Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру самостоятельно: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чeм лyчшe пpoйдeт пpocмoтp, тeм быcтpee и дopoжe вы пpoдaдитe квapтиpy. Пoэтoмy пoдгoтoвьтecь к пoкaзaм зapaнee. Cдeлaйтe eщe oднy yбopкy, пoдгoтoвьтe oтвeты нa вoпpocы, кoтopыe oбязaтeльнo зaдaдyт пoкyпaтeли: кaк дaвнo дeлaли peмoнт, чтo ocтaвитe из мeбeли, в кaкoм cocтoянии бaтapeи. 3apaнee пoдгoтoвьтe кoпии дoкyмeнтoв нa квapтиpy и квитaнции oб oплaтe — пoдтвepждaйтe cвoи cлoвa дoкyмeнтaльнo.
Шaг 7. 3aключитe дoгoвop зaдaткa
Ecли вы дoгoвopилиcь c пoкyпaтeлeм и coбиpaeтecь выxoдить нa cдeлкy, зaключитe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи или дoгoвop зaдaткa. Ecли пoкyпaтeль пepeдyмaeт, зaдaтoк ocтaнeтcя y вac. Ecли пepeдyмaeтe вы, зaдaтoк пpидeтcя вepнyть в двoйнoм paзмepe. 3aключaть тaкoй дoгoвop нe oбязaтeльнo, нo c ним cпoкoйнee. Cтaндapтный paзмep зaдaткa — 2-5% oт cтoимocти квapтиpы.
B пpeдвapитeльным дoгoвope yкaжитe:
📌 пacпopтныe дaнныe пpoдaвцa и пoкyпaтeля;
📌 aдpec и oпиcaниe квapтиpы;
📌 тoчнyю cтoимocть квapтиpы;
📌 paзмep зaдaткa, cpoки и cпocoб oплaты;
📌 ycлoвиe, чтo зaдaтoк ocтaнeтcя y вac, ecли пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пoкyпки;
📌 пoдтвepждeниe, чтo y квapтиpы нeт oбpeмeнeний нa пpoдaжy;
📌 cpoк, в кoтopый вы дoлжны ocвoбoдить квapтиpy и пoдгoтoвить вce дoкyмeнты к пpoдaжe;
📌 взaимнyю oтвeтcтвeннocть зa нapyшeниe ycлoвий дoгoвopa;
📌 чeлoвeкa, кoтopый нeceт дoпoлнитeльныe pacxoды нa peгиcтpaцию cдeлки, oплaтy гocпoшлин, apeндy ячeeк в бaнкe;
📌 дaтy и пoдпиcь.
Шaг 10. Пoлyчитe дeньги
Дeньги мoжнo пoлyчить вo вpeмя пoдпиcaния ocнoвнoгo дoгoвopa или пepeдaтoчнoгo aктa. Чaщe вceгo, иx пepeдaют пocлe пepexoдa пpaвa coбcтвeннocти.
Пepeдaть дeньги мoжнo нaличными или бaнкoвcким пepeвoдoм. Нaличными нa мecтe ceйчac пepeдaют peдкo — этo oпacнo и нeyдoбнo. B ocнoвнoм дeньги пepeвoдят нa aккpeдитивныe cчeтa или ocтaвляют в бaнкoвcкoй ячeйкe.
Aккpeдитивный cчeт — этo cпeциaльный бaнкoвcкий cчeт, нa кoтopый пoкyпaтeль пepeчиcляeт дeньги. Bы кaк пpoдaвeц cмoжeтe зaбpaть дeньги co cчeтa тoлькo пocлe peгиcтpaции дoгoвopa кyпли-пpoдaжи. Этo caмый пpoгpeccивный и бeзoпacный вapиaнт.
Пpи пepeдaчe дeнeг чepeз бaнкoвcкyю ячeйкy пoкyпaтeль пpинocит дeньги в бaнк и ocтaвляeт в cпeциaльнoй ячeйкe. Пepeд этим дeньги в пpиcyтcтвии вac и бaнкoвcкиx paбoтникoв пepecчитывaют, пpoвepяют и зaклeивaют в пaкeт, нa кoтopoм пpoдaвeц и пoкyпaтeль cтaвят пoдпиcи. Пoкyпaтeль бoльшe нe cмoжeт иx зaбpaть, пpoдaвeц — cмoжeт, нo тoлькo пocлe тoгo, кaк пoкaжeт дoгoвop c oтмeткoй o peгиcтpaции.
B oбoиx cлyчaяx бaнк нe нeceт oтвeтcтвeннocти зa пoдлиннocть дoкyмeнтoв, кoтopыe пpeдocтaвит пpoдaвeц.
3a иcпoльзoвaниe aккpeдитивнoгo cчeтa пoпpocят cтoлькo жe, cкoлькo и зa иcпoльзoвaниe бaнкoвcкoй ячeйки — 2-5 тыcяч pyблeй. Нo зa aккpeдитив мoгyт взять дoпoлнитeльнyю кoмиccию cвepxy — 0,2-0,3% oт cyммы пepeвoдa. Aккpeдитивныe cчeтa cлoжнo иcпoльзoвaть пpи aльтepнaтивныx cдeлкax c oбмeнoм.
Разместить объявления о продаже квартиры
К этому пункту нужно отнестись внимательно, поскольку грамотный текст и правильные ракурсы в фото могут стать для покупателя решающим моментом для желания посмотреть товар. Продумайте описание, которое максимально подчеркнет достоинства жилья.
- Разместите объявление на всех общеизвестных ресурсах частных предложений:
- Авито;
- ЦИАН;
- MLSN;
- Яндекс.Недвижимость;
- ЭТАЖИ;
- Из рук в руки;
- Юла.
Рекомендуем приобрести сим-карту с новым номером телефона для объявлений. Так Вы обезопасите себя от мошеннических схем и будите знать, что звонят именно по квартире.
В настоящее время многие пользуются интернет-банкингом и к нему «привязан» номер телефона. Поэтому его не следует указывать в объявлении. Не отвечайте на sms-сообщения по квартире и не переходите по ссылкам. Мошенники часто используют номера телефонов из объявлений для обмана граждан.
- Окна квартиры или балкон могут быть использованы в качестве рекламы о продаже.
Обычно такой способ оказывается простым, но действенным. Напечатайте слово «Продам» и номер телефона на листах бумаги (крупно, по одной букве на лист) и развесьте в окне. На балкон можно сделать растяжку, заказанную в салоне печати или сделать самим. Это может заинтересовать покупателей, проживающих в этом же районе и желающих перевезти к себе поближе родственников. По статистике 18% покупателей приходят смотреть квартиру по объявлениям расклеенных на окнах.
Продать квартиру самостоятельно или с помощью риелтора
Многих владельцев недвижимости, которые хотят найти человека, который хотел бы её купить, интересует – можно ли продать квартиру самостоятельно или обязательно воспользоваться услугами риелтора? Здесь нет однозначного ответа, поскольку воспользовавшись услугами риелтора можно существенно сэкономить время и сберечь в целости свои нервы. Поскольку собирать все бумажки и общаться с покупателями будет именно специалист.
Риелторы – это не добрые самаритяне. За их услуги нужно платить, иначе покупка не состоится. Плата индивидуальна, но в среднем 2%-4% от стоимости жилья, когда состоялась купля-продажа. Оценка недвижимости проводится через сервис-агрегатор, чтобы в точности определить, настолько конкурентной будет обозначенная на рынке стоимость.
Купля-продажа через агентство ещё более простая, поскольку на такие организации работает оценщик, который проведет анализ помещения. Также в их штате есть свой юрист, который занимается оформлением сделок. Он поможет правильно оформить документ, а когда найдется покупатель, будет юридически сопровождать сделку.
При продаже недвижимости учитывается, сколько у неё собственников. Если только один владелец, купля-продажа пройдет успешно, даже если заниматься делом самостоятельно. Но если процедура заметно сложнее (несколько собственников, на квартиру ДДУ, она разделено на несколько долей, ещё не выплачена ипотека), лучше воспользоваться услугами профессионалов. Они помогут правильно подготовить документы таким образом, чтобы сделка не нарушала закон. Проигнорировав необходимость профессиональной помощи, есть риск, что останетесь без жилья и денег.
Документы о праве собственности
Существует определенный набор документов, которые нужны при продаже квартиры. Необходимые документы для продажиквартиры обязательно включают бумаги о праве на собственность – без них купля-продажа невозможна. С этими бумагами должно быть все в порядке. Чтобы избежать неприятностей, обязательно убедитесь в том, что информация в официальных источниках отвечает данным в документах.
На недвижимости, которую хотите продать, не должно быть обременений, а все права на неё обязательно подтверждать, в том числе, если имущество перешло в качестве наследства – только так купля-продажа будет законной. Практически все сведения можно найти в выписке из ЕГРН. Она заказывается в МФЦ или в офисе Росреестра. В этом документе указано, кто является собственником имущества, есть ли на квартире аресты или обременения, какова кадастровая стоимость имущества.
Распространенные ошибки при продаже квартиры:
- неправильная оценка квартиры. Завышенная стоимость жилья, даже при вероятности торга. Создавать неадекватный люфт для торга чревато отсутствием интереса со стороны покупателя;
- неподготовленная квартира, где много хлама и грязи. Продать аккуратное жилье, пусть и со старым ремонтом, проще, и это можно сделать даже дороже, чем захламленное;
- неподготовленные документы. Важно собрать полный пакет. Процесс требует времени, за которое покупатель может уйти;
- неузаконенная перепланировка;
- размещение объявления через большое число агентств. Доверие к таким предложениям тоже низкое, поскольку выглядит как фейк.
Шаг 3. Оформление документов
Чтобы сделка состоялась, важно побеспокоиться о документах на объект недвижимости. Любые неточности в сборе официальных бумаг могут удлинить время сделки и отпугнуть покупателей.
Все документы для продажи квартиры делятся на обязательные и дополнительные. Их может запросить регистратор сделки, попросить покупатель или потребовать банк.
Документы, без которых нельзя заключить сделку купли-продажи:
- паспорта всех собственников квартиры (для детей — свидетельства о рождении);
- договор между продавцом и покупателем;
- разрешение опекунского совета — в случае, если есть несовершеннолетние собственники квартиры;
- согласие супруга или супруги — нотариально заверенный документ нужен, если недвижимость была куплена в браке;
- доверенность — если делами продажи занимается не собственник.
Дополнительные бумаги:
- свидетельство о праве собственности, если продавец стал собственником квартиры до 2016 года;
- выписка из ЕГРН;
- кадастровый паспорт;
- выписка из домовой книги;
- подтверждение отсутствия долгов по оплате коммунальных счетов;
- справка о том, что перепланировка сделана на законных основаниях.
Самостоятельно или с риэлтором – в чем риск?
Многие задаются вопросом — как продать квартиру без риэлтора? Реально ли это, хватит ли сил? Может быть лучше передать все дела профессиональному агенту и не волноваться лишний раз? Разумеется, можно переложить все дела на специально нанятого человека, а можно всем заниматься лично. И у того, и другого случая есть свои очевидные плюсы и минусы.
Что касается положительных моментов, то они очевидны. Не привлекая лишних людей, можно получить неплохую денежную выгоду. Всю прибыль получает продавец. И либо в стоимость квартиры уже включены комиссионные, которые бы мог получить риэлтор, либо стоимость занижена в размере тех же процентов, поскольку экономия и так очевидна.
Кроме того, не уйдет драгоценное время на поиски нужного вам человека, поскольку агенту недвижимости вы должны доверять как себе. Под видом риэлторов могут скрываться мошенники, если сомнения в специалисте все же есть, то лучше отказаться от его услуг. Подозрения могут вызвать общение только по телефону, а не в агентстве; первая встреча на нейтральной территории или отсутствие положительных рекомендаций. Мы плавно подходим к преимуществам заключения договора с агентом и, соответственно, тем отрицательным моментам, которые связаны с продажей квартиры самостоятельно.
Риск, нервы и время – это, пожалуй, главное, что стоит за таким шагом. Время – деньги, и это выражение более чем уместно. К минусам можно отнести потраченные на самостоятельные действия месяцы или даже кварталы. Если говорить о волнении, то оно присутствует и при юридическом сопровождении сделки, что уж говорить о действиях в одиночку? Кроме того, можно не рассчитать свои силы и потратить их не самым оптимальным образом, неверно расставляя приоритеты.
Опасность отказа от профессионального юриста чревата неправильным оформлением сделки или грозит вероятностью попасть на мошенников.
Особенности продажи квартиры с одновременной покупкой другой квартиры
При сделке, которая включает в себя одновременную продажу квартиры и покупку другого жилого помещения необходима тщательная подготовка. Такие альтернативные сделки весьма сложны на практике. Первое, что необходимо сделать – это получить аванс за свою квартиру и передать аванс за ту, которую собираются купить. Сроки должны быть четко согласованы и устраивать обе стороны.
Часто такая схема применяется при взаимовыгодных обменах большей на меньшую площадь или наоборот, а также при расселении коммунальных квартир. Как правило, происходит смена района – при обмене равноценного жилья. В случае доплаты обмен происходит между квартирами принципиально разного метража. Наиболее трудны сделки, при которых приобретаются две квартиры вместо одной или наоборот. Сложность заключается в соблюдении точного порядка действий такой сделки, которая может состоять из большого количества шагов.
Начинаем сделку: что советует эксперт?
Даже если вы занялись этим делом впервые и не представляете, как продать квартиру без риэлтора, то шанс есть всегда. Воспользуйтесь изложенными ниже советами, и смело выполняйте их.
Перенимайте опыт конкурентов
Изучите аналогичные предложения конкурирующих агентств, проштудируйте рынок, просмотрите «горячие» объявления, стоимость кубометра жилья. Оцените покупательскую способность людей, прикиньте, насколько их заинтересует ваше предложение. Правильные выводы и заключения помогут создать хорошую рекламу.
Выкладывайте реальные фото
Стараясь представить квартиру в приглядном свете, соблюдайте меру. Не переусердствуйте с фотошопом. Правдивые снимки дадут обширную визуальную информацию об интересующем объекте и охарактеризуют вас, как добросовестного продавца. При невозможности сделать хорошие, четкие снимки, пригласите профессионала.
Создавайте цепляющую рекламу
Никого не интересуют шаблонные объявления типа «недорогая двушка в центре города». Придумайте оригинальный текст. Зацепите покупателя полезной информацией. Опишите, чем ваш объект хорош, как он решит жилищные проблемы, почему нужно выбрать его. Размещайте свои объявления в газетах, на остановках, специальных досках, бегущей строкой на ТВ. Изобретательность – путь к процветанию! Поставьте себя на место покупателя, оцените ситуацию его глазами. Будьте дальновиднее!
Подготовка документов
Покупатель – король на падающем или стагнирующем рынке. Потому перед встречей с ним лучше всего максимально подготовиться к проведению сделки.
Идеальным вариантом станет полная юридическая свобода квартиры. Стоит заранее выписать всех жильцов, а если в числе собственников есть несовершеннолетние, получить согласие органов опеки на продажу недвижимости. Для этого придется сначала найти встречку – жилище, которое вы приобретете после продажи своего.
Но жизнь далека от идеала, и снятие с регистрации, как правило, происходит уже постфактум.
Тем не менее подготовить заранее можно обширный пакет документов, которые подтверждают ваше право собственности на продаваемый объект, раскрывают его предыдущую историю и поясняют, кто владеет квартирой и проживает в ней.
К сожалению, часть перечисленных бумаг имеют ограниченный срок годности (к примеру, выписка из Росреестра или справка по форме 9). Так что, если поиски покупателя затянутся, пакет документов придется периодически освежать.
Чтобы самому продать квартиру без посредников, пошаговые действия предполагают обязательное обращение в Росреестр. Это необходимо, чтобы зарегистрировать сделку и придать ей юридической силы. Тогда права собственности перейдут официально от продавца к покупателю.
Для этого можно обратиться в МФЦ или отделение Росреестр. Достаточно заполнить соответствующее заявление и прикрепить к нему договор купли-продажи. Покупатель должен заполнить бумаги о регистрации нового права собственности. Процедура предполагает оплату госпошлины. Квитанция прикрепляется к документам.
После проверки поданных бумаг право собственности официально переходит от одной стороне к другой. Участники сделки через 3-10 суток получают экземпляр договора купли-продажи со всеми необходимыми печатями.
Основные рекомендации
- Изучите рынок жилья, выпишите самые высокие и максимально низкие цены на квартиры, аналогичные по метражу, расположению, типу застройки продаваемой недвижимости. Если в срочном заключении сделки необходимости нет, рекомендуется выставить максимальную цену и не спешить с продажей. Стоимость квартиры при отсутствии спроса всегда можно снизить на несколько порядков.
- Грамотно составленное объявление о продаже – еще один залог успешной сделки. Так, собственник жилья должен максимально подробно описать квартиру (площадь, расположение, состояние, планировку помещения), указать на ее преимущества.
- Если объявление размещается в онлайне, обязательно стоит приложить фотографии. Рекомендуем фотографировать комнаты в общем виде, меняя ракурсы и фокусировку на объекте, чтоб картинка получилась яркой и светлой, привлекая покупателей.
- Следует прописать, что квартиру продает ее собственник – этот факт привлечет покупателей, которые не хотят связываться с посредниками, предпочитают сотрудничать только с хозяевами жилья.
Поиск клиентов и презентация
Поиск клиента чаще всего осуществляется через рекламу на тематических сайтах продаж. Одновременно объявление может размещаться на нескольких ресурсах. В качестве дополнения можно расклеить бумажные версии предложения или дать рекламу в газеты и журналы.
В объявлении указываются информация о квартире и грамотно сделанные фотографии: качественные, без лишних (личных) вещей, максимально охватывающие пространство. Сведения о продаваемом объекте подаются так, чтобы у клиента не возникало дополнительных вопросов.
При демонстрации недвижимости рекомендуется узнавать цели приобретения и в зависимости от них акцентировать внимание на нужных нюансах, укрепляя желание купить. Например, тем, кто планирует сдавать квартиру, интересен неплохой ремонт, наличие мебели и техники, что предполагает их минимальные вложения. При приобретении для постоянного проживания продавцу стоит упомянуть о развитой инфраструктуре, возможности зонирования помещения.
Составление предварительного договора купли-продажи
Предварительный договор купли-продажи закрепляет намерение сторон заключить сделку и гарантирует, что во время последующих подготовительных действий не последует отказа. По нему же вносится обеспечительный платеж, который служит гарантией заключения основного соглашения. Конечно, стороны имеют право отказаться от купли-продажи, но в большинстве случаев этого не происходит.
Аналогичный вариант – заключение соглашения о задатке или авансе. Договоры отличаются, но их суть остается одинаковой: покупатель вносит деньги, уверяя продавца в намерении приобрести у него квартиру, владелец недвижимости получает гарантии совершения сделки.
По соглашению о внесении аванса при отказе покупателя от сделки он получает внесенные средства в полном объеме. Задаток имеет другую природу: если покупатель отказывается, деньги он теряет. В случае вины продавца ему приходится возвращать покупателю двойную сумму.
Чтобы избежать неприятных последствий и путаницы, сторонам рекомендуется или получить совет у юриста, имеющего опыт работы с недвижимостью, или заключать предварительный договор купли-продажи, используя авансовые платежи.
Определение стоимости квартиры
Первым делом перед продажей квартиры без риэлтора необходимо справедливо и объективно оценить стоимость — с этого стоит начать. Важно ориентироваться на цены на рынке недвижимости и на сезонные колебания, чтобы установленная цена квартиры соответствовала рыночной и не была завышена. Адекватная оценка квартиры выступает залогом удачной продажи.
Во время летних каникул и рождественских праздников квартиры стоят дешевле, т.к. спрос на квартиры снижается, а значит, продажа не будет выгодной.
Без риэлтора определить стоимость можно, если руководствоваться следующими способами:
- метод анализа и сравнения цен на аналогичные объявления на ресурсах рынка недвижимости;
- использование онлайн-калькулятора, который в зависимости от указанных параметров рассчитывает стоимость недвижимости. Но способ будет неточным.
Определение стоимости квартиры без риэлтора зависит от ряда факторов, в роли которых выступает набор ее маркетинговых характеристик.
К ним относятся:
- расположение дома;
- тип дома;
- количество комнат и площадь недвижимости;
- площадь кухни;
- вид из окон;
- удаленность от метро;
- этаж;
- элементы планировки;
- элементы инфраструктуры дома;
- новостройка — вторичное жилье;
- наличие ремонта.