Продажа квартиры по военной ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры по военной ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно ФЗ № 117-ФЗ от 20.08.2004 г., регулирующему работу НИС, одной из особенностей данной системы является то, что квартира (дом), приобретенная военнослужащим по ипотечному кредиту (ИК) на его средства в НИС, после заключения сделки с банком оказывается в двойном залоге — у выдавшего кредит банка и «Росвоенипотеки». С другой стороны, права контрактника, как ипотечного заемщика, регулирует еще и общий Закон «Об ипотеке» (ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998 г.), в силу которого военный получает право полного пользования ипотечным жильем только после снятия с него всех обременений.

Сделка с жилой недвижимостью возможна только тогда, когда с нее сняты все обременения. Квартира, купленная по военной ипотеке, находится под обременением сразу двух организаций — банка и Росвоенипотеки.
Инструкция для продавца по проведению сделки купли-продажи со снятием обременения:

• ищем покупателя, готового подождать ради покупки квартиры;
• сообщаем банку и Росвоенипотеке о том, что требуется снять обременение для проведения сделки;
• покупатель перечисляет деньги для погашения долга продавца;
• банк выдает документ, подтверждающий снятие обременения;
• происходит регистрация перехода права собственности в МФЦ.

Эта схема упрощенная. Многое будет зависеть от соотношения долга и цены квартиры. Если цена меньше долга, продавцу придется доплатить. Но такие ситуации редки. Что касается покупателя, он должен быть готов к ожиданию и необходимости отдать деньги вперед. Это основная особенность покупки квартиры под ипотечным обременением.

Важно: после того, как деньги от продажи квартиры вернутся на счет государства, военнослужащий снова сможет получить их на свой счет в НИС. Нужно только подать заявление о повторном участии в системе. Участник НИС имеет право воспользоваться этим методом сообщающихся финансовых сосудов неограниченное число раз до своих 42 лет. Это позволяет свести риски и потери от междугородних переездов к минимуму и гарантирует сохранение права военнослужащего на денежную субсидию при покупке жилья.

Порядок передачи денег по предварительному договору

Достигнув устного соглашения, как продать квартиру в военной ипотеке, продавцу и покупателю предстоит подготовить документы для сделки. На этот срок они могут подписать предварительный договор о намерении заключить основной. В документе прописываются ключевые условия основного договора, в том числе порядок оплаты.

Важно! При любом способе оплаты задатка следует составить подробную расписку о получении денег продавцом.

Важно учесть:

• если сделка не состоится по вине покупателя, задаток ему не возвращается;
• если сделка сорвется по вине продавца, он должен вернуть задаток вместе с компенсацией, размер которой обычно равен 100% задатка, то есть в двойном размере;
• если после получения задатка продавец не сможет снять обременение для последующей продажи, потребуется договариваться или решать через суд, есть ли чья-то вина в срыве сделки.

В чем основная проблема такой продажи?

Программа военной ипотеки реализуется в рамках накопительно-ипотечной системы, которая появилась в России еще в 2005 году. Ее суть заключается в том, что государство открывает для каждого военнослужащего-контрактника специальный счет, на который ежегодно переводит определенную сумму денег. Спустя какое-то время военнослужащий может воспользоваться накопленной суммой как первоначальным взносом по ипотечному кредиту, а последующие годовые платежи будут засчитываться в счет погашения долга и процентов.

Вообще, получить жилье в армии можно несколькими способами:

• служебное жилье – выдается военнослужащему и его семье на все время службы, но не переходит в его собственность (и его нельзя приватизировать);
• постоянное жилье – когда военнослужащий накопит определенную выслугу, не имея при этом своего жилья, он может претендовать на бесплатное жилье от государства или на выплату для его покупки;
• военная ипотека – чтобы не ждать выслуги, можно вступить в накопительно-ипотечную систему (НИС), это доступно выпускникам военных учебных заведений (при получении первого офицерского звания), а также остальным военнослужащим при заключении второго контракта.

Другими словами, государство предлагает не ждать 20 лет выслуги (или 10 лет при некоторых «льготных» основаниях), а купить свою квартиру – здесь и сейчас. Это выгодно и государству (не нужно искать несколько миллионов на квартиру сразу, если можно несколько лет откладывать по двести тысяч в год), и самому военнослужащему (вместо бесконечных скитаний по служебным квартирам можно получить свою в собственность).

Альтернативные варианты

Лучший способ избежать проблем, связанных с продажей такой квартиры – вообще не пользоваться программой военной ипотеки. Военнослужащие имеют определенные гарантии – в том числе возможность получить служебное жилье на весь срок службы, или компенсацию стоимости аренды. Но служебного жилья может не быть, оно может быть в плохом состоянии (особенно для семей с детьми), а компенсация аренды небольшая (для одного человека – около 7-8 тысяч рублей в месяц). А военная ипотека – возможность сразу решить квартирный вопрос.

Вариант с переуступкой ипотеки в данном случае не сработает – даже в этом случае нужно полностью погасить долг перед Росвоенипотекой, а потом уже за оставшуюся сумму долга договариваться с банком.

По сути, если заемщик не может найти всю сумму сразу и не хочет сильно сбрасывать в цене, единственный вариант – не продавать квартиру. Как только будет накоплено 20 лет выслуги (или 10 лет с «льготным» основанием), военнослужащий при продаже квартиры уже не будет ничего должен государству – долг погасить нужно будет только перед банком.

Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Возможный порядок действий перед банком выглядит следующим образом:

• необходимо сообщить в банк о намерении снять обременение и продать недвижимость, узнать примерную сумму задолженности;
• найти покупателя квартиры и договорится о получении средств, в случае использования его денег для погашения обязательств, и/или получить потребительский кредит на недостающую сумму;
• выяснить в банке величину долгового остатка по ипотеке с учётом процентов по основному долгу и погасить его;
• получить в банке закладную и произвести действия, направленные на погашение регистрационной записи об обременении в пользу банка.

Одновременно с манипуляциями по снятию обременения в пользу банка проводить действия по погашению задолженности перед Росвоенипотекой:

• путём написания заявления в Росвоенипотеку выяснить сумму долга по договору ЦЖЗ, и вернуть на свой именной счёт все накопления;

Как снять обременение?

Поскольку совершение каких-либо мероприятий с имуществом, купленным в ипотеку, не является возможным без погашения долговых обязательств, то приходится так или иначе искать средства для решения проблемы. Если уровень личных накоплений позволяет погасить обязательства по ипотечному кредиту и, собственно, заем, то ситуация намного упрощается. Однако, на практике, военные вынуждены прибегать к помощи дополнительного потребительского кредита. Этот специальный заем позволяет погасить задолженность перед Минобороны РФ, после чего появляется возможность использовать финансы нового покупателя жилья, чтобы закрыть долг уже перед банком. А они, скорее всего, понадобятся, поскольку долговые обязательства перед кредитным учреждением окажутся весьма велики. В частности, если военный примет решение не дожидаться 45-ти лет и уволится со службы. Что же касается условий погашения задолженности перед Минобороны, то здесь проценты не превышают ставку рефинансирования и после уплаты зачисляются на персональный накопительный счет военного.

Для чего проводится переуступка ипотеки

Передача прав собственности третьим лицам возможна лишь с разрешения кредитного учреждения, если данный пункт прописан в ипотечном договоре. Необходимость же в данной процедуре возникает по самым разнообразным причинам. Перечислим некоторые из них:

• Необходимость срочно продать недвижимое имущество, в максимально сжатые сроки. Поскольку переуступка, как правило, требует меньше времени, чем попытка самостоятельно избавиться от обременения и долговых обязательств по ипотечному кредиту, то такая реализация залогового имущества может быть достойной альтернативой досрочному погашению кредита;
• Финансовая несостоятельность заемщика. Когда у данной стороны пропала возможность своевременно погашать задолженность по ипотеке, продажа квартиры по переуступке выглядит приемлемым вариантом разрешения возникшей ситуации;
• Семейный развод, что может повлечь за собой увеличение долговой нагрузки на одного из бывших супругов. Поскольку одна из сторон вполне закономерно может отказаться от своей части недвижимого имущества и потребовать денежной компенсации. А размер ежемесячных платежей окажется неподъемным для оставшегося на месте жительства человека;
• Наследство. Поскольку, помимо права собственности, получение залоговой квартиры после смерти заемщика влечет за собой возложение на наследника обязанностей по обслуживанию ипотечного договора;
• Решение кредитного учреждения передать права на требования к заемщику другому юридическому лицу. Вызвать подобное решение способны, как поведение должника, так и экономические факторы, вынуждающие банк избавиться от проблемного кредитного портфеля в пользу коллекторской фирмы.

Как вывести квартиру из залога государства?

Учитывая нахождение квартиры в залоге у государства и банка одновременно продать такую недвижимость можно будет в следующих случаях:

1. Погашение задолженности перед банком и государством за счет собственных средств и продажа квартиры в обычном порядке;

2. Погашение задолженности за счет средств покупателя. Это можно сделать, заключив предварительный договор купли-продажи. Основной договор купли-продажи квартиры можно будет заключить после снятия обременения.

Можно ли продать квартиру по военной ипотеке

Согласно ФЗ № 117-ФЗ от 20.08.2004 г., регулирующему работу НИС, одной из особенностей данной системы является то, что квартира (дом), приобретенная военнослужащим по ипотечному кредиту (ИК) на его средства в НИС, после заключения сделки с банком оказывается в двойном залоге — у выдавшего кредит банка и «Росвоенипотеки». С другой стороны, права контрактника, как ипотечного заемщика, регулирует еще и общий Закон «Об ипотеке» (ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998 г.), в силу которого военный получает право полного пользования ипотечным жильем только после снятия с него всех обременений.

Отсюда следует вывод: продать квартиру, купленную по военной ипотеке, можно только после снятия с нее обоих обременений — и перед банком, и перед государством (в лице «Росвоенипотеки»). Не рассчитавшись с долгом по кредиту перед банковским учреждением и не вернув ипотечные накопления, потраченные на приобретение жилья, в федеральный бюджет, сделать этого досрочно нельзя!

Соответственно, перед продажей квартиры по военной ипотеке весь вопрос упирается в то, как вывести ее из-под двойного обременения, если продать (обменять) ее нужно срочно — задолго до истечения срока действия ИК.

Пошаговый алгоритм продажи квартиры

Для того чтобы продать жилье с предварительным погашением задолженности за него, военнослужащий обязан:

• поставить в известность о своем намерении банк и «Росвоенипотеку»;
• узнать о размере своей задолженности перед кредитным учреждением и Минобороны;
• предварительно найти на свою квартиру покупателя (в случае, если последний согласится погасить долг контрактника за жилье перед банком и государством);
• выплатить банку остаток ИК;
• вернуть ЦЖЗ и уже уплаченные проценты по кредиту в «Росвоенипотеку» (при этом следует сразу же подать заявление о получение второго свидетельства участника НИС — если в будущем планируется покупка второй ипотечной квартиры);
• получить письменные подтверждения того, что оба обременения с жилья сняты, и оформить в Росреестре свидетельство о праве собственности на него;
• продать квартиру уже как обычное жилье без обременений.

В случае если контрактник хочет избавиться от ипотеки по схеме переуступки прав, ему нужно действовать иначе:

• прежде всего, необходимо найти покупателя, которому будут передаваться права на ипотечное жилье;
• далее с этим покупателем следует прийти в банк, где специалисты последнего проверят платежеспособность нового заемщика;
• если кредитное учреждение одобрит сделку, военнослужащему нужно уведомить о ней «Росвоенипотеку» и вернуть государству деньги, потраченные на приобретение ипотечной жилплощади с его счета в НИС;
• после этого в банке составляется новый ипотечный договор на квартиру — на нового заемщика;
• на окончательном этапе сделки оформляется регистрация передачи прав собственности на жилье в госорганах и производится расчет между бывшим и новым владельцами ипотечной квартиры.

Какие есть варианты продажи

Первоначальный способ продажи объекта участника НИС — снятие обременения с имущества у банка и государства. Исходя из положения Постановления Правительства №370 от 15.05.2008 г., обременение допускается снять только через несколько лет службы, либо при увольнении по допустимым причинам.

Снятие залогового обеспечения при увольнении со службы по положительным основаниям в любом из случаев также требует выслуги лет за определённый период.

В случае, когда военный уволился из рядов ВС, а выслуга лет и повод увольнения со службы не дают оснований для снятия обременения с имущества, он должен вернуть задолженность государству. После данных действий квартиру разрешается продавать.

Вторым залогодержателем является банковское учреждение. Чтобы снять обременение, заемщик обязан выплатить сумму кредита и процентных начислений по нему.

В качестве варианта оплаты кредитных продуктов допускается применить подобный способ:

• оформить обычный кредит;
• закрыть кредитные обязательства по ипотечному продукту
• продать жилой объект;
• из средств от продажи оплатить потребительский кредит.

Закон о разделе квартиры в военной ипотеке

Процедуру регламентирует перечень нормативно-правовых актов. Сама военная ипотека предоставляется в рамках ФЗ №117 от 20 августа 2004 года. Здесь зафиксированы правила участия в программе, особенности предоставления и использования денежных средств, права и обязанности военнослужащего, а также иные нюансы. Однако порядок распределения собственности между членами семьи в нем не отражен.

В статье 256 ГК РФ говорится о том, что всё имущество, нажитое в браке, признается совместной собственностью супругов. Если пара решает расстаться, собственность делится.

Однако в статье 34 СК РФ говорится, что денежные выплаты специального назначения совместно нажитым имуществом не признаются. Поэтому собственником квартиры остаётся только сам военнослужащий. Исключение составляют ситуации, когда жена также вкладывалась в покупку квартиры, или был использован материнский капитал. Его предоставление осуществляется в рамках ФЗ №256 от 29 декабря 2006 года. В нормативно-правовом акте говорится, что всем членам семьи должны быть выделены доли после покупки помещения (статья 10 ФЗ №256 от 29 декабря 2006 года).

Плюсы и минусы переуступки

В сравнении с договором долевого участия, который обычно заключается на ранних этапах строительства, договор цессии кажется более безопасным, поскольку предполагает меньший риск. Также он позволяет сэкономить до 25% стоимости жилья. Покупателю, заинтересованному в конкретном жилом комплексе, но не успевшему на продажу квартир, цессия позволяет приобрести желаемый объект недвижимости.

Но какие подводные камни ждут покупателя при столь выгодных условиях?

1. Причиной переуступки может стать недобросовестность застройщика или форс-мажоры – банкротство, заморозка строительства, его затягивание или прекращение.

2. Покупка жилья по схеме, не предполагающей регистрацию сделок в Росреестре, можно столкнуться с мошенничеством – переуступкой квартиры сразу двум и более покупателям.

3. Достаточно высокий риск признания договора переуступки недействительным – к примеру, при отсутствии письменного уведомления застройщика или нотариально заверенного согласия супруга продавца, неполной оплаты долга перед заемщиком или отсутствия разрешения от банка.

Как продать ипотечную квартиру

Алгоритм, как продать военнослужащему собственную квартиру, купленную по льготной военной ипотеке, следующий:

1. Оповещение Росвоенипотеки и финансовой организации о желании продать квартиру и необходимости снять с недвижимости все обременения;
2. Подача рапорта военнослужащим на оформление второго свидетельства участника НИС;
3. Уточнение остатка задолженности перед банком;
4. Полное погашение оставшегося долга;
5. Поиск покупателя на жилье;
6. Получение документов, подтверждающих снятие с жилой недвижимости всех обременений;
7. Получение свидетельства в Регистрационной палате, подтверждающего отсутствие обременений и права собственности на продаваемое недвижимое имущество;
8. Продажа квартиры.

Реализация квартиры по переуступке

В этом случае необходимо найти покупателя, который согласен оформить право собственности на обремененную недвижимость. Для совершения сделки необходимо получить согласие банка и Министерства обороны. Если в семье есть дети — потребуется одобрение органов опеки.

При использовании средств материнского капитала потребуется согласие Пенсионного фонда.

Дальнейшая процедура предполагает следующие шаги:

1. Поиск лица, заинтересованного в приобретении жилья.
2. Посещение вместе с потенциальным покупателем банка, предоставившего ипотеку.
3. Оформление нового договора с банком. При этом обязательно участие в подписании как продавца, так и покупателя.
4. Получение средств от сделки купли-продажи.

При этом военнослужащий не всегда может получить сумму, на которую рассчитывал. Продажа по переуступке может удешевить объект. Все зависит от того, о какой стоимости удастся договориться с покупателем.

Похожие записи:

• Тарифы на электроэнергию для населения в Москве. Действуют с 1 декабря 2022 года
• Как вступить в наследство, если наследство в другом городе
• Водителей в России начнут штрафовать за шины не по сезону