Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить самовольную перепланировку?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В сфере перепланировок некоторые «ребята» пишут :»узаконим от 100/300 руб.», «срок от 1-2 недель» и подобное. Давайте разберемся!
Узаконивание перепланировки занимает 1,5 мес. (обмеры БРТИ, сбор пакета документов, разработка тех.заключения, подача в Исполком и т.д.), при этом нужно посетить 13-15 раз инстранции (а иногда и больше). Кто за 100/300 руб. будет это реально делать? Тайных «троп» и способов, как сходить 2 раза, а не 15, к сожалению, нет — все ходят одинаково.
Сроки — завязаны по большей части на обмеры БРТИ (3-7 дней) и согласование Исполкомом, заседания в котором проходят 1-2 раза в месяц, документы нужно подать по меньшей мере за неделю. Итого: обмеры БРТИ около 1 недели+ на прохождение Исполкома — 2-4 недели чистого времени, а документы до подачи еще нужно собрать, согласовать… О каких же 1-2-ух неделях тогда идет речь?
Мы честно и открыто называем в первом телефонном разговоре полный срок и полную стоимость — для этого в течение 5-7 минут нам нужно прояснить ваш случай.
Позвоните, и мы бесплатно подробно расскажем все нюансы и варианты по вашей перепланировке:+375 (29) 903-92-00.
Как узаконить самовольную перепланировку? Алгоритм действий:
Шаг 1. Обмеры. Заявление в Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру (БРТИ).
Необходимо вызвать представителей БРТИ для осуществления обмеров. Они фиксируют изменения и оформляют ведомость технических характеристик.
Шаг 2. Обратиться в проектную организацию за техническим заключением.
Техническое заключение выполняется аттестованной проектной организацией. Исходя из данного документа будет формироваться размер штрафа за самовольную перепланировку.
Шаг 3.1. Согласование ведомости технических характеристик и получение акта технического осмотра.
Ведомость согласовывается с обслуживающей организацией и выдается акт о соответствии планировки ведомости технических характеристик и техническому заключению.
Шаг 3.2. Согласование ведомости технических характеристик в отделе архитектуры исполкома.
Ведомость технических характеристик, техническое заключение, акт технического осмотра предоставляется в управление архитектуры.
Шаг 3.3. Согласование ведомости технических характеристик в УП «Мингаз» (при необходимости).
В случае, если у вас газовая плита.
Шаг 4. Получение постановления о наложении штрафа и оплата штрафа.
Постановление выписывает районный исполком или обслуживающая организация. Оплата производится в банке.
Шаг 5. Подача документов в исполком для получения решения.
Все документы подаются в Одно окно. Также необходимо предоставить выписку из лицевого счета квартиры и присутствие (либо нотариально заверенное согласие) прописанных совершеннолетних лиц на момент подачи документов. На основании всех документов исполком принимает решение о согласовании самовольной перепланировки. Данная процедура занимает около 1 (одного) месяца.
Шаг 6. Получение нового технического паспорта на квартиру и государственная регистрация.
Решение исполкома подается в Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру (БРТИ).
Еще немного про стоимость и сроки…
Официальное оформление перепланировки после работ
Для завершения остается три этапа: проверить технические характеристики, пройти приемку и зарегистрировать изменения.
Чтобы оформить перепланировку официально необходимо подать заявление о проверке технических характеристик в агентство госрегистрации и земельному кадастру. После проверки выдадут ведомость технических характеристик, которую нужно предъявить позже.
Потом необходимо получить акт приемки. Для этого необходимо обратиться с заявлением в коммунальную службу или исполком. Комиссию назначает исполком, принять работу она должна не позднее чем через 30 дней после подачи заявления. В комиссию входят и разработчики проекта и технический надзор.
Последнее — это новый технический паспорт квартиры, в котором будут отражены все изменения. Его составляют в агентстве по госрегистрации и земельному кадастру после приемки. Вы должны подать заявление и заплатить за изготовление.
Последствия незаконной перепланировки
Квартиры на соответствие планировки техпаспорту никто не проверяет. Но зачастую контролирующие органы узнают это от работников ЖЭСа, которые посетили квартиру, или от недовольных соседей, которые могут пожаловаться.
Приведем пример. В доме начнется капитальный ремонт, в течение которого дому будут заменять системы газоснабжения. После завершения контролирующий орган проводит приемку работ. В момент приемки может выясниться, что у жильца объединена комната и кухня, где находится газовая плита. В хрущевках с маленькими кухнями и коридорами часто снимают дверь на кухню. В этом случае ее можно просто вернуть на место без последствий. Но если проведена именно перепланировка со сносом стен, то нужно будет либо узаконить ее и отказаться от газовой плиты, либо вернуть все как было. Но в любом случае жилец заплатит штраф.
Когда необходимо согласовывать ремонт
Перепланировка – понятие, закрепленное законодательно. Оно охватывает проведение ремонтных работ по изменению изначальных решений функциональности помещения. К ним относят:
- изменение жилой площади помещений в следствие снесения, установки или разборки перегородок или стен;
- изменение изначального количества комнат вышеизложенным способом;
- увеличение или установка дополнительных дверных проемов в стенах, не являющихся несущими;
- перенос газоснабжающих систем, мусоропровода, замена элементов центрального отопления. Сюда же относят переустановку газовой плиты на электрическую, перенос радиаторных батарей;
- установка изоляции (гидроизоляции, пароизоляции, тепловой и звуковой);.
- внесение изменений в строение несущих конструкций;
- установка кондиционеров, монтаж индивидуальной спутниковой антенны;
- смена функционального назначения комнат, например — кухни в гостиную.
Заключение технического обследования состояния зданий
Узаконивая перепланировку с «БелТехЭксперт», вы обеспечиваете себя:
- профессиональными консультациями в процессе согласования;
В нашем штате работают сотрудники с многолетним опытом из всех строительных областей. Они расскажут, как удачнее всего перераспределить пространство в квартире с минимальными затратами по времени и деньгам.
- отсутствием необходимости контроля за качеством выполнения всех строительных работ;
Как только план работ будет утвержден, наши специалисты выедут на место и вместо вас будут следить за качеством выполнения всех прописанных в договоре этапов перепланировки.
- грамотно оформленным Строительно-техническим заключением для органов исполнительного комитета;
Даже если вы уже выполнили перепланировку без заранее проведенной консультации со специалистами, мы поможем устранить в документах все расхождения с нормой (если они будут обнаружены).
Это техническое заключение включает следующую информацию:
- описание существующего здания;
- итоги, полученные в процессе изучения объекта перепланировки;
- фотоматериалы, подтверждающие наличие нарушений или дефектов;
- результаты испытаний, проведенных с конструкционными материалами;
- проверочные статические и теплотехнические расчеты;
- графическая часть с чертежами.
Порядок узаконивания перепланировки
Порядок узаконивания перепланировки зависит от характера внесенных изменений:
- Если произведена замена балконного окна на дверь, перенесена розетка, заменены радиаторы отопления на аналогичные по мощности или вы убрали перегородку между спальнями, в органы исполнительной власти не нужно подавать проектную документацию. Достаточно предоставить план-схему. Такая работа не представляет сложности даже для людей без профильного образования, но получение разрешения на перепланировку и согласование потребует нескольких визитов в госорганы.
- Если увеличена площадь кухни или санузла, санузел перенесен или установлен новый, газовая плита заменена на электрическую для узаконивания необходимо предоставить проект. Его целесообразно заказать у профессиональных архитекторов, а не у студентов – это избавит вас от нескольких дополнительных визитов в контролирующие органы.
- При изменениях, затрагивающих несущие стены, утверждение самовольной перепланировки в Минске возможно только после проведения экспертизы проекта. И от качества его выполнения во многом зависит, признают ли такие изменения безопасными.
Специалисты нашей проектной мастерской имеют успешный опыт узаконивания различных изменений планировки квартир. И вам не придется ходить по инстанциям – закажите услугу, и, если мы беремся за работу – вы получаете разрешение на выполнение перепланировки.
Я получил разрешение. Что дальше?
Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
✓
БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки
✓
Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней
✓
Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности
О чем говорит российское законодательство
Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:
- об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
- о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
- Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
- Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
- Жилищный кодекс РФ
- СанПиН и СНиП
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.
Квартира с перепланировкой и ипотека
Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.
Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.
Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок. В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
По статье 7.21 КоАП РФ за несогласованную перепланировку в многоквартирном жилом доме уплачивают штраф в 2−2,5 тыс. руб. Но проблема не в маленьком штрафе, а в том, что придется собирать документы, платить за оформление и возможно, доказывать свою правоту в суде. И если суд признает действия незаконными, придется делать новый ремонт и возвращать все в прежнее состояние.
При обращении в БТИ и получении разрешения на проведение работ, изменения вносят в техпаспорт. Если капитальный ремонт квартиры провели с перепланировкой без согласования, а вы собираетесь продать недвижимость, обращайтесь в БТИ. После того как получите разрешение, изменения внесут в техпаспорт.
Если технический план не соответствует тому, что в квартире, сделку купли-продажи вы все равно оформите, т. к. это не запрещено законом. Но в этом случае новому владельцу придется самому получать разрешение на перепланировку и оплачивать штраф. Найти покупателя на такую недвижимость сложно и придется делать хорошую скидку, т. к. не каждый захочет покупать квартиру с незаконной перепланировкой.
Когда будете искать покупателя на такую недвижимость, укажите в объявлении, что перепланировка сделана без согласования с БТИ. Если предоставите скидку в размере 15−25%, желающие найдутся. Подготовьте все документы на квартиру и заключите договор купли-продажи.
Или обратитесь в МБК. Поможем продать квартиру с несогласованной перепланировкой по рыночной цене.
Как узаконить перепланировку перед продажей?
Вы можете скрывать перепланировку долгие годы и никто вас штрафовать не будет, если только соседи или знакомые не пожалуются в БТИ. Но если захотите продать квартиру, придется согласовывать свои действия с БТИ или искать такого покупателя, который возьмет на себя все заботы по получению разрешения. Поэтому, прежде чем продавать такую квартиру, лучше самостоятельно пройти все этапы. В итоге не придется делать скидку покупателю из-за того, что перепланировка не согласована. Весь процесс разделяется на этапы:
-
Обратитесь с документами на квартиру в местную архитектуру.
-
Получите разрешение в БТИ.
-
Комиссия проверит результат работ и если не обнаружит нарушений, получите заключение в БТИ.
Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:
- создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
- сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
- рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
- получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
- ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
- вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
- процедура переоформления документации – от 3 дней.
После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.
Выполненная несогласованная перепланировка помещения или квартиры может быть выявлена в нескольких случаях:
- поступила жалоба на незаконную перепланировку от соседей из-за шума ремонтных работ, плохой звукоизоляции, личной неприязни и так далее;
- при обходе квартиры или надзоре управляющей компанией, если она подаст заявление о незаконной перепланировке в соответствующие органы;
- при выходе техника БТИ;
- для нежилых помещений при внеплановой проверке Жилищной инспекцией в Москве;
Если произведенная неузаконенная перепланировка не выявлена согласующим органом (Жилищной инспекцией для Москвы или органом местного самоуправления для Московской области) и не засвечена в инвентаризационных планах (не отображена на планах БТИ), то её можно вернуть в исходное положение без всяких предписаний. Если она не имеет каких-либо законодательных нарушений ( то есть согласно принятой нами в этой статье терминологии это- просто неузаконенная перепланировка квартиры или нежилого помещения), то её можно согласовать ещё как только планируемую (иными словами, задним числом), сэкономив при этом деньги и не «засвечивая» её в планах БТИ. В таком случае также удастся избежать наказания за незаконную перепланировку в виде штрафа.
Вопрос, как самому узаконить перепланировку квартиры, регламентируется 25-й статьей ЖК РФ. Согласно указанным нормам, в кадастровую документацию обязательно вносятся любые кардинальные изменения жилого пространства. Разрешение государственных органов не требуется тогда, когда в результате ремонта строительные характеристики помещения остались прежними.
Владельцам не нужно беспокоиться о том, как узаконить выполненную перепланировку квартиры, если произведена установка перегородок из:
- гипсокартоновых листов;
- легких смесей из бетона;
- пенополистирола.
Также готовить и в дальнейшем согласовывать проект не нужно, если собираетесь:
- перемещать сантехнические устройства;
- обустраивать уже имеющиеся дверные проемы;
- остеклять балконы и лоджии;
- сооружать и демонтировать тамбуры.
Перечисленные действия оформляются в документах по упрощенной системе. Более масштабные процедуры необходимо согласовывать еще на подготовительном этапе. В противном случае они признаются самовольными и подпадают под санкции.