Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как на практике сдать комнату в квартире студентам?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
О том, как сдать комнату в квартире, имеется много информации в сети Интернет. Если у вас 2-комнатная квартира, а пользуетесь вы практически только одной комнатой, то вторую можно сдать в аренду студентам или студенткам, одиноким мужчинам, бездетной семье. Если жилец найден, необходимо узнать его паспортные данные, зафиксировать их для своего спокойствия.
Кому лучше сдать комнату?
По мнению бывалых квартиросдатчиков, лучшими квартирантами считаются парни, студенты. Оплата идёт за двоих человек, а их постоянно нет дома, приходят только ночью. Некоторые прилежные девочки также ведут себя спокойно и много времени проводят за учёбой. Но они постоянно готовят на кухне, плещутся в ванной, стирают, сушат белье, моют голову, пользуются феном, утюгом. Совместная жизнь с семейной парой также не сулит большой комфортности.
Однако квартиросдатчики знают, на что идут, и согласны терпеть такое соседство до определенного времени. При решении вопроса: «Как сдать комнату в квартире?» идет постоянный поиск. Если хозяйка невыносимая, ищут другое жилье квартиранты, если жильцы не устраивают хозяев, то те ищут других квартиронанимателей.
Оплата налогов за сдачу комнаты в аренду
Если договор аренды оформлен официально и зарегистрирован в Росреестре, арендодатель обязан заплатить налог за полученный от сдачи жилья доход — НДФЛ. Он составляет 13% (столько же вычитается с каждой официальной зарплаты). Но в отличие от наемного работника, который платит НДФЛ ежемесячно и автоматически, владелец арендуемой недвижимости обязан оплатить налог однократно – за весь год сразу.
Необходимо до 30 апреля того года, что следует за отчетным, заполнить и сдать в ФНС декларацию 3-НДФЛ. И оплатить рассчитанную по ней сумму не позднее 15 июля того же года. За не поданную вовремя декларацию или задержку оплаты ФНС оштрафует налогоплательщика.
Доказательством размера полученного дохода, считается копия арендного договора и выписка с расчетного счета. Если оплата производилась наличными – расписки.
Заполнить декларацию нетрудно. В ней указываются полученный доход, понесенные расходы и собственно сумма налога. Если комната сдавалась не полный год, а лишь несколько месяцев, в графе, куда вносится сумма арендной платы проставляется ноль.
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Выгодно не только снимать одну комнату в квартире, но и сдавать ее. Многие владельцы проживают на большой жилой площади, занимая только одну комнату. Чтобы не оплачивать коммунальные платежи в полном объеме, можно сократить свои расходы, сдавая пустующее помещение.
Зачастую, таким образом сдают жилье одинокие пенсионеры. Иногда этим занимаются лица, которые владеют несколькими жилыми объектами, ведь арендная плата является прекрасным дополнением к зарплате или пенсии.
Что нужно знать при сдаче комнаты в аренду и как сдать быстро? Сдать комнату в аренду можно двумя способами: самостоятельно или обратившись в агентство недвижимости.
Желающих снять комнату без посредников очень много, можно самостоятельно найти подходящего квартиросъемщика. Для этого следует разместить объявление о сдаче в интернете или на доске, указав достоверные данные о жилье, а также отдаленность от автобусных остановок или станций метро, наличие магазинов, парков и учебных заведений поблизости.
Как должна выглядеть квартира
Здесь правило только одно: квартира должна быть чистой. Если не хочется убирать самостоятельно – например, после предыдущего жильца или после неопрятных родственников – всегда можно вызвать клининг. Но чистая квартира – это огромный плюс в глазах арендатора. Неважно, какой шикарный ремонт там когда-то был, если запахи не позволяют задержаться больше десяти минут. И наоборот: пусть внутри всё старенькое, но зато на диван не страшно сесть, а о стену можно опереться без опасения приклеиться – это важнее.
Что касается мебели или её отсутствия – представьте, кому может понадобиться ваша квартира. Оцените метраж, количество комнат, район. Это большая трёшка в спальном районе, где будет хорошо жить всей семье? Оставьте минимум мебели: холодильник, кухонную мебель, шкаф – одним словом, то, что будет неудобно возить за собой. Остальное у них наверняка уже своё. А в случае крошечной однушки рядом с тремя вузами её у вас наверняка снимет студентка без гроша за душой, такая будет рада даже тарелкам и вилкам. В любом случае, этот вопрос всегда можно обсудить с жильцом или жилицей. Главное – не загромождайте пространство тем, что жалко выкинуть, не превращайте квартиру в филиал сарая.
Ещё неплохо было бы соотносить качество ремонта и выставленную цену. Подумайте: если на квартиру уже третий месяц нет желающих, а эти обои помнят ещё Сталина – может, стоит скинуть тысячу-другую? Ну, или сделать уже ремонт.
Кстати, если вас удручает интерьер, всегда можно договориться с жильцами о том, что они сделают вам ремонт в счёт ежемесячного платежа. Главное, присматривайте, что именно они там делают.
Условия договора найма
Переходим к самому ответственному пункту: составлению договора. Если вы нанимали агентство, то он у вас уже есть, а если разбираетесь, как сдать квартиру в аренду, самостоятельно, то образец можно без проблем найти в сети.
Пройдемся по самым важным пунктам. В договоре должны быть указаны:
- Данные всех сторон: паспорта, ФИО.
- Сведения из выписки из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
- Срок найма – чаще всего его заключают на год, а потом продляют, если необходимо.
- Дата подписания.
- Условия расторжения, права и обязанности сторон и всё, что вы захотите обговорить отдельно.
- Кто оплачивает коммунальные платежи.
- Если вы берете депозит – напишите и об этом, указав точную сумму, и пропишите, при каких условиях он остается у вас.
- Можно составить здесь опись имущества.
Как сдать комнату самостоятельно
Поскольку желающих снять комнату без обращения в агентство недвижимости много, найти подходящего клиента будет несложно. С этой целью достаточно сделать фотоснимки помещения и разместить объявления на электронной или обычной доске. Не исключено использование тематических пабликов в соцсетях.
Подавая объявление следует предоставлять только достоверные данные. В обязательном порядке необходимо указывать отдаленность от станций метро и автобусных остановок, наличие поблизости учебных заведений, магазинов и парков.
В процессе устных договоренностей с клиентом, необходимо обсудить:
- Сроки сдачи комнаты в аренду.
- Ежемесячную оплату.
- Взнос платы за последний месяц.
- Правила пользования общим имуществом.
- Прочие, важные для обеих сторон сделки, моменты.
После устных обсуждений, сторонам следует заключить договор. Посмотреть его образец и скачать пустой бланк можно бесплатно в интернете.
Сдавать жилье студентам: плюсы и минусы
Apeндaтopы нeoxoтнo пpeдлaгaют cтyдeнтaм квapтиpы: oжидaeтcя, чтo в квapтиpe бyдeт шyмнo, люднo и пьянo, a из-зa жaлoб coceдeй xoтя бы paзoк, нo oбязaтeльнo пpиeдeт пoлиция. Плюc ecть pиcк, чтo cтyдeнтa oтчиcлят или oн peшит пoкинyть гopoд нa лeтo — a знaчит квapтиpy пpидeтcя cдaвaть cнoвa. Из-зa cтepeoтипoв, кoтopыe cидят в гoлoвax людeй, cтyдeнтaм cдaют caмыe пoтpeпaнныe квapтиpы, кoтopыe eдвa ли мoжнo нaзвaть yютными.
Taкyю квapтиpy мoжнo пoдeлить нa двoиx – пoлyчитcя coвceм дeшeвo. Ecли в пoльзy цeны пpидeтcя пpeнeбpeчь peмoнтoм, oбpaтитe внимaниe нa cocтoяниe caмыx вaжныx yчacткoв: кyxни и caнтexники. 3aмeнy cмecитeлeй, пpopыв тpyб или пpoблeмы c пpoвoдкoй вpяд ли мoжнo нaзвaть жeлaнными coбытиями – этo cтoит вpeмeни и дeнeг, кoтopыx y cтyдeнтoв и тaк нeмнoгo. Пoэтoмy вo вpeмя пepвoгo ocмoтpa лyчшe пpoвepить вce кpaны, poзeтки и бaтapeи: oни нe дoлжны пpoтeкaть и пoдoзpитeльнo шyмeть. A c пpocтым нaвeдeниeм мapaфeтa в квapтиpe cпpaвитьcя кyдa пpoщe — пpocтo дoгoвopитecь c xoзяинoм, чтo xoтитe пoклeить oбoи.
B тaкиx квapтиpax, кaк пpaвилo, живeт caм coбcтвeнник – cтyдeнтaм oн cдaeт oднy из cвoбoдныx кoмнaт. Чтoбы жизнь в кoмнaтyшкe нe пpeвpaтилacь в кoшмap, ocoбeннo oтвeтcтвeннo нyжнo oтнecтиcь к выбopy xoзяинa – в дaльнeйшeм вaм пpидeтcя дeлить c этим чeлoвeкoм cвoй быт. Чтoбы нe oбмaнyтьcя c пepвым впeчaтлeниeм, yзнaйтe, ктo cнимaл кoмнaтy дo вac – и cпpocитe y нeгo, чтo oн дyмaeт o xoзяинe квapтиpы.
3дecь двa кpитичecки вaжныx мoмeнтa – coceди и плaниpoвкa. C плaниpoвкoй вce oчeвиднo: caмoй кoмфopтнoй для вcex бyдeт квapтиpa c изoлиpoвaнными кoмнaтaми и oбщим кopидopoм. Чтo кacaeтcя выбopa coceдeй, вapиaнтa двa: coбpaть кoмпaнию дpyзeй или зaceлитьcя в квapтиpy, в кoтopoй yжe ктo-тo живeт. Кoнeчнo, пpeдпoчтитeльнee пepвый, нo втopoй тoжe нeплox, ecли вaм лeгкo oбщaтьcя c coceдями. К cчacтью, этoт мoмeнт вы cмoжeтe пpoяcнить вo вpeмя пepвoгo пpocмoтpa.
Ocнoвныe мecтa пoиcкa квapтиp для cтyдeнтoв — cepвиcы пoиcкa нeдвижимocти, coциaльныe ceти и aгeнтcтвa нeдвижимocти. Для пoлyчeния быcтpoгo peзyльтaтa кoмбиниpyйтe нecкoлькo кaнaлoв.
Caмыe yдoбныe пo кoличecтвy пpeдлoжeний и фильтpoв, кoтopыe мoжнo пocтaвить вo вpeмя пoиcкa. Пpaвдa, бoльшaя чacть oбъявлeний c нeдopoгими квapтиpaми нa тaкиx caйтax фeйкoвыe – иx иcпoльзyют pиэлтopы для пpивлeчeния внимaния. Чтoбы инcтpyмeнт ceбя oпpaвдaл, нe вeдитecь нa oбъявлeния c нeвoзмoжнo низким цeнникoм и зaпpaшивaйтe фoтoгpaфии квapтиpы дo тoгo, кaк yeдeтe нa пpocмoтp.
Этoт инcтpyмeнт зaмeнил cтapoe дoбpoe capaфaннoe paдиo. B coциaльныx ceтяx мoжнo нaйти мнoжecтвo cooбщecтв пo apeндe жилья, cтyдeнчecкиx cooбщecтв или cooбщecтв кoнкpeтнo вaшeгo BУ3a, гдe мoжнo быcтpo yзнaть, ктo cъeзжaeт и ищeт жильцa нa зaмeнy. Ocнoвнoe пpeимyщecтвo – тaм жe мoжнo нaйти eщe и coceдeй.
Taкжe пoвыcить шaнcы мoжнo, вылoжив нa coбcтвeннoй cтpaницe пocт c oбъявлeниeм o тoм, чтo вы ищитe квapтиpy. Пpoдyблиpyйтe eгo вo вcex cooбщecтвax пo пoиcкy жилья в apeндy и нe зaбyдьтe пoпpocить дpyзeй o peпocтe.
Этoт вapиaнт лyчшe вceгo пoдxoдит тeм, ктo oпoмнилcя в caмый paзгap ceзoнa — в ceнтябpe. Бeз пpoфeccиoнaльнoй пoмoщи здecь cпpaвитьcя нe пoлyчитcя, тaк кaк вce дocтyпныe нeдopoгиe вapиaнты yжe paзoбpaны. Aгeнт лyчшe знaeт pынoк, блaгoдapя чeмy вы cэкoнoмитe вpeмя и нepвы. Oднaкo бyдьтe гoтoвы зaплaтить бoльшe — пpoцeнт aгeнтcтв нaчинaeтcя oт 50% oт apeнднoй cтaвки в мecяц.
- Если возникнут проблемы с жильцом (он перестанет вносить плату, повредит имущество), вы можете в судебном порядке взыскать с него деньги за все причинённые неудобства.
- Заключая официальный договор аренды можно предусмотреть всевозможные расходы за пользование комнатой (оплату коммунальных услуг, телефонных переговоров), что поможет в последующем избежать споров по их возмещению.
- Можно не бояться проблем с налоговой, в которую могут обратиться соседи или недовольный жилец.
Согласно законодательству России соглашение о сдаче комнаты в найм для проживания заключается в письменной форме. Условия, которые необходимо прописать в договоре:
- Полные сведения о сторонах:
— фамилия, имя, отчество и паспортные данные физических лиц;
— наименование и адрес юридического лица (организации могут использовать комнату только для проживания физическиx лиц). - Информация об объекте аренды: точный адрес квартиры и указание комнаты.
- Срок аренды (если он не указан, договор считается заключенным на 5 лет).
- Размер арендной платы и порядок её внесения (обязательно отмечайте, будут ли деньги передаваться наличными либо перечисляться на конкретный банковский счёт), а также порядок оплаты коммунальных платежей (по общему правилу эта обязанность лежит на арендаторе, если в договоре не указано иное).
- Последствия невыполнения сторонами своих обязанностей (например, выселение жильца в случае неоплаты за определённый период времени или в случае нарушения условий проживания).
- Чтобы обезопасить себя, советуем прописать в договоре ответственность арендатора за вред, причинённый соседям. Например, в случае затопления изначально компенсировать убытки соседям придётся владельцу квартиру. Но при грамотном написании договора в последующем не составит труда взыскать их с жильца в судебном порядке.
Если комната сдаётся в аренду вместе с мебелью, разумно также подписать акт приёма-передачи движимого имущества. В нём нужно перечислить предметы мебели, передаваемые в пользование вместе с комнатой, и их дефекты и приблизительную стоимость.
Более подробно о договоре аренды смотрите в этой статье.
Сдавать комнату в неприватизированной квартире можно, соблюдая дополнительные требования:
- Заключаемое соглашение будет называться не договор аренды, а договор поднайма.
- Перед подписанием договора нужно получить согласие ЖЭК или предприятия, в собственности которого находится квартира.
- Получить согласие членов семьи, проживающих в квартире (если в не приватизированном жилье проживают несколько нанимателей, то следует получить и их согласие).
- Письменный договор поднайма комнаты обязательно регистрируется в жилищно-эксплуатационной организации по месту нахождения квартиры.
Важной составляющей вопроса, как сдать комнату в квартире, является поиск потенциальных жильцов. Его можно осуществлять следующими способами:
- Сарафанное радио: довести информацию до друзей, родственников, коллег.
- Объявление в Интернете.
- Подать объявление в печатные издания.
- Обратиться в риэлторское агентство.
Помимо метража, арендаторы, безусловно, обращают внимание на состояние квартиры. Сегодня найти квартиру с качественным ремонтом достаточно сложно, поскольку хозяева не придают ему большого значения, отмечают эксперты.
В антирейтинге съемного жилья — квартиры с «бабушкиным» ремонтом, с мебельными стенками на полкомнаты или заставленные вещами, которые собственник не хочет вывозить и не разрешает выбрасывать. «Убитые» квартиры, требующие серьезного ремонта, даже при низкой арендной ставке также отталкивают арендаторов.
«К нам однажды обратились собственники, у которых в квартире не было даже розеток. Они сдавали двухкомнатную квартиру в пяти минутах от метро за 25 тыс. руб. при обычной цене 35 тыс., но сдать не смогли», — рассказала управляющий директор «Миэль» Мария Жукова.
Как сдавать: ИП или физическое лицо
Над этим вопросом часто размышляют люди, которые сдают жилье на постоянной основе. По сути – это постоянный источник дохода для них. Так может нужно зарегистрировать статус ИП?
Это совсем необязательно. Любой гражданин вправе получать доход со сдачи внаем своего жилья, платя налог НДФЛ. Другое дело, что регистрация ИП дает возможность выбирать вариант налогообложения. И налог, который платит индивидуальный предприниматель, может быть меньше, чем 13% НДФЛ.
Однако у ИП свои недостатки:
- Сложность оформления статуса
- Необходимость не только платить взносы в фонд социального страхования и ПФР, но и составлять регулярные отчеты по ним
- Необходимость вести бухгалтерскую отчетность
- Наконец, в случае продажи недвижимости, дающей доход, благодаря аренде, придется сполна заплатить все налоги с продажи. Граждане же освобождаются от налога за продажу своей недвижимости, если она находилась у них в собственности больше трех лет.
Другими словами, отсутствие статуса ИП упрощает сдачу недвижимости в аренду, а также позволяет в любое время продать комнату или квартиру, получив налоговые льготы. Наличие же – уменьшает налоги на стабильно получаемый с аренды доход.
С чего начать? Пишем объявление
Прежде, чем составлять текст объявления, обдумайте, каких именно жильцов вы хотите видеть «в своих стенах»: студентов, молодую пару (с детьми или без), одиноких работающих людей средних лет? Имеет ли для вас значение их пол, возраст, национальность, образовательный уровень? Допускаете ли вы наличие у жильцов домашних питомцев (от собаки до аквариумных рыбок). Есть ли у вас особые требования?
Объявление должно быть универсальным. Таким, какое можно расклеить на столбах, разместить в местной газете или газете бесплатных объявлений, на интернет-ресурсе. Поэтому изложите все четко и лаконично, указывая самые важные детали:
- Кому вы готовы сдать жилплощадь (например «Сдам комнату одинокой девушке-студентке» или «Молодой семье без детей и животных»)
- Размер комнаты, количество комнат в квартире, этажность дома, наличие коммунальных услуг (электрическая или газовая плита, централизованное горячее водоснабжение или бойлер и т.д.)
- Наличие или отсутствие мебели
- Расстояние (в минутах ходьбы или метрах) до ближайшей станции метро или другого транспорта
- Цену
- Свои контактные данные и время, удобное для обращения
Перегружать объявление подробностями не стоит. При звонке потенциальный квартиросъемщик сам задаст уточняющие вопросы, а придя на просмотр, увидит все, что его интересует, собственными глазами. Чем лаконичнее и четче объявление, тем больше шансов, что его прочтут и быстро отреагируют не предложение.
Если планируете развесить свое объявление «на столбах» — не забудьте про «хвостики» с номером телефона. А в самом тексте напишите контактный телефон крупно и разборчиво – для тех, кому удобнее будет снять объявление на смартфон.
Основные правила ремонта квартиры под аренду
Есть несколько общих рекомендаций для ремонта квартир под аренду. Они помогут сэкономить на переделках в перерывах между арендаторами, быстрее найти жильцов и сохранить с ними хорошие отношения.
✅ Не экономьте на черновой отделке, трубах и электрике
Черновая отделка включает выравнивание стен, пола и потолка. Это база, на которую наносят чистовые покрытия. Она должна служить 15-20 лет. Если сэкономить на материалах или позвать неопытных мастеров, скорее всего, переделывать ее придется раньше. А это дорого.
На электропроводке тоже экономить нельзя — нужно добавлять достаточно автоматов в щиток, использовать качественные кабели, розетки и выключатели, нанимать опытных электриков. Если сэкономить, последствия могут быть разными — от постоянно гаснущего света до пожара.
Трубопровод тоже нужно переделать, если он старый или протекает. Прорвет трубу — затопит не только свою квартиру, но и соседскую. Последствия придется устранять за свой счет.
✅ Продумайте сценарии использования комнат
Перед сдачей квартиры в аренду нужно примерно понять, кто в ней будет жить. Студенту нужно рабочее место, молодой паре — отдельные места для приема гостей и сна, а семье с детьми — детская и просторная кухня.
В зависимости от портрета будущего арендатора нужно планировать интерьер и функциональные зоны в квартире. К ним привязывать розетки, светильники, отделку и мебель.
✅ Позаботьтесь об освещении
Светлая квартира выглядит привлекательно, в ней комфортно жить. Поэтому важно продумать освещение, даже если днем в помещении светло: квартиры обычно смотрят по вечерам, и уютное освещение ускорит поиск жильцов.
✅ Учтите износ
В квартире под аренду стоит использовать материалы, которые долго служат и выдерживают большие нагрузки: кварцвинил или плитку для пола, моющуюся краску для стен, виниловые полотна для потолка. Так выше шанс, что в перерывах между квартирантами можно будет обойтись только мелким ремонтом.
Лучше не использовать материалы, за которыми трудно ухаживать. Например, ковролин с высоким ворсом быстро теряет свежий вид, впитывает загрязнения и запахи. Из-за этого при смене квартирантов может снизиться стоимость аренды.
✅ Обойдитесь без декора
В квартирах под долгосрочную аренду можно обойтись без картин, диванных подушек и статуэток —скорее всего арендаторы, которые планируют жить у вас долго, захотят украсить жилье по-своему.
Интерьер квартиры под краткосрочную аренду стоит украсить, но без изысков: пары постеров и нескольких ярких диванных подушек будет достаточно. Мелкие детали вроде ваз, подсвечников и статуэток не повлияют на стоимость аренды, а уборку только усложнят.
Законодательные основы
Законодательство РФ не содержит специальных норм для регламентации правоотношений по съему отдельных комнат. А значит, договор аренды комнаты (в том числе коммунальной) в квартире либо доме будет основываться на общих принципах оформления аренды. Подобные нормы применяются для регламентации и дальнейшей регулировки отношений между съемщиками и владельцами помещений.
Внимание! Сдавать комнату для съема можно на любой срок. Если период времени не установлен в подписанном документе, то на основе правовых норм он рассматривается в качестве бессрочного.
Стоит учитывать, что при оформлении документов на срок больше 12 месяцев, такие правоотношения необходимо зарегистрировать в Росреестре. При меньшем периоде съема регистрация договора не требуется. Если владелец имущества либо арендатор намерены расторгнуть соглашение – нужно обязательно предупредить о собственных планах не менее чем за 3 месяца.