Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартира в рассрочку. Преимущества и недостатки такой сделки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подавляющее большинство сделок по приобретению жилья в рассрочку оформляется на первичном рынке, как правило, в строящемся доме. Поэтапное внесение платежей может быть предусмотрено и после сдачи объекта в эксплуатацию, то есть когда оформляется уже не ДДУ, а договор купли-продажи.
Рассрочка в новостройке
«Одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры в рассрочку возникает залог данной недвижимости, подлежащий обязательной регистрации в Росреестре, поэтому продавцу не стоит переживать о потере своих квадратных метров. Обременение с недвижимости рекомендуется снимать исключительно после полного исполнения покупателем обязательства по оплате. Также при заключении договора необходимо составить календарь платежей, согласно которому будут вноситься денежные средства», — разъясняет Екатерина Кузьмина.
Чем рассрочка невыгодна покупателю?
Фактически покупатель должен выплатить застройщику стоимость квартиры за максимальные 2 года, в связи с чем размер ежемесячных платежей значительно превышает платежи по ипотеке.
«Если взять в ипотеку квартиру за 13 млн рублей с первоначальным взносом 30% на 25 лет по ставке 6–7%, ежемесячный платеж составит в среднем 65–70 тыс. рублей. Если взять эту же квартиру в рассрочку на 2 года с таким же первоначальным взносом, ежемесячный платеж составит около 417 тыс. рублей», — комментирует Роман Соколов.
Кроме того, поскольку застройщику выгодно получение полной стоимости «здесь и сейчас», при покупке со 100% оплатой либо по ипотеке клиент может получить дисконт в пределах 2–7%. В случае рассрочки скидки, как правило, не предоставляются.
Разберем какие риски могут быть при оформлении рассрочки на квартиру и с чем придется столкнуться покупателю.
- Проблемы с застройщиком. Если застройщик оказался нечестным, могут возникнуть проблемы. В чем они могут проявиться?
- застройщик-банкрот. В таком случае возврат денег за приобретение недвижимости практически равен нулю. Только в случае, если застройщик перестанет быть банкротом, он будет обязуем вернуть все деньги покупателям квартир.
- Если застройщик решил затянуть стройку. Покупая квартиру в новостройке всегда есть риск получить свою недвижимость не в сроки, которые были обещаны изначально. Поэтому стоит изучить историю построек застройщика за период существования компании на рынке.
- Если покупатель не платит рассрочку вовремя, он попадает на переплату. За невыполнение обязательств, которые предусмотрены и расписаны в договоре, покупатель обязуется оплатить все штрафные санкции. Это может привести к значительной переплате за квартиру. Всегда нужно знать на каких условиях вы оформляете рассрочку платежа на приобретение любого вида недвижимости – будь это квартира или дом.
Отсрочка и рассрочка – в чем разница?
Рассрочка помогает застройщикам привлечь покупателей. Кроме рассрочки, на сегодняшний день существует также отсрочка от застройщика, несколько отличающаяся подходом.
При отсрочке нет ежемесячных платежей. Как говорит Евгения Акимова, гендиректор компании IKON Development, общая сумма долга делится на три части, их необходимо выплатить в течение полутора-двух лет, в зависимости от дня предоставления отсрочки. К примеру, покупателю квартиры в завершенном корпусе необходимо внести половину от ее стоимости, еще 20% – в течение трех месяцев, а оставшиеся 30% необходимо выплатить равными долями ежемесячно или ежеквартально (на выбор клиента) до конца августа 2018 года. Проценты при этом не начисляются.
Акимова говорит, то застройщики стараются идти покупателю навстречу и утверждают условия предоставления отсрочки в индивидуальном порядке.
Эксперт вспоминает случай, когда первоначальный платеж дольщика составил лишь 10%, зато 80% он внес вторым платежом и оставшиеся 10% – третьим. Другие же хотят выплатить сумму тремя равными частями. Так как платежи при отсрочке немалые, покупатель рассчитывает график, исходя из времени поступления средств – это может быть премия на работе или продажа старой квартиры.
Рассрочка или ипотека – что выгоднее покупателю?
Эксперты отмечают, что по размеру платежей и размеру первоначального взноса рассрочка от застройщика, даже предоставленная на самых выгодных условиях, не может сравниться с ипотекой. Зато в случае с беспроцентной рассрочкой клиент может избежать переплаты, которая неизбежно будет при оформлении ипотеки.
Поэтому если у покупателя уже есть достаточно большая сумма на покупку жилья, и он готов вносить остаток достаточно крупными платежами, выгодной будет даже рассрочка под проценты, поскольку ставка все же ниже, чем в случае с ипотекой.
К примеру, при оформлении кредита от Сбербанка сроком на один год на приобретение квартиры стоимостью 5 миллионов рублей по ставке 7,4% (по программе субсидирования, с учетом сервиса электронной регистрации и первоначальным платежом 20%) переплата по процентам составит 162 141 рубль. При этом каждый месяц необходимо выплачивать 346 845 рублей.
Рассрочка подойдет покупателям, которые смогут каждый месяц выплачивать достаточно большую сумму. Кроме того, при рассрочке можно избежать волокиты с документами – справок, подтверждающих трудоустройство и доходы, не потребуется.
Евгения Акимова говорит, что для предоставления отсрочки или рассрочки достаточно показать паспорт. Поэтому такие варианты отлично подойдут, скажем, иностранцам, у которых возникают сложности при кредитовании в России, отмечает эксперт.
Рассрочка является неплохой альтернативой ипотеке, если по каким-то причинам покупатель не может оформить кредит. Банки могут отклонить заявку на ипотеку, если у заемщика, например, мало трудового стажа. Рассрочка также популярна при продаже вторичных квартир, когда человек может сразу заплатить основную часть стоимости, а остаток планирует внести после продажи старого жилья в течение нескольких месяцев.
Плюсы и минусы покупки квартиры в рассрочку у застройщика
Рассрочка обладает своими положительными и отрицательными сторонами. Поэтому при принятии решения о приобретении жилья таким способом, необходимо взвесить все за и против, учесть свои возможности по исполнению обязательств перед организацией.
Клиентов привлекает в данной сделке следующее:
- Быстрота и простата оформления. На всю процедуру уйдет всего несколько дней. Нужно только выбрать квартиру, подготовить соглашение и заключить его.
- Небольшой список документации. Застройщиков не интересует уровень заработной платы заемщика, его занятость, они не требуют привлекать созаемщиков или поручителей.
- Возможность приобрести жилое помещение при наличии плохой кредитной истории. Компании не отправляют запросы в БКИ для проверки добросовестности заемщика в отношении кредитных обязательств.
- Минимальный годовой процент. По сравнению с ипотекой в банке ставка мизерная – примерно 2-3% годовых. При небольшом сроке рассрочки застройщик может и вовсе ее не устанавливать.
- Отсутствие дополнительных денежных трат. Не требуется расходовать деньги на заключение договора страхования недвижимого объекта или жизни/здоровья клиента, как это предусмотрено при ипотечном кредитовании.
Но покупка квартиры в рассрочку от застройщика имеет отрицательные стороны. Но их намного меньше:
- Большой процент первоначального взноса – 30-50%. Это больше, чем в банках.
- Короткий срок действия рассрочки, который ограничивается 1-3 годами. Компаний, предоставляющих более продолжительный период, очень мало.
- Крупные ежемесячные платежи. Так получается, потому что срок погашения дается слишком маленький.
- В период действия рассрочки застройщик может продать вашу квартиру т.к. по cent она вам еще не принадлежит.
Перечислим основные преимущества:
- фиксированная цена квадратного метра при расчете первого взноса;
- зафиксирована цена 1 м2 в течение первого года выплат или при уплате от 50% стоимости;
- чтобы купить квартиру в новостройке в рассрочку, не требуется поручительство, не нужно доказывать платежеспособность;
- штраф при просрочке применяются редко;
- отсутствие переплаты либо она минимальна;
- доступность всем клиентам, включая лиц с подпорченной кредитной историей;
- отсутствуют дополнительные затраты по страхованию титула, жизни клиента и рисков;
- чтобы купить квартиру без первоначального взноса в рассрочку, не нужен залог;
- при финансовых трудностях у покупателя возможен возврат всех платежей;
- лояльность, скидки при погашении раньше срока;
- допускается заселение в период проведения расчетов.
Можно ли оформить рассрочку на квартиру без первого взноса
Для многих покупателей взнос за квартиру в размере 50-80% является неподъемным. Некоторые застройщики предоставляют квартиры в рассрочку без первоначального взноса или варианты с минимальным взносом под небольшой процент. Проценты перекрывают риски строительной компании. Застройщик самостоятельно проводит акции. Он может отменить их в любое время, поэтому доступные предложения рекомендуется уточнить в отделе продаж перед покупкой.
Если размер доходов клиента достаточный, чтобы оплачивать ежемесячный платеж, первый взнос приравнивают к первому платежу. Суммы разбиваются равными частями на 2-3 года. Чтобы привлечь клиентов к быстрому погашению, на этот период замораживается стоимость квадратного метра. Если просрочки отсутствуют, инвестор вложился в льготный период погашения, удорожание жилья не происходит.
Как продать квартиру, купленную в рассрочку
Жилье до сдачи не является объектом недвижимости. Продажа квартиры купленной в рассрочку, осуществляется посредством оформления договора уступки прав покупателю. Согласно сделке инвестор обменивает на денежные средства свои права на жилье, имеющиеся перед застройщиком. Права и обязанности относительно этой квартиры полностью переходят к покупателю.
Важно! По уступке продажа доли квартиры в рассрочку допускается на любом этапе строительных работ только до оформления акта приема-передачи. Данное право регламентировано 214-ФЗ. После получения прав собственности жилье подлежит реализации только по сделке купли-продажи.
Для продажи квартиры с рассрочкой платежа инвестор вправе обратиться к риелтору. Застройщик со своей стороны проверяет подлинность документов, согласует право уступки и вносит покупателя в реестр продаж. При оформлении уступки покупатель должен убедиться, что за данной квартирой не числятся долги, недоплаченные суммы, которые в будущем могут стать причиной конфликта с застройщиком. Следует помнить, что по уступке все долги по объекту от инвестора переходят к покупателю.
Отсрочка от застройщика – это не совсем рассрочка
Рассрочка – это один из инструментов привлечения покупателей для застройщика. Помимо рассрочки как таковой, сегодня ряд девелоперов предлагают еще и отсрочку, которая, несмотря на схожее название, имеет иной подход.
Суть отсрочки заключается в отсутствии ежемесячных платежей, объясняет на примере своего проекта генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград») Евгения Акимова: «Общий долг делится на три части, которые необходимо выплатить в течение полутора-двух лет, в зависимости от даты выдачи отсрочки. Например, в готовом корпусе IV клиент должен внести 50% от стоимости выбранного объекта. Еще 20% – в течение трех месяцев. Остаток суммы в 30% нужно заплатить до конца лета 2018 года равными долями ежемесячно или ежеквартально, на выбор покупателя. Никакие проценты за весь период отсрочки не начисляются».
По словам эксперта, компания старается идти навстречу клиенту и утверждает отсрочку с учетом его пожеланий.
«Например, у нас был дольщик, который в качестве первоначального взноса внес всего 10% стоимости квартиры, зато второй платеж составил уже 80%, а третий – снова 10%. Кто-то, наоборот, стремится разбить взносы на три равные части. Поскольку отсрочка подразумевает немалые платежи, каждый покупатель привязывает свой индивидуальный график к поступлению средств, будь то продажа вторичной квартиры или премия на работе», — говорит эксперт.
В целом, по данным «Метриум Групп», рассрочка сегодня не пользуется большим спросом: в зависимости от проекта доля клиентов, приобретающих квартиру с рассрочкой платежей, колеблется от 3% до 10%. Причем в массовом сегменте их не больше 5%. Для сравнения: на ипотеку же приходится 50-60% продаж. А в некоторых проектах – более 90%.
В бизнес- и премиум-классе популярность рассрочки среди клиентов выше, отмечают в «Миэль»: каждая пятая сделка заключается с использованием рассрочки. Следовательно, в общей структуре продаж на рассрочку приходится порядка 20%.
Застройщики приводят несколько более высокие цифры, чем риелторы. Так, например, доля рассрочки в продажах ГК «А101» составляет около 10%, в проектах ГК «Гранель» с помощью рассрочки приобретается в среднем около 15-20% квартир, в проектах «Инграда» — 20%.
Однако и сами девелоперы отмечают снижение интереса покупателей к данному способу покупки жилья в связи с ростом доступности ипотеки. «Если в течение 2017 года мы наблюдали планомерный рост доли рассрочки до 20%, то в начале 2018 года доля начала резко сокращаться в пользу ипотеки и сейчас не превышает 10%», — отмечает руководитель управления аналитики и оценки ГК «А101» Дмитрий Цветов.
По наблюдениям руководителя направления по развитию ипотечных программ ГК «Иград» Вячеслава Приймака, при цене квартиры от 2 млн до 7 млн руб. клиенты предпочитают ипотеку. А вот при сумме сделки свыше 7 млн клиенты все чаще выбирают гибкие механизмы рассрочки.
Однако в дорогих сегментах процент продаж квартир в рассрочку тоже невысок. Например, в «Дон-Строй Инвесте» по итогам 2017 года лишь 9% сделок было заключено с использованием рассрочки. Наибольшим спросом она пользуется в сегментах premium и de luxe – там рассрочка обеспечила по 14% продаж.
В структуре сделок в клубных кварталах бизнес-класса «Резиденции композиторов» и «Резиденции архитекторов» доля покупок в рассрочку составляет не более 15% от общего числа, в проекте бизнес-класса ЖК «Маяковский» от 5% до 10% продаются с использованием схем оплаты в рассрочку.
В «МИЭЛЬ-Новостройки» выделяют три категории покупателей, которые и составляют те самые проценты «рассрочников». Самая большая категория покупателей квартир в рассрочку – это те, у кого уже есть порядка 60-70% от стоимости квартиры. Остаток суммы они планируют отдать либо после реализации какого-то имущества, либо после получения бонусов или премий, либо собираются просто заработать эти деньги, так как имеют высокий уровень дохода.
Еще одна категория – это бизнесмены, которые не могут сразу вывести из своего бизнеса крупную сумму денежных средств, или те, у кого на выгодном депозите, срок окончания которого не за горами, лежит крупная сумма денег.
Третья категория – покупатели, которые не могут рассчитывать на ипотеку. В эту категорию попадают как заемщики с неблагоприятной кредитной историей, так и покупатели с высоким заработком, но совсем небольшим официальным доходом.
Варианты договоров приобретения квартиры в рассрочку
Существует два варианта покупки жилья с отсроченным платежом:
- Квартира в рассрочку от застройщика по договору долевого участия. Такой вариант часто предлагают строительные компании на разных стадиях строительства объекта. Наиболее выгодно купить квартиру в рассрочку в здании, которое уже возведено и находится на этапе завершения. Обычно ДДУ заключается на срок до 3 лет, в течение которого застройщик успевает сдать здание в эксплуатацию, а покупатель – полностью рассчитаться за жилье в новостройке.
- Вторичное жилье в рассрочку по договору купли-продажи с отсрочкой платежа. Купить квартиру в рассрочку можно не только у компании-застройщика, но и у частного лица, продающего собственную недвижимость. При таком оформлении рассрочки в договоре купли-продажи фиксируется обременение на квартиру. Это означает, что покупатель имеет право пользования и проживания в квартире, но не может ее продать до полного погашения долга.
Какие проценты и сроки предоставления рассрочки предлагают застройщики
За последние годы застройщики достаточно сильно изменили условия предоставления рассрочки. Как вспоминает Наталья Шаталина, в 2016 году, когда начали снижаться ипотечные ставки, девелоперы стали предлагать беспроцентную рассрочку вместо процентной, но увеличили первоначальный взнос с 30% до 50-60%, таким образом увеличив собственные гарантии. Часто размер первоначального взноса зависел от стоимости квартиры. К примеру, у покупателей в рассрочку «однушки» просили 50% от её стоимости, «двушки» – 40%, «трешки» – 30%. То есть в абсолютном выражении сумма, которую вносили покупатели, была одинаковой.
Как уже отмечалось, сегодня в большинстве проектов массового сегмента можно оформить беспроцентную рассрочку, то есть в конечном итоге не переплатить за квартиру.
Шаталина говорит, что на сегодняшний день осталось лишь два варианта процентной рассрочки. Первый – краткосрочная рассрочка под низкий процент, около 2-3% годовых. Поскольку ставки являются очень низкими, то не конкурирует с ипотекой. Второй вариант – рассрочка под процент сроком до года либо до сдачи проекта в эксплуатацию. При этом придется уплатить процент, максимально близкий к ипотечной ставке. Шаталина говорит, что это дает покупателю достаточно выгодный процент, отсутствие комиссий, а также необходимости собирать документы, как это требуется при оформлении ипотеки.
Практически во всех случаях застройщики готовы предоставить процентную или беспроцентную рассрочку на срок, не превышающий подписание акта приема-передачи квартиры. По словам экспертов Capital Group, поскольку этот акт подтверждает, что застройщик выполнил все обязательства по договору долевого участия, к моменту его подписания покупатель должен выплатить полную стоимость объекта. Затем новый хозяин может подавать документы в Росреестр для оформления квартиры в собственность. По данным «ИНКОМ-Недвижимости», покупая квартиру на начальном этапе строительства, можно рассчитывать не более чем на 24-26 месяцев рассрочки.
Срок предоставления рассрочки в более дорогих сегментах может быть больше, причем как процентной, так и беспроцентной. Но до момента выплаты полной стоимости объекта его нельзя оформить в собственность. В «Дон-Строй Инвесте» поясняют, что покупатель квартиры в проекте бизнес-класса может получить рассрочку сроком до 5 лет с довольно комфортной ставкой – 4%. В этом сегменте рассрочка как инструмент продаж показала свою эффективность, и сегодня в некоторых проектах ключи начинают выдавать еще до окончания выплаты.
Риски купли-продажи квартир в рассрочку
Приобретение с выплатой частями считается удобным инструментом, не отягощающим семейный бюджет. Покупка сопровождается определенными рисками квартиры в рассрочку. Часто встречаются ситуации, когда заключается предварительный ДДУ, клиент выплачивает всю сумму, но жилье так и не получает.
Договор купли-продажи квартиры в рассрочку или инвестиционный договор, заключенный предварительно, позволяет строительной компании скрыть свои незаконные действия. При уклонении от обязательств, умышленном затягивании сроков строительства либо введения объекта в эксплуатацию, оформить право собственности можно через суд, если:
- строительная компания имеет разрешающие строительство документы;
- покупатель выплатил 100% стоимости квартиры в рассрочку от застройщика;
- имеются доказательства, подтверждающие привлечение вложенных денег в строительство данного объекта.
При нарушении условий сделки и уклонении от обязательств пострадавшая сторона имеет право взыскать с компании вложенные средства в двойном размере. Следует помнить, что предварительный договор не имеет юридической силы для сторон, поэтому не несет имущественных обязательств. В суде достаточно сложно отстоять права собственности на квартиру в новостройке в рассрочку, представляя подобную бумагу.
В основной ДДУ вносят положения, предусматривающие порядок сдачи объекта инвестору (). После оплаты 80% долга по закону допускается передача прав личной собственности. Такое решение застройщики выносят очень редко, так как существует высокий риск неуплаты остатка. Если в договоре продажи квартиры в рассрочку оговорен порядок передачи прав на объект, рекомендуется также изучить положения об аннулировании сделки. Просрочка может стать причиной разрыва в одностороннем порядке.
Как купить новостройку в рассрочку от застройщика – порядок
Покупка квартиры в рассрочку без переплаты в новостройке осуществляется по ДДУ. К нему прикладывается график платежей. Данный документ снижает вероятность продажи объекта повторно. Потенциальным покупателям предлагается недвижимость, возводимая на основании полного пакета разрешительных документов. Строительная компания имеет права собственности на землю под новостройкой. Застройщиком соблюдаются действующие градостроительные нормы и правила. Покупатель защищен от продажи нелегальных объектов.
Законодательно не предусмотрен перечень бумаг для купли квартиры в рассрочку 15 лет или другой срок. Необходимо взять паспорт и идентификационный номер налогоплательщика. Застройщик вправе потребовать бумаги, подтверждающие финансовую состоятельность, но в большинстве ситуаций они не нужны.
Первый взнос составляет не менее 20-50% стоимости жилья в новостройке или 80% от цены квартиры в рассрочку между физическими лицами. Платежи могут вноситься ежемесячно или ежеквартально. До оформления сделки рекомендуется просчитать собственную платежеспособность с учетом первого и очередных платежей. Условия детально оговариваются в договоре купли квартиры в рассрочку. Рекомендуется предусмотреть:
- особенности передачи прав инвестору;
- возможность заселения в квартиру в рассрочку от собственника до полного погашения долга;
- штрафы при регулярной и однократной просрочке;
- досрочная оплата всей стоимости жилья;
- условия расторжения сделки при невыполнении обязательств сторонами;
- порядок начисления процентов, если они предусмотрены договором;
- первоначальный взнос, срок рассрочки, график выплат, стоимость квартиры-вторички в рассрочку.
Дальняя родственница ипотеки
Рассрочка на рынке недвижимости – это способ покупки жилья, при котором оплата вносится частями. При этом по сравнению с ипотекой, которая тоже предполагает поэтапные выплаты за жильё, рассрочка имеет сразу несколько важных преимуществ:
— При оформлении рассрочки не нужны справки о доходах.
— Не нужно оформлять страхование жизни и недвижимости.
— Купленная в рассрочку квартира не становится объектом залога как при ипотеке.
— Рассрочка может быть беспроцентной (обычно это касается краткосрочных программ).
Однако, есть и нюансы, которые могут рассматриваться как минусы по сравнению с ипотекой:
— Рассрочка оформляется на более короткий срок: если ипотечные сроки могут доходить до 20-30 лет, то рассрочка предоставляется максимум на время до конца строительства, т.е. на 1-2 года, а чаще всего – на 3-6 месяцев. Впрочем, из этого правила сегодня бывают очень интересные исключения.
— Из-за небольших сроков получается большой ежемесячный платёж.
Иными словами, рассрочка хоть и «родственница» ипотеки, но очень дальняя, и ситуации, когда она подойдёт, тоже значительно отличаются от ипотечных.