Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли узаконить мансарду в многоквартирном доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы понять, как узаконить чердак и можно ли вообще осуществить эту процедуру в отдельном взятом случае нужно провести ряд процедур. При этом стоит учитывать, что возможны два варианта присоединения чердака к вашей квартире – с условием получения права собственности на присоединяемые помещения или с оформлением договора их аренды.
Когда нельзя узаконить мансарду в многоквартирном доме
Не удастся оформить документы на законное использование мансардного помещения, если:
- многоквартирный дом, в котором расположено интересующее чердачное помещение, принадлежит к категории зданий, которые планируется реконструировать;
- собственники других квартир в данном доме не дали согласие на подобные изменения и дальнейшее использование чердачного помещения;
- технические показатели не позволяют проводить подобную реконструкцию помещения;
- претендовать на использование мансардного помещения в частных целях могут только владельцы квартир, которые находятся на последнем этаже дома.
Мансарда в многоквартирном доме в собственность
Чердак считается нежилым помещением, которое располагается над последним этажом многоквартирного дома. Обычно метраж его пространства аналогичный квадратуре квартиры над ним, поэтому часто находятся желающие, заполучить чердачную площадь себе в пользование.
Присвоить такие квадратные метры вправе каждый желающий владелец квартиры, над которой он размещается. Для этого можно выбрать один из вариантов, а именно: использовать чердачную площадь на правах арендатора либо оформить её себе в собственность.
Однако присвоение нежилой квадратуры над своей квартирой имеет множество нюансов, которые часто усложняют процесс воплощения задуманного в жизнь. Так, весомое значение имеет наличие в доме ТСЖ либо ОСМД и то, сколько лиц состоит в правлении домом.
Также решающим является то, имеются ли у членов кооператива официальные права на частичную собственность либо землю под конкретной многоэтажкой. Поэтому перед тем как начинать процесс присвоения чердачного помещения, следует заранее подготовиться к тому, что это займёт немало времени и средств.
Нюансы оформления в собственность мансарды
В первую очередь нужно отметить, что для того чтобы получить на присоединение мансарды в многоквартирном доме разрешение, необходимо соблюдение некоторых условий, в частности:
- здание не должно быть в аварийном состоянии, требовать капитального ремонта или реконструкции;
- необходимо иметь письменное подтверждение согласия на проведение переустройства чердачных помещений от собственников близлежащих помещений, а в некоторых случаях и от всех жильцов дома;
- должна быть техническая возможность обустройства мансарды;
- мансарда может быть присоединена только к квартире, находящейся на верхнем этаже здания.
Что же касается юридической стороны присоединения помещений чердака к квартире, то оно может быть выполнено на условиях получения их в собственность или же в виде заключения договора аренды. При этом в каждой отдельной ситуации выбор способа присоединения может зависеть от множества нюансов, начиная от количества собственников и наличия права на долевую собственность и заканчивая наличием ТСЖ и его составом.
Чтобы понять, как узаконить мансарду в многоквартирном доме и что этот процесс может быть достаточно сложным, стоит отметить что его решение во многом зависит от результатов общего собрания собственников. Обусловлено это тем, что чердачное пространство является объектом общей собственности, и все владельцы жилья в доме имеют долю в ней.
По итогам собрания владельцев может быть принято решение как о передаче части общей собственности чердачных площадей с условием их соответствующей реконструкции, так и о сдаче чердака в аренду по договору или в безвозмездное пользование при условии получения согласия более 67% (2/3) совладельцев.
Как стать владельцем мансарды?
Существует несколько вариантов:
- оформление мансарды в собственность;
- краткосрочная и долгосрочная аренда мансарды;
- безвозмездное пользование.
Конечно же оформление мансарды в собственность наиболее привлекательный вариант. Однако он связан с наибольшими трудностями. Чердак в многоквартирном доме, по Жилищному кодексу РФ, является общедомовой собственностью, поэтому для присоединения мансарды к своей квартире необходимо получить согласие на это 100% собственников. Для того чтобы иметь возможность взять мансардное помещение в аренду достаточно 2/3 или 67 % от общего количества голосов.
Устройство, согласование и оформление в собственность мансард достаточно трудоёмкий процесс, требующий профессиональных знаний и опыта. Помимо «краеугольного камня» в виде общего собрания собственников необходимо чтоб чердачное помещение «под мансарду» соответствовало следующим требованиям:
- существует техническая возможность устройства мансарды;
- здание не является аварийным и не требует реконструкции;
- кровля здания имеет угол наклона 35-55 градусов;
- межэтажная плита должна выдерживать нагрузку в 150 кгс/см2;
- высота мансарды в жилой части должна быть не менее 2,3 м;
Можно ли узаконить мансарду в многоквартирном доме
После сбора всех необходимых разрешений и документов можно обращаться в суд для признания прав на собственность, а конкретно, чердачной площади Собрание и согласие соседей Для получения согласия от жильцов на использование чердачной площади следует провести общее собрание. Образец собрания следующий:
- Заранее назначить дату сбора, разместив соответствующее объявление на дверях подъезда либо лично оповестив всех собственников.
- Собрав соседей, рассказать им о своих планах на чердачное помещение, чтобы они знали, что их законные права не будут нарушаться.
- Провести голосование.
- Дать на подпись акт о согласии на присвоение чердака каждому собственнику.
После подписи акта можно начинать сбор документов на приватизацию.
Этап 1. Первичный осмотр и оценка
- Определите, проложены ли на чердаке коммуникационные линии. Имейте в виду, что коммунальным службам нужен беспрепятственный доступ к ним. Если коммуникации обнаружились, не спешите расстраиваться. Некоторые из них можно перенести. Однако, если под крышей расположен проход к шахте лифта или трубопроводу, присоединить чердак не получится: ни одна жилищная инспекция не позволит этот проход загородить.
- Узнайте, не участвует ли ваш дом в программе капитального ремонта. Если да, с идеей обзавестись вторым уровнем придется повременить.
- Оцените, пригодна ли конструкция чердака для переоборудования. Помните, что несущие стены и балки сносить нельзя.
- Закажите техосмотр помещения и выясните, соответствуют ли техническим требованиям уклон кровли, несущая способность перекрытий и высота от потолка до пола на чердаке. Необходимые параметры: 33-35 градусов уклона, минимум 2,3 метра высоты и 150 кгс/кв.м. прочности.
Итог этапа: официальное заключение технической экспертизы о пригодности помещения.
Нужно ли оформлять мансарду в частном доме
Мансарда: как зарегистрировать? В последнее время в практике работы Управления Росреестра по Саратовской области среди обращений граждан и юридических лиц, касающихся реконструкции объектов нежилого фонда, увеличилось количество заявлений по поводу изменения объектов капитального строительства путем возведения мансардных этажей. Как же «узаконить» мансарду? С таким вопросом мы обратились к Ирине Курковой, главному специалисту отдела регистрации прав на объекты недвижимости нежилого назначения. Как правило, мансарды строятся путем переоборудования чердачных помещени либо путем разбора кровли здания и возведения еще одного этажа – мансарды.
Под мансардой понимается устройство ограждающих конструкций из легких, утепленных элементов в форме скатной крыши с углом наклона не более 45 градусов.
Что считается «мансардой»?
Четкого определения данного понятия в Градостроительном кодексе РФ нет. Согласно СНиП 2.08.01-89 под «мансардой» понимается этаж здания, у которого стены и потолок составлены кровлей, начинающейся на высоте не более 1,5 м от пола. На сегодняшний момент данная инструкция не всегда соответствует современным требованиям и условиям возведения зданий и сооружений. Отсюда возникают вопросы разграничения данного понятия с определением «чердака».
Мансарда считается этажом, на котором разрешается располагать жилые и офисные помещения и поэтому не относится к общему имуществу. Чердак является частью общего имущества и представляет собою не помещение, а некое пространство, располагающееся между перекрытием верхнего этажа, стенами и кровлей. На чердаке могут размещаться технический этаж для коммуникаций и мансардный этаж. Переделки чердака не требуют выдачи разрешения на реконструкцию.
Поэтому оформление мансарды в частном доме зачастую связано с возникновением спорных ситуаций.
Нужно ли оформлять мансарду в частном доме юридически и как строительный объект?
Ответ категоричный – да, обязательно! Оборудование мансарды – это сооружение надстройки, которая изменяет основные характеристики здания, такие как высота, этажность, внешний вид, требует изменения несущих конструкций. Согласно Градостроительному кодексу РФ выполнение таких строительных работ является реконструкцией и производится на основании разрешения, выдаваемого местными органами самоуправления.
Почему необходимо оформление мансарды в частном доме?
- Статья 222 Гражданского кодекса РФ относит к самовольным постройкам здания и другую недвижимость созданные:
а). на земельных участках, не предназначенных для целей строительства;
б). без получения соответствующего разрешения на работы;
в). с нарушением действующих нормативных документов в сфере строительства и городской архитектуры. - У лица, которое возвело самовольную мансарду, отсутствует на нее право собственности. Ее невозможно будет продать, сдать в аренду, подарить, передать по наследству, возникнут проблемы с газификацией и водопроводом.
- Самовольную постройку за свой счет обязан снести тот, кто ее сделал.
- КоАП РФ предусматривает наложение административного наказания в виде штрафа на такого застройщика.
Можно ли приватизировать чердак над своей квартирой?
Многоквартирные дома включают имущество, которое принадлежит всем обладателям квартир. Лестницы, чердаки, лифтовые шахты – все это собственность жильцов (ст. 36 ЖК РФ). Последние могут заключить договор на обслуживание объектов с Управляющей компанией или ТСЖ.
Разрешено ли приватизировать чердак над своей квартирой? Да, такое право имеется. Вот только на практике привилегией пользуются не все жильцы дома, а лишь обладатели квартир на последних этажах. Это логично, ведь им проще обустроить дополнительную площадь и создать нечто вроде мансарды или двуярусного дома.
Зачем жильцам приватизация чердака над квартирой:
- Использование в личных целях – например, создание дополнительного помещения (комнаты отдыха, склада, гардеробной).
- Увеличение стоимости своей квартиры – жилье, которое продается вместе с чердаком гораздо дороже обычных квадратных метров.
- Коммерческая аренда – нежилые объекты в доме могут сдаваться в аренду ИП или юридическим лицам; арендная плата становится дополнительным источником дохода.
- Защита от посягательств – приватизированный чердак над квартирой не может использоваться третьими лицами (например, местной администрацией без согласия жильцов).
Таким образом, приватизация чердака над своей квартирой возможна – это выгодное решение стать собственником нежилого помещения. Объект можно использовать в разных целях и получать от этого выгоду.
Этап 1. Первичный осмотр и оценка
- Определите, проложены ли на чердаке коммуникационные линии. Имейте в виду, что коммунальным службам нужен беспрепятственный доступ к ним. Если коммуникации обнаружились, не спешите расстраиваться. Некоторые из них можно перенести. Однако, если под крышей расположен проход к шахте лифта или трубопроводу, присоединить чердак не получится: ни одна жилищная инспекция не позволит этот проход загородить.
- Узнайте, не участвует ли ваш дом в программе капитального ремонта. Если да, с идеей обзавестись вторым уровнем придется повременить.
- Оцените, пригодна ли конструкция чердака для переоборудования. Помните, что несущие стены и балки сносить нельзя.
- Закажите техосмотр помещения и выясните, соответствуют ли техническим требованиям уклон кровли, несущая способность перекрытий и высота от потолка до пола на чердаке. Необходимые параметры: 33-35 градусов уклона, минимум 2,3 метра высоты и 150 кгс/кв.м. прочности.
Итог этапа: официальное заключение технической экспертизы о пригодности помещения.
Документы для узаконивания мансардного помещения
В зависимости от выбранного способа присоединения мансарды к квартире отличается и пакет документов, которые необходимо для этого собрать.
Что нужно, чтобы узаконить мансарду в многоквартирном доме, взяв ее во временное пользование (аренда или безвозмездно):
- получение согласия на подобную процедуру у остальных владельцев жилья;
- заключить договор аренды мансарды, после чего официально его зарегистрировать в соответствующих государственных органах;
- получить согласие других владельцев на переоборудование помещения;
- провести работы по переоборудованию помещения;
- получить акт о переоборудовании;
- внести соответствующие изменения в документацию технического характера;
- отобразить все произошедшие изменения в договоре аренды и зарегистрировать их.
Как узаконить мансарду в многоквартирном доме через оформление права собственности:
- начало работ по реконструкции должно быть единогласно поддержано владельцами жилых помещений;
- для проведения работ по реконструкции владельцами должна быть получена разрешительная документация;
- после проведения ремонтных работ, помещение, в котором проводилась реконструкция, должно быть официально введено в эксплуатацию;
- внести и зарегистрировать коррективы в техническую и другую документацию;
- зарегистрировать право собственности на мансарду.
Процедура узаконивания чердака под мансарду
На первом этапе собирается документация о праводееспособности человека и исходные данные об объекте:
- юридический статус (отдельный гражданин или организация);
- на каком основании владеет жилищем: находится в собственности, аренде или др.;
- каким образом было приобретено право на квартиру: договор купли-продажи, использование механизма приватизации, долевое участие и т.д.;
- запланированный объем финансирования;
- к какому жилищному фонду относится здание (частный или государственный);
- информация об управляющей компании (на чьем балансе находится здание);
- наличие Кондоминиума, зарегистрированного согласно с действующим законодательством, а также паспорта здания, который выдан органом технической инвентаризации;
- информация о том, зарегистрировано ли ТСЖ.
На втором этапе определяется, позволяют ли технические характеристики производить переустройство мансардных помещений. Для этого нужно:
- получить у организации, на чьем балансе находится здание, дубликат Паспорта домовладения, который заверен в установленном законом порядке;
- заказать в проектной организации документ, подтверждающий возможность проведения работ по реконструкции чердака в мансардный этаж с указанием его предназначения.
Следующий, третий этап возможен только в случае получения разрешения на реконструкцию. На этом этапе следует:
- собрать пакет документов для подачи в префектуру, целью чего является выбор на конкурсной основе инвестора, который проведет строительные работы. Пакет документов включает: соответствующую проектную документацию, заключение МосжилНИИпроекта, расчет сумм компенсации, которая будет выплачена из средств инвестора собственникам, чьи квартиры находятся в непосредственной близости с местом проведения строительных работ. Проектная документация должна пройти согласование с определенными инстанциями. Их состав определяет конкурсная комиссия, созданная при префектуре;
- по результатам конкурса готовиться распоряжение префекта, заверенный дубликат которого нужно получить;
- зарегистрировать инвестиционный контракт на реконструкцию чердака.
Последний четвертый этап предполагает:
- подготовку проекта;
- подписание договора подряда с обязательным заключением страхового договора, защищающего от рисков, которые могут возникнуть при реализации строительных работ;
- получение актов приемки объекта, который подвергся реконструкции, а также распоряжений, которые их утверждают;
- получение документального подтверждения введения объекта в эксплуатацию, а также присвоения адресных реквизитов;
- обращение в Бюро технической инвентаризации для получения документации и проведения госрегистрации права на помещение мансардного этажа, которое принадлежит к категории вновь созданного имущества;
- регистрацию права собственности в уполномоченных органах юстиции.
Присоединение чердака, согласование мансарды. Оформление документов. Основные этапы.
Первым делом надо провести собрание собственников общедомового имущества, т.к. по нормам 36 ст. Жилищного Кодекса чердаки, тех этажи, подвалы, и прочие МОПы являются общедомовым имуществом и соответственно распоряжаться им можно только с согласия всех собственников общедомового имущества, но пользоваться, взяв в долгосрочную аренду, можно с согласия кворума в составе 2/3 собственников общего имущества.
Очень трудоемок даже этот этап, т.к. результат зависит от наличия ТСЖ и количества его участников, наличия муниципального жилья или помещений, принадлежащих Департаменту г. Москвы, числа долевых прав на объекты недвижимости, которые в составе дома, здания. Итак, в зависимости от целей собственники могут дать согласие на:
- передачу чердака в долгосрочную аренду безвозмездное пользование;
- или отчуждение и реконструкцию с уменьшением общедолевой собственности.
По результатам этого собрания и зафиксированных в протоколе решений по повестке данного вопроса, определяется дальнейший ход событий по присоединению площади чердака или мансарды к площади вашей квартиры или нежилого помещения. Если у вас нежилое помещение в нежилом здании — потребуется нотариальное согласие всех собственников помещений в здании и согласие Управляющей компании. По нежилым помещениям в нежилых зданиях процедура отличается.
Согласование мансарды проект.
В соответствии с Жилищным кодексом, чердаки являются общей долевой собственностью всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Поэтому, для того, чтобы произвести переустройство чердачного помещения в мансардное и оформить на него права, необходимо получить, оформленное надлежащим образом, согласие собственников (не менее 2/3 голосов) жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. Зачастую приходится не только выявлять всех собственников помещений, расположенных в доме, но и организовывать собрание собственников, регистрировать ТСЖ, оформлять общедолевую собственность на нежилые помещение многоквартирного дома.После решения вопросов со собственниками, подготовка проектной документации на реконструкцию/переоборудование мансардного этажа, согласование во всех необходимых инстанциях. После проведения ремонтных работ, согласовывают ввод в эксплуатацию вновь возникшего объекта недвижимости, вносят изменения в техническую документацию и сопровождают процедуру регистрации прав заявителя на мансардное помещение в собственность, в аренду, в безвозмездное срочное пользование.
Нужно ли разрешение на строительство мансарды в частном доме в 2021 году
С января 2014 года в России заработали новые правила получения имущественного налогового вычета по ипотечным процентам и налогу на доходы физических лиц (НДФЛ).
Юридическое определение мансардного этажа (мансарды) содержится в СП 118.13330.2012 – это этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью крыши. Линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1.5 м. от уровня пола мансардного этажа.
Отличить самострой от законной постройки можно по следующим признакам:
- участок земли под постройкой не оформлен должным образом в собственность владельца;
- объект возведён на земельном наделе, целевое назначение которого не предполагает использования его в таком ключе;
- дом, баня или иная хозяйственная постройка возведены на участке без согласования с администрацией;
- возведение строения происходит с нарушением градостроительных или иным норм. Например, в обход требований пожарной безопасности.
Если недвижимость имеет «статус» самострой и находится в собственности или принадлежит кому-то на праве собственности, то государство сначала даст время на устранение нарушений (к примеру, уменьшить площадь постройки). За установленный срок необходимо устранить нарушения, иначе уполномоченным органом будет выдано предписание о сносе.
Когда постройка не зарегистрирована, то оформить ее в соответствии с требованиями закона можно двумя основными способами — в административном или судебном порядке.