Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли рефинансировать ипотеку, если квартира куплена на маткапитал?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Годом раньше правительство внесло важные изменения в порядок оформления права собственности на жилье, купленное за счет ипотечного кредита. По прежним правилам в течение шести месяцев после погашения ипотеки с помощью нового кредита заемщик был обязан оформить на детей право собственности на долю в квартире. А значит, рефинансирующий банк получал в залог квартиру, где собственниками были и несовершеннолетние, и потому банки неохотно соглашались на рефинансирование ипотеки с маткапиталом.
Если рефинансирование одобрено
С другой стороны, как говорит руководитель кредитных сервисов инвестиционной компании Елена Чатаева, банк не всегда может понять, что за рефинансированием к нему обращается заемщик, использовавший материнский капитал. «Так что бывает, что банки оставляют этот вопрос на зону ответственности клиентов», — отмечает она.
По словам Татьяны Георгадзе завершить сделку по рефинансированию можно только после согласия органов опеки и попечительства на изменение кредитного договора. «Процентная ставка в такой сделке аналогична стандартной. Затраты при рефинансировании равны затратам при получении ипотеки: это оплата страховой, оценочного отчета из независимой экспертизы, регистрация в МФЦ», — объясняет эксперт.
В свою очередь Матвеева напоминает, что в январе этого года на рассмотрение Госдумы был внесен законопроект, облегчающий процесс рефинансирования ипотечных кредитов для семей, использовавших материнский капитал. «При рефинансировании не потребуется согласие органов опеки, и выделение долей детям произойдет, когда заемщик полностью погасит долг по ипотеке. Закон рассмотрен пока в первом чтении, а значит семьям можно пока только решать эту проблему с банком в индивидуальном порядке», — резюмирует она.
Причины для отказа в рефинансировании
В ряде случаев банк вправе отказать в перекредитовании:
- В квартире сделали незаконную перепланировку.
- У собственника плохая кредитная история.
- Недвижимость упала в цене.
- Жилье не застраховано.
- Ипотечный договор не предусматривает подобную операцию.
Также заявку вряд ли примут, если клиент решит изменить условия займа в той же финансовой компании, где оформлял ипотеку.
Как погасить ипотеку материнским капиталом
Материнский капитал можно использовать практически по любой ипотечной программе — в том числе и по льготной семейной ипотеке. Его даже не придётся оформлять — надо лишь только уточнить информацию о сертификате, который создаётся автоматически после рождения ребёнка на сайте госуслуг или Пенсионного фонда. Электронный вариант подойдёт для любых действий с маткапиталом, получать бумажный экземпляр необязательно. С помощью маткапитала можно:
- погасить процент по жилищному кредиту;
- оплатить первоначальный взнос;
- оплатить часть кредита.
Документы для использования материнского капитала на погашение ипотеки
Теперь нужно собрать пакет документов для погашения ипотеки. Понадобятся:
- паспортные данные заёмщиков;
- СНИЛС;
- свидетельство о браке, если оно есть;
- сертификат материнского капитала (электронная версия подойдёт);
- кредитный договор;
- нотариальное обязательство о выделении долей;
- справка из банка о наличии ипотеки;
- договор купли-продажи на квартиру или договор долевого участия;
- выписка из ЕГРН.
Что такое рефинансирование ипотеки
Рефинансирование ипотечного кредита подразумевает изменение условий кредитования в банке-кредиторе либо замену финансового учреждения на более выгодных для заемщика требованиях. Если решаете реструктуризировать сумму долга в своем банке, изменится срок выплаты, а также уменьшится процентная ставка по действующей ипотеке.
Желая рефинансировать долг в другом финансово-кредитном учреждении, клиент получает новые кредитные обязательства под меньшую процентную ставку. Такой вариант предусматривает досрочное погашение ипотечного кредита, выданного другим банком. Заемщикам следует быть внимательными к двум пунктам:
- Финансовые учреждения с неохотой пересматривают условия кредитования, если клиент воспользовался программой жилищного займа ранее. В таком случае банк теряет прибыль, заложенную раньше. В то время как рефинансирование клиентов других финансовых учреждений пользуется большим интересом, так как заемщики увеличивают кредитный портфель.
- Рефинансирование старого займа с помощью другого кредитора чаще всего оказывается более трудоемкой задачей, чем оформление первичного жилищного займа.
Ограничения на сделки с рефинансированием в действующем законодательстве
Согласно действующему законодательству при погашении задолженности за счет средств нового кредитора жилье высвобождается из-под залога. Если при покупке объекта использовались средства материнского капитала, для того чтобы вновь заложить недвижимость, требуется разрешение органов опеки. Последние нередко препятствуют такого рода сделкам, хотя, по сути дела, не должны принимать участие в рефинансировании, не являясь стороной договора.
Как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала?
Второе препятствие в сделках с рефинансированием обусловлено требованием законодательства наделять несовершеннолетних долями в квартире после погашения ипотечного кредита, если при покупке был задействован материнский капитал. Такой порядок не учитывает особенности сделки по рефинансированию, в ходе которой заемщик расплачивается по кредиту за жилье с первым банком. Если выделить ребенку долю, то новый кредитор не возьмет такую недвижимость в залог, опасаясь действий органов опеки в случае дефолта заемщика.
Когда выгодно рефинансировать кредит?
Прежде чем уходить в тонкости рефинансирования ипотечных кредитов с участием средств материнского капитала, стоит определиться с терминами. Рефинансирование представляет собой получение нового займа в банке на более выгодных условиях с одновременным погашением действующего кредита в первоначальной кредитной организации. По сути это подписание нового кредитного договора с повторной процедурой оформления залога на нового кредитора.
Рефинансирование становится экономически целесообразным, когда разрыв между ставкой по действующему кредитному договору и новыми условиями кредитования составляет не менее 2 процентных пунктов.
По прогнозам аналитиков, доля сделок по рефинансированию ипотечных займов в 2020 году может увеличиться до 10–12%. В первую очередь воспользоваться услугой захотят заемщики, оформившие ипотеку в 2017–2018 годах под 11% годовых и выше, а также семьи, в которых в период с начала 2018 года родился второй ребенок и последующие дети.
В настоящее время, когда средневзвешенная ставка по ипотеке опустилась до исторического минимума — 8,5%, а ставки по программе «семейной ипотеки» начинаются от 2% (действует для жителей Дальнего Востока, для остальных семей — от 4,5%), выгода данной услуги очевидна. Однако не все семьи с детьми смогут рефинансировать кредит.
Маткапитал и рефинансирование ипотеки
Процедура рефинансирования подразумевает замену одного долгового обязательства на другое с более привлекательными условиями. При этом изменяется цель кредитования.
Новый кредит уже выдаётся на погашение предыдущей задолженности. Приобретённая недвижимость после рефинансирования остаётся в залоге у банка, выдавшего первоначальную ипотеку, либо передаётся в залог новому банку.
Рефинансирование можно выполнить в том же банке, где был оформлен изначальный ипотечный кредит, или в другом.
Согласно п. 6 ст.10 ФЗ — № 256 от 29.12.2006 г., маткапитал может быть использован на ипотеку до достижения ребёнком 3-хлетнего возраста по одному из 2 возможных направлений:
- на оплату первоначального взноса;
- на погашение задолженности по уже взятому кредиту.
Что такое рефинансирование?
Рефинансирование — это оформление нового кредита (займа) для полного или частичного погашения старого. Иногда у заемщика есть возможность открыть другой кредит в том же банке, где еще выплачивается действующий, что дает возможность снизить комиссионные расходы. Однако на практике обычно бывает проще обратиться в новый банк.
Заемщикам следует учитывать следующие важные обстоятельства:
- С экономической точки зрения кредитным организациям не выгодно перекредитовывать своего клиента, так как при такой схеме теряется заложенная ранее прибыль. Проще рефинансировать кредит в другом банке, поскольку новые клиенты увеличивают кредитный портфель.
- Перекредитование в новом банке может причинить дополнительные неудобства. Придется заново собирать документы и пройти ряд процедур перед оформлением: оценку жилья, получение на него технических документов в кадастровой палате, оформление договора страхования, предоставление справок из старого банка, уплату госпошлины за повторную регистрацию ипотеки, оплату услуг юриста.
Использование маткапитала на перекредитование в 2019 году
31 мая 2020 года Дмитрий Медведев подписал постановление № 631, согласно которому средства МСК можно использовать на перекредитование, вне зависимости от того, когда такая необходимость возникла. Новое постановление вносит изменения в пункт 3 Правил направления маткапитала на улучшение жилищных условий, устраняя правовую неопределенность в вопросе расходования МСК. Ранее расходовать капитал можно было только на погашение обязательств по кредиту, рефинансированному до появления второго или последующего ребенка.
Принятые Правительством изменения будут востребованы российскими семьями, поскольку в последнее время в России сложилась тенденция по существенному снижению ипотечных ставок. Многие семьи хотели бы рефинансировать действующие кредиты и использовать на их погашение материнский капитал, однако до июня 2020 года такой возможности у многих не было. Новое постановление № 631 от 31.05.2018 г. позволяет им это сделать, поскольку оно снимает действовавшие ранее ограничения.
Впервые об этих изменениях было сообщено на совещании с вице-премьерами, состоявшемся 4 июня 2020 года. По оценке заместителя Дмитрия Медведева по социальным вопросам Татьяны Голиковой, рефинансировать выданные ранее кредиты на покупку или строительства жилья и направить на их погашение средства МСК смогут потенциально 1,9 млн семей.
Подача заявки и подготовка к сделке
Заявление на оформление рефинансирования ипотеки требует к себе внимательного отношения при составлении и последующей подачи в соответствующие инстанции, поскольку только так можно рассчитывать на выгодные условия сотрудничества с банком. Требуется предварительное согласование деталей, оформление документов и проведение подготовительных работ. Еще дополнительными и необходимыми документами являются справки из опекунского совета для подтверждения того, что не будут нарушены права и свободы несовершеннолетних.
Зачем рефинансировать ипотеку с материнским капиталом
Возникает вполне логичный вопрос: зачем рефинансировать ипотеку, которая и так оформлена с государственной помощью и на выгодных условиях, ведь и так все сделано для блага семьи. Но здесь есть очень важный аспект — изменение рыночных условий. Финансовый рынок очень изменчив, он подвержен колебаниям мирового рынка, внутренним изменениям экономики и т.д. И если в 2014 году средняя процентная ставка по кредиту составляла 14 – 15%, то по итогам 2017 года она составляет 10%.
И казалось, что разница в 3 – 4% не существенна и не стоит из-за этого использовать рефинансирование ипотеки и маткапитал, но это обман. Не забываем, что такой жилищный кредит клиенты берут на 25 – 30 лет, и за этот период грубым подсчетом переплата составит 4%*30 = 120%, то есть разница составляет больше размера самого кредита. И если есть возможность избежать такой переплаты, то почему-бы и нет.
Что учитывать при принятии решения
1. Разницу ставок. Она должна быть минимум 1,5%, а лучше более 2%. В противном случае рефинансирование окажется невыгодным. Стоит также помнить, что в момент переоформления (обычно около месяца) процентная ставка может быть выше.
2. Срок ипотеки и сумма долга. Если вы находитесь во второй половине ипотечного срока и/или сумма долга незначительна, рефинансирование, как правило, не окупит приложенных усилий.
3. Издержки. При перекредитовании банк запросит оценку стоимости недвижимости, она может стоить 5-10 тыс. рублей. Также придется оформить страховку, а программа страхования в новом банке может оказаться менее выгодной. Все это несет траты, которые могут нивелировать получаемую выгоду.
4. Программы снижения ставок без смены банка. Некоторые банки предлагают программы снижения ставки без рефинансирования, возможно, в вашем случае это окажется самым выгодным вариантом. Иногда банки идут на изменение процентной ставки по уже существующему договору, чтобы удержать платежеспособного клиента. В таком случае вам удастся избежать издержек по переоформлению, напоминает Вениамин Каганов.
5. Личные обстоятельства. Для одобрения рефинансирования банк учитывает много факторов, поэтому если у вас были просрочки или на данный момент вы официально нетрудоустроены — шансы одобрения крайне малы.
6. Если вы учли все нюансы и приняли решение о рефинансировании, стоит задуматься о его параметрах. В процессе перекредитования вы можете:
— снизить ежемесячный платеж, и тогда значительно уменьшите свою ежемесячную нагрузку, однако переплаты могут сократиться несильно. Такое условие нужно выбирать, если бюджет не выдерживает существующих платежей и есть трудности в погашении долга, напоминает Евгения Лазарева;
— сократить срок погашения. Вы выплатите ипотеку быстрее, при этом сэкономите на переплатах банку, что гораздо выгоднее. При выборе таких условий нужно быть уверенным, что ваше текущее материальное положение позволяет выплачивать платежи в прежнем размере.
Материнский капитал (МК) — сертификат, который дается при рождении второго или третьего ребенка. И один из вариант его использования — улучшение жилищных условий ребенка.
Сумма материнского (семейного) капитала сейчас такая:
| Материнский капитал в 2019 году | 453026 рублей |
Как вы видите, сумма не маленькая, поэтому неудивительно, что многие предпочитают использовать материнский капитал для досрочного погашения ипотеки. Материнским капиталом можно гасить как основной долг, так и проценты по кредиту.
А вот теперь будет важный момент: согласно документам, оформляемым при получении средств материнского капитала, вы должны наделить долей детей при погашении кредита того банка, в рамках которого было осуществлено досрочное погашение этими средствами.
Вы подписываете нотариальное обязательство, что после погашения кредита вы выделите долю своим детям в течение 6 месяцев.
Еще очень важный момент, что сам процесс получения материнского капитала длительный и в среднем занимает 1,5-3 месяца. Потеря нескольких месяцев — это пять же потери по ежемесячным платежам, которые могли бы стать меньше после использования материнского капитала. Не забывайте этот момент.
Рефинансирование — это перекредитование в другом банке на более выгодных условиях. Рефинансирование представляет собою получение нового кредита с целью погашения первоначального. По сути, рефинансирование ипотеки — это подписание нового ипотечного договора и это важный момент.
При рефинансировании цель кредита звучит так: кредит на погашение обязательств заемщика перед третьим лицом. Процесс рефинансирования ипотеки, более сложный, чем использование сертификата на материнский капитал. Вам потребуется собирать заново все необходимые документы для нового банка.
К тому же потребуются дополнительные расходы (оценка недвижимости, страхование жизни и недвижимости) и это тоже обязательно нужно учитывать.
Все эксперты сходятся во мнении, что рефинансирование ипотеки имеет смысл если разница между действующей ставкой и ставкой при рефинансировании составляет не менее 1,5%.
Ставки при рефинансировании на январь 2019 года:
| Сбербанк | 10,90% |
| ВТБ | 10,10% |
| Райффайзенбанк | 10,25% |
| Открытие банк | 9,8% |
| Альфа-банк | 9,69% |
Ипотека с материнским капиталом- лучшие предложения банков 2019
Изучите лучшие предложения банков, собранные на нашем сайте, чтобы подобрать идеальный вариант ипотеки с материнским капиталом. У нас вы найдете только актуальную информацию от надежных, проверенных временем банков.
Если вы хотите больше узнать о том, что такое ипотека с материнским капиталом и как её получить, то советуем вам пролистать данную страницу до конца или кликнуть сюда.
Ипотека под материнский капитал – это реальное решение проблемы отсутствия благоприятных жилищных условий, актуальной для множества россиян. Наиболее остро она, как правило, стоит в семьях с детьми.
На поддержку российских семей, имеющих 2-х или более детей, направлена специально разработанная государственная программа материнского (семейного) капитала (МСК), начавшая действие с 1 января 2007 года.
Согласно установленным правилам, при рождении или усыновлении 2-го или последующих детей воспользоваться полученными начислениями по программе можно для приобретения ипотечного жилья.
Сумма маткапитала поначалу была равна 250 000 рублей. Программа ежегодно индексировалась вплоть до 2015 года, но в промежутке с 2016 по 2019 год индексация была приостановлена из-за неблагоприятной экономической обстановки.
В настоящее время и вплоть до конца 2019 года размер выплат по именному сертификату составит 453 026 рублей.
Следующая плановая индексация ожидается в 2020-м году, что позволит родителям рассчитывать на еще более значительный размер государственной помощи.
Сущность рефинансирования
Перекредитование имеющегося долга — это оформление нового займа для повышения текущей задолженности при использовании более выгодных условий для рефинансирования. Это позволит избежать переплат и получить соответствующие финансовые удобства для решения текущих вопросов.
В основном, услуга рефинансирования используется для ипотечного кредитования, поскольку так можно рационально отнестись к финансовым вопросам и получить «каникулы», благодаря чему появляется возможность не переплачивать, и тем самым не терять деньги.
Стоит учесть, что заемщик обязательно должен знать два важных обстоятельства, которые влияют на выгоду при использовании таких услуг.
Первое это то, что банковские организации не всегда готовы пойти навстречу и пересмотреть условия ранее выданных займов, т. к. для это может принести убытки финансовому учреждению. Поэтому при рефинансировании лучше всего обратиться в другие банки, готовые обеспечить выгодные условия при рефинансировании задолженностей в других финансовых учреждениях.
В таком случае банк, который пошел навстречу, не теряет денег, а взамен приобретает нового клиента, уже вступившего в систему кредитования. Но при выборе банка для перекредитования нужно учитывать текущие предоставляемые условия, чтобы не столкнуться с чрезмерно высокой процентной ставкой и комиссионными, влекущими за собой дополнительные растраты.
Второе — это то, что рефинансирование старого кредита в ином банке относится к сложной сделке, которая имеет некоторые отличительные моменты, нуждающиеся в детальном изучении.
Отличия присутствуют при получении первичного ипотечного кредита, поскольку сделки с застройщиком провести проще всего, притом, что рефинансирование имеет свои индивидуальные нюансы, которые важно учесть во избежание переплат в последующем. Еще придется собирать намного больший пакет документов, тем самым создаются некоторые сложности для потенциального банковского клиента.
Текущие расходы в виде оформления оценочных документов, дополнительного страхового полиса, вторичной регистрации ипотеки и т.д. требует финансовой поддержки со стороны клиента, поэтому это может обернуться дополнительными расходами.
Можно ли рефинансировать кредит, если был использован маткапитал?
Иногда возникает необходимость в рефинансировании кредита, на уплату которого уже были использованы средства материнского капитала. Важно понимать, что в праве собственности на такую квартиру или дом доли детям и супругу либо уже выделены, либо в Пенсионный фонд было подано обязательство сделать это в течение 6-ти месяцев после снятия обременения.
Хотя законом перекредитование при таких условиях не запрещено, на практике могут возникнуть проблемы:
- Банки идут на определенные риски при рефинансировании кредитов, где залогом выступает недвижимость с несовершеннолетними собственниками (то есть условие о выделении долей уже было выполнено). Если родители перестанут вносить ежемесячные платежи по кредиту, такое жилье нельзя будет забрать по закладной в счет погашения обязательств по ипотеке. Согласно гражданскому и семейному законодательству «имущество детей не является имуществом их родителей». Имущественными правами несовершеннолетних граждан занимаются органы опеки и попечительства (ООиП). Продать недвижимость, приобретенную за средства МСК, можно будет только с разрешения ООиП.
- Если обязательство о выделении долей еще не выполнено, но деньги сертификата МСК уже потрачены, то для проведения перекредитования сначала должно быть снято обременение первого банка за счет погашения задолженности средствами другого банка. С этого момента начнет действовать срок исполнения обязательства. Прокуратура или ПФР вряд ли будут разбираться почему на такую недвижимость оформляется новая закладная в другом банке и при каких обстоятельствах это делается. Поэтому юридическая служба банка с большой вероятностью запретит проведение подобной сделки.