Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Право собственности на основании справки «ЖСК», что это?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Строительство кооперативного жилья потеряло актуальность в связи с проведением приватизации квартир, расширением долевого строительства и ипотечного кредитования. Но в ХХ веке таких квартир было построено много, и наследники их владельцев начинают сталкиваться с проблемами при оформлении документов.
Комментарии к ст. 129 ЖК РФ
1. В силу п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного или жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение.
Таким образом, имеется три юридических факта, образующих фактический состав для возникновения права собственности у граждан — членов кооператива и прекращения такового у юридического лица — кооператива:
во-первых, членство в кооперативе;
во-вторых, пользование жилым помещением, предоставленным кооперативом;
в-третьих, полная выплата паевого взноса.
Следует обратить внимание на то, что право на получение жилой площади возникает у гражданина с момента вступления в жилищный кооператив, с этого же времени возникает жилищное правоотношение, которое развивается по мере наступления последующих правоустанавливающих фактов и окончательно оформляется с предоставлением квартиры. Далее, при выплате последней части паевого взноса правоотношение пользования трансформируется в правоотношение собственности, происходит смена субъектов данного права. До полного внесения паевого взноса субъектом права собственности на жилое помещение был жилищный или жилищно-строительный кооператив, после выплаты паевого взноса — гражданин.
2. В отличие от общего правила, установленного в ст. 131 ГК РФ по отношению к возникновению прав на недвижимое имущество, в данном случае можно констатировать, что право собственности возникает не с момента государственной регистрации, а с момента завершения выплаты паевого взноса. Последующая государственная регистрация имеет лишь правоподтверждающее значение.
3. Для удовлетворения своего интереса и достижения цели гражданин участвует в организации кооператива либо вступает в действующий кооператив. Затем его воля проявляется при вселении в квартиру и пользовании ею, а также при уплате паевых взносов. Все эти действия гражданин производит сознательно и целенаправленно для получения жилого помещения, а впоследствии — для приобретения на него права собственности.
Некоторые трудности вызывает вопрос о юридической природе перехода права собственности от жилищного (жилищно-строительного) кооператива к его членам, если паевые взносы были выплачены до 1 июля 1990 г., т.е. до вступления в действие Закона СССР «О собственности в СССР» — первого законодательного акта, наделившего членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов соответствующим правом. Особенности рассматриваемой ситуации в том, что в то время граждане не предполагали, что станут собственниками кооперативных квартир. Однако в данном случае, на наш взгляд, следует вести речь не о принудительном прекращении права собственности кооператива и возникновении такового у члена жилищного или жилищно-строительного кооператива, а о снятии принудительного сдерживания процесса возникновения права собственности у членов кооперативов на жилое помещение, так как сумма паевого взноса определялась исходя из сметной стоимости кооперативного жилого дома.
С 1 июля 1990 г. (с момента вступления в действие Закона СССР «О собственности в СССР») факт полной выплаты паевого взноса наделяет члена жилищного или жилищно-строительного кооператива правом собственности на жилое помещение, в котором он проживает. Указанная норма была воспроизведена в ГК РФ.
4. В связи с принятием названных законодательных актов граждане — члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов разделились на собственников и несобственников жилых помещений. По исполнении фактического состава их различает факт полного или неполного внесения паевого взноса за жилое помещение. По объему и виду прав член кооператива, полностью внесший паевой взнос за квартиру, владеет, пользуется и распоряжается принадлежащей ему квартирой по своему усмотрению, т.е. является обладателем вещного права — права собственности. В отличие от этого член жилищного или жилищно-строительного кооператива, осуществляющий выплату, владеет и пользуется жильем, принадлежащим кооперативу, на основе членских правоотношений, т.е. является обладателем обязательственного права. Данный член кооператива имеет ограниченное право распоряжения.
Член кооператива, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, вправе остаться в кооперативе, выйти из него либо объединиться с другими собственниками жилых помещений в товарищество собственников жилья . Гражданин, приобретший квартиру по договору с собственником или получивший ее по наследству, вправе вступить в члены кооператива. Отказ ему в этом может быть обжалован в судебном порядке .
———————————
О товариществах собственников жилья см. разд. VI комментируемого Кодекса.
См.: п. 3 Постановления Пленума ВС СССР от 11 октября 1991 г. N 11 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами» // Сборник постановлений Пленумов ВС СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. С. 195.
5. После выплаты паевых взносов всеми членами кооператива происходит качественное преобразование отношений, которые сложились между гражданами, проживающими в бывшем кооперативном доме.
Во-первых, кооператив перестает быть собственником общего имущества многоквартирного дома. Это имущество в таких случаях принадлежит на праве общей собственности собственникам жилых помещений (см. ст. ст. 36 — 48 ЖК и комментарий к ним).
Во-вторых, несмотря на то, что ст. 14 Вводного закона отмене��а, полагаем, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых все их члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этими кооперативами жилые помещения, должны быть преобразованы в товарищества собственников жилья. До преобразования в новую организационно-правовую форму такие кооперативы по существу уже являются объединениями собственников жилья.
Кооперативная квартира
Для начала рассмотрим сам вид кооперативной собственности. Данная форма собственности зародилась еще в советском союзе, как противоположность муниципальной или государственной. Как же определить данный вид собственности, ведь он не является ни частным, ни государственным.
ЖСК – он же жилищно-строительный кооператив, создается при коллективном участии граждан и/или юридических лиц. ЖСК имеет в своем начале добровольность участия, все члены кооператива заинтересованы в единой цели. Квартира, предоставляемая гражданам, относится к собственности кооператива, но после того как гражданин оплатит пай в полном объеме, квартира переходит из разряда кооперативной собственности в частную. Лицо получает свидетельство о праве собственности в ЖСК. Из особенностей следует отметить, что после перехода кооперативной квартиры в частные руки, земля и придомовая территория по-прежнему остаются в собственности кооператива.
На сегодняшний день ЖСК упразднены, вместо них, на основании закона, возникли ТСЖ, правда, суть данных инстанций не изменилась.
В этом плане все очень просто, ведь право собственности оформляется с выдачей свидетельства в Росреестре. Документы заявитель может подать в МФЦ или непосредственно в регистрирующем органе.
Однако на практике нередко возникают случаи, при которых приходится обратиться еще в одну инстанцию для решения вопроса о регистрации кооперативной квартиры на праве собственности. И такой инстанцией является суд.
Количество ЖСК стремительно сокращается. В связи с этим возникает вопрос, что делать, если квартира находится в собственности «упраздненного» ЖСК. Проблем нет у тех, кто вовремя успел погасить пай ЖСК и оформил право собственности на недвижимость. В противном случае при неоплаченном пае возникает ситуация, в которой квартира еще не принадлежит проживающему в ней физическому лицу, но и не является собственностью упраздненного ЖСК. По факту паевой взнос выплачивать некому, да и справку о том, что часть пая погашена, тоже никто не может выдать, а Росреестр без данной справки не оформляет право собственности.
В этом случае придется обращаться в суд и доказывать срок давности владения и пользования помещением. В качестве непосредственных доказательств в суд должны быть переданы квитанции об оплате коммунальных услуг, чеки на обслуживание квартиры и т.д. На основании норм Гражданского кодекса РФ срок приобретательной давности равен 15 годам, по истечении данного срока гражданин может зарегистрировать право собственности в отношении бывшей кооперативной квартиры.
В суд можно обратиться за защитой своих прав и в том случае, если ЖСК препятствует осуществлению прав на регистрацию собственности. Например, преднамеренно не выдает справки о погашении пая, уклоняется от приема заявлений об обращении членов кооператива. В данном случае лучше подать коллективный иск. Если истец имеет финансовую возможность для частичного или полного погашения пая, суд часто принимает его сторону. Росреестр в этом случае регистрирует право собственности на квартиру и выдает свидетельство, на основании решения суда, как основного документа.
Как происходит раздел кооперативной квартиры
раздел жилого кооперативного помещения, необходим, когда наследниками признано несколько субъектов, каждому из которых нужно выделить доли и обозначить право собственности.
Согласно нормативным актам, будущие собственники такого жилья, имеют право договориться между собой и самостоятельно поделить квартиру. Если такой возможности нет, приходится обращаться за помощью к судебным органам, когда наследники подают иски с требованием выделить им конкретную долю общего имущества.
Если жилое помещение делится согласно договоренности наследников, им нужно сделать следующее:
- отказаться от собственной доли, чтобы она стала частью общего долевого имущества;
- приобрести права на часть имущества в составе общей собственности.
Понятие кооперативной квартиры
В соответствии со статьей 2 ФЗ № 215-ФЗ от 30 декабря 2015 под жилищным кооперативом понимается объединение, которое создается с целью получения квартир его членами. Приобретение дома оплачивается за счет взимаемых взносов, но допускается и привлечение иных средств, например, банковских кредитов.
Согласно статье 124 ЖК РФ, гражданин, принятый в объединение, получает жилое помещение. Но не в собственность, а для проживания. В пункте 2 указанной статьи четко определено, что член кооператива обладает правом на владение и пользование квартирой. В то же время статья 30 ЖК РФ сообщает, что собственник также обладает правом распоряжения. Из этого следует, что фактически гражданин, проживающий в кооперативной квартире, не является ее владельцем. Правом собственности обладает кооператив.
Итак, кооперативное жилье обладает следующими особенностями:
- предоставляется только гражданину, вступающему в кооператив;
- принадлежит жилищному объединению;
- член кооператива не является собственником.
Приватизация кооперативной квартиры
Юридическое понятие приватизации не распространяется на кооперативные квартиры. Приобретение права собственности на жилье осуществляется при подтверждении факта оплаты пая.
Справка берется из БТИ или правления жилищно-строительного кооператива (если он по-прежнему существует и был создан после введения в действие ЖК РФ).
При упразднении кооператива, созданного еще в советское время, за документами следует обращаться к его правопреемнику. Это может быть ТСЖ, но оно не всегда располагает сведениями об оплате пая. Тогда следует обращаться в Росреестр, местную администрацию и выяснять, куда были переданы архивные документы упраздненного строительного кооператива.
Информация о создании строительного кооператива, членах его участников может содержаться в архивных документах жилищного департамента или другой структуры в области жилищно-строительного контроля.
Как оформить квартиру в собственность?
Чтобы произвести оформление кооперативной жилищной площади в собственность, требуется соблюсти несколько обязательных, последовательных процедур. Учтите следующие нюансы:
- в регистрирующий орган по месту прописки необходимо предоставить перечень требуемых документов, получить их можно в кооперативном правлении;
- бывают случаи, когда другие члены кооператива уже прошли все процедуры и оформили право собственности. Тогда в регистрирующем органе уже находится часть нужных документов;
- особенно внимание нужно уделить наличию справки о том, что вы полностью оплатили паевой взнос и действительно были приняты в ряды членов кооператива;
- в данном сертификате обязательно должна быть дата документа, заключенного на основании общего собрания. На нем вы принимались в кооператив. В протоколе указывается также дата окончательной выплаты за объект недвижимости. Данный документ должен подписываться главбухом и председателем кооператива. Заверяется справка печатью.
С техническим описанием квартиры могут возникнуть небольшие трудности. Например, если вы являетесь первым членом кооператива, который оформляет право на свое владение, этого описания может просто не быть. В таком случае необходимо выяснить, по какой причине оно отсутствует и постараться добиться того, чтобы оно было оформлено.
Пошаговая инструкция в 2020 году
Среди обычных граждан бытует ошибочное мнение, что если паевые взносы по кооперативной квартире были выплачены в полном объеме до 1997 года, то проходить процедуру регистрации права собственности не требуется. Подобное обстоятельство во многом обусловлено тем, что именно в этом году жилищное законодательство претерпело существенные изменения и был создан официальный орган в виде ЕГРН. Сегодня все сделки имущественного характера должны проходить только через него.
Заблуждение в части регистрации права владения на кооперативную квартиру связано с тем, что при выплате пая до 1997 года гражданин может воспользоваться упрощенной процедурой. Для этого ему необходимо обратиться в БТИ и оформить справку технической инвентаризации. Специалисты тем не менее рекомендуют привлекать механизм регистрации прав владения на кооперативную квартиру через государственный орган.
Что такое кооперативная квартира
Для любых действий с имуществом необходима госрегистрация. Примером может служить продажа недвижимости в жилом кооперативе. Кооперативной квартирой считают объект недвижимости, который находится в доме, построенном с помощью объединения ряда лиц с выделением жилплощади. При выполнении всех обязательств и условий, человек считается собственником. Необходимые условия:
- членство в кооперативе;
- использование жилья;
- полноценная выплата паев;
- отсутствие нарушений, которые привели к исключению из кооператива.
Важно! Права на недвижимость у лица есть даже без государственной регистрации, например, если кооперация существовала еще со времен СССР. Но проведение различных операций с жильем по законодательству требует наличия определенных документов, в том числе и регистрации собственности. Это связано с тем, что для проведения определенных процедур, в частности раздела или продажи, потребуется вывести ее в свое личное пользование из кооператива.
Проблемы оформления кооперативной собственности
При процессе оформления может проявиться несколько проблем. Основной ситуацией является то, что фактически пайщики будут пользователями недвижимости, которая в общем формате относится к собственности кооператива. Именно по этой причине дарение или продажа невозможны до момента подтверждения правообладания в виде регистрации.
Чтобы произвести оформление необходимо предоставить в госорган полноценный пакет документов, который в том числе будет иметь информацию о самом кооперативе. Если данные документы были утеряны, то их потребуется их восстановление. В ряде случаев подтверждение прав производится через судебную систему.
Основной проблемой считают этап сбора бумаг, так как потребуется наличие различных справок, которые оформляются с помощью бухгалтера и председателя, а также получение бумаг, относящихся к деятельности кооператива. Но на практике справки могут оказаться измененными и не зарегистрированными в положенный срок и установленным способом. Из-за этого возникают задержки с оформлением своих прав.
Требуется учесть, что в большинстве случаев при возникновении проблем с документами судебных решений не избежать.
Как делится кооперативная квартира по наследству?
ГК РФ устанавливает два способа наследования – по закону или по завещанию. В первом случае распределение долей в наследственной массе производится между правопреемниками первой очереди, а при отсутствии таковых – второй или последующих очередей. Если было оформлено завещание, недвижимость получит тот, кто в нем указан.
При невыплаченном пае разделу подлежат только ранее перечисленные суммы, если правопреемники ранее не проживали в кооперативном помещении вместе с наследодателем. При совместном проживании они могут уплачивать взносы и продолжать использовать недвижимость для проживания.
Важно учитывать две особенности наследования жилплощади:
- Если не было составлено завещание, наследство передается по закону и распределяется между всеми претендентами в равных долях.
- Нетрудоспособные дети, родители и супруги могут претендовать на обязательную долю вне зависимости от способа наследования. Сюда входят и случаи, когда их кандидатуры не включаются в завещание, но оспаривание производится в судебном порядке.
Отличия кооперативной и неприватизированной квартиры
В обоих случаях человек имеет право на проживание в данной квартире, однако не может ее передавать по наследству, продавать или совершать перепланировку. Однако кооперативную квартиру можно сдавать в аренду (целиком или частично) в соответствии со ст.128 ЖК РФ.
Кроме того, право пользования жильем, как и все выплаченные паевые взносы все же переходят по наследству, в отличие от ситуации с приватизированной квартирой. В остальном общие принципы одни и те же. Но если приватизировать квартиру (и, как следствие, оформить право собственности на нее) можно бесплатно, то для того, чтобы стать полноправным владельцем кооперативного жилья, сначала нужно выплатить все необходимые взносы.
Право на приватизацию квартиры имеют все жильцы, которые в ней проживают официально. А оформлять в собственность кооперативную квартиру имеет право только то лицо, которое является членом кооператива и не важно, сколько людей в помещениях прописано фактически.