Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дарственная на дом: как правильно оформить и избежать проблем». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Клиенты хотели купить себе загородный дом и уже выбрали интересный вариант. Меня пригласили на юридическое сопровождение сделки. Продавцы получили дом с участком в дар от родителей. Они предоставили свой договор дарения, который оказался на 6 листах. В нем было очень много лишних пунктов — часть из них бесполезные, другие не относятся к дарению, а некоторые были написаны по несколько раз, но другими словами. Продавцы уточнили, что договор составил знакомый юрист и взял за него 4 000 рублей. Хотя средняя цена в тот момент была 2 000 рублей. В общем, юрист хотел оправдать цену и показать деятельность.
Cкoлькo cтoит дapcтвeннaя нa дoм
Cтoимocть дapcтвeннoй cклaдывaeтcя из тpex cocтaвляющиx:
- Пoшлинa. Ee oплaчивaть oбязaтeльнo — бeз квитaнции oб oплaтe coтpyдник Pocpeecтpa нe мoжeт зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa coбcтвeннocти к oдapяeмoмy.
- Уcлyги нoтapиyca. Cтoимocть дapcтвeннoй нa дoм y нoтapиyca 7050 p. зa paбoтy тexничecкoгo xapaктepa и 0,5 % oт кaдacтpoвoй cтoимocти дoли cocтaвляeт гocyдapcтвeннaя пoшлинa.
- 13% нaлoгa. Этoт плaтeж oбязaтeлeн, ecли дapитeль и oдapяeмый нe являютcя близкими poдcтвeнникaми. Близкиe poдcтвeнники — этo poдитeли, дeти, cyпpyг, бaбyшки, дeдyшки, cecтpы, бpaтья.
Нaпpимep: Bace пoдapили двa дoмa. Oдин дoм eмy пoдapил бpaт, пpи cocтaвлeнии дoгoвopa poдcтвeнники нe oбpaщaлиcь к нoтapиycy. Bacя зaплaтил 2 000 pyблeй и пoлyчил в coбcтвeннocть нeдвижимocть. Bтopoй дoм Bace пoдapилa тpoюpoднaя cecтpa. Пo зaкoнy oнa нe cчитaeтcя близким poдcтвeнникoм, и Bace нyжнo зaплaтить нaлoг. Кaдacтpoвaя cтoимocть дoмa — 1 500 000 pyблeй. Bacя зaплaтил 2 000 зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти и 195 000 pyблeй в кaчecтвe нaлoгa.
Может ли одаряемый отказаться от договора?
Да, одаряемый в любой момент может отказаться от подарка до подписания договора, то никаких последствий не возникнет.
Если право собственности на дом уже было зарегистрировано, или договор был подписан, то даритель может потребовать с одаряемого оплаты понесенных расходов.
Плюсы и минусы дарственной на дом
Если есть необходимость перерегистрировать дом на другое лицо, то часто выбирают договор дарения. Он имеет свои преимущества по сравнению с другими договорами, например завещанием.
Во-первых, это скорость. Переход права в собственность регистрируется сразу же после подписания договора — в отличие, например, от завещания, которое вступает в силу после смерти наследодателя. В среднем оформление дарственной занимает не более двух недель, отметил Андрей Загоруйко.
Во-вторых, экономия средства. Это касается ситуаций, когда даритель и одариваемый являются близкими родственниками, в данном случае не нужно платить налог 13% от стоимости дома. Нужно заплатить только госпошлину за регистрацию сделки в Росреестре (2 тыс. руб.). Кроме того, при оформлении дарственной не нужно платить нотариусу (в отличие от завещания, где нотариальное заверение обязательно).
- Упрощенная процедура. Договор можно составить самому и зарегистрировать его в Росреестре, не прибегая к услугам юриста и нотариуса;
- Право выбора. В дарственной можно прописать срок, когда она вступает в силу, или условия, при которых она будет действительна. Есть возможность отсрочить наступление дарения (обещание дарения в будущем). При этом оспорить дарственную сложнее в суде, чем, например, завещание;
- Личная собственность. Имущество, полученное по договору дарения, не считается совместно нажитым в браке. Например, если одному из супругов подарили дом, то это его личная собственность, а не совместная. И при разводе второй супруг не имеет права претендовать на него;
- Не требуется соблюдения правила о преимущественном праве покупки при отчуждении доли при наличии долевой собственности на дом. То есть не нужно согласия других собственников.
Дарение земельного участка налогообложение
Налогообложения подвергается то лицо, что получает прибыль. В данном случае это одаряемый. Даритель лишь отчуждает имущество, что не требует дополнительных расходов. Стандартная ставка, которую и придется оплатить — 13% от стоимости имущества.
Налог не начисляется автоматически. Но сведения о факте заключения договора дарения Росреестр передает в ФНС. Поэтому избежать уплаты не получится. Если не обратиться в налоговую с декларацией по форме 3-НДФЛ, то возможно привлечение к административной ответственности.
Декларация оформляется по унифицированной форме. Сделать это нужно по 30 апреля года, следующего за годом продажи объекта. Заплатить 13% нужно будет до 15 июля.
Когда дарение запрещено
При дарении участка нужно учесть, что в ряде случаев возможно наличие законодательных запретов на совершение сделки:
- Если даритель не достиг возраста 14 лет. Такие лица вправе дарить что-то, если стоимость объекта составляет менее 3 тысячи рублей. Земельный участок не может стоит столько. Если оценить землю в такую сумму, договор будет признан недействительным. В Росреестре обратят внимания на этот фактов и откажут в регистрационных действиях.
-
Когда даритель достиг 14, но не достиг 18 лет и у него отсутствует согласие Органа Опеки. Убедить структуру будет сложно. Нужно доказать, что дарение необходимо собственнику, что одаряемый и представители подростка не пользуются его положением.
-
Если даритель является сотрудником медицинского учреждения, а одаряемый проходит лечение. Это же касается образовательных структур. Например, преподаватель не вправе принять земельный надел от студента. Такая сделка может быть воспринята в качестве взятки. В качестве одаряемых не вправе выступать и родственники сотрудников таких учреждений.
-
Когда одаряемый является сотрудником государственного учреждения, а даритель связан с осуществлением им своих полномочий. Подобные ситуации также вызовут подозрение, так как могут являться коррупционными схемами.
-
Если одна из сторон является коммерческой организацией. Договор дарения возможен, но его нужно будет обосновать. У ФНС могут возникнуть вопросы, так как ситуация может касаться ухода от уплаты налогов.
Налог при дарении недвижимости близкому родственнику
Стоит отметить, что в России любые подарки попадают под налогообложение. Например, нашедший на территории РФ клад, должен вернуть государству 75% его стоимости. Что касается других подарков, то до 2013 года налог на дарение составлял 35% от стоимости, но теперь его приравняли к подоходному налогу 13%.
Что касается налога при дарении недвижимости близкому родственнику, то согласно Налогового Кодекса РФ (ст. 217), дарение недвижимости между членами одной семьи или близкими родственниками освобождается от уплаты подоходного налога и подачи соответствующей декларации. Однако, в прессу просочилась информация, что в Правительстве РФ идут разговоры о возврате налогообложение при дарении недвижимости к стандарту 90-х годов, т.е. к уплате 35% от кадастровой стоимости подаренной недвижимости.
На кого можно оформить
Известно, что не всегда процедуры переоформления недвижимости подходят для конкретной ситуации. В некоторых случаях имеет большое значение, кто выступает сторонами договора. Разберемся, на кого можно оформить дарственную на дом.
Предусмотрены следующие ограничения на переоформление дома по дарственной по личному составу сторон договора:
- Нельзя дарить имущество детей младше 14 лет.
- Запрещено дарение работникам образовательных организаций (учителям, педагогам, завучам, директорам и так далее), медицины (врачам, медицинскому персоналу), социальной помощи лицами, которые получают данные услуги. Например, пациент не может подарить дом врачу, у которого он находится на лечении.
- Дарение чиновникам не допускается.
В остальных случаях подарить дом можно как своему родственнику, так и любому третьему лицу. Большой популярностью договоры дарения пользуются в случае, когда недвижимость передается именно родственникам – детям, родителям, братьям и сестрам и так далее. Это связано с выстроенными высоко доверительными отношениями в семье.
Есть несколько нюансов, которые нужно учитывать при оформлении дарственной на дом:
- дарение совместно нажитого супругами дома между мужем и женой лучше заменить другими способами – выделением супружеской доли или подписанием брачного контракта;
- если недвижимость получает несовершеннолетний от 14 до 18 лет, он может сам подписать договор с согласия родителей;
- если недвижимость дарится малолетнему, который не достиг 14 лет, то подпись в договоре за него ставит родитель.
Требования к сторонам договора дарения (даритель, одаряемый)
Так, в соответствии с Гражданским кодексом РФ Дарителями не могут быть малолетние и недееспособные граждане или их законные представители.
Также сделка дарения не может быть оформлена между коммерческими организациями, при том, что юридическое лицо может быть Дарителем, но при условии, что второй стороной договора будет физическое лицо (например, работодатель хочет одарить работника за профессиональные заслуги).
Правда ограничения распространяются и на Одаряемых. Так, не получится одарить домом и земельным участком работников образовательных, медицинских и оказывающих социальные услуги организаций, если Даритель является потребителем их услуг. Также нельзя презентовать подарок (даже если очень хочется), стоимость которого превышает 3000 рублей, государственным служащим РФ, субъектов и муниципалитетов, а также служащим Банка России, в связи с их должностными обязанностями и положением.
Отдельные особенности
- Дарственная недвижимость, принадлежащая одному из супругов, не подлежит разделу между супругами, а остается за одаряемым (п. 1 ст. 36 СК РФ).
- Если все доли имущества приватизированы, то один родитель без разрешения второго родителя может оформить дарственную на своего ребенка (ст. 26, 28 ГК РФ).
Особенности дарения участка с садовым домом
Садовый дом не имеет статуса капитального строения в отличие от частного жилого дома (как раз поэтому дарение жилого дома и земельного участка отличается от дарения ЗУ с садовым домом). Это регламентирует различия оформления дарственной. В таком случае оформляется только земельный участок с хозяйственными постройками, в число которых входит садовый домик.
Таковые даются перечнем в договоре дарения и не требуют предоставления технической документации от БТИ, а так же – кадастрового паспорта.
Если такое хозяйство относится к землям СНТ или ДНТ и т.п., возникают нюансы передачи прав. Кроме оформления договора дарения, требуется согласие большинства собственников садового или дачного товарищества. Его получают на общем собрании простым голосованием. Протокол голосования с актом подсчётов голосов предоставляется при оформлении дарственной.
По закону, собственник доли в совместном владении земельным имуществом, вправе передать только имущественные права, но одаряемый обязан вступить в число членов коллектива соответствующего товарищества. Если даритель официально выделил участок из совместной собственности посредством межевания, согласования и перерегистрации, согласие остальных членов не потребуется.
Договор дарения земельного участка с садовым домом: образец
В целом, дарственные не только идентичны завещательным распоряжениям, но и нередко используются как альтернатива завещанию. В таком случае собственник отдаст последние распоряжения лично и увидит их реализацию.
Кому можно подарить имущество
Договор оформляется между двумя сторонами, первая – собственник дома, вторая – человек, которому дарится имущество (родственник, друг, знакомый)
Существует разница между составлением дарственной с родными и третьими лицами. Если дом передается близкому родственнику, не оплачивается НДФЛ за совершение сделки. Граждане, не относящиеся к этой категории, исполняют обязательство по уплате налога.
Статья 14 Семейного кодекса определяет круг близких родственников. В него входят:
- супруги;
- родители и дети;
- дедушки, бабушки, внуки;
- сестры и братья;
- усыновленные и усыновители.
Согласно статье 575 ГК РФ оформить дарственную на дом нельзя:
- Сотрудникам организаций образования, здравоохранения, социальных служб по оказанию услуг нуждающимся людям, сопровождающим детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Правило действует, если даритель находится в этих учреждениях или получает помощь.
- Государственным, муниципальным служащим, работникам банков.
- Коммерческим предприятиям.
Преимущества дарственных на землю
Оформлять договор дарения земельного участка намного проще, чем заключать иные сделки с землей, кроме того, профессионалы считают такой вариант одним из самых безопасных способов передачи прав собственности. Да и времени такая сделка занимает сравнительно немного – максимум месяц с момента составления договора до получения на руки всех документов.
Основным преимуществом дарения для дарителя является возможность избежать налога (13% НДФЛ) на законных основаниях, естественно, только если речь идет о подобных договоренностях между близкими родственниками (супругами). При дарении земли постороннему налог придется платить в полном объеме, поэтому такие сделки не практикуются между гражданами, которых родственные узы не связывают.
Для многих семейных пар важным преимуществом дарственной является то обстоятельство, что при таком подходе недвижимость уже не будет считаться приобретенной в браке, а принадлежит исключительно лицу, получивших этот дар. Таким образом, развод не станет причиной для раздела подаренной земли, если, конечно, соответствующего пункта нет в брачном контракте.
Однако стоит помнить, что если одаряемый (получивший землю), является плательщиком алиментов, участок будет расценен как прибыль, и сумма, которая выплачивается для материальной поддержки ребенка, увеличится.
Базовые документы и новые правила 2018 года
Базовым документом для оформления сделки является свидетельство, которое подтверждает право собственности на земельный надел, кроме того, необходим технический паспорт на участок. Если даритель обрел право на участок, когда уже находился в браке, для отчуждения участка ему необходимо получить и заверить у нотариуса согласие «второй половинки» (так как это имущество автоматически считается нажитым в браке и поэтому в равной степени принадлежит обоим супругам).
Дарение земли, равно как и любые другие сделки с ней, в 2018 году требует обязательного межевания (документального подтверждения площади и границ), а также постановки земли на кадастровый учет. Ранее эта процедура была добровольной, и многие собственники этим не занимались. Теперь пользоваться участком, границы которого не подтверждены, можно сколь угодно долго, но подарить его или продать без кадастрового паспорта ни один собственник не может, так как Росреестр просто не зарегистрирует переход прав.
Если, например, у земли и дома один и тот же владелец, нельзя подарить участок, оставив себе недвижимость, сразу оформляется договор дарения земельного участка с домом. Однако, если собственники дома и земли разные, только землю подарить можно (так как просто нельзя подарить то, что не является собственностью).
Исключительные случаи
В определенных случаях даритель может потребовать назад подаренную землю и есть высокая вероятность, что он ее получит. Обратиться в суд с иском об отмене договора даритель может, если одариваемый представляет серьезную угрозу как для человека, безвозмездно отдавшего ему участок, так и для его семьи. Например, нанес телесные повреждения, угрожал или совершил попытку убийства и совершил иной вред дарителю. Договор также может быть признан недействительным, если принявший землю в дар, не обращается с ней должным образом, например, несоответственно его целевому назначению, статусу.
Дарение дома с землей
Поскольку любой дом располагается на земельном участке, оформление дарственной на него требует учета прав дарителя и на землю. Если у дарителя есть лишь право пользования землей, на которой расположен дом, то одаряемый, согласно ст. 35 Земельного кодекса, сможет пользоваться им на тех же условиях.
Если земля приватизирована и находится в собственности дарителя, оформляется дарственная на дом и земельный участок – в этом случае дарение одного без другого невозможно.
Оформление такой сделки осуществляется в общем порядке, посредством заключения одного договора с указанием в качестве подарка не только жилого объекта недвижимости, но и земельного участка, на котором он расположен.
Исключения составляют случаи, когда:
- подарком выступает часть жилого дома, которая не может быть выделена в натуре с аналогичной частью участка;
- участок входит в число земель, изъятых из оборота;
- жилой дом построен на участке на условиях сервитута.
Стоимость оформления дарственной на дом и землю не зависит от конкретных предметов, переходящих по сделке. По сути, передача по одной дарственной дома и земли потребует лишь дополнительных расходов при государственной регистрации.
Оспаривание дарственной на дом
Кроме всего прочего, заинтересованных лиц интересует, оспаривается ли дарственная на дом, ведь достаточно часто такая сделка нарушает права и интересы третьих лиц:
- супругов дарителя,
- его наследников,
- сособственников недвижимости.
Договор дарения может быть оспорен, но лишь тогда, когда на то есть весомые основания. Признать дарственную недействительной можно в случаях, когда она заключена с существенными нарушениями закона:
- не соблюдены условия, установленные в ст. 572 ГК;
- не соблюдены запреты и ограничения, определенные ст. ст. 575-576 ГК;
- дарение носит притворный характер, прикрывающий возмездную сделку;
- на момент совершения дарения даритель был недееспособен, что позволяет оспорить дарственную на дом и полностью ее отменить;
- даритель не получил согласие на дарение от сособственников;
- дарителя заставили заключить дарственную под угрозой и тому подобное.
Этот список оснований нельзя считать исчерпывающим: дарственная может быть оспорена и по другим причинам, делающим сделку недействительной или ничтожной.
Заинтересованным лицам нужно помнить, что оспаривание дарственной осуществляется в судебном порядке. В зависимости от основания срок исковой давности составит:
- 1 год для оспоримых сделок;
- 3 года – для ничтожных.
Соответствующий иск подается по месту жительства ответчика, которым может быть как даритель, так и одаряемый. Вместе с ним подается пакет необходимых документов, полнота которых позволит определить, можно ли отсудить потерянное имущество обратно.