Загородный рынок: главные события 2022-го и прогнозы на 2023-й

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Загородный рынок: главные события 2022-го и прогнозы на 2023-й». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году

2. Будущее первичного рынка жилья

3. Свыше 13,2 млн объектов недвижимости в Подмосковье переоценят в 2022 и 2023 году

4. I. По сравнению с 1 полугодием 2021 г. число ДДУ сократилось на 17%

5. Антитренды-2021: какое загородное жилье будет сложно продать

6. Земельный рынок Москвы и Подмосковья: цены, лендлорды и перспективы

7. Можно ли использовать Семейную ипотеку для рефинансирования кредита?

8. Как коронавирус повлиял на продажу дач

9. Тариф по трем зонам (пик, полупик, ночь) на электроэнергию в Московской области

10. Парад планет в 2022 году

11. Цена продажи участков в Подмосковье

А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.

Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году

Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.

Земельные участки Подмосковья отличаются разнообразием, поэтому подобрать нужный вариант по цене и местоположению, не составит труда. В Подмосковье имеется немало районов, которые можно уверенно назвать самыми выгодными для капиталовложений. Прежде всего это участки, расположенные в экологически чистых, активно развивающихся, востребованных местах рядом с Новорижским, Осташковским, Дмитровским, Киевским, Волоколамским и Пятницким шоссе.

Популярность этих направлений объясняется так же большим количеством водоемов и лесных массивов. Земля в таких природных зонах — это всегда прибыльно. Цены на нее падают редко, а при возведении коттеджного поселка стоимость вырастет многократно:

Если ставить на природное окружение и ландшафт, то стоит рассмотреть участки рядом с Пятницким шоссе;
Когда акцент делается на близость к Москве, то идеальным вариантом будет земля с подходящим природным потенциалом возле Волоколамского шоссе;
Инвестировать в участки с развитой инфраструктурой лучше рядом с Осташковским шоссе. Близость местных водохранилищ, яхт-клубов, горнолыжных трасс и доступность услуг позволяет проживать здесь постоянно;
Покупка земли вдоль Дмитровского шоссе, где много открытых водоемов, для постройки дач — это очень выгодная инвестиция. Позже их можно выгодно сдавать в аренду.

Ну и, конечно, самым ликвидным, по-прежнему, является западное направление — Рублевка, Ильинка, Можайка — лучшие районы для загородного дома в Подмосковья, и будут всегда в цене. А вот восток Подмосковья лучше не стоит рассматривать для капиталовложений — здесь куча проблем, начиная от транспортной доступности и заканчивая экологией.

Будущее первичного рынка жилья

Рынок новостроек ожидают более серьезные потрясения. Люди лишаются возможности оформлять ипотеку по увеличенным процентным ставкам. Для стабилизации рынка первичного жилья государство должно стимулировать банковский сектор, ответственный за строительство. Однако на текущий момент у государства совсем другие цели и приоритеты.

Что касается бизнеса, то для него особенно важны стабильные, прогнозируемые условия, чтобы он мог строить планы на годы вперед. Но сегодня у бизнеса нет никакой уверенности в будущем. Строить какие-либо прогнозы можно только после стабилизации рынка к концу 2022 – началу 2023 года, когда ожидается возврат ипотечных ставок по кредитам к 10-11% годовых. Сейчас сложившаяся ситуация текущие производственные программы компаний-застройщиков вряд ли изменит, однако на 2023 год вероятны корректировки.

Эксперты не могут точно сказать, как будет развиваться рынок. Вероятно, стоимость жилья останется на текущем уровне или увеличится, а спрос на недвижимость упадет. Однако покупка и продажа квартир будут продолжаться.

Свыше 13,2 млн объектов недвижимости в Подмосковье переоценят в 2022 и 2023 году

Кадастровая стоимость земельных участков, в отличие от рыночной, определяется государством.

Она производится не более, чем раз в три года, и не менее одного раза в пять лет, что зависит от целевого назначения участка и его функционального использования.

Процедура регулируется Постановлением Правительства РФ «Правила проведения государственной кадастровой оценки земель».

Определение стоимости земли по кадастру применяется в следующих случаях:

при заключении сделки об отчуждении участка в государственном или муниципальном владении;
при расчёте платы по договору аренды;
при определении суммы земельного налога;
при оформлении документации на участок.

Рыночная и кадастровая стоимости почти никогда не совпадают. В России до 2017 года рыночная стоимость земли была выше кадастровой. Однако, после налоговой реформы в 2016 г., когда налог на землю стал рассчитываться по кадастровой стоимости, последняя стала часто превышать рыночную.

Оценивание по кадастру в первую очередь зависит от назначения и предполагаемого использования земли:

городские, дачные, сельские, садоводческие и огороднические территории оцениваются, исходя из анализа рыночных цен. Также может происходить дополнительное наценки по другим параметрам участка (например, за нахождение объектов на участке);
сельскохозяйственные угодья, которые расположены за пределами населенных пунктов и не относятся к лесному фонду, оцениваются по капитализации дохода от ренты.
другие участки, которые лежат вне городов и сел, оцениваются по капитализации расчетного дохода либо с учетом затрат на поддержание ценности земли.

После произведенной оценки и после подачи документов из территориальных организаций, ответственных за кадастр недвижимого имущества, стоимость земельного участка утверждается исполнительной властью субъектов РФ.

Стоимость земли в различных районах Московской области неодинакова. Среди факторов ценообразования на рынке земельных участков Московской области выделяют следующие:

Направление от МКАД. Участки на южном или юго-западном направлении дороже, чем на восточном. Наибольшей востребованностью пользуются участки Ярославского, Калужского и Киевского шоссе.
Удаленность от МКАД. С удалением от МКАД цены на землю будут снижаться.
Ценность участка. Участки с развитой инфраструктурой будут дороже.
Количество действительных предложений. Чем меньше предложений на рынке, тем стоимость отдельного предложения выше.

Цена 1 га земли в Москве в первую очередь зависит от ее принадлежности к административному округу. Так, кадастровая стоимость участков под строительство домов многоэтажной жилой застройки в Центральном административном округе Москвы выше примерно в три раза по сравнению с другими округами. В Зеленоградском округе стоимость аналогичных участков будет на четыре порядка ниже.

Девелоперов, как существующих, так и потенциальных, интересуют участки преимущественно под жилищное строительство. Спрос на землю под реализацию проектов апартаментов незначителен – апартаменты сильно отстают в темпах продаж от жилья, и их себестоимость не так сильно отличается от многоквартирной застройки, как отличается цена и темп продаж эти двух форматов. Поэтому застройщики готовы работать в сегменте апартаментов только в уникальных локациях.

Рынок земельных активов и Москвы характеризуется высокой степенью консолидированности. За последний десяток лет земельные активы из рук множества частных собственников постепенно перешли в руки профессиональных девелоперов и их партнеров. То есть процесс, начавшийся несколько лет назад, сейчас подошел к своему логическому завершению. Случайных игроков на нем больше нет. Меняется и структура лендлородов: сегодня это в основном банки, госкомпании и госкорпорации. Почти все земельные активы, потенциально годные для дальнейшего использования (застройки или перепродажи), находятся в их руках. Других свободных участков на рынке нет. Тем более значимым игроком земельного рынка становятся компании с госучастием. Они владеют существенными по объему земельными участками преимущественно промышленного назначения – относительно недорогими и часто интересными с точки зрения места расположения и потенциала застройки. В условиях высвобождения их из производственной деятельности они становятся для госкомпаний непрофильным активом. В результате встает вопрос либо реализации земельных излишков, либо участия в девелоперских проектах. Поэтому и в этой сфере в ближайшей перспективе можно ожидать роста числа стратегических альянсов «промышленность – девелопмент» и появления новых крупных проектов редевелопмента промышленных территорий в границах Москвы и в Московской области.

I. По сравнению с 1 полугодием 2021 г. число ДДУ сократилось на 17%

1 и 2 кварталы 2022 г. по динамике и числу сделок стали полностью противоположными друг другу. В 1 квартале 2022 г. на первичном рынке Московского региона было заключено 45,6 тыс. ДДУ — это рекордный для 1 квартала показатель, таких высоких значений не было никогда. Особенно активным оказался март, когда было заключено 18,3 тыс. ДДУ — на 22% больше, чем в феврале (15 тыс. ДДУ). Ни за один месяц 2021 г. не было совершено столько сделок, даже в рекордном для 2021 г. декабре (17,8 тыс. ДДУ). Больше показатель был только в октябре и декабре 2020 г. (18,4 и 18,9 тыс. ДДУ), когда на рынке был ажиотажный спрос, вызванный льготной ипотекой.

В марте спрос шел со стороны ипотечников, которые стремились приобрести жилье до предполагаемого дальнейшего роста ставок по ипотеке. Кроме того, в марте на рынок в более большом количестве, чем обычно, вышли покупатели без ипотеки, которые на фоне экономической нестабильности стремились сохранить свои сбережения в “квадратных метрах”. Сохранялся спрос и со стороны клиентов с ипотеками, одобренными до начала марта под более низкий процент, а также попадающих под программу льготной семейной ипотеки. Рекорды для своего месяца были и в январе, и в феврале.

С начала 2 квартала количество сделок на первичном рынке Московского региона стало сокращаться. Показатели числа ДДУ в апреле были почти в 2 раза меньше, чем в марте. В апреле на первичном рынке действовала льготная ипотека под 12%, а застройщики для поддержания спроса дополнительно субсидировали ставки по ипотеке (в рекламных кампаниях использовались предложения кредитов под 4,5-10% годовых). Но спрос не удержался на высоком уровне — продолжающийся рост цен и неопределенность на рынке труда оказались более значимыми факторами, чем уровень ипотечных ставок. Льготная ипотека под 9% поддержала рынок: в мае темпы сокращения спроса замедлились.

На отрицательную динамику повлияли и праздничные дни, во время которых сделки фактически не заключались. С поправкой на это спрос остался на уровне прошлого месяца. В июне после двух месяцев сокращающегося спроса мы фиксируем рост числа сделок на 19,7% — сказался эффект от запуска многочисленных программ по стимулированию спроса (новой льготной ипотеки под 7%, ипотеки для IT-специалистов). К тому же, на рынке частично сформировался отложенный спрос за последние 2 месяца.

Антитренды-2021: какое загородное жилье будет сложно продать

Не все участки в Подмосковье имеют одинаково высокую цену. Есть факторы, которые влияют на повышение или понижение стоимости одной сотки в Московской области:

Имеет значение класс, категория земли. Ведь физические лица чаще интересуются земельными участками под индивидуальное жилое строительство, под дачи, под ведение личного подсобного хозяйства. Юридическим лицам также нужна земля под строительство, но строительные работы будут вестись совсем в других масштабах.
Рассматривается, насколько земельный участок отделен от МКАД.
Также важна транспортная доступность района расположения 10 соток или участка другой площади. Всегда можно уточнить расположение участка на карте по его кадастровому номеру, например.

Это основные критерии установления цены на землю в Подмосковье, но каждый из них нужно рассмотреть более детально. Есть участки, которые считаются элитными, такой класс земли доступен немногим, только состоятельным лицам. Но также земельный рынок может предложить и более доступные варианты наделов.

Земельный рынок Москвы и Подмосковья: цены, лендлорды и перспективы

Подобное стало возможным благодаря появлению нового объема предложения на территории «старой» Москвы и более сниженной стоимостью по сравнению со среднерыночными показателями, характерными для города. Жилые комплексы за 15-20 км уже не так интересны – они могут рассчитывать прежде всего на местный локальный спрос.

RU»).По мнению директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрия Цветова, спрос на жилье в 2022 году может снизиться примерно на 20%: «Причина – снижение доступности жилья для населения, у которого к тому же не растут реальные доходы. Стоимость строительства жилья увеличивается за счет перехода на проектное финансирование, роста НДС и валютных курсов. Документ прописывает основные поверхностные признаки и факторы использования, которые можно определить визуально, и является основным для вынесения решения об использовании этих земель.

Можно ли использовать Семейную ипотеку для рефинансирования кредита?

Да, в отличие от других федеральных программ «Семейная ипотека» позволяет рефинансировать действующий ипотечный кредит по льготной ставке (до 6% годовых). Условием рефинансирования является рождение первого ребенка или последующих детей после 1 января 2018 года.

При этом жилье должно приобретаться у юридического лица (компании-застройщика).

Рефинансировать можно только ипотеку на приобретение готового жилья (по договору-купли продажи или договору участия в долевом строительстве). По программе нельзя рефинансировать ипотеку на строительство дома.

Как коронавирус повлиял на продажу дач

Жители столицы массово продавали дачи в Подмосковье вплоть до весны 2020-го года. Когда в России был введен режим самоизоляции, жители столицы оказались заперты в своих московских квартирах. Передвигаться по городу разрешили только по специальным пропускам, и такая перспектива совсем не порадовала москвичей.

Тогда они решили покинуть город. Кто-то уехал на свою малую родину — в регионы России, кто-то решил отправиться за город и на время обосноваться в частном доме. Там, где есть свой собственный участок. Где дети смогут спокойно гулять и дышать свежим воздухом.

В условиях кризиса, потери работы и неясного будущего тратить большое количество денег на аренду дома, конечно, не хотелось. Эксперты утверждают, что весна 2020 года стала временем настоящего расцвета даже для загородных участков за сотым километром от МКАД. По словам специалистов в сфере недвижимости, еще в 2019 году москвичи даже не обращали внимания на участки, расположенные дальше 50 километров от столицы.

Среди покупателей загородной недвижимости появились и те, кто решил во времена сложной экономической ситуации вложить финансы в земельные участки. Как правило, им просто не хватало накоплений для покупки квартиры или дома.

Тариф по трем зонам (пик, полупик, ночь) на электроэнергию в Московской области

Показатель (группы потребителей с разбивкой по ставкам и дифференциацией по зонам суток)	с 01.07.2022 по 30.11.2022	с 01.12.2022 по 31.12.2023
Цена (тариф) в руб./кВтч	Цена (тариф) в руб./кВтч
1. Население и приравненные к нему, за исключением населения и потребителей, указанных в строках 2 -5
Пиковая зона 07:00 — 10:00; 17.00 — 21.00	8,03	8,76 ^(+9,1%)
Полупиковая зона 10:00 — 17:00; 21.00 — 23.00	6,17	6,73 ^(+9,1%)
Ночная зона 23:00 — 07:00	2,82	3,24 ^(+14,9%)
2. Население, проживающее в городских и сельских населенных пунктах в домах, оборудованных стационарными электроплитами и электроотопительными установками, и приравненные к нему
Пиковая зона 07:00 — 10:00; 17.00 — 21.00	5,98	6,57 ^(+9,9%)
Полупиковая зона 10:00 — 17:00; 21.00 — 23.00	4,60	5,05 ^(+9,8%)
Ночная зона 23:00 — 07:00	2,11	2,43 ^(+15,2%)
3. Население, проживающее в городских и сельских населенных пунктах в домах, оборудованных стационарными электроплитами и не оборудованных электроотопительными установками, и приравненные к нему
Пиковая зона 07:00 — 10:00; 17.00 — 21.00	5,98	6,57 ^(+9,9%)
Полупиковая зона 10:00 — 17:00; 21.00 — 23.00	4,60	5,05 ^(+9,8%)
Ночная зона 23:00 — 07:00	2,11	2,43 ^(+15,2%)
4. Население, проживающее в городских и сельских населенных пунктах в домах, оборудованных электроотопительными установками и не оборудованных стационарными электроплитами, и приравненные к нему
Пиковая зона 07:00 — 10:00; 17.00 — 21.00	5,98	6,57 ^(+9,9%)
Полупиковая зона 10:00 — 17:00; 21.00 — 23.00	4,60	5,05 ^(+9,8%)
Ночная зона 23:00 — 07:00	2,11	2,43 ^(+15,2%)
5. Население, проживающее в сельских населенных пунктах в домах, не оборудованных стационарными электроплитами для пищеприготовления и (или) электроотопительными установками, и приравненные к нему
Пиковая зона 07:00 — 10:00; 17.00 — 21.00	5,62	6,13 ^(+9,1%)
Полупиковая зона 10:00 — 17:00; 21.00 — 23.00	4,32	4,71 ^(+9%)
Ночная зона 23:00 — 07:00	2,00	2,27 ^(+13,5%)
6. Потребители, приравненные к населению (за исключением садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан)
Пиковая зона 07:00 — 10:00; 17.00 — 21.00	8,03	8,76 ^(+9,1%)
Полупиковая зона 10:00 — 17:00; 21.00 — 23.00	6,17	6,73 ^(+9,1%)
Ночная зона 23:00 — 07:00	2,82	3,24 ^(+14,9%)

К 2022 году, очевидно, следует отнести 30-й катрен 1-й центурии. Такую уверенность даёт система определения датировок катренов Нострадамуса по т.н. формуле Цезаря. Перевод стиха таков:

Корабль, измученный неприятностями на море,

Прибудет в порт неузнанным (или неузнаваемым).

Он подаст мирные приветственные (rameau palmerin – пальмовой ветвью) знаки,

Но будет разграблен и повреждён, поскольку слишком поздно придёт полезный совет.

Что это означает? Возможно, кто-то из сильных мира сего использует чужие проблемы, чтобы отомстить за что-то (дать «адекватный» ответ и т.п.) Или, скажем, некая страна воспользуется слабостью другой, чтобы захватить некие технологии (материальные ценности и др.), которые при обычных обстоятельствах для них будут недоступными.

Итак, этот катрен не даёт конкретных указаний на место действия или людей, которые будут в нём участвовать. И, значит, любые предположения были бы только предположениями.

Однако такой стих даёт достаточно точный прогноз относительно ситуации в мире в целом. Судя по всему, она станет ещё более агрессивной, однако в то же время более простой и просчитываемой.

То есть дипломатия продолжит умирать, а истинные – прагматичные или даже неприкрыто беспринципные – намерения начнут декларироваться всё более открыто.

Причём не факт, что «захватчиком» здесь обязательно будет выступать страна, занимающая одну из лидирующих позиций в мире и, соответственно, имеющих для подобного образа поведения оправданные основания.

Очень даже может быть, что так поступят власти государства не самого влиятельного, которые проявят при этом значительную наглость и в то же время неспособность просчитывать свои действия хотя бы на 3-4 шага наперёд.

Парад планет в 2022 году

По мнению некоторых толкователей, у Нострадамуса есть катрены, которые указывают на некую планетарную катастрофу в день парада планет. Вот одно из дословных пророчеств:

… В тот год Солнце окажется в созвездии Льва напротив Водолея…

Из-за этого на нашей планете может произойти катастрофа, в результате которой человечество практически полностью погибнет. Впрочем, такие астрономические явления происходят регулярно — приблизительно раз в 20 лет, и к гибели всего живого они пока не приводили. Очередной парад планет будет в марте 2022 года.

Есть мнение, что магнитное поле земли может измениться, и это может привести к резкому скачку температуры, после чего начнутся необратимые изменения на всей планете:

Испарится значительная часть воды.
Очень сильные ураганы и смерчи.
Проснутся спящие вулканы.
Вулканический пепел и повышенная влажность создадут аналог «ядерной зимы».

Всё живое на планете может исчезнуть, не выдержав этих страшных событий! Но не стоит паниковать заранее: возможно, Нострадамус ошибался. И парад планет в 2022 году, о котором говорил пророк, будет обычным космическим явлением, ничем не отличающимся от происходивших раньше.

Цена продажи участков в Подмосковье

1. Льготная ипотека

Ипотеку на новостройки со сниженной ставкой 7% продлили до июля 2022 года. В 2021-м году именно она во многом привела к стремительному росту спроса на жилье, точнее — ожидания, что программа завершится. В 2022-м этот тренд продолжится, при этом средние ставки по обычной ипотеке превысят 10%.

Эксперты ЦИАНа и девелопера ГК ФСК называют ипотеку главным драйвером рынка недвижимости: около 70% сделок совершаются с использованием заемных средств. Особенно это сыграло роль в регионах, где гораздо больше вариантов, подходящих под условия продленной льготной ипотеки — то есть до 3 млн рублей (в столицах лимит после продления программы снизился с 12 млн до 3 млн рублей, в регионах — с 6 млн до 3 млн рублей). В столицах, а также Сочи или Казани роль льготных кредитов выполняют специальные программы от застройщиков под конкретные проекты. Если средняя ставка по ипотеке была на уровне 9%, то у застройщика можно было купить в рассрочку или кредит от 0,01%.

2. Стагнация рынка

Эксперты считают, что «ипотечный пузырь» уже привел к «перегреву» рынка, и такого взрывного роста, как в 2021-м, уже не будет. В среднем, цены будут расти в пределах 10-12% — по мере готовности объекта (для новостроек) и вслед за общим уровнем инфляции (для всех типов жилья).

Эксперты ЦИАНа тоже отмечают, что инфляция определит рост цен: уже в начале января 2022-го она разогналась до 8,6% при прошлогоднем прогнозе в 5%. При этом они также склоняются к подорожанию в 10% для Москвы и 15% — для Московской области.

3. Удорожание земли и стройматериалов

Рост цен на землю, стройматериалы и рабочую силу — второй по значимости (после ипотеки) фактор, который будет влиять на стоимость жилья. На отдельные стройматериалы стоимость повысилась в 2-3 раза, а участки под застройку подорожали на 10%. Это уже коснулось тех проектов, которые были начаты в 2021-м. Кроме того, из-за пандемии дорожает рабочая сила, так как поток трудовых мигрантов практически иссяк. В 2022-м, когда жилье начнут продавать, они заложат эти расходы в цене.

4. Новая волна пандемии

Новые волны и локдауны могут усилить спрос на загородную недвижимость, который продолжил расти в 2021 году. В условиях ковидных ограничений на путешествия лето в загородном доме выглядит неплохой альтернативой, особенно для семей с детьми. При этом люди с высокими доходами будут покупать дорогое жилье для инвестиций: ведь другие активы могут быть менее стабильными.

Эксперты, опрошенные РБК, прогнозируют в 2022-м рост цен на новое жилье в пределах 10-15%. При этом в отдельных регионах они могут даже снизиться. Это связано с грядущим падением спроса на жилье: программа льготной ипотеки завершится, средние ставки по обычной вырастут, а доходы населения продолжат падать. Специалисты из Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) прогнозируют рост на уровне инфляции + 3-5%. Похожего мнения придерживаются в «Сбере» и «Дом.РФ».

Еще одна причина вероятного падения стоимости — в том, что в 2021-м новое жилье подорожало на 29-38% на фоне льготной ипотеки, и эти цены явно завышены. В 2022-м, когда льготная программа закончится и спрос упадет, цены как минимум перестанут расти, как максимум — снизятся.

Этот процесс отчасти уже запустился в июле 2021-го, когда лимит по стоимости жилья в рамках льготной ипотеки сократили с 12 до 3 млн рублей. Это сделало программу неактуальной для Москвы, Санкт-Петербурга, Казани и Сочи, где таких цен на новостройки просто нет. В этих городах, по мнению экспертов из ЦИАНа, цены вернутся на допандемийный уровень быстрее всего. В первую очередь это коснется самого дешевого жилья: однокомнатных квартир и студий площадью до 25 кв. метров.

Спрос на вторичное жилье будет снижаться медленнее, чем на новостройки: эта категория остается более доступной, хотя ставки по ипотеке на нее обычно выше. С завершением льготной ипотеки, которая подстегнула спрос и рост цен на новостройки, старый жилой фонд может стать еще более востребованным: спрос на него вырастет на 18%.

Эксперты, опрошенные РБК, прогнозируют рост цен на вторичку в I квартале в пределах 5-7%. По мнению экспертов, опрошенных ЦИАНом, в целом за год цены на вторичном рынке вырастут в пределах инфляции — то есть на 6-7%. С этим согласны эксперты «Авито-Недвижимость».

Специалисты «Инком-Недвижимость» также отмечают, что в 2021-м многие объекты продавались по завышенным ценам, на волне выросшего спроса. Это значит, что в 2022-м цены будут корректироваться до реальных.

Поскольку дешевые варианты в новостройках станут менее доступны, покупатели обратят внимание на 1-комнатные квартиры и маленькие студии (15-19 кв. м.) на вторичном рынке. Следовательно, в этом сегменте цены будут расти быстрее.

По мнению экспертов «Инком-Недвижимости», вторичку в 2022 году ждет снижение спроса на 20% — из-за дефицита предложения и оттока инвесторов. По мнению экспертов из «Сбера», квартиры в регионах могут и вовсе упасть в цене. Особенно это касается вторичного жилья. Среди главных причин — миграция ипотечных заемщиков в столицы, низкое качество застройки и значительный износ домов. При этом приток нового платежеспособного населения, в отличие от столичных регионов, очень низкий — а значит, нет причин для роста спроса.

В целом же разница в темпах роста между вторичным и новым жильем будет сокращаться.

Эксперты из Knight Frank предсказывают в 2022-м замедление роста цен на элитный и бизнес-сегмент. В прошлом году спрос на такое жилье вырос, в результате чего оно подорожало более чем на 40%. В 2022-м 1 кв. м. подорожает, в среднем, на 7%: с 1,266 до 1,355 млн рублей.

Резкого снижения ждать не стоит, так как в 2022 году планируется несколько интересных — в плане локации и архитектурного решения — объектов в этой категории. Причем даже от тех девелоперов, которые обычно работают с бюджетным сегментом. Это подстегнет интерес покупателей, но, в то же время, предложение расширится, и цены перестанут расти. С другой стороны, именно бизнес- и премиум-класс чаще используют для инвестиций, особенно в крупных городах. Которым, в свою очередь, на рынке жилья предсказывают стабильный рост.

В бюджетном сегменте рост уже замедляется, но эффект от снижения спроса будет заметен лишь во втором полугодии 2022-го года. Дешевые квартиры в 2021 росли сильнее всего: например, в Сочи некоторые объекты подорожали почти в 4 раза. Во втором полугодии 2022-го цены скорректируются почти до допандемийных значений, с поправкой на инфляцию. В первую очередь — из-за все той же льготной ипотеки, которая сильно перегрела этот рынок.

В меньшей степени это затронет компактные студии площадью 15-19 кв. м., спрос на которые растет вслед за предложением. Эта категория популярна и в качестве первого жилья (в том числе — для студентов), и в качестве инвестиционного: особенно, когда речь идет не о квартирах, а об апартаментах.

Также на умеренный рост цен в экономе влияет то, что многие застройщики начали предлагать полностью готовые квартиры — то есть с чистовой или предчистовой отделкой. Такие варианты пользуются повышенным спросом, потому что в этом случае можно существенно сэкономить на ремонте.

В других компаниях также зафиксировали заметный рост стоимости земли в Подмосковье. Так, в ЦИАН сообщили о росте цен примерно на 18% в результате прошлогоднего всплеска спроса в 1,8 раза. Ранее интерес покупателей к земельным участками связывали с пандемией коронавируса — горожан заинтересовала возможность покупки земли под ИЖС из-за карантина и закрытия границ.

«Мы вам обещаем, что до середины года мы разработаем механизм, который даст возможность выдавать ипотеку по всем льготным программам на этапе стройки под ИЖС, в том числе деревянное ИЖС в любом своем исполнении. И это даст точно взрывной вектор в развитии всего жилищного строительства», — сказал тогда Стасишин.

По данным аналитиков, сейчас сотка земли под ИЖС без учета элитных объектов в среднем стоит 120 тыс. рублей. «За год стоимость сотки в массовом сегменте выросла, в зависимости от конкретного направления, на 15-30 тыс. рублей. Максимальный рост наблюдался на Дмитровском направлении за счет ремонта трассы. Высокие показатели роста зафиксированы на Калужском, Каширском, Минском, Симферопольском направлениях», — приводит РБК комментарий главы департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елены Мищенко.