Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Право собственности на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура оформления недвижимости в собственность также регламентируется отдельными положениями Гражданского кодекса РФ. Регистрация права собственности на квартиру происходит в МФЦ или отделении Росреестра. Также есть возможность оформить имущество онлайн через портал госуслуги.
Как пострадает бизнес
Сведения о собственнике важны для разных организаций:
- управляющие и энергосбытовые компании не смогут массово и оперативно отслеживать, кто является владельцем жилья. Им будет сложнее управлять домом, а также взыскивать дебиторские задолженности по оплате коммунальных услуг;
- IT-компании, которые создают сервисы для проверки недвижимости, потеряют большую часть пользователей. Имя собственника — первое, на что смотрят перед покупкой или арендой недвижимости. И многие клиенты не будут готовы платить за отчеты, в которые не включены эти сведения;
- риелторы и юристы, которые занимаются проверкой сделок, не смогут самостоятельно получить все необходимые сведения об объекте. Это усложнит их работу, а также может поставить под сомнение безопасность сделок. Ведь если сведения получены не из первоисточника, они могут быть изменены.
Новое в получении сведений из ЕГРН
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
Свидетельство о праве собственности или выписка: что важнее?
Выписка из ЕГРН — более универсальный документ, который полностью заменяет свидетельство. Она необходима при проведении сделки купли-продажи, регистрации договора найма или совершении иных регистрационных действий с недвижимостью.
Этот документ можно предоставить в государственные органы, например, при оформлении субсидий, в ГУВМ МВД РФ для постоянной или временной регистрации проживающих в квартире лиц, иные государственные органы.
Такая ситуация не значит, что свидетельство о праве собственности на квартиру стало полностью бесполезным и от него можно избавиться. Это по-прежнему документ, подтверждающий право собственности владельца недвижимости. Однако круг учреждений, которые принимают свидетельство, значительно сузился.
Документ не подойдет для сделок, так как в нем не отражена информация о наличии или отсутствии обременения на квартиру. Многие организации теперь также в обязательном порядке требуют выписку, однако другие обходятся и свидетельством. Например, свидетельство подтвердит права собственника при обращении в суд, в ТСЖ, при проведении голосования владельцев жилых помещений в многоквартирных домах.
Выписка из ЕГРН — более универсальный документ, который принимают и государственные, и негосударственные органы. Круг учреждений, принимающих свидетельство, постепенно сужается.
Расширение состава сведений ЕГРН
С января 2023 года меняется состав сведений о назначении объекта, которые вносятся в кадастр недвижимости. Исключаются такие назначения как: жилое строение и жилое. Добавляется «жилой дом». Теперь назначение объекта необходимо указывать из списка: нежилое, многоквартирный дом, садовый дом, жилой дом.
Кроме того, дополняются сведения о земельных участках для государственных или муниципальных нужд: образован ли участок путем перераспределения земель; решение о изъятии земельного участка или расположенного на нем объекта; о расположении земельного участка или расположенного на нем недвижимого объекта в границах территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель.
Появится новый раздел в ЕГРН «перечень координат пунктов геодезической основы в местных системах координат кадастровых округов».
В реестр границ будут вноситься следующие сведения о зонах с особыми условиями использования территорий, территориальных зонах, территориях объектов культурного наследия:
- Перечень видов разрешенного использования объектов капитального строительства;
- Предельные размеры участков
- Предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства;
Более того, в реестр границ вносятся сведения о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, в том числе:
- реквизиты решений о резервировании земель;
- цели и сроки резервирования;
- ограничения прав на земельные участки, расположенные в границах зарезервированных земель;
- описание местоположения границ.
Действительность ранее выданных документов
Все ранее выданные свидетельства и выписки свою силу сохраняют. Однако в действительности важен не бумажный документ, выданный на дату регистрации права, а наличие записи о праве в ЕГРН, т. к. именно она удостоверяет факт принадлежности имущества тому или иному лицу. Таким образом, непосредственно перед сделкой следует в любом случае проверять действительность права на текущую дату, запросив выписку из ЕГРН.
Кстати, права собственности, возникшие до 31.01.1998 и зарегистрированные в соответствии с действующими тогда правилами (они могли быть разными для разных субъектов России), признаются действующими даже при отсутствии сведений о них в ЕГРН. Таким собственникам вовсе не нужно предпринимать срочных мер для внесения записей в реестр, однако перед сделкой с соответствующим имуществом им придется пройти процедуру перерегистрации, чтобы сведения о праве появились в реестре (иначе невозможно будет зарегистрировать переход права). Для перерегистрации потребуются правоподтверждающие документы. Тем, у кого они не были оформлены надлежащим образом или были утеряны, перед распоряжением недвижимостью придется доказывать право собственности через суд.
Куда обращаться за получением свидетельства
Получить свидетельство о собственности на квартиру 2018 невозможно. Получить выписку из ЕГРН можно следующим образом:
- в Росреестре;
- через сайт Росреестра;
- через Госуслуги;
- через МФЦ.
Получение документа является платной процедурой.
За получением документа в Росреестре может обратиться любой гражданин. Обязательным условием является предъявление паспорта. Порядок обращения:
- Гражданин лично посещает Росреестр.
- Оформляет заявление.
- Оплачивает пошлину.
- Получает выписку из ЕГРН.
Документ возможно получить в бумажном или электронном виде. В случае получения электронного документа ожидание не потребуется. После подачи заявления гражданин может покинуть Росреестр. Электронная выписка будет направлена на адрес электронной почты, указанный в заявлении.
Что подтверждает право собственности на квартиру, как осуществляется и где фиксируется переход владений от одного собственника к другому? Выписка из ЕГРН лишь фиксирует настоящего владельца. Смена собственника производится на основании взаимного волеизъявления участников правоотношений, оформленного документально.
Правоустанавливающий документ на квартиру – это составляемое в двухстороннем порядке соглашение перехода и получения собственности, подписываемое сторонами:
- договор купли-продажи, где одна сторона продаёт принадлежащее имущество за определённую фиксированную сумму, значащуюся в соглашении, а вторая приобретает путём передачи денежных средств;
- договор передачи жилья в частную собственность в процессе приватизации, где государство – первоначальный собственник передаёт права на владение имуществом проживающим гражданам;
- дарственная, выражающая волю дарителя о передаче права собственности на квартиру одариваемому на безвозмездной основе;
- акт администрации местного органа самоуправления о передаче жилья в порядке социального найма определённым категориям семей, выражающий волеизъявление государственной власти;
- договор со строительной компанией на долевое участие по завершению, при покупке жилья в строящемся доме.
Юридическая сущность правоустанавливающих документов на квартиру – это какие значимые действия (подарок, купля-продажа, передача государством и т.д.) привели владельца к возникновению права владения недвижимостью, а правоподтверждающих – констатация государственным органом подтверждения собственности у конкретного хозяина.
Помимо экземпляров, разработанных для сторон – участников правоотношений, составляется дополнительный экземпляр для органов регистрации. Подтверждение факта регистрации вносится специальной отметкой в документацию участников сделки.
Отрицательные моменты
Но не обошлось нововведение и без отрицательных моментов. Выделяют несколько основных недостатков в принятом законе:
- не до конца отлажена система получения гражданами выписки – в нашей столице подобный документ можно приобрести лишь в многофункциональных центрах, а для того, чтобы получить в уполномоченном органе выписку с печатями и подписями придется ждать не менее пяти дней;
- на каждую операцию с недвижимостью (аренда, дарение, купля-продажа и т.п.) необходимо будет брать новую выписку;
- электронная система регистрации на базе Росреестра ранее нигде не устанавливалась и не испытывалась, ее надежность не проверялась, так, что конечный результат не известен;
- пользование компьютером не все могут освоить, особенно люди пенсионного возраста. Для них разобраться с электронным документооборотом достаточно сложно, поэтому нововведение может не прижиться в определенной социальной среде.
Приведем пример положительного свойства. Допустим, некий Кунгурцев В.А. продает однокомнатную квартиру и предоставляет потенциальному покупателю только свидетельство о праве на нее. Покупатель Здвинцева К.В. решила подстраховаться и ознакомилась с выпиской (так как свидетельство было получено больше четырех лет назад).
Оказалось, что данная квартира находится под арестом (в залоге и т.п.). То есть, обременена долговыми обязательствами, в том числе могут быть и раздел имущества при разводе и/или долги по алиментам. Так, что для покупателей выгоды от получения выписки в данном случае очевидны.
Получение выписки не составляет проблем, ЕГРН содержит открытые сведения, предоставляемые по запросу. Образец бланка запроса утвержден приказом Минэкономразвития №968, но он только рекомендуемый, можно использовать написанное в свободной форме заявление, обязательно только предоставление точной информации об объекте в целях его верной идентификации. Где получить выписку? Это можно сделать как в регистрирующем органе, в Росреестре, так и в МФЦ, а также на портале Госуслуги в электронном виде. Можно отправить запрос на получение выписки по почте и указать, чтобы ответ прислали также потовым отправлением.
Срок выполнения запроса – 3 рабочих дня (в МФЦ осуществляется запрос в Росреестр, поэтому потребуется дополнительное время для «пробега» корреспонденции).
При обращении в регистрирующий орган или Многофункциональный центр потребуется документ, удостоверяющий личность или доверенность, если действует представитель.
Таким образом, документ на право собственности на квартиру в 2021 году — это, прежде всего, выписка из ЕГРН, но в таком качестве может использоваться и ранее действовавшее свидетельство о регистрации права.
За предоставление бланка берется плата, для физических лиц размер пошлины составляет 300 рублей, для юрлиц 950. Восстановлению утраченная вписка не подлежит, она просто формируется заново.
Учет изменений недвижимости в 2021 году
-
Покупателя
В рамках процедуры проверки жилья на юридическую чистоту покупатель может запросить у продавца справки ПНД и НД (из психоневрологического и наркологического диспансеров), подтверждающие его вменяемость и дееспособность и расширенную архивную выпискуиз домовой книги. Кстати, в некоторых случаях (когда собственник не старше 45 лет), заключения из специализированных медицинских учреждений также может заменить свежее (недавно выданное) водительское удостоверение (водительские права). Кроме того, в тех вариантах, когда право собственности на объект недвижимости зарегистрировано на основе свежего свидетельства на наследство (до истечения срока исковой давности), как по завещанию, так и по закону, встречная сторона может потребовать оформить в нотариальном порядке заявление об отсутствии других законных наследников на недвижимое имущество. Все эти документы являются совсем не обязательными (остаются на усмотрение приобретателя), но в большинстве случаев действительно могут пригодится и в этом нет ничего предосудительного (это обычная практика и нормальные условия) – таковы реалии и правила делового оборота на вторичном рынке.
- Банка при выдаче ипотеки
Настоятельно рекомендую собственникам не собирать документы заранее и начинать чесаться (предпринимать активные действия) по этому поводу лишь в момент появления реального покупателя под его точные конкретные запросы, потому как практически все официальные бумаги имеют ограниченный срок действия:
- Выписка из домовой книги – актуальна 1 месяц
- Расширенная (архивная) выписка из домовой книги – срок службы ограничен до 1 месяца
- Копия финансово-лицевого счёта (или ЕЖД) – пригодна для предъявления до 30 календарных дней
- Справка об отсутствии задолженности – срок действия 1 месяц
- Справки из ПНД и НД (психоневрологического и наркологического диспансера) – после выдачи имеют полную юридическую силу в течении 1 месяца
- Выписка из ЕГРН – самый скоропортящийся документ, профессиональные участники рынка обычно стараются брать её самым поздним числом, действительна на момент выдачи и в течении 30 дней
- Заявление об отсутствии брачных отношении на момент приобретения жилья – бессрочно
- Согласие супруги/супруга на продажу квартиры – бессрочно
- Документы БТИ – архивные копии поэтажного плана и экспликации – бессрочно
- Расширенная выписка из ЕГРН, которая вместо свидетельства, с указаниями правоустанавливающих документов, подтверждающая право собственности на объект недвижимости – действует бессрочно
Сделки по отчуждению или приобретению недвижимого имущества с непосредственным участием граждан иностранных государств сопряжены с целым рядом характерных особенностей (нюансов). Крайне затруднительно, однозначно, говорить обо всех аналогичных случаях разом, каждый вариант купли-продажи необходимо рассматривать индивидуально. Однако, с уверенностью можно утверждать, что иноподданному в обязательном порядке понадобится нотариальный перевод паспорта на русский язык, в некоторых случаях может пригодиться подтверждение легального статуса нахождения на территории РФ – вид на жительство или постоянная регистрация по месту пребывания, виза или миграционная карта, в исключительных – будет необходимо предоставить печать апостиль (подтверждает подлинность документов, выданных на территории одной страны, для использования в другой) или консульское заверение. А в остальном, требования при регистрации подобного рода сделок ничем не отличаются от стандартного пакета документов для налоговых резидентов страны.
Для оформления ранее возникшего, но в установленном законом порядке не зарегистрированного, права собственности на объект недвижимости понадобится гражданский паспорт владельца и правоустанавливающие документы на квартиру (жилое помещение). Подача заявления осуществляется через территориальное отделение МФЦ.
Продавец, в этом случае, не должен за свой счёт предоставлять встречной стороне (покупателю) архивные документы БТИ (поэтажный план и экспликацию). Да, и, собственно говоря, свежую ЕГРН-ку он заказывать не обязан, при условии, что собственность была зарегистрирована до 1 июля 2016 года, в этом случае на руках у собственника должно быть гербовое свидетельство – для проведения сделки за наличный расчёт этого скромного набора документов будет вполне достаточно.
Какие документы нужны для продажи квартиры
Госдума приняла в третьем чтении законопроект о повышении ставки НДФЛ до 15%. Те, кто продали недвижимость раньше срока (это 3 или 5 лет, в зависимости от обстоятельств) или получили недвижимость в подарок не от близкого родственника, по-прежнему освобождаются от повышенного налога.
В обоих случаях вам придется заплатить НДФЛ, но по прежней ставке 13%. И при этом есть дополнительная возможность снизить налог за счет налогового вычета.
Уменьшить налогооблагаемую сумму можно, применив стандартный вычет в размере 1 млн рублей или стоимости приобретения данного имущества (включая расходы дарителя – ст. 220 Налогового кодекса).
А новые поправки позволяют еще раз уменьшить налогооблагаемую сумму, добавив другие отчисления, которые остались у гражданина неиспользованными за тот же год (это стандартные, социальные или имущественные отчисления на покупку жилья).
Например, гражданин до окончания 3-летнего периода продает унаследованную недвижимость, и в этом же году он не получил часть социального взноса на лечение (поскольку уплаченного за год налога было недостаточно, чтобы вернуть все).
Затем он может применить эту часть вычета при исчислении налога с продаж недвижимости и уменьшить налогооблагаемую базу на эту сумму (подпункт «Е» абзаца пункта 1 статьи 1 законопроекта).
С привлечением двух и более нотариусов можно будет продавать недвижимость, дарить, а также заключать какие-либо дистанционные договоры без намерения подписывать документ вместе.
Механизм такой. Каждая сторона договора обращается к нотариусу по своему выбору, но при условии, что хотя бы один из нотариусов, участвующих в соглашении, работает в регионе, где находится недвижимость.
После согласования всех условий договора каждая сторона в присутствии нотариуса подписывает свою копию бумажного договора и ставит простую электронную подпись в электронной форме договора в единой информационной системе нотариуса (ЕИС).
Далее нотариусы с обеих сторон оформляют подтверждающую подпись на договоре и ставят свою квалифицированную электронную подпись в ЕИС нотариуса.
Контракт, заверенный двумя или более нотариусами, юридически эквивалентен обычному письменному контракту, подписанному обеими сторонами. Бумажный договор хранится в архиве нотариальной конторы, а электронный – в ЕИС нотариуса.
Все нотариусы несут солидарную ответственность в случае признания договора недействительным по их вине (федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ).
С января следующего года для владельцев квартир будут введены дополнительные обязанности по соблюдению правил пожарной безопасности. Запрещается под угрозой штрафа:
- установить наружные кондиционеры в коридорах и на лестничных клетках,
- использовать газовое оборудование, если оно не проходило регулярное обслуживание,
- оставить без присмотра на балконе незатушенную сигарету (постановление Правительства РФ от 16.09.2020 № 1 479).
Начиная с этого года налог на недвижимость рассчитывается только по кадастровой стоимости во всех регионах (кроме города Севастополя).
Поэтому в 2021 году поступления за текущий год будут с новыми начислениями. В первые 3 года после перехода применяется льготный расчет (с понижающими коэффициентами 02; 0,4 и 0,6).
Затем налог взимается по полной кадастровой стоимости – при условии, что она не увеличится более чем на 10% по сравнению с прошлым годом.
Однако недавно Госдума приняла закон, позволяющий на 4-й год снижать налог на владельцев вновь создаваемой недвижимости – с учетом понижающего коэффициента 0,6 (законопроект № 1022670-7).
Многие регионы уже утвердили повышенные ставки взносов на капитальный ремонт в следующем году.
Например, в Нижегородской области минимальная плата за 1 кв. м составит 6,71 рубля, в Самарской области – 6,63 рубля, в Волгоградской области – 7,01 рубля. Тарифы повышаются в среднем на 4%. Наибольший рост наблюдался в Пензенской области – до 9,5 руб. (т.е. почти 27%).
Согласно закону, эти платежи взимаются только с собственника жилья в многоквартирном доме и в случае неуплаты взыскиваются в суде. Поэтому со следующего года собственная недвижимость будет стоить еще дороже.
Перечень необходимых согласований при внесении изменений в характеристики объекта недвижимости указан в Градостроительном кодексе РФ. Согласованию подлежат:
- инженерные изыскания;
- проектная документация.
Согласование выражается в виде разрешения на выполнение работ, для этого потребуется представить экспертное заключение о соответствии проекта градостроительным нормам и правилам.
Комментарий специалиста. В статье 49 Градостроительного кодекса РФ указан перечень объектов недвижимости, для которых не требуется проведение экспертизы безопасности. Например, в их число входит дом, с количеством этажей менее трех, предназначенный для проживания одной семьи.
Что делать, когда застройщик не выдает документы?
На практике становится очевидно, что не каждый застройщик заинтересован в комфорте своих клиентов. Некоторые из них целенаправленно обманывают дольщиков, что документы не готовы. Другие же не торопятся с выдачей документов, подготовка которых полностью зависит от застройщика. К таким документам можно отнести акт приемки-передачи квартиры. В таких ситуациях оформление недвижимости в собственность может значительно увеличиться.
Тем не менее, нельзя забывать, что в некоторых случаях строительная компания не виновата в задержке. Это может быть связано с длительной выдачей актов и свидетельств государственными органами. В результате страдает не только застройщик, но и дольщики, желающие как можно быстрее оформить жилье в собственность.
Решение в такой ситуации одна: обращение в суд с исковым заявлением. Однако в данном случае возникает проблема, поскольку для рассмотрения заявления требуется доказать свои права на имущество, а именно эти документы и не выдает строительная компания.
Выходом становится обращение к юристу, специализирующемуся на подобных делах. Будет еще лучше, если истцами выступят несколько лиц, чтобы иск стал коллективным. В таком случае зачастую суд закрывает дело в пользу собственников.
Свидетельство о праве собственности или выписка: что важнее?
Выписка из ЕГРН — более универсальный документ, который полностью заменяет свидетельство. Она необходима при проведении сделки купли-продажи, регистрации договора найма или совершении иных регистрационных действий с недвижимостью.
Этот документ можно предоставить в государственные органы, например, при оформлении субсидий, в ГУВМ МВД РФ для постоянной или временной регистрации проживающих в квартире лиц, иные государственные органы.
Такая ситуация не значит, что свидетельство о праве собственности на квартиру стало полностью бесполезным и от него можно избавиться. Это по-прежнему документ, подтверждающий право собственности владельца недвижимости. Однако круг учреждений, которые принимают свидетельство, значительно сузился.
Документ не подойдет для сделок, так как в нем не отражена информация о наличии или отсутствии обременения на квартиру. Многие организации теперь также в обязательном порядке требуют выписку, однако другие обходятся и свидетельством. Например, свидетельство подтвердит права собственника при обращении в суд, в ТСЖ, при проведении голосования владельцев жилых помещений в многоквартирных домах.
Важно знать! Выписка из ЕГРН — более универсальный документ, который принимают и государственные, и негосударственные органы. Круг учреждений, принимающих свидетельство, постепенно сужается.