от количества участников сделки. Например, если в альтернативной сделке участвует всего две квартиры, о положительном решении вас оповестят уже через 3−4 дня. Но если звеньев пять или шесть, процесс затянется на 1−2 недели.
Когда все документы зарегистрированы, вам нужно получит новую квартиру. Встреча проходит в той квартире, которую вы приобрели. Убедитесь, что состояние недвижимости прежнее и ничего не изменилось, продавец оставил все, как вы и условились. После этого продавец с покупателем подписывают акт приема-передачи. Это означает, что вы не имеете никаких претензий к новому жилью, а покупатель получил ту сумму, которую и планировал.