Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей ( п. 2 ст. 78 Земельного кодекса РФ).
Основанием для отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую могут быть:
- Установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
- Наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
- Установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
Комментарии к ст. 8 ЗК РФ
1. Категория земель определяется их целевым назначением. В статье 7 Кодекса, регулирующей состав земель в Российской Федерации, категории земель перечислены исчерпывающим образом (см. указанную статью и комментарий к ней). Это означает, что установление иных категорий земель возможно лишь путем внесения изменений и дополнений в Кодекс. Что же касается отнесения земель к категориям, перевода их из одной категории в другую, то эти действия совершаются на основе общих правил, установленных в ст. 8 Кодекса.
Комментируемая статья определяет субъектов, осуществляющих отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую (п. 1); устанавливает обязательные требования к некоторым видам правовых актов и документов, связанные с указанием в них категорий земель (п. 2); предусматривает юридические последствия нарушения установленного порядка перевода земель из одной категории в другую (п. 3).
Отнесение земель к категориям и их перевод из одной категории в другую осуществляются с учетом специальных норм, определяющих особенности разных категорий земель (гл. XIV — XVIII Кодекса), ст. ст. 7, 8 и других положений Кодекса. Кроме того, специальным федеральным законом, регулирующим указанные отношения, является Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Таким образом, в настоящее время правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществляется Кодексом, Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» определяет, в частности, состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (ст. 2); порядок рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков (ст. 3); основания отказа в осуществлении перевода (ст. 4); правила внесения изменений в документы государственного земельного кадастра и в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с переводом земель или земельных участков в их составе из одной категории в другую (ст. 5); порядок перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую в случае изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 6); особенности перевода каждой из семи категорий земель, указанных в ст. 7 Кодекса (ст. ст. 7 — 13).
В комментируемой статье определение органа, правомочного принимать решения о переводе земель, поставлено прежде всего в зависимость от того, в чьей собственности находятся земли, нуждающиеся в переводе. Статьей 15 Федерального закона о переводе земель из одной категории в другую установлено правило, согласно которому до разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется Правительством РФ при переводе: 1) земель или земельных участков, необходимых для федеральных нужд; 2) земель или земельных участков в составе таких земель для установления или изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. В остальных случаях перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ или в случаях, установленных законами субъектов РФ, органами местного самоуправления.
Отнесение находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории земель до разграничения государственной собственности на землю осуществляется также органами исполнительной власти субъектов РФ или в случаях, установленных законами субъектов РФ, органами местного самоуправления, кроме отнесения к землям населенных пунктов, границы которых установлены до дня вступления в силу Федерального закона о переводе земель из одной категории в другую: оно осуществляется органами местного самоуправления без согласования с правообладателями земельных участков.
Приоритет земель сельскохозяйственного назначения обеспечивается путем установления необходимости принятия решения о переводе исключительно органом государственной власти. Это призвано гарантировать защиту сельскохозяйственных земель от необоснованного перевода в другие категории, прежде всего под застройку.
Особенность перевода земель населенных пунктов заключается в том, что установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов являются переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.
Федеральное законодательство оставляет за собой прерогативу установления порядка перевода земель из одной категории в другую. Однако необходимо отметить, что об основаниях и других условиях перевода в данном случае не упоминается, следовательно, они могут устанавливаться и субъектами РФ.
Нормы п. 1 комментируемой статьи имеют императивный характер, что не предполагает возможности принятия решений об отнесении земель к категориям и переводе их из одной категории в другую иными помимо указанных в статье субъектами. Причем такие решения должны приниматься в строгом соответствии с полномочиями, предоставленными данным субъектам п. 1 ст. 8 Кодекса.
2. В развитие нормы п. 2 комментируемой статьи Федеральным законом о переводе земель из одной категории в другую (ст. 14) определены нормы, регулирующие порядок установления категории земель в тех случаях, когда отсутствует соответствующая запись в документах государственного кадастра недвижимости.
Если при этом категория земель указана в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, то на основании их по заявлениям правообладателей земельных участков вносятся изменения в документы государственного кадастра недвижимости и в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В случае противоречия между данными о принадлежности земельных участков к землям определенной категории, указанными в документах государственного кадастра недвижимости, и данными, указанными в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, применяется следующее правило. Если документы на земельный участок получены до вступления в силу Федерального закона о переводе земель из одной категории в другую, то отнесение земельных участков к землям определенной категории осуществляется на основании данных, указанных в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, по заявлениям правообладателей земельных участков.
Если же категория земель не указана ни в документах государственного кадастра недвижимости, ни в правоустанавливающих документах на земельный участок или документах, удостоверяющих права на землю, то принимается нормативный правовой акт органа местного самоуправления об отнесении земельного участка к землям определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он предоставлялся. При этом действует следующее правило: земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежат отнесению к землям населенных пунктов, а вне границ населенных пунктов — к определенной категории земель в зависимости от документально подтвержденного фактического использования земельного участка.
Порядок отнесения земель к той или иной категории аналогичен порядку, установленному для перевода земель из одной категории в другую: заинтересованным лицом подается ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. Сведения, которые должно содержать такое ходатайство, и состав прилагаемых к нему документов установлены ст. 2 Федерального закона о переводе земель из одной категории в другую.
По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (или, соответственно, об отнесении земель к определенной категории) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в следующие сроки:
- в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации, — Правительством РФ;
- в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства — исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.
Хотя в названном Федеральном законе ничего на сей счет не сказано, но представляется, что в отнесении земельного участка к категории земель вообще не может быть отказано, так как каждый земельный участок должен принадлежать к какой-либо категории земель. Однако заявителю может быть отказано в отнесении земельного участка именно к той категории, на которую он указывает (например, если заявитель ведет личное подсобное хозяйство на земельном участке, находящемся при его индивидуальном жилом доме в поселке, и считает, что участок должен быть отнесен к землям сельскохозяйственного назначения, в то время как по закону это земли населенных пунктов).
Основаниями же отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую могут быть только следующие случаи:
- установление в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
- наличие отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
- установление несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
В каких случаях перевод категории земель недопустим?
Исполнительный орган государственной власти или местный орган самоуправления, наделенные полномочиями рассматривать ходатайства о переводе категорий земель, могут отказать в смене целевого назначения земли. Этому есть ряд причин, служащих основанием для принятия такого решения. Перевод земель из одной категории в другую не допускается в случае если:
- Федеральный закон содержит прямой запрет либо ограничение на перевод земель или участков в составе таких земель;
- законодательством предусмотрено проведение государственной экологической экспертизы в отношении земель, о смене категории которых инициировано ходатайство;
- отсутствует положительное заключение государственной экологической экспертизы, если проведение таковой установлено законодательством;
- испрашиваемое целевое назначение участков земли не соответствует утвержденным документам по планировке и землеустройству территории.
Помимо КоАП, регулирование земельных отношений осуществляется еще и Земельным Кодексом РФ. Если гражданин нарушил соответствующие законы, то на него накладывается административная ответственность в виде штрафа. Помимо наказания, у этого лица возникнут трудности при продаже этого участка.
Чтобы таких проблем не возникало, необходимо вовремя произвести смену категории участка, с последующей его постановкой на учет в определенных органах (определено в Земельном Кодексе).
Процедура смены категории земли – это довольно хлопотный процесс, который сразу начнется с трудностей при получении разрешения на изменение целевого назначения. К тому же, Федеральный Закон постоянно обновляется (в него вносятся дополнения и корректировки), что делает процедуру изменения категории еще более сложной.
Использование земли и ее целевое назначение – это взаимосвязанные понятия, дополняющие друг друга (о нюансах различных видов разрешённого использования земельных участков, читайте здесь, а из этой статьи вы узнаете о том, какое наказание грозит за использование земель не по целевому назначению). Они определяют, каким образом будет использован участок, а также какие постройки на ней будут располагаться (в некоторых категориях их быть вообще не может).
Перейти к следующей статье
Земельный кодекс Российской Федерации подразделяет земли на несколько категорий. Условно можно выделить несколько групп таких категорий.
Земли, используемые в хозяйственной деятельности максимально интенсивно, на которых протекает основная часть жизни и осуществляется трудовая деятельность большинства населения страны, ─ это земли населенных пунктов и носящие самое длинное среди всех категорий название ─ земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
Земли лесного фонда, земли водного фонда, земли особо охраняемых территорий и объектов наиболее ярко олицетворяют то, что называется окружающей средой.
Земли сельскохозяйственного назначения занимают промежуточное положение. Стратегический земельный резерв формируют земли запаса.
Земли различных категорий (иногда не совсем корректно для их названия используются словосочетания «категории назначения земель» или «категории использования земель») используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.
Категории земель и разрешенное использование (последнее принимается в соответствии с зонированием территорий) в решающей степени определяют правовой режим земельных участков. Собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории.
В современный период в условиях научно-технического прогресса земля не потеряла ни одного из своих назначений. Наука и производство, достигнув успехов в освоении природы, все же не нашли замены земле. Более того, за последние годы пришло понимание ценности земель как незаменимого элемента единого мира природы, участвующего в поддержании необходимого для выживания человека экологического баланса.
Долгое отсутствие специального закона, который регулировал бы процедуру перевода земель из одной категории в другую, создавало правовые проблемы однообразного ее использования. Однако в связи с принятием Закона N 172-ФЗ многие проблемы были решены.
Вместе с тем анализ судебно-арбитражной практики показал, что Закон N 172-ФЗ уже сегодня требует доработок, и в этих целях хотелось бы предложить следующие пути совершенствования законодательства по переводу земель в иные категории.
1. Дать определение таким оценочным категориям, как «заинтересованное лицо», «правообладатель», «ненадлежащее лицо», в целях осуществления перевода; разграничить понятия «земля» и «земельный участок».
2. Сократить сроки рассмотрения ходатайства: для Правительства РФ — до двух месяцев, для исполнительных органов государственной власти субъектов РФ — до одного месяца.
3. Дополнить Закон N 172-ФЗ положениями, касающимися перевода отдельных видов земель сельскохозяйственного назначения, например занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных факторов и т.д.
4. Законодательно уточнить, распространяется ли закрытый перечень прилагаемых к ходатайству документов при подаче его в орган государственной власти субъекта РФ для перевода земель с/х назначения.
5. Установить для перевода земли из земель запаса требование об экологической экспертизе и планах рекультивации земель.
Безусловные основания отказа в переводе земли или земельного участка из категории в категорию
Закон «О переводе земель» обозначил ряд безусловных оснований отказа в переводе земли или земельного участка в составе такой земли из категории в категорию:
- установлено на основании федерального закона ограничение перевода земли или земельного участка из категории в категорию или запрещен данный перевод;
- есть отрицательное заключение государственной экологической экспертизы в ситуациях, когда ее осуществление предусмотрено федеральным законом;
- установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения земли или земельного участка утвержденной документации территориального планирования и документам относительно планировки территории, землеустроительным документам.
Ряд ограничений перевода земли или земельного участка из категории в категорию установлен Законом «О переводе земель» относительно конкретных категорий земель в гл.2 этого Закона, которая посвящена специфике перевода земли конкретной категории. Ряд самых больших ограничений перевода земли в другие категории предусмотрен относительно сельскохозяйственных угодий, земель территорий и объектов, которые особо охраняются, земель водного и лесного фонда, а также земель, которые заняты защитными лесами.
Получение отказа в переводе земли из одной категории в другую
Процесс изменения статуса земельного участка достаточно сложный с юридической точки зрения. Он скрывает в себе массу нюансов. Несоответствие хотя бы одному из них станет причиной отказа.
Получение отрицательного решения может быть связано с:
- Подачей прошения лицом, неуполномоченным на данное действие.
- Приложением недостоверных документов.
- Предоставлением неполного пакета документации.
- Наличием ошибок в тексте прошения.
- Невозможностью перевода земли в другую категорию.
- Обращением в ненадлежащую инстанцию.
- Наличием отрицательных результатов экологической экспертизы.
- Установлением запрета на смену категории земли.
Достаточно часто, уполномоченные органы сталкиваются с просьбами перевода категории сельскохозяйственной земли в статус участка под индивидуальное жилое строительство, при этом его расположение находится далеко за чертами населенного пункта. Отрицательный ответ в подобных случаях оправдывается большой отдаленностью и невозможностью подведения коммуникаций.
В случае принятия отрицательного решения, ходатайство возвращается заявителю не позднее тридцатого дня с момента его подачи.
Органы власти, осуществляющие перевод земель из одной категории в другую
На данный момент задача по первоначальной установке точной категории конкретного земельного участка уже не является первоочередной. Сейчас все больше внимания уделяется задаче по правильному организационно-правовому сопровождению перевода земель из одной категории в другую.
В качестве критерия для выбора компетентного органа, осуществляющего отнесение земель к категориям, на законодательном уровне было определено использовать понятие собственность земель.
- Так, к примеру, если речь идет об участке, находящемся в федеральной собственности, то исключительно Правительство РФ имеет право принимать решение об осуществлении перевода.
- Если же рассматривается земельный участок, находящийся в собственности определенного субъекта государства, то вопросами о его переводе должен заниматься исполнительный орган данного конкретного субъекта.
- В случае, когда речь идет об участке, находящемся в муниципальной собственности, решение о переводе земель должно приниматься на муниципальном уровне, находящимися там органами самоуправления.
Как перевести землю в другую категорию?
С 05 января 2005 года действует усовершенствованная версия законодательных актов, регламентирующих изменение земельной категории. Корректировка не может быть осуществлена, если законодательно это не допустимо.
Для инициации процесса необходимо подать заявление в муниципалитет или другой орган, наделенный такими полномочиями. В заявлении можно указать о необходимости смены категории участка или о выводе земли из состава определенной категории для дальнейшего присвоения новой.
Заявление пишется в свободной форме, но в тексте обязательно должна содержаться следующая информация:
- кадастровый номер земельного участка;
- адрес местоположения;
- текущая и желаемая категории;
- данные заявителя;
- данные о документе, дающем право на перевод надела в другую категорию (выписка из ЕГРН, договор аренды и т.д.).
К заявлению прикладываются следующие документы:
- проект землеустройства с обоснованием изменения категории;
- выписка из ЕГРН, в которой излагаются полные сведения о земельном участке;
- копия общегражданского паспорта (для физических лиц) или выписки из ЕГРЮЛ (для организаций);
- заключение экологической экспертизы, если ее проведение требуется для внесения изменений;
- письменное согласование перевода, полученное от собственника участка, если это не заявитель.
Практически все документы могут быть получены муниципалитетом самостоятельно путем использования межведомственного обмена. Однако согласие собственника и копия документа, удостоверяющего личность, должны быть обязательно приложены заявителем.
Решение по заявлению принимается в установленные сроки, а именно:
- 3 месяца – если ходатайство для утверждения направляется в Правительство РФ;
- 2 месяца – если решение принимается муниципалитетом.
Вердикт направляется заявителю в течение 14 дней с момента рассмотрения. Письменное решение органов власти является бессрочным.
Категории земли – что это, какие бывают
Вся территория России разделена по отдельным зонам. Одни предназначены для заселения, там находятся поселения (города, села), на других выращивают овощи и т.д. Такая система помогает государству эффективно распоряжаться землей, управляя процессом застройки, развитием животноводства и других аспектов жизни.
Зонирование помогает правильно и рационально пользоваться наделами. Например, плодородные территории выбирают для ведения там сельского хозяйства, а засушливые и удаленные участки – для промышленных нужд. Характеристики каждого участка, включая его вид, отражены в едином реестре.
Важно! Эти понятия разные, нельзя путать с указанным целевым назначением или типом разрешенного использования. Они взаимосвязаны, но разные по сути.
Ходатайство считается основной бумагой, там отражены намерения заявителя и его полномочия. Надо дополнить его другими документами, список которых определяется индивидуально.
Можно уточнить на месте подачи:
· паспорт гражданина или правоустанавливающие бумаги, касающиеся статуса организации;
· кадастровый паспорт (можно выписку оттуда);
· выписка ЕГРН (сейчас ее достаточно, там содержатся все кадастровые данные плюс принадлежность территории);
· договор соцнайма (если участок изначально был передан государством частному лицу).
Иногда требуется заключение госэкспертизы или выданное частным специалистом. Оно нужно для обоснования безопасности процедуры. Что ее результаты не навредят окружающей среде или самой земле.