В каких случаях можно предоставить сельхозпроизводителю землю без торгов

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В каких случаях можно предоставить сельхозпроизводителю землю без торгов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Комментируемой статьей введено общее правило, предусматривающее, что основным способом заключения договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка являются торги, проводимые в форме аукциона. Порядок организации и проведения такого аукциона предусмотрен ст. ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ. Также предусмотрена возможность заключения договора аренды с лицом, единственным выразившим намерение участвовать в аукционе и соответствующим условиям аукциона, в случае признания аукциона несостоявшимся (подробнее см. комментарий к ст. 39.12 ЗК РФ).

Заключение договора аренды

По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:

• Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
• Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.

В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.

Преимущества и недостатки получения земельных наделов без торгов

К преимуществам такого способа приобретения земли можно отнести:

• бесплатное стартовое приобретение земли;
• разделенная на определенные части арендная плата;
• учет выплачиваемой арендной платы в сумму выкупа надела;
• строительство дома и хозяйственных построек;
• использование надела для личных хозяйственных нужд
• возможность продлить срок аренды;
• возможность пересдать территорию в наем третьему лицу.

Недостатки такого варианта в том, что:

• участок достается не бесплатно и за него необходимо выплачивать деньги;
• устанавливается срок строительства дома;
• арендатор может использовать надел только с целью, что указана в пунктах соглашения.

В остальном этот вариант практически ничем не отличается от других способов пользования землей и, конечно же, имеет право на жизнь.

Основания для получения земли в аренду

Получить надел сельскохозяйственного назначения в пользование можно по следующим основаниям:

• ведение садоводства и огородничества;
• выпас скота, сенокошение;
• организация крестьянских, фермерских и прочих хозяйств;
• производства сельхозпродукции.

Если земля принадлежит городу или иному населённому пункту, то её можно использовать для:

• строительства жилья. Это может быть как индивидуальное строительство, так и многоэтажное, многоквартирное;
• ЛПХ;
• возведения объектов с целью удовлетворения общественных и производственных нужд;
• строительства дорог и транспортных узлов;
• возведения коммуникаций, которые будут обеспечивать ресурсами данный населённый пункт.

На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю

Арендовать землю у государства могут физические и юридические лица — на разный срок и под разные цели. «Например, участок, выделяемый для постройки дома и проживания или ИЖС, предоставляется на предельный срок в 20 лет, причем регион также может включать в договор условия пролонгации данного договора. Если речь идет об аренде с целью реконструкции зданий, сооружений, то срок варьируется от трех до десяти лет», — рассказывает юрист Никита Тарновский. Всего, по словам юриста, законом предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли.

Максимальный срок аренды участка земли, принадлежащего муниципалитету или государству, — 49 лет. В остальных случаях срок зависит от целевого использования земли:

• для строительства или реконструкции многоэтажного здания — десять лет;
• для использования надела под ИЖС — 20 лет;
• для юридического лица, занимающегося сельхозработами, максимальный период составляет пять лет;
• земля под фермерское хозяйство — три года.

Чтобы узнать особенности процедуры оформлении сделки на конкретный участок в 2020 году, необходимо установить его статус и наличие (отсутствие) льгот у потенциального арендатора.

То, как взять в аренду муниципальную землю, определяет ст. 39.6 ЗК РФ. Существует два способа:

1. Заключение договора на торгах в виде аукциона. Последний может быть инициирован:

• администрацией территориального образования для передачи муниципальной земли в аренду;
• самими гражданами с правом выкупа участка в будущем.

1. Без проведения торгов:

• для граждан, относящихся к льготным категориям;
• на наделы, не состоящие на кадастровом учете;
• для отдельных целей использования.

Далее рассмотрим их подробно.

Документы для получения аренды земельного участка без торгов

Опять же в зависимости от оснований предоставления земельного участка без торгов, пакет необходимых документов, будет отличаться. Рассмотрим каждое основание и необходимый под него комплект документов в отдельности:

Предоставление аренды участка, на котором расположены Ваши здание и сооружения:

1. Заявление о предоставлении земельного участка
2. Выписка из ЕГРН в отношении участка, на котором расположено строение
3. Правоудостоверяющий документ на объект недвижимости. Таковым документом является свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН

При предоставлении земли без проведения торгов для стройки:

1. Заявление
2. Выписка из ЕГРН на земельный участок

Но что делать, если земельный участок не сформирован и не стоит на кадастровом учете? А предполагаемое место строительства, Вы выбрали произвольно, исходя из понравившейся Вам местности? В таком случае перед подачей заявления на предоставление земельного участка, Вам необходимо представить орган:

1. Заявление о предварительном согласовании земельного участка
2. Схему расположения земельного участка. Указанная схема оформляется кадастровым инженером

Аренда земли у государства – порядок, сроки аренды и иные юридические тонкости

Итак, как арендовать землю у государства? Куда нужно обратиться?

Порядок аренды земли общедоступный и приведённый ниже список действий будет способствовать быстрому решению вопроса о найме земельного участка:

1. Выбор надела земли
2. Обращение в администрацию с заявлением о предоставлении сведений, относящихся к предпочитаемому месту
3. Получение информации об условиях предоставления услуги и необходимом перечне документов
4. Предоставление заявления для принятия предварительного решения об аренде

Земельное право оговаривает два основных варианты получения земельного участка в аренду из государственной и муниципальной собственности:

1. Без проведения аукциона (ст. 39.6 п.2)
2. С проведением аукциона (39.6).

Организаторами торгов на заключение договора аренды выступают муниципальные и государственные органы, которые являются собственниками предлагаемых земельных участков. Преимущество участия в торгах в том, что здесь можно получить в землю в пользование по цене значительно ниже рыночной.

Минимальная стоимость назначается организаторами мероприятия. Процедура регламентируется ст. 39.3-39.17 ЗК РФ.

Как правило, аукцион на аренду земли проводится сотрудниками управления муниципальным имуществом. Они назначают время, дату и место проведения торгов. Граждане уведомляются о планируемом мероприятии посредством размещения объявления в СМИ, а также на официальном интернет-ресурсе муниципалитета.

Организаторы могут отказаться от проведения торгов. Об этом также уведомляются все граждане теми же способами и участники, подавшие заявку, персонально.

Принять участие в торгах могут все, кто пожелает. Это могут быть как юридические, так и физические лица. В ст. 38.1 ЗК РФ определяется круг лиц, которые не имеют права участвовать в аукционе. К ним относятся:

• лица, предоставившие неполный пакет документов;
• лица, не заплатившие задаток;
• организации, данных о которых нет в ЕГРЮЛ;
• недееспособные или частично дееспособные граждане;
• иностранные граждане;
• компании-не резиденты, более чем 50 % уставного капитала которых принадлежит иностранным гражданам.

Существует две разновидности аукционов на аренду участка:

1. Открытые – без ограничения по числу и категории участников с неограниченным доступом для всех заинтересованных граждан. Все участники знают предложения соперников и, если нужно, могут предложить большую цену.
2. Закрытые – количество участников ограничено, при этом может выбираться определенный круг лиц, которым предлагается принять участие. Заявления и предложения передаются в закрытых конвертах.

Чаще всего используется открытая форма проведения аукциона. В этом случае происходит максимальное обеспечение равноправия и практически невозможно злоупотребление полномочиями.

Этапы аренды земли у администрации

Лицо, принявшее решение арендовать землю у администрации, должно провести подготовительную работу. Сделка эта не из простых, поэтому лучше получить консультацию специалиста или даже обратиться за помощью в подготовке и оформлении бумаг.

Первый этап – поиск нужного участка. Он должен подходить по назначению к цели аренды, быть достаточным по площади, удобным по расположению.

Второй этап – участие в торгах или составление заявки на аренду.

После одобрения сделки – третий этап. Арендатор должен:

• подготовить документы
• заключить договор с администрацией;
• зарегистрировать его в Росреестре. На этом этапе могут понадобиться дополнительные действия: проведение межевания, получение документов на участок, кадастрового номера.

В дальнейшем остаётся лишь придерживаться пунктов договора и вовремя вносить арендную плату, продлевать договор или выкупать надел.

Комментарий к статье 39.6 ЗК РФ

Комментируемой статьей введено общее правило, предусматривающее, что основным способом заключения договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка являются торги, проводимые в форме аукциона. Порядок организации и проведения такого аукциона предусмотрен ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ. Также предусмотрена возможность заключения договора аренды с лицом, единственным выразившим намерение участвовать в аукционе и соответствующим условиям аукциона, в случае признания аукциона несостоявшимся (подробнее см. комментарий к ст. 39.12 ЗК РФ).

Предусмотренный законодателем подход к регулированию способов заключения договора аренды земельного участка претерпел серьезные изменения.

Так, до введения комментируемой статьи ЗК РФ предусматривал только ограниченное число случаев обязательного проведения торгов на право заключения указанных договоров в целях строительства: 1) если земельный участок был сформирован (п.6 ст. 30 ЗК РФ); 2) при размещении объекта в городском и сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (п.11 ст. 30 ЗК РФ); 3) в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава лесного фонда либо для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (п.11 ст. 30 ЗК РФ); 4) в случае предоставления земельного участка для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства (п.2 ст. 30.1, п.2 ст. 30.2 ЗК РФ).

Кроме того, широкие полномочия были предоставлены органам государственной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления в части установления перечня случаев, когда предоставление находящихся в собственности субъектов РФ, муниципальной собственности или государственной неразграниченной собственности земельных участков для строительства осуществляется исключительно на торгах.

Таким образом, ранее правовое регулирование исходило из установления случаев, когда должны были проводиться торги. При этом все указанные случаи касались только земельных участков, предоставляемых для строительства. В комментируемой статье реализован концептуально иной подход — договоры аренды земельных участков заключаются по результатам торгов, проводимых в форме аукционов, за исключением ограниченного числа случаев: такой подход в большей степени соответствует условиям рыночной экономики и направлен на развитие конкуренции.

Можно выделить следующие группы случаев, когда предоставление земельных участков в аренду осуществляется без проведения торгов.

1. Предоставление земельных участков для реализации государственных функций, масштабных инвестиционных проектов и решения вопросов местного значения (подп.1-4, 22, 25-27, 30 п.2 комментируемой статьи).

Учитывая, что указанные задачи допускают достаточно широкую трактовку, подп.1-4 п.2 комментируемой статьей для предоставления земельных участков предусмотрены не только цели такого предоставления, но и наличие определенных правовых актов — указа или распоряжения Президента РФ, распоряжения Правительства РФ, высшего должностного лица субъекта РФ. Более того, объекты социально-культурного, коммунально-бытового назначения, назначения, масштабные инвестиционные проекты должны соответствовать критериям, установленным Правительством РФ или законами субъектов Российской Федерации.

Понятие инвестиционный проект раскрыто в ст. 1 ФЗ от 25 февраля 1999 года N 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (СЗ РФ. 1999. N 9. Ст.1096; 2004. N 35. Ст.3607; 2006. N 6. Ст.636; 2010. N 30. Ст.4015; 2011. N 30. Ст.4596; N 51. Ст.7448), согласно которой он представляет собой обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

При этом используемое в подп.2 и 3 п.2 комментируемой статьи понятие «масштабный проект» не следует отождествлять с «приоритетным инвестиционным проектом», предусмотренным указанным Федеральным законом, в связи с разными основаниями отнесения инвестиционных проектов с позиции ЗК РФ к масштабным и приоритетным.

При предоставлении земельных участков в аренду в соответствии с подп.4 п.2 комментируемой статьи необходимо иметь в виду, что понятия «объекты федерального, регионального, местного значения» раскрываются в ст. 1 ГрК РФ, согласно п.18-20 которой объекты федерального значения — объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления полномочий по вопросам, отнесенным к ведению РФ, органов государственной власти РФ Конституцией РФ, федеральными конституционными законами, федеральными законами, решениями Президента РФ, решениями Правительства РФ, и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие России.

Виды объектов федерального значения, подлежащих отображению на схемах территориального планирования РФ, определяются Правительством РФ, за исключением объектов федерального значения в области обороны страны и безопасности государства. Виды объектов федерального значения в области обороны страны и безопасности государства, подлежащих отображению на схемах территориального планирования РФ, определяются Президентом РФ.

Объекты регионального значения — объекты капитального строительс��ва, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления полномочий по вопросам, отнесенным к ведению субъекта РФ, органов государственной власти субъекта РФ Конституцией РФ, федеральными конституционными законами, федеральными законами, Конституцией (уставом) и законами субъекта РФ, решениями высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие субъекта РФ.

Виды объектов регионального значения, подлежащих отображению на схеме территориального планирования субъекта РФ, определяются законом субъекта РФ. Объекты местного значения — объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления органами местного самоуправления полномочий по вопросам местного значения и в пределах переданных государственных полномочий в соответствии с федеральными законами, законом субъекта РФ, уставами муниципальных образований и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие муниципальных районов, поселений, городских округов.

Виды объектов местного значения муниципального района, поселения, городского округа, подлежащих отображению на схеме территориального планирования муниципального района, генеральном плане поселения, генеральном плане городского округа, определяются законом субъекта РФ.

Градостроительным кодексом РФ также предусмотрена необходимость разработки программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа — документа, устанавливающего перечни мероприятий по строительству, реконструкции систем электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоот- ведения, объектов, используемых для утилизации, обезвреживания и захоронения твердых бытовых отходов, которые предусмотрены соответственно схемами и программами развития единой национальной (общероссийской) электрической сети на долгосрочный период, генеральной схемой размещения объектов электроэнергетики, федеральной программой газификации, соответствующими межрегиональными, региональными программами газификации, схемами теплоснабжения, схемами водоснабжения и водоотведения, программами в области обращения с отходами.

Анализ норм ГрК РФ (ч.4 ст. 9, ч.6 и 7 ст. 26) позволяет сделать вывод, что вышеуказанные объекты по общему правилу должны найти отражение в документах территориального планирования соответствующего уровня (это правило не относится к случаям предоставления земельных участков для выполнения международных обязательств РФ, что предполагает наличие соответствующих международных договоров, соглашений и т.п.).

Порядок оформления согласования

Выделяется определенная процедура оформления земельного надела.

Важно соблюдать несколько основных пунктов:

1. Сначала необходимо подготовить межевую схему и образовать границы надела.
2. Далее подается заявление в органы местного самоуправления о согласовании передачи объекта.
3. Муниципалитет выносит решение, о чем уведомляется заявитель.
4. Проводятся обязательные кадастровые работы, после чего формируется отдельный участок.
5. Земля регистрируется в государственном кадастре с присвоением индивидуального номера.
6. Заявитель обращается за получением участка.
7. Если имеются некоторые основания, может быть вынесен отказ в выдаче без конкурса. При положительном решении оформляются соответствующие бумаги.

Некоторым гражданам отказывают в выделении надела без проведения конкурса. Это может быть обусловлено несколькими причинами, описанными в Земельном кодексе.

Среди оснований выделяют:

• отсутствие полномочий на приобретение надела у гражданина;
• невозможность оформления конкретного участка;
• выделение наделов в СНТ;
• наличие на территории объектов завершенного и незавершенного строительства;
• принадлежность земель к резервным или изъятым из оборота;
• участие наделов в торгах;
• превышение допустимого размера территории;
• использование земель для застройки по плану города;
• несоответствие заявленного целевого назначения;
• отсутствие вида разрешенного использования у земельного участка;
• окончание периода согласования заявки;
• превышение площади массива указанной в межевой схеме более, чем на 10%;
• необходимость повторного разграничения надела.

Отказ может быть опротестован гражданином в соответствии с законом. Для этого нужно обратиться в судебные органы, предоставив доказательства ущемления прав.

В Астраханской области земельные участки инвесторам будут предоставлять в аренду без торгов

Инвесторам, готовым вкладывать средства в развитие объектов социальной инфраструктуры, власти Астраханской области теперь предоставляют земельные участки в аренду без проведения торгов. Соответствующий региональный закон был принят и вступил в силу в конце 2021 года по инициативе губернатора Александра Жилкина.

Как пояснила руководитель агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области Наталья Москвитина, речь в первую очередь идёт о предоставлении земли без торгов юридическим лицам для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, предусмотренных региональной стратегией социально-экономического развития, государственными программами Астраханской области, а также инвесторам, реализующим на территории области масштабные инвестиционные проекты.

Как взять землю в аренду

Если Вы, как будущий арендатор, задумались, как взять участок земли в аренду, – эта статья поможет разобраться, какие этапы для этого необходимо пройти.

Первое, что надо сделать сформулировать цели аренды земли, что позволит конкретизировать требования к расположению, площади и иным особенностям участка. Также следует изучить правовую базу.

Правовое регулирование аренды земли осуществляют Земельный и Гражданский кодексы РФ, в частности:

• статьи 606-620 ГК РФ, содержащие общие положения об аренде;
• статья 22 ЗК РФ Аренда земельных участков;
• статьи 39.6 – 39.8 и 39.11-39.14 ЗК РФ о предоставлении в аренду государственных или муниципальных земель;
• статья 46 ЗК РФ «Основания прекращения аренды земельного участка» и другие нормативно-правовые акты.

Отношения между арендатором и арендодателем могут регулироваться и другими нормативными актами, такими как Градостроительный кодекс РФ, Федеральные законы РФ, Постановления Правительства РФ.

Нормы об аренде участков могут содержаться и в положениях местного законодательства: так, например, при аренде земли в Москве надо учитывать нормы Закона г. Москвы от 19.12.

2007 N 48 О землепользовании в городе Москве.

После того, как потенциальный арендатор ознакомился с законодательной базой, он предпринимает следующие шаги:

• запрашивает у уполномоченных органов, например, в Росреестре или МФЦ, сведения о подходящих под его требования свободных земельных участках;
• проверяет правовой статус земель найденного участка по данным Росреестра и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а также проверяет данные об объекте недвижимости через выписку из ЕГРН (до 2017 года информация об участке была указана в кадастровом паспорте);
• уточняет с помощью публичной кадастровой карты кадастровый номер и размер участка, а также данные его владельца;
• проверяет, нет ли каких-либо ограничений на использование или аренду земельного участка, определенных законом, договором или вынесенным судебным решением (такими ограничениями могут быть ипотека, сервитут, арест участка);
• по согласованию с владельцем земли заключает договор аренды земельного участка на нужный срок (в случае аренды земли у государства, как правило, проводится аукцион).

Похожие записи:

• Индивидуальный пенсионный коэффициент (ИПК) в 2022 году
• Нормативы потребления электрической энергии
• Уехал с места ДТП, не заметив происшествия: ответственность водителя