Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Глава 35 ГК РФ. Наем жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На основании 1 ст. 672 ГК РФ по договору социального найма жилые помещения, находящиеся на балансе государственных и муниципальных фондов социального жилья, предназначены и должны предоставляться исключительно малоимущим или нуждающимся в улучшении условий жилья и быта гражданам, категории которых оговорены в законе.
Приватизация жилья: понятие, условия, порядок.
Приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.
Граждане, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде вправе с согласия:
— всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи;
— а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет;
— приобрести эти помещения в собственность.
Жилые помещения передаются:
— в общую собственность;
— либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность:
— по заявлению родителей, опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства;
— либо по их инициативе.
Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей, попечителей и органов опеки и попечительства.
В случае утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, законные представители несовершеннолетних в течение 3 месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям.
Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов.
Оформление договора, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.
В случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 года, определяются доли участников общей собственности на жилое помещение, в том числе доля умершего. Указанные доли в праве общей собственности признаются равными.
Не подлежат приватизации жилые помещения:
— предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2015 года;
— а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии;
— в общежитиях;
— в домах закрытых военных городков;
— а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
Аварийные — дома, имеющие повреждения несущих конструкций, не отвечающие установленным техническим, строительным санитарно-гигиеническим требованиям, противопожарным нормам.
Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.
Служебные — жилые помещения, предназначенные для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений, должны проживать по месту работы или вблизи нее и предоставляемые только на время существования данных трудовых отношений. Приватизация служебных квартир разрешается при условии, что граждане проживают в данной квартире не менее 10 лет и отработали на предприятии, которому она принадлежит не менее 10 лет.
Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется их уполномоченными собственниками, органами гос власти и МСУ, госу или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, гос или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами гос власти, МСУ, , предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. Нотариального удостоверения договора передачи НЕ требуется и государственная пошлина ГН взимается.
В договор включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
Право собственности возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в 2-х месячный срок со дня подачи документов.
В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих помещений.
Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в гос и муниципальном жилищном фонде социального использования 1 раз.
Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.
Возможна приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, при этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома.
1. На основании Федерального закона от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» в Жилищный и Гражданский кодексы введены нормы о договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования – это при наличии в тех же ЖК и ГК договора социального найма жилых помещений.
2. В общих чертах имеются следующие основные различия этих договоров (первым все-таки поставим договор социального найма жилых помещений):
1) по сроку: договор социального найма жилых помещений – бессрочный, договор найма жилых помещений жилищного фонда социального использования может быть сроком от одного года до 10 лет;
2) по необходимости государственной регистрации: договор социального найма жилых помещений не требует государственной регистрации, договор найма жилых помещений жилищного фонда социального использования подлежит государственной регистрации;
3) по возможности приватизации: жилье по договору социального найма подлежит приватизации, жилые помещения, занимаемые по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, не подлежат приватизации;
4) по основанию предоставления жилого помещения: по договору социального найма жилых помещений они могут быть предоставлены нуждающимся, малоимущим, очередникам; по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования они предоставляются не обязательно малоимущим; не обязательно очередникам; нуждающимся с определенным уровнем дохода;
5) по виду жилищного фонда: по договору социального найма жилых помещений – только государственный и муниципальный жилищный фонд; по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования – государственный, муниципальный и частный жилищный фонд (при этом предоставляющая организация должна соответствовать требованиям, установленным Правительством РФ).
Предполагается отдельный учет граждан, нуждающихся в получении жилья по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.
Подобным категориям граждан, согласно законодательству, может быть предоставлено для проживания и специализированное жилое помещение, что может рассматриваться как разновидность социального найма жилья.
В этом случае, согласно п. 1 ст. 60 ЖК РФ, между наймодателем и нанимателем заключается договор социального найма жилья для проживания на специальных условиях, установленных Жилищным Кодексом РФ.
Согласно условиям данного договора, жильё должно предоставляться малоимущим гражданам, признанным таковыми органами местного самоуправления в порядке, установленном законом конкретного субъекта федерации, с учётом стоимости имущества, находящегося в собственности семьи и облагаемого налогом, а также среднего дохода каждого члена семьи.
Согласно п. 5 ст. 49 ЖК РФ социальное жильё не может быть предоставлено внаем гражданам иностранных государств, лицам без гражданства при отсутствии специальных договоров и решений РФ, принятых в рамках международного права.
Дополнительным условием для получения социального жилья малоимущими гражданами является отсутствие постоянного жилья, т. е. муниципальные власти должны признать семью не только малоимущей, но и нуждающейся в жилплощади.
Прежде чем будет заключён договор о найме социального жилья, необходимо встать на учёт в соответствующие муниципальные органы и дождаться решения о предоставлении такого помещения. Все категории граждан, признанные по закону малоимущими и нуждающимися в социальном жилье, имеют право быть поставленными на учёт в местные органы самоуправления.
Принятие на учёт осуществляется на основании заявления гражданина, поданного лично им в муниципалитет по месту своего проживания. В случае, если гражданин, имеющий право на постановку на учёт, является недееспособным и не в состоянии самостоятельно подать заявление, его оформлением занимаются законные представители.
По результатам рассмотрения заявления гражданина, а также дополнительных, установленных законом, документов принимается решение о постановке на учёт либо отказе. В случае принятия положительного решения, постановка на учёт должна быть осуществлена не позднее чем через 30 рабочих дней со дня подачи заявления и предоставления всех необходимых документов.
Статья 53 ЖК РФ регламентирует особую меру наказания гражданам, пытающимся незаконно при помощи подлога или иных обманных действий получить право на постановку на учёт по найму социального жилья в качестве нуждающихся. Если будет установлено, что гражданин или члены его семьи сумели встать на учёт в качестве нуждающихся в социальном жилье, прибегнув к нечестным действиям, то они снимаются с учёта без права повторной постановки на него в течение последующих пяти лет.
Виды договора найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения делятся на виды:
— договор коммерческого найма жилого помещения;
— договор найма специализированного жилого помещения;
— договор социального найма жилого помещения.
Договор социального найма заключается в отношении жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, договор коммерческого найма, как правило, в отношении жилых помещений частного жилищного фонда.
Глава 35 ГК РФ содержит общие нормы о договоре найма жилого помещения. Поскольку статья 672 ГК РФ исходит из того, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, то указанные общие нормы регулируют отношения жилищного найма, базирующиеся на коммерческой основе. В силу этого договоры, опосредующие коммерческие отношения в жилищной сфере, в литературе получили название «договоры коммерческого найма» .
———————————
См., например: Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. 1997. N 4. С. 13 — 18.
По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
Снятое помещение можно сдать в поднаем за плату, если позволяет норма жилой площади (См. ст. 685, ГК РФ).
Для этого требуется получить согласие наймодателя. Поднаниматель, в отличие от сонанимателя не приобретает самостоятельных прав на помещение.
Поэтому срок договора с ним не может превышать срока найма, объем прав равен правомочиям нанимателя. А досрочное прекращение найма автоматически расторгает договор поднайма.
Важно! Ответственным перед наймодателем остается наниматель.
Поднаниматель не пользуется преимущественным правом заключения договора на новый срок.
Общие положения о договорах найма жилья и нанимателях
Порядок найма коммерческого и социального жилья прописан в гл. 35 ГК РФ. Дополнительное регулирование порядка заключения таких контрактов определено разд. III ЖК РФ.
Первый вид найма — коммерческий. По ст. 672 ГК РФ в нем участвуют две стороны: одна получает изолированное жилье, передаваемое во временное владение и пользование за плату с целью проживания в нем (это наниматель жилого помещения), другая передает его (это наймодатель).
Основная особенность второго вида договоров — соглашений о соц. найме — заключается в специфике стороны наймодателя. Жилье находится не в частной собственности, а в государственном или муниципальном жилищном фонде, то есть принадлежит государству. Общие положения о таких сделках прописаны в ст. 673 ГК РФ. Наниматель, как и в случае с соглашением о коммерческом найме, заключает контракт с целью проживания в жилом помещении.
Особенностью статуса нанимателя при найме жилья по договору соц. найма является то, что он должен соответствовать определенным критериям для получения возможности заключить сделку (быть признанным нуждающимся, встав на соответствующий учет). Для договора коммерческого найма это нехарактерно.
Во всех случаях снимающим жилье может быть исключительно гражданин. Это связано с целью использования жилища — только для проживания. Если нанимателем является организация, с ней заключается договор не найма, а аренды.
Договор поднайма жилого помещения
Наниматель имеет право предоставить занимаемое им жилое помещение или его часть за плату другому лицу для проживания. Такие отношения называются поднаймом жилого помещения. Договор поднайма заключается только с согласия наймодателя.
Для сдачи жилья, предоставленного по договору социального найма, также требуется согласие членов семьи нанимателя. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
Заключение договора поднайма возможно при условии соблюдения нормы жилой площади на одного человека.
Срок договора поднайма не может быть больше срока действия заключенного договора найма, он прекращает свое действие при прекращении договора найма.
Поднаниматель жилья не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.
Наиболее частые вопросы юристу по договору найма
Сдаю в аренду свою квартиру. Какой договор мне составить: договор аренды или договор найма?
Если вы сдаете квартиру частному лицу, то заключается договор найма. Если сдаете юридическому лицу для проживание его сотрудников, то заключается договор арены жилья.
Если в договоре, заключенном на 1 год, указана сумма оплаты, может ли наймодатель повышать ее по своему усмотрению и в связи с чем?
Размер оплаты по договору коммерческого найма жилья определяется только договором. Если в договоре не указана возможность одностороннего повышения платы, наймодатель не имеет права этого делать в течение всего периода действия договора.
Педагог, работающий в сельской местности, снимает квартиру у физлица — собственника квартиры. Какой договор надо заключить, чтобы педагогу компенсировались платежи согласно действующему законодательству?
В этом случае заключается договор коммерческого найма жилого помещения.
Какой образец договора найма выбрать, если хочу сдавать свою квартиру другим людям?
Для вашей ситуации можно взять образец договора коммерческого найма жилого помещения.
Не нашли ответ на свой вопрос? Задайте его юристу по телефону!
Существенным условием договора найма жилого помещения является срок. Он может заключаться на период менее года. Тогда он считается краткосрочным. Если же период превышает один год, то договор является долгосрочным. Максимальный срок, на который может заключаться соглашение о найме жилого помещения, составляет пять лет. Поэтому если даже стороны заключат договор на более длительный период, он будет действительным только в течение пяти лет.
Положения о регистрации долгосрочного договора не применяются по отношению к найму. Несмотря на это, многие специалисты по недвижимости полагают (или делают вид), что соглашение придется регистрировать в органах Росреестра. И рекомендуют заключать договор только на 11 месяцев. В то же время квартирантам нередко этот вариант подходит, так как в течение этого времени они смогут решить вопрос о том, насколько их устраивает квартира и хотят ли они здесь оставаться дальше или нет.
Акт приема-передачи: судебная практика
Между нанимателями и наймодателями нередко возникают споры. Они могут касаться причинения ущерба имуществу, образованию долга, появления убытков и так далее. Их разрешение во многом зависит от составленного соглашения и отображения существенных условий договора коммерческого найма жилого помещения.
Кроме него готовят акт приема-передачи объекта недвижимости, где указываются сведения о состоянии и имеющихся дефектах. Это обязательно, так как без него нанимателю придется нести ответственность за недостатки помещения. Если в акте будет указано, что помещение было передано в хорошем состоянии, то суд не примет во внимание возражения нанимателя о том, что соответствующие дефекты имелись изначально. Если же акт отсутствует, то наймодатель не сможет доказать, что помещению был причинен ущерб, так как документальные данные о его изначальном состоянии отсутствуют. Примером является Определение суда апелляционной инстанции Ульяновского района № 33-3165/2013 от 3 марта 2013 г.
Виды договора найма жилого помещения:
- договор социального найма
Договор социального найма заключается при предоставлении гражданам жилых помещений, принадлежащих государству и муниципальным образованиям (жилые помещения, находящиеся в государственном и муниципальном жилищном фонде). Договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Договор коммерческого найма регулируется Гражданским кодексом РФ.
- договор коммерческого найма.
Договор коммерческого найма заключается в отношении жилых помещений, принадлежащим на праве собственности физическим или юридическим лицам, с целью извлечения прибыли. Так, в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
Стороны договора:
Договор найма жилого помещения Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наниматель – это физическое лицо, которому жилое помещение предоставляется в пользование. Наймодатель – это лицо, предоставляющее нанимателю жилое помещение во владение и пользование. Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Несмотря на то, что договор найма жилого помещения заключается с одним физическим лицом – нанимателем, право пользования помещением наравне с нанимателем приобретают все проживающие совместно с ним члены его семьи.
Существенные условия договора:
- предмет (жилое помещение, предоставляемое по договору найма)
- плата за жилое помещение,
- перечень граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем.
Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ст.673 Гражданского кодекса РФ).
Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
Срок не является существенным условием договора найма жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения заключается без указания срока, т.е. договор действует бессрочно. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 Гражданского кодекса РФ). По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Форма договора найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится Наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Обязанности наймодателя:
- передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания,
- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение,
- предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг,
- обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении,
- осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором.
Обязанности нанимателя:
- использовать жилое помещение только для проживания,
- обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии,
- не производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя,
- своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи,
- осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Права нанимателя включают в себя право заключить договор поднайма жилого помещения с согласия наймодателя. Объектом может быть часть или все нанятое им помещение. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед Наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
По догов��ру социального найма договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.
Договор поднайма жилого помещения является возмездным.
В договоре коммерческого найма срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок (ст. 685 Гражданского кодекса РФ).
Расторжение договора найма жилого помещения осуществляется в соответствии со ст. 687 Гражданского кодекса РФ. По требования нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года);
- в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. Кроме того, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Права и обязанности сторон
Договорное право предусматривает, что при заключении любого вида соглашения возникают взаимные права и обязанности сторон. При наличии обязанности с одной стороны зеркально существует право, с другой стороны. Это очевидно, что если кто-то вправе что-то требовать, то точно в таком же объеме возникает у кого-то обязанность исполнить право требования первого.
Договор найма жилого помещения в соответствии со статьёй 676 ГК РФ предусматривает обязанности наймодателя. А именно:
- передать нанимателю жилое помещение, которое не должно быть обременено, то есть свободным от прав требования или каких-либо обязательственных отношений. Данное помещение должно быть пригодным для проживания, другими словами – отвечать всем требованиям санитарной и противопожарной безопасности;
- своевременно проводить капитальный ремонт жилого помещения;
Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах:
- наймодатель обязан надлежащим образом эксплуатировать жилой дом, в котором находится сдаваемое в найм жилое помещение. Своевременно предоставлять необходимые коммунальные услуги, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома. То есть наймодатель ответственен в обеспечении условий для полноценного проживания в жилом помещении.
Статья 678 ГК РФ устанавливает обязанности нанимателя жилого помещения. Гражданское и жилищное законодательство преследует принцип целевого назначения жилого помещения, таким образом в отношении нанимателя устанавливается обязанность использовать предмет договора по назначению, то есть для проживания. А в процессе проживания гражданин обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии.
Если наниматель желает произвести перепланировку и переустройство жилого помещения, он может это сделать только с разрешения наймодателя. Без такого разрешения действия нанимателя будут основанием для прекращения отношений по договору найма жилого помещения.
Также к обязанности нанимателя относится действия по исполнению признака возмездности договора, то есть обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. А также он обязан оплачивать коммунальные платежи, если иное не предусмотрено соглашением сторон(ст. 682 ГК РФ).
Нормативной базой, регулирующей отношения сторон при социальном предоставлении помещений, является Жилищный кодекс РФ. Основные понятия такого договора даны в Статье 60.
Согласно законодательным нормам в договоре две стороны:
- Собственник — наймодатель, которым является орган государственной или муниципальной власти.
- Гражданин – наниматель, имеющий право на получение социального жилья при определенных условиях.
Порядок составления договора и передачи жилья из социального фонда определен главой 35 Гражданского кодекса. В итоге оба кодекса дают полное представление, каким образом жилые помещения могут передаваться и использоваться нуждающимися гражданами.
Граждане признаются нуждающимися в социальном жилье при наличии статуса малоимущих и состоящие на соответствующем учете. Осуществляется предоставление в порядке очередности.
Постановка в очередь и заключение договора социального найма невозможно:
- с лицами без гражданства;
- с гражданами иностранных государств.
Наниматель социального жилья вправе проживать в нем со своей семьей: детьми, супругой, родителями, с которыми ведет совместное хозяйство.
Размер платы за жилье коммерческого найма устанавливают органы местного самоуправления. Как правило, она существенно ниже того, что предлагают на рынке аренды жилья.
Перед тем как подать заявление в качестве нуждающегося в муниципальном жилье коммерческого найма, убедитесь, что муниципалитет располагает таким жилищным фондом.
Для этого надо обратиться в местную администрацию.
В разных регионах действуют свои правила предоставления нуждающимся муниципального жилья коммерческого найма.
И соответственно, утвержденный перечень необходимых документов для получения такого жилья.
К примеру, в муниципалитетах Московской области, если заявитель является муниципальным служащим, понадобится ходатайство работодателя о предоставлении жилой площади по договору коммерческого найма.
Перечень необходимых документов также утверждается органами местного самоуправления.
Среди базовых:
– копии паспортов взрослых членов семьи заявителя;
– копии свидетельств о рождении детей до четырнадцатилетнего возраста;
– документы, подтверждающие семейные отношения заявителя (свидетельство о заключении брака, свидетельство о расторжении брака);
– справка с места работы взрослых членов семьи.
Договор коммерческого найма заключается на срок до пяти лет.
По истечении срока наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить заключить договор повторно либо предупредить нанимателя об отказе в продлении договора.
Для подачи заявления нуждающийся (или его представитель) может обратиться лично в орган местного самоуправления или многофункциональный центр (МФЦ), а также в режиме «онлайн» посредством портала «Госуслуги».
Срок рассмотрения заявления в разных регионах варьируется от 14 до 45 дней.
Результатом оказания услуги станет заключение договора коммерческого найма либо отказ в предоставлении услуги.
Основания для расторжения договора
Это либо завершение срока действия договора, либо расторжение договора в связи с нарушениями условия договора нанимателем.
К примеру, наниматель вовремя не вносил плату за коммунальные услуги и наем, на него часто жалуются соседи, он не соблюдает гигиенические нормы, испортил имущество и т.п.
Напомним, при этом прямой обязанности предоставить другое помещение нанимателю у муниципалитета нет.
Перед расторжением договора наниматель обязан:
– погасить задолженность по коммунальным услугам и обязательным платежам за наем;
– сняться с регистрационного учета.