Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рента: понятие, виды, особенности заключения договоров». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Помимо мошенничества, к одному из главных рисков сделки относят потенциальное снижение стоимости жилья. Вычислите объём ренты, необходимой для оплаты за год, изучите случаи на разное количество лет и сопоставьте с ценой на жильё. В некоторых ситуациях сделка окажется невыгодной.
Плюсы и минусы сделок с договором ренты
Преимущества договора пожизненной ренты для плательщика:
- возможность купить недвижимость в рассрочку;
- перспектива проживания в жилье с момента заключения договора. Часто это дешевле, чем аренда;
- гарантия получения жилья — даже если собственник передумал, оспорить договор и лишить права собственности непросто.
Неисполнение пунктов соглашения даёт право для обращения в суд и аннулирования договора.
Минусы для рентополучателя:
- ограничение права на квартиру или землю;
- сложности расторжения соглашения;
- нечестные рентные плательщики;
- необходимость платить налоги и предоставлять декларации в ИФНС.
Минусы для плательщика ренты:
- займы без указания точного срока окончания действия. Соглашение пожизненной ренты предполагает выплаты на протяжении жизни рантье. Но сколько плательщик ренты заплатит за квартиру в итоге — неизвестно;
- отсутствие полноправного владения имуществом до наступления смерти получателя;
- затраты на нотариальные мероприятия и регистрацию контракта.
При заключении договора с иждивением собственник жилья может признать качество работ, услуг плательщика ренты неудовлетворительным. В этом случае он может потребовать аннулировать соглашение.
Порядок оформления договора ренты
Для минимизации негативных последствий заключения договора необходимо конкретно и в полном объеме прописать все существенные условия договора, а также предварительно согласовать порядок реализации положений договора.
Условия договора ренты:
- предмет договора, то есть движимое или недвижимое имущество, которое должно перейти в собственность к рентоплательщику;
- размер рентной платы, порядок и период выплат;
- конкретные виды оказываемых услуг или предоставляемых работ. Желательно прописывать примерный список продуктов или лекарств;
- обеспечение выплаты ренты.
После составления договора и согласования всех условий ренты стороны в обязательном порядке должны удостоверить договор у нотариуса.
Если стороны оформляют договор ренты, предметом которого выступает недвижимое имущество, то такой договор необходимо зарегистрировать в Росреестр. Для оформления договора необходимо подготовить следующие документы:
- паспорта сторон;
- выписка из ЕГРН;
- свидетельство о праве собственности на имущество или иной документ, подтверждающий такое право;
- документ, подтверждающий отсутствие коммунального долга;
- согласие супруга получателя ренты;
- заявление о государственной регистрации перехода прав собственности в Росреестре;
- квитанция об уплате госпошлины.
Перед удостоверением договора нотариус должен подтвердить, что стороны сделки отдают отчет в своих действиях и осознают последствия заключаемого договора, то есть обладают дееспособностью в полном объеме.
После удостоверения договор необходимо направить на регистрацию в Росреестр. Это может сделать как нотариус, так и стороны сделки.
Статьями 560 — 566 ГК оговорены особенности постоянной ренты.
Согласно п. 1 ст. 560 ГК получателями постоянной ренты могут быть как граждане, так и некоммерческие юридические лица, если это не противоречит законодательству и соответствует целям их деятельности.
В отношении плательщиков постоянной ренты закон никаких ограничений не устанавливает. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица, если только учредительные документы разрешают им заниматься такого рода деятельностью.
В договоре постоянной ренты допускается изменение субъектного состава. Так, право на получение ренты может передаваться путем уступки требования или переходить по наследству и т.п. (п. 2 ст. 560 ГК). Однако, новые получатели ренты должны соответствовать требованиям, изложенным выше.
Прекращение договора ренты
Договор постоянной ренты может быть прекращен по общим или специальным основаниям.
Следует отметить, что основания, используемые для других гражданских договоров (например, связанные со смертью физического лица или ликвидацией предприятия), в этой ситуации будет не всегда применимы. Вместо этого могут использоваться другие варианты прекращения обязательств, включая прощение долга (415 статья ГК РФ) и исключая прекращение обязательств исполнением (408 статья ГК РФ).
В число специальных оснований прекращения договора включен выкуп ренты, право требовать который предоставляется и плательщику и получателю. Для первого из них предусмотрена специальная процедура. Он заявляет об этом в письменной форме за 3 месяца до того, как прекратится выплата ренты или за более долгий срок, который указан в договоре постоянной ренты. В этом случае обязательство по выплате ренты не может быть прекращено до получения всего размера выкупа получателем ренты, если другой порядок выкупа не прописан в договоре. Условие, касающееся отказа плательщика от права выкупа ренты, признается ничтожным. Тем не менее, стороны вправе предусматривать некоторые ограничения этого права, включая установку того, что право выкупа постоянной ренты нельзя осуществлять при жизни получателя ренты (в течение другого срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора).
Если в договоре отсутствуют условия, рассматривающие размер выкупной цены, то ее выкуп производят по цене, которая соответствует годовой сумме ренты, которая подлежит выплате. Если имущество бесплатно передается под выплату ренты, то в выкупную цену вместе с годовой суммой рентных платежей должна быть включена цена переданного имущества. Такую цену определяют в соответствии с правилами, указанными в 424 статье ГК РФ. В этой части оплату производят по цене, которая в рамках сравнимых обстоятельств обычно должна взиматься за аналогичную продукцию, работы и услуги.
Возможно ли расторгнуть и при каких условиях?
Преимущественные права на расторжение договора ренты есть у получателя ренты – собственника жилья.
Если плательщик грубо нарушает условия договора – не выплачивает платежи, не ухаживает за рентополучателем, хотя обязан, договор расторгается. Получатель ренты, в свою очередь, может потребовать от плательщика вернуть имущество и выкупить ренту. Минимальный размер выкупа ренты – сумма рентных платежей за один год. Возмещение ущерба потребуется, если плательщик не поддерживал сохранность имущества. Все траты и потери при пользовании имуществом рентополучателя плательщик должен возместить.
Если получатель ренты в одностороннем порядке расторгает договор, плательщик не может требовать возврата средств. Судебная защита есть и у рентодателя – в одностороннем порядке расторгнуть договор ренты получатель может только в суде. Причем собственник обязан доказать свою правоту и ненадлежащее исполнение обязанностей плательщиком в соответствии с ГК РФ. Рентодатель может оспорить решение владельца имущества в суде.
Понятие договора пожизненной ренты
Понятие договора пожизненной ренты дается в ст.583 УК РФ. В названной правовой норме пожизненная рента определяется как договор, по которому плательщик ренты уплачивает получателю ренты определенную денежную сумму определенное время, в свою очередь, получатель ренты передает плательщику ренты определенное имущество.
Из указанного определения следует, что это договор возмездный, реальный, односторонне обязывающий.
Предметом договора пожизненной ренты может быть любое имущество, не изъятое из гражданского оборота, как движимое, так и недвижимое. На практике, чаще всего таковым является недвижимое имущество, а именно жилье.
Условия расторжения договора
Получатель ренты или лица, которые по закону являются его наследниками, вправе оспорить и расторгнуть заключенную сделку в судебном порядке. Иск должен быть обоснованным, в противном случае суд примет решение в пользу плательщика и оставит договор в силе. В качестве оснований для расторжения сделки в суде выступают следующие:
- при ее заключении плательщик воспользовался тяжелым положением получателя (доказать, что такой факт имел место, достаточно сложно);
- получатель был недееспособен на момент заключения договора либо его ввели в заблуждение относительно сущности и правовых последствий сделки;
- условия договора были нарушены плательщиком (например, он несвоевременно выплачивал ренту или не выполнял свои обязанности по уходу за получателем).
Обе стороны могут и должны обезопасить себя от неприятных сюрпризов. Это можно сделать путем составления подробного договора.
Как заключить договор ренты?
Такой вид отношений между гражданами России не сильно развит, но многие соглашаются на оформление подобных соглашений, так как осознают, что не смогут осилить покупку дорогого жилья при помощи ипотеки, которая имеет определенные риски, например, продолжительный период регулярных платежей, или угроза потери работы и дальнейшая неплатежеспособность. А вот в случае с пожилым человеком есть возможность получить квартиру в собственность после его кончины, при этом необходимо будет ежемесячно передавать пенсионеру значительно меньшую сумму, чем при ипотеке, посещать его на дому и приносить продукты или лекарства.
Любой ли гражданин может выступить в роли участника договора ренты?
До того как будет подписано соглашение, убедитесь, что человек, желающий впоследствии передать вам свое имущество, является дееспособным, можно даже запросить справку из неврологического диспансера.
Кроме того, получателями ренты могут быть одновременно несколько человек, например, семейная пара пожилых людей, согласных оформить соглашение с другими гражданами, готовыми предоставить им достойную жизнь до самой смерти.
Участниками второй стороны могут быть не только частные лица, но и организации, если в их учредительных документах прописан такой вид оказания услуг.
Расскажем об основных этапах заключения сделки:
-
собрать комплект необходимых документов;
-
заключить соглашение;
-
заверить документ в нотариальной конторе;
-
в определенный момент зарегистрировать переход права собственности.
А какие документы могут потребоваться, спросите вы? Вот перечень основных бланков:
-
общегражданский паспорт всех участников соглашения;
-
правоустанавливающие бумаги на имущественные активы;
-
согласие второго супруга, если жилье было куплено в период семейных отношений;
-
справка о том, что сделка является возмездной;
-
справка о дееспособности человека;
-
бумага из конторы о прописанных гражданах в помещении по месту совершения сделки.
Существенные условия договора пожизненной ренты
К существенным условиям договора пожизненной ренты относятся:
- условия, вытекающие из сущности рентных обязательств, изложенных в ст. 583 ГК РФ;
- конкретное описание имущества, передаваемого под выплату ренты (например, адрес и описание квартиры) с указанием платности либо бесплатности его передачи;
- размер рентных платежей, способ и порядок их выплаты;
- условие об обеспечении рентных платежей при передаче движимого имущества (для недвижимого имущества такого условия не требуется, поскольку оно обременено залогом в силу закона).
Судебная практика позволяет сформулировать еще ряд положений, которые целесообразно отражать в договоре пожизненной ренты:
- предусмотреть решение вопроса по наследованию квартиры (иного имущества) при наступлении смерти плательщика ренты, которая может произойти до смерти ее получателя;
- решить в договоре вопрос о месте жительства получателя ренты и возможности его переселения из квартиры (иного недвижимого имущества), переданной под рентные выплаты;
- обозначить положение об индексации рентных платежей в зависимости от инфляции, поскольку из природы договора пожизненной ренты следует, что он заключается на длительный срок.
Подробная регламентация всех указанных условий при составлении договора пожизненной ренты не позволит в дальнейшем оспорить его по надуманным основаниям недобросовестной стороне.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Как заключить и расторгнуть документ
Важно, что все стороны договора постоянной и пожизненной ренты недвижимости в момент заключения обязаны присутствовать у нотариуса. При отсутствии хотя бы одного лица, указанного в бумагах, специалист не имеет права заверять соглашение. При этом все должны быть в трезвом уме и здравой памяти, отдавать отчет о своих действиях, не выглядеть напуганными, а также иными способами вызывать сомнения.
Расторжение возможно, если:
- собственник на момент подписания был признан невменяемым или недееспособным;
- подписание происходило под угрозой;
- выплаты просрочены на год и более;
- признание юрлица-плательщика банкротом;
- наступили условия прекращения рентного договора, прописанные в бумагах;
- решение суда.
В некоторых случаях обжаловать документ могут попытаться родственники, что часто случается при пожизненном варианте соглашения.
Постоянная рента (понятие и элементы договора).
Постоянная рента является бессрочной, так как не установлен срок прекращения выплаты ренты.
Сторонами договора постоянной ренты – получателем ренты и плательщиком ренты – могут выступать граждане и юридические лица.
Получателями постоянной ренты могут выступать любые граждане, как те, которые передали свое имущество под выплату ренты, так и те, которые были указаны в качестве получателей ренты гражданами, передавшими свое имущество под выплату ренты. Получателями постоянной ренты могут быть также юридические лица-некоммерческие организации (фонды, общественные, религиозные организации и т.п.) в случаях, когда это не противоречит закону и целям их деятельности.
Не могут быть получателями постоянной ренты коммерческие организации, так как основной целью их деятельности является извлечение прибыли (п. 1 ст. 50 ГК), которую они должны получать от предпринимательской деятельности (продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг и т.д.), а не от передачи другим лицам в собственность имущества под выплату ренты.