Передел рынка: что будет с коммерческой недвижимостью

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Передел рынка: что будет с коммерческой недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.

Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году

Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.

Наряду с природными ресурсами, трудом и капиталом земля составляет четвертый основной фактор производства. Само наличие земной поверхности есть условие для любой жизни. Производство всегда располагалось на конкретном участке земли. Рыбная ловля, охота, земледелие и торговля, а также получение энергии и чистой воды – все это предполагает использование возможности земли и вообще конкретного места в частности. Рост населения всегда вызывал необходимость вводить какие-то правила землепользования – необходимо было определить, кому принадлежит тот или иной участок (леса и поля) и где проходят его границы.

В условиях городской жизни еще в ранние времена потребовалось определять участки для размещения одноэтажных жилых зданий и их подсобных строений и многоэтажных зданий и сооружений (строений, связанных с работой, таких, как заводы). Постепенно сформировалось понятие объекта недвижимости как незастроенного или застроенного участка земли, а также правила рынка недвижимости и сделок с ней.

Актуальность же темы заключается в том, что недвижимое имущество играет далеко не последнюю роль в жизни современного общества (да и не только современного, особенности этого вида имущества выделялись в древнем Риме). Поэтому то и необходимо совершенно чётко знать, что такое недвижимость и какая ситуация на рынке жилья в Москве.

Под недвижимостью понимается официально зарегистрированная, точно ограниченная и отмеченная часть земной поверхности с возможно имеющимися и прочно связанными с ней зданиями и сооружениями.

Объект недвижимости — объект, который связан с землей так, что его перемещение без соразмерного ущерба его назначению невозможно.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

Одной из современных форм бизнеса, связанных с недвижимостью, яляется девелопмент в инвестиционно-строительной сфере. Девелопмент – это качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости. То есть цель девелопмента – не просто создание или реконструкция недвижимости, а получение дохода за счет этих коммерческих объектов. Суть девелопмента — управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, включающее в себя:

• выбор экономически эффективного девелоперского проекта;

• получение всех необходимых разрешений на его реализацию от соответствующих органов власти;

• определение условий привлечения инвестиций, разработка механизма и форм их возврата при необходимости;

• поиск и привлечение инвесторов;

• отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;

• реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию заказчику.

Реализация девелоперского проекта — технически сложный процесс, который не может обойтись без проведения изыскательских, проектных работ, использования многообразной техники и технологий, значительных масс людей. Все это предопределяет необходимость привлечения к реализации разнообразных специализированных организаций на разных этапах реализации каждого инвестиционно-строительного проекта.

Девелопмент недвижимости — это разносторонний бизнес, охватывающий различные виды деятельности. Реализация такого инвестиционно-строительного проекта предполагает, что деятельность девелопера проходит следующие этапы:

1. Маркетинговый анализ

2. Создание бизнес концепции проекта

3. Бизнес-планирование проекта

4. Подготовка инвестиционного анализа проекта

5. Проектирование и подготовка разрешительное документации

6. Строительство объекта

7. Продвижение и управление проектом или продажа

В настоящее время инвестиционный бизнес-проект в сфере недвижимости представляет собой довольно привлекательный способ вложения капитала для многих крупных финансовых организаций. Сроки окупаемости успешных проектов девелопмента, связанных со строительством новых объектов недвижимости, в зависимости от характера объекта составляют, как правило, шесть и более лет. Реализация инвестиционных проектов по развитию недвижимости связана с многообразными рисками, их успешность зависит от профессиональности подхода к решению таких проблем как выбор местоположения и характеристик создаваемого объекта, привлечение финансовых ресурсов, организация процесса реализации проекта. Хотелось бы отметить, что реализация проектов девелопмента является не только способом умножения богатства собственника или источником для получения дохода девелопером и инвесторами, но и оказывает реальное влияни�� на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения, развитие недвижимости ведет к качественному позитивному изменению не только самих объектов, но и их окружения.

Главная цель данной курсовой — закрепление теоретических знаний по управлению имуществом, а также приобретение практических навыков оценки проектных решений по эффективному использованию коммерческих объектов. В курсовой работе требуется оценить проектное решение по развитию объекта недвижимого имущества, связанное с выбором наиболее эффективного варианта функционального использования. Для этого проводится исследование различных сегментов рынка недвижимости, рассчитываются доходы от аренды и последующей продажи и расходы на эксплуатацию объекта, оцениваются предпринимательские риски, возникающие при принятии конкретных проектных решений и рассчитывается экономический эффект.

Срок аренды, надежность арендатора и своевременность опдлаты арендных платежей

Любой собственник желает сдать свой объект недвижимости надежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендные платежи.

Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческой недвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.

Арендаторы коммерческой недвижимости – преимущественно юридические лица. Они берут в пользование помещение для ведения бизнеса, имея долгосрочные планы развития. Сетевым федеральным операторам интересна аренда сроком от 5 лет и более.

Если дела идут хорошо и финансовый результат положительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно и нужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.

Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носит приоритетный характер, поэтому собственник может рассчитывать на своевременное и регулярное поступление платежей.

В процессе эксплуатации помещения арендатор как правило напрямую взаимодействует с управляющей компанией, тем самым экономя время собственника.

Арендаторы квартир – преимущественно физические лица, для которых аренда всегда носит временный характер. Поэтому вероятна частая смена арендаторов по причинам переезда в другой город, смены места работы, покупки собственного жилья и прочее.

Арендная плата индексируется редко.

Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержки арендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина и срочно нужны деньги на ее ремонт и так далее.

При сдаче квартиры в аренду собственник напрямую взаимодействует с арендатором, решая все его вопросы.

Тренды на рынке коммерческой недвижимости

В конце июля состоялся мастер-класс «Офисный рынок-2021: что и как продавать», где эксперты на рынке коммерческой недвижимости выявили несколько основных трендов:

• в 2022 году офисных площадей будет строиться меньше, чем в 2021-м, что снизит доступность офисов (особенно новых) для арендаторов;

• арендные ставки будут расти: одной из причин станет рост себестоимости строительства (в первую очередь это касается новых бизнес-центров). Этот тренд – неожиданность для тех, кто считал, что после пандемии будет низкий спрос, а значит, ставки тоже должны снижаться;

• цифровые компании растут очень быстро, и это может привести к вымыванию площадей с рынка на фоне сделок таких корпораций;

• здания класса В устаревают быстрее зданий класса А;

• вакантность площадей в офисах класса В с 2015 года стабильно снижается. При этом в 2020-м вакансия на офисы класса А продемонстрировала рост: многие компании запаниковали и начали выходить из договоров аренды, из-за чего собственники площадей были вынуждены искать способы получать доход, например, сдавая излишки в субаренду. Тем не менее сейчас вакансия в обоих классах вновь сокращается. Тренд сохранится до конца этого года.

Павел Барбашев, коммерческий директор 01 Properties

«Наша компания – собственник офисной недвижимости класса А, но сейчас ничего не строим, законченные объекты на 70% были сданы еще до спецоперации. Дальше рынок встал, все корпорации затаились на несколько месяцев. Иностранные компании съезжают, и, чтобы сдать площади, которые они занимали, необходимо там сделать ремонт, а цены на стройматериалы и отделку взлетели.

Идет расторжение договоров с корпорациями, сокращение офисных площадей. Если до 2014 года мы гордились тем, что у нас 70% площадей занимают международные арендаторы, обеспечивающие нам стабильность, то теперь рады, что с 2015 года эта доля стала ниже 50%. Теперь аккуратно говорим: хорошо, что их меньше половины.

Среди потенциальных арендаторов есть неплохие российские арендаторы и компании государственного сектора.

Для нас очень успешным был 2021 год, тогда сдали больше 100 тыс. кв. м, но после февраля 2022-го за полгода из-за расторжения договоров высвободилось примерно 50 тыс. кв. м. Была небольшая пауза, первые сделки начались уже в середине мая, и к сентябрю мы сдали новым арендаторам 25 тыс. кв. м. Планируем к концу года сдать всего 40–50 тыс. кв. м.

Рынок корпоративной аренды жив, с ним все в порядке, и даже ставки аренды не падают. Вакансия растет не такими быстрыми темпами, которые мы прогнозировали. Я думал, вакансии к концу года составят 15–20%, но реалии оказались более позитивными, сейчас вакансии по портфелю составляют порядка 8%. К концу года ожидаем уровень вакансий около 10%.

Для сравнения – в 2016 году вакансии были на уровне 15–16%. Спрос сохраняется. Причем компании подписывают 3–5-летние договора, расширяют офисы, поэтому не все так плохо, как ожидалось, 20% вакансий точно не будет.

Рублевая цена стабилизировалась, не растет и не падает, в отличие от 2015 года, когда ценник в рублях упал. Но с учетом высокой инфляции реальная цена аренды падает, поэтому нет демпинга и спецпредложений».

Западные компании могут покинуть бизнес-центры, однако, в отличие от ТРЦ, на офисном рынке это вряд ли будет фатальной потерей. Сейчас иностранные компании занимают около 50% офисов класса А и 10% офисов класса В. В случае их полной потери общий объем свободных площадей на рынке коммерческой недвижимости вырастет до 12-13%. Об этом говорит партнер и руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership Наталья Никитина.

Исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов тоже не видит поводов для паники и соглашается, что далеко не все иностранные компании покидают российский рынок. Многие из них просто меняют юридическое лицо на российское и продолжают работу. К тому же, резко уйти с рынка многим мешают штрафные санкции, предусмотренные условиями договоров.

Компания CORE.XP предоставляет данные, согласно которым к концу первого квартала 2022 года уровень свободных площадей на офисном рынке недвижимости составил 7,3%.

Старший директор и руководитель департамента офисной недвижимости компании CORE.XP Ирина Хорошилова считает, что к концу года уровень свободных площадей может вырасти до 10%, а с учетом серой зоны – до 12%.

В так называемой серой зоне оказываются помещения, которые сдаются в субаренду. Сейчас этот рынок активно формируется и уже к апрелю этого года составил по оценкам 240 тыс. кв. м.

Тем не менее, количество вакантных площадей будет увеличиваться неоднородно. В сегменте класса А рост будет наиболее ощутимым – не менее чем до 25%. Основной удар придется на крупные помещения 1–3 тыс. кв. м.

Рынок торговли: закрытие сетей, уход с рынка иностранных брендов

Аналитик отмечает, что в прошлом году на рынке торговой недвижимости, как и в офисном сегменте, не было введено в эксплуатацию ни одного объекта, который можно было бы включить в сток. При этом выручка большинства ретейлеров не падала, динамика развития розничного товарооборота по итогам года как в Минске, так и в Беларуси сохранилась положительной. Посещаемость в ряде объектов превысила докризисный уровень.

Ставки аренды в большинстве случаев привязаны к выручке. Там же, где еще используется фиксированный уровень арендных ставок, можно говорить об их снижении в зависимости от категории арендатора от 15 до 30%.

— В условиях ограниченного предложения и при существующей, в принципе, положительной конъюнктуре рынка, вакантность сокращалась. Она и так не была высокой, в ряде ведущих объектов вакантные помещения или отсутствовали, или образовывались на очень короткий промежуток времени в результате ротации арендаторов. На рынке было только несколько объектов, которые и формировали среднерыночную вакантность. Но даже и в них предложение свободных площадей сокращалось. Это можно сказать о таких торговых центрах, как «Столица», Palazzo, DiaMond city и некоторых других, — говорит Сергей Сенкевич.

В первый локдаун (март–апрель 2020 года) Циан в зависимости от класса недвижимости зафиксировал падение спроса в Москве до 30–35% относительно доковидного уровня.

После снятия ограничений рынок «догнал» отложенный спрос и показатели выросли до 80–90% относительно допандемийных с последующим падением до 60%.

В прошлом году мы наблюдали несколько всплесков. В I квартале спрос достигал доковидных показателей, а с конца 2021-го и до начала 2022 года в сегментах А и В результаты даже превысили доковидные показатели. В то же время показатели класса С начали снижаться и только накапливали отставание.

В 2022-м спрос стал стабильно снижаться (до 40–45%) уже во всех классах офисной недвижимости. В конце апреля — начале мая он достиг 30% от доковидного в классе С и 50% в классах А и B.

Уровень падения спроса в 2022 году схож с показателями первого локдауна 2020-го. Однако причины у них совершенно разные. Если во время локдауна участникам рынка было тяжело проводить сделки технически, то сейчас арендодателям и арендаторам непонятно, по какой цене их нужно совершать.

При покупке квартиры всегда нужно отталкиваться от целей и ресурсов. Сейчас и в случае инвестиционной покупки, и в случае покупки квартиры «для жизни» — один из самых подходящих моментов: рекордно низкая процентная ставка, выгодные предложения по ипотеке и полностью цифровой, бесшовный процесс покупки. При этом предложение качественных новых проектов на рынке снижается, что окажет влияние на цены.

Цены в ближайшие два года будут плавно расти, в среднем на 10–15%, а ипотечные ставки, напротив, снижаться: такой курс задает правительство, чтобы как можно больше людей могли себе позволить приобретение недвижимости. Даже после окончания срока действия льготного кредитования ставки сохранятся на уровне 7,5%. Кроме того, до конца марта планируется разработать новые предложения по программам поддержки семей с детьми, так что мы ожидаем сохранение высокого спроса на жилье.

Смягчение норм действующего законодательства в сфере долевого строительства, когда сроки ввода сдвигаются по независящим от застройщиков причинам, как показал опыт 2020 года, оказалось весьма действенной мерой, поддержавшей отрасль. Кроме этого, я бы выделил субсидирование процентных ставок по проектному финансированию. Сейчас льготная ставка составляет 5,5% годовых, и программа будет доступна застройщикам, оформившим кредит до 1 мая 2020 года. Но самой действенной мерой по-прежнему останутся льготные программы ипотечного кредитования.

Расцвет рынка fit-out услуг

В сравнении со столичными масштабами вложения в проекты fit-out на рынке Петербурга всегда были достаточно скромны. Однако летний спад пандемии изменил правила игры. Бизнес готов поступиться офисной площадью и сэкономить на аренде ради вложений в качественную отделку и комплектацию офиса. К слову, желание работать в современном стильном офисе объясняет массовый интерес к коворкингам, где профессиональный девелопер вкладывается в ремонт.

Комфортные условия труда – один из главных ориентиров соискателей при устройстве в компанию. Бизнес обращает на это внимание и ищет возможности улучшить рабочую площадь. Предложение fit-out услуг на рынке Петербурга пока не соответствует спросу, что привело команду IPG к решению развивать данное направление. На текущий момент компания выступает в качестве технического заказчика, а также генподрядной компании по fit-out проектам и комплектации.

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в кризис?

В связи со сложившейся ситуацией собственники коммерческой недвижимости, боясь уйти в минус, начинают распродавать свое имущество. Покупателю с «кошельком» рекомендуем обратить внимание на нежилые площади. На наш взгляд, сейчас самое время приобретать их по сниженной цене! Покупка коммерческой недвижимости – популярный объект инвестиций. Но этот вид заработка непрост и требует определенных знаний. На этом рынке нет места тем, кто слаб в коленках, поэтому трезво оценивайте свои возможности.

Настоятельно рекомендуем обращаться в грамотное агентство недвижимости, если хотите сделать выгодное вложение, воспользовавшись паническими настроениями в стране. Специалист проверит документацию, устранит какие-либо недостатки, которые могут повлиять на стоимость объекта или препятствовать покупке, и подскажет, на что лучше обратить внимание. Так же, как и продажа офисов через агентство поможет гораздо быстрее найти покупателей и выйти на сделку.

Стрит-ритейл держится

Уровень вакансии в стрит-ритейле сейчас в среднем выше, чем на рынке торговых центров. Однако рост активности потенциальных арендаторов внушает некоторый оптимизм. По оценкам консультантов, доля пустых помещений в основных торговых коридорах Петербурга варьируется в диапазоне 8,9–10,4%. В июне в листингах предложения экспонировалось около двух тысяч торговых объектов (в целом по городу).

По оценкам Nikoliers, за полгода стало заметно меньше пустующих торговых встроек на основной части Невского проспекта. Их доля сократилась на 2,1 п.п., до 11,4%. При этом на Старо-Невском этот показатель, напротив, увеличился – до 13,1%. В целом же на главной магистрали открытий оказалось существенно больше, чем закрытий (традиционно лидирует по активности общепит).

Доля вакансий на Большом проспекте Петроградской стороны сохранилась на уровне 6,5%. Подросло предложение на Большой Конюшенной улице (до 11%) и на Рубинштейна (до 3,6%).

На конец июня временно закрытыми в центре города остаются 17 помещений, десять из которых занимают представители fashion-сегмента. Из международных брендов, арендующих площади на центральных улицах, пока только сеть Starbucks заявила об окончательном уходе с российского рынка.

Как подсчитали в Knight Frank St. Petersburg, стоимость аренды в главном торговом коридоре города уменьшились на 9%. На основной части Невского диапазон ставок аренды варьируется от 5,7 тыс. до 10 тыс. рублей за кв. м в месяц, на Старо-Невском – от 2,6 тыс. до 7 тыс. рублей за «квадрат». «Доковидный» максимум для наиболее ликвидных точек проспекта – 17 тыс. рублей.

В то же время эксперты фиксируют снижение объемов реализации коммерческих объектов в новостройках – более чем на четверть по сравнению с прошлым годом. В среднем застройщики ежемесячно продают по 50–75 коммерческих помещений, а за последние месяцы реализуют не более 45.

Похожие записи:

• Декларация 3-НДФЛ: кто подает, куда и в какие сроки
• Какие льготы имеет ветеран труда в Московской области в 2022 году?
• Как избежать кассового разрыва. Руководство для предпринимателя