Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Иллюзий нет: бизнес посуточной аренды квартир боится новых налогов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сдача квартир на сутки — бизнес, на первый взгляд, простой и доходный, однако он таит массу нюансов и сложностей, требует полноценной самоотдачи. Так считает индивидуальный предприниматель Ирина (имя изменено. — Прим. «Про бизнес»), «суточница» со стажем. Уже больше 7 лет она сдает в Минске квартиры на сутки, предварительно взяв их в субаренду. Сегодня у нее в работе четыре квартиры. Как правило, большинство «суточников» ведет 2−4 квартиры.
Налог на профессиональный доход
Согласно изменениям в Налоговом кодексе, физические лица, которые с 2023 года не вправе уплачивать единый налог, могут перейти на уплату налога на профессиональный доход.
Для этого нужно уведомить налоговый орган по месту постановки на учет о своем решении и скачать бесплатное приложение «Налог на профессиональный доход» (НПД). Но нужно учитывать, что перечень видов деятельности, облагаемых налогом на профессиональный доход, пока еще не определен.
Ставки налога на профессиональный доход планируют установить в следующих размерах:
- 10 % – в отношении дохода, полученного плательщиками от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав;
- 20 % – в отношении профессионального дохода, превысившего в пределах календарного года 60 000 белорусских рублей, и средств, полученных от организаций и индивидуальных предпринимателей, которые состоят на учете в налоговых органах Беларуси.
Ответственность за неуплату налога при сдаче квартиры в аренду и иные возможные проблемы
Некоторые владельцы пытаются всячески избежать оформления официального договора аренды квартиры и ограничиваются лишь устной договоренностью с нанимателем. Главная цель такой незаконной операции — избежать уплаты налога при сдаче квартиры в аренду и получить максимальную выгоду. Однако, если это станет известно налоговой инспекции, придется заплатить не только штраф, но и всю сумму неуплаченного налога с пеней.
Не секрет, что некоторые хозяева вместо договора на сдачу в аренду двух или трёхкомнатной квартиры, заключают договор о сдаче только комнаты в этой квартире, что в разы уменьшает сумму налога. Но это, как говориться, на свой страх и риск.
Отсутствие официального договора по аренде для нанимателя чревато постоянным изменением условий предоставления жилья. Возможна даже ситуация, когда после внесения платы, хозяин откажет во вселении. Вернуть деньги обманутым гражданам будет очень сложно, так как нет защищающего их права документа.
Второй вариант сдачи квартиры – посуточная или краткосрочная аренда. К последней относится аренда, срок которой не превышает 15 суток в месяц. В данном случае сумма налога зависит только от количества комнат в сдаваемом помещении. Такая аренда приравнивается к предпринимательской деятельности. Для того чтобы заниматься посуточной сдачей жилья необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.
Цифры за месяц:
| Вид деятельности | Ставки единого налога за месяц, рублей | |||
|---|---|---|---|---|
| г. Минск | города Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Могилев, Минский район | города Барановичи, Бобруйск, Борисов, Жлобин, Жодино, Лида, Мозырь, Молодечно, Новополоцк, Орша, Пинск, Полоцк, Речица, Светлогорск, Слуцк, Солигорск | другие населенные пункты | |
| 1.8. предоставление мест для краткосрочного проживания (за каждую квартиру, за каждый жилой дом, за каждый садовый домик, за каждую дачу) | 156 | 136 | 89 | 77 |
Заключаем и регистрируем договор найма жилого помещения. Это осуществляют РСЦ, если в вашем городе их нет, обращайтесь в ЖКХ, исполкомы. Сам договор заполняется в трех экземплярах на месте (бланки вам выдадут, договор типовой, надо будет вписать паспортные данные, срок сдачи, сумму оплаты и т. д.). Также в регистрирующий орган надо представить:
1. заявление от собственника (заполняется на месте). Если сдаваемое в аренду жильё находится в собственности нескольких человек — необходимо получить их согласие на заключение договора и сдачу жилого помещения в аренду;
2. паспорта обеих сторон;
3. документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение (технический паспорт квартиры и свидетельство о государственной регистрации права собственности).
Регистрировать договор самостоятельно не нужно.
Сдача квартиры в наем: как платить налоги
Уплачивается подоходный налог в фиксированной сумме за каждый календарный месяц не позднее 1-го числа месяца, за который осуществляется уплата налога. (Например, за январь уплата производится не позднее 1 января, за февраль – не позднее 1 февраля). При заключении нового договора – не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления помещения в наем. (Например, если вы сдаете квартиру с 20 января, то уплатить подоходный налог нужно не позднее 21 января).
Обращаем внимание, что несоблюдение установленной законодательством формы договора, заключение договора в устной форме или отсутствии регистрации договора не является основанием для освобождения физических лиц от уплаты подоходного налога.
Ставки подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах на 2022 год
|
именование населенных пунктов и иных территорий |
Ставки подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах за месяц, рублей |
|||
|
жилые помещения (за каждую сдаваемую жилую комнату), садовые домики, дачи |
нежилые помещения, машино-места |
|||
|
металлический или деревянный гараж, машино-место |
железобетонный или кирпичный гараж |
другие нежилые помещения (за 1 кв. метр площади) |
||
|
Город Минск |
36,8 |
11,9 |
15,2 |
6 |
|
Города Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Могилев |
34,5 |
9,5 |
13,1 |
4,7 |
|
Города Барановичи, Бобруйск, Борисов, Жлобин, Жодино, Лида, Мозырь, Молодечно, Новополоцк, Орша, Пинск, Полоцк, Речица, Светлогорск, Слуцк, Солигорск |
22,6 |
6 |
8,4 |
3,6 |
|
Иные города областного, районного подчинения и поселки городского типа |
16,6 |
4,7 |
6 |
3,6 |
|
Иные населенные пункты и территории |
11,9 |
3,6 |
4,7 |
2,4 |
Ставка налога за сдачу одной комнаты в Минске установлена на следующий год в 36,8 рубля в месяц, в областных центрах — 34,5 рубля, в Барановичах, Бобруйске, Борисове, Жлобине, Жодино, Лиде, Молодечно, Мозыре, Новополоцке, Орше, Пинске, Речице, Светлогорске, Слуцке, Солигорске — 22,6 рубля, в других городах и ПГТ — 16,6 рубля.
Живу в райцентре, а работать буду в областном городе. По каким ставкам надо уплачивать единый налог?
Вопрос: Физические лица, работающие на едином налоге, будут по-новому уплачивать налог с этого года. В Налоговом кодексе написано, что единый налог за январь нужно уплачивать по ставкам, которые были на декабрь 2018 года (установлены областными и Минским городским Советом депутатов), а с февраля — по наименьшим ставкам. Что значит уплата налога по наименьшей ставке? Если я проживаю в Волковыске, а заниматься деятельностью буду в Гродно, по какой ставке мне посчитают налог? По месту регистрации или по месту осуществления деятельности? Объясните, пожалуйста, на примере, чтобы было понятно.
Ответ МНС: По общим правилам исчисление единого налога производится исходя из ставок налога, установленных в населенном пункте, в котором физическое лицо планирует осуществлять деятельность. Следовательно, в вашей ситуации исчисление единого налога будет производиться исходя из ставки налога, установленной в Гродно.
При этом по виду деятельности, которым вы планируете заниматься в Гродно, будет выбрана наименьшая из ставок, установленных для такого вида деятельности в решении Гродненского областного Совета депутатов, действовавшем в декабре 2018 года, либо в приложении 24 к Налоговому кодексу.
Например, за оказание в феврале 2019 года парикмахерских услуг в Гродно единый налог следует заплатить по ставке, установленной в приложении 24 к Налоговому кодексу, в размере 91 рубль, поскольку это наименьшая ставка. Согласно решению Гродненского областного Совета депутатов ставка по парикмахерским услугам в Гродно установлена в размере 92 рубля за месяц.
Вопрос: Какая ставка единого налога при оказании услуг письменного перевода в Минске?
Ответ МНС: Если вы проживаете и осуществляете деятельность в Минске, уплата единого налога за февраль 2019 года — декабрь 2020 года будет производиться исходя из ставки в размере 60 рублей, установленной решением Минского городского Совета депутатов, поскольку она является наименьшей.
Контрольные мероприятия налоговой по выявлению аренды квартир
«Да кому нужна моя квартира?» — часто думают собственники, уклоняющиеся от уплаты налога. Нужно помнить, что если сегодня налоговая не интересуется поступлениями на ваш счет, то завтра вполне может отреагировать.
- В ФНС работает специальная автоматизированная система, которая сигнализирует инспектору, если на банковский счет человека стабильно поступают значительные невыясненные суммы.
- Кроме того, работе налоговой помогают банки. Увидев подозрительную активность, банк может заблокировать счет и потребовать пояснений.
- Если аренда зарегистрирована в Росреестре – информация из ЕГРН поступит в налоговую автоматически.
- Наконец, сообщения от добродушных соседей или недовольных арендаторов о нелегальной сдаче квартиры обязательно проверяются.
Налог на сдачу жилья в аренду минск
Разница в налогообложении между двумя видами аренды позволяет делать бизнес, передавая квартиру, арендованную на длительный период в субаренду посуточно. Эту возможность нужно предусмотреть в договоре аренды, иначе хозяин просто расторгнет его, обнаружив, что в квартире постоянно меняются жильцы, которые хотят снять квартиру на сутки в Минске.
На территории РБ с дохода, полученного от сдачи в наём жилых помещений, взимается налог на аренду квартиры. Зарегистрировав договор найма, юрисконсульт расчётно-справочного центра высылает копию договора в налоговую инспекцию, а арендодателю сообщает о необходимости до начала действия договора явиться в налоговую для постановки на учёт. После чего владелец арендуемой квартиры становится налогоплательщиком.
Выросли ставки подоходного налога за сдачу квартир
| Наименование населенных пунктов и иных территорий | Ставки подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах за месяц, рублей | |||
| нежилые помещения, машино-места | ||||
| жилые помещения (за каждую сдаваемую жилую комнату), садовые домики, дачи | металлический или деревянный гараж, машино-место | железобетонный или кирпичный гараж | другие нежилые помещения (за 1 кв. метр площади) | |
| Город Брест | 29,00 | 8,15 | 11,10 | 3,20 |
| Города Барановичи, Пинск | 20,00 | 5,30 | 7,40 | 3,20 |
| Иные города областного, районного подчинения и поселки городского типа | 10,70 | 2,40 | 5,30 | 2,80 |
| Иные населенные пункты и территории | 7,50 | 1,83 | 3,20 | 2,10 |
В 2021 году предлагают повысить налоги за сдачу в аренду квартир
Вопрос 10-1. Сдача комнаты. Можно ли сдать комнату если в квартире 2 собственника.
Ответ 10-1. Можно сдавать, но только с согласия другого собственника и всех зарегистрированных в квартире лиц. Наличие других собственников работник администрации должен проверить по копии свидетельства о собственности, а наличие зарегистрированных по справке ос составе семьи, эти два документа должны прилагаться к заявлению о регистрации договора найма. Согласие оформляется на самом договоре.
- Собственник недвижимого имущества должен заключить договор найма со второй стороной.
- После заключения договора необходимо зарегистрировать его в расчётно-справочном центре.
- Уполномоченный сотрудник расчётно-справочного центра высылает копию договора найма в налоговую инспекцию.
- Налоговая инспекция уведомляет собственника, когда он должен явиться для постановки на учёт (необходимо это сделать до того, как договор найма вступит в силу).
- Арендодатель становится налогоплательщиком и обязан выплачивать налог с ренты государству.
Сумма налога на сдаваемую недвижимость напрямую зависит от периода, на который сдаётся помещение.
- Сдача жилплощади на долгий срок
- Сдача жилплощади на сутки
Размер налога за сдачу квартиры в 2020 году
Во время сделки по аренде квартиры заключается договор найма жилого помещения. В нем обязательно прописана стоимость услуги, то есть сумма, которую арендодатель получает ежемесячно. Именно с этого дохода собственник и должен платить налог, причем обязанность эта возникает автоматически с момента, когда был получен первый платеж. Сдавать квартиру в наем и не платить за это налоги можно, только если был заключен договор безвозмездного пользования жильем.
Арендодатель вправе выбрать одну из четырех систем налогообложения, от которых будет зависеть ставка налога:
НДФЛ — 13% для граждан РФ, 30% для нерезидентов, то есть тех, кто проживает в России меньше 183 дней в течение предыдущих 12 календарных месяцев (фактически исчисляется предыдущий календарный год). Это самый распространенный и простой вариант при сдаче квартиры. Арендодатель заключает с проживающими договор найма, а налог платит исходя из прописанной в нем стоимости. Декларацию по форме 3-НДФЛ собственник подает самостоятельно.
Патент — 6% (только для ИП). Собственникам, которые имеют статус индивидуального предпринимателя, возможно приобрести патент сроком от 6 до 12 месяцев. Тогда налог в размере 6% от среднего годового дохода требуется заплатить единовременно.
УСН — 6% (только для ИП). Кроме того, индивидуальные предприниматели могут платить налог по упрощенной системе: 6% от установленной договором арендной платы. Также ежеквартально предусмотрены авансовые налоговые платежи.
Налог на профессиональный доход — 4% для граждан и 6% для ИП. Граждане и индивидуальные предприниматели могут зарегистрироваться с помощью сайта или мобильного приложения «Мой налог» в качестве самозанятых. Размер налога для первой категории составит 4% от размера арендной платы, для второй — 6%.
Однако, стоит отметить, что несмотря на то, что самозанятый может сдавать в аренду любое количество квартир, его общий доход в год не должен превышать 2 400 000 миллиона рублей, то есть в месяц не должен получать больше 200 000 рублей.
Последняя налоговая система, предназначенная для самозанятых, действует лишь с 1 января 2019 года. Сначала она была доступна только в Татарстане, Москве, Калужской и Московской областях. С 1 января 2020 года этим правом также можно воспользоваться в Санкт-Петербурге, Республике Башкортостан, Красноярском и Пермском крае, Ненецком АО, ЯНАО, ХМАО, Тюменской, Ленинградской, Воронежской, Волгоградской, Омской, Сахалинской, Ростовской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской, Свердловской и Челябинской областях.
Сдача квартиры в аренду. На что нужно обратить внимание
Рассмотрим несколько нюансов, которые говорят в пользу того,чтобы выйти из тени:
— заключая договор найма жилого помещения, вы защищаете себя от недобросовестных нанимателей/неплательщиков (в случае чего можно будет взыскать с них прописанную сумму оплаты в принудительном порядке или взыскать причинённый имуществу ущерб)
— в договоре сможете прописать все ваши условия — например, по поводу курения в квартире, возможности проживать с детьми и животными
— лица, уплачивающие налоги от сдачи в наём жилья,не подпадают под действие «Декрета о тунеядстве» (даже если это их единственный род деятельности и источник дохода)
— нет опасности «попасть на штраф» за неуплату налогов (поводом к чему может быть письмо в налоговую от дружелюбного соседа)