Малоэтажное жилищное строительство: особенности и проблемы развития в России

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Малоэтажное жилищное строительство: особенности и проблемы развития в России». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Как считает руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор, для развития ИЖС необходимо в первую очередь проработать выделение гражданам земли под застройку — например, распространив программу бесплатной передачи «дальневосточных гектаров» на всю страну. «Если у тебя есть участок, дальше ты будешь уже смотреть, что можно на нем сделать. И вот здесь могут сработать механизмы льготной ипотеки и многие другие вещи», — считает он.

Технологии малоэтажного строительства

Каркасная технология. Метод строительства распространен в США и Канаде, поэтому называется также «канадским». В России дома, построенные по такой технологии, называют каркасно-щитовыми (каркасно-деревянными) и каркасно-панельными.

Особенности технологии:

• основа здания – металлический или деревянный (в зависимости от технологии) каркас, ограждающие конструкции – крупные стеновые панели из плит OSB, ЦСП;
• степень заводской готовности домокомплектов достигает 80–90 %;
• утеплитель располагается между внутренней и наружной обшивкой каркаса, чаще всего в качестве него используются минеральные материалы;
• особое внимание уделяется герметичности пароизоляции для защиты каркаса.

Компании, специализирующиеся на каркасном домостроении, располагают современными программными комплексами и производственным оборудованием для изготовления конструкций высокого качества.

Легкие стальные тонкостенные конструкции(ЛСТК). Технология является одним из подвидов каркасного строительства. Ее особенность заключается в возведении каркаса дома и строительной системы из тонкостенных металло- и термопрофилей. Термопрофили имеют перфорацию для снижения теплопроводности.

Другие особенности технологии:

• стеновые ограждения – листы ЦСП, ГВЛ и т. д.;
• в конструкции используются негорючие материалы, что позволяет обеспечить высокую степень пожарной безопасности домов;
• срок службы жилья достигает 50 и более лет;
• такой вид малоэтажного строительства подходит не только для возведения жилых домов, но и для устройства объектов хозяйственного, спортивного, социально-культурного назначения.

SIP-панели. Технология быстрого возведения МЖК основана на использовании особых стеновых и кровельных конструкций. Панели SIP (Structural Insulated Panel) по сути являются сэндвич-панелями из листов OSB-3, заполненными пенополистиролом.

Особенности технологии:

• для легкого соединения в торцах элементов установлены калиброванные деревянные бруски, которые не создают мостиков холода;
• силовой каркас отсутствует, его роль играют бруски соседних SIP-панелей и обшивка в целом;
• для фиксации слоев используется полиуретановый клей высокой прочности;
• стоимость домокомплекта из SIP-панелей почти вдвое ниже, чем у кирпичных построек;
• проектный срок службы домов – около 80 лет.

Степень пожарной опасности таких зданий сравнима с характеристиками строений из сруба и бревна. В США, например, по бескаркасной технологии возводят многоквартирные жилые дома высотой до 9 этажей, поликлиники, школы и т. д.

Ячеистый бетон. Особенность материала в наличии множества закрытых воздушных пор диаметром 1–1,5 мм. Различают пено- и газобетон. Материалы имеют разную технологию производства и различные характеристики. Ячеистые бетоны достаточно прочные, негорючие, обладают высокими теплоизоляционными свойствами.

Особенности технологии:

• для защиты от внешних факторов бетонные блоки покрываются тонкостенной штукатуркой или облицовываются кирпичом. Степень паропроницаемости отделки должна быть ниже, чем у стен;
• в отличие от каркасных технологий строительство из ячеистого бетона требует устройства монолитного фундамента;
• максимально допустимая высота домов ограничена для снижения деформационных нагрузок на стеновой материал.

Поризованная керамика. Для строительства используются поризованные керамические крупноформатные блоки. Материал популярен в Европе. Блоки характеризуются низкой теплопроводностью, достаточно высокой прочностью. Параметры материалов регламентирует ГОСТ 530-2007.

Особенности технологии:

• за счет высоких теплоизоляционных свойств поризованной керамики строительство осуществляется без утеплителя;
• капиллярная структура сохраняет способность стен к естественному парообмену;
• небольшой вес материалов позволяет снизить требования к фундаменту.

Дома малой этажности – перспективный тренд, уверенно захватывающий современную строительную сферу. Стоит ожидать, что со временем будут появляться и другие технологии возведения, а производители предложат новые экономичные материалы.

Преимущества жилых проектов малоэтажного строительства

• Комфортная обстановка. Проживая в домах малой этажности, человек чувствует себя более свободно, чем условиях многоэтажной городской застройки – строения в 3-4 этажа не «давят» своими габаритами, а значит, проживание в них психологически более комфортно.
• Высокие темпы строительства. Строительство домов с малым количеством этажей позволяет затратить меньше средств на обустройство фундамента. Создание проектов таких зданий требует меньших трудовых и временных затрат по сравнению с документацией для высотных многоквартирных домов.
• Нахождение в местах с благоприятной экологией. Для >строительства малоэтажных домов выбираются пригороды крупных городов или районы, находящиеся на небольшом отдалении от них, в окружении природы. Это обеспечивает комфортное проживание в квартирах, высокую популярность такого жилья среди покупателей.

Назначение и использование земельного участка

Строительство объектов малоэтажного строительства тесно связано с видами разрешенного использования земельного участка.

Градостроительным регламентом определены основные правила землепользования:

• назначение земли у малоэтажной жилой застройки может быть определено для ведения личного подсобного хозяйства;
• на участке разрешено размещать гаражи, другие подсобные сооружения, сады и огороды;
• земля под блокированную застройку подходит под строительство жилого дома высотой до 3-х этажей, предназначенного для постоянного проживания, но не разделенного на квартиры. У объекта может быть общая стена с соседними жилыми строениями, но общее количество сблокированных домов не может превышать 10;
• на земельном участке под малоэтажную жилую застройку может находиться передвижное жилье (кемпинг, палаточный городок, вагончик, прицеп), которое может подключаться к инженерным коммуникациям, проходящим по этой территории.

Классификация малоэтажных жилых застроек

Дома высотой до 3-х этажей классифицируются по нескольким параметрам:

• месторасположение (городские застройки высокой плотности, отдельно стоящие жилые дома с участком до 0,15 га в городской черте или ближайшем пригороде, загородные дома с такой же площадью земельного надела);
• уровень качества жизни (элитные, бизнес и средний класс, эконом-варианты);
• периодичность проживания (капитальные, сезонные);
• размеры и наличие участка (дома с садом, огородом, хозпостройками, гаражом, но не более половины всей площади земли, постройки с приквартирным участком, сооружения без участка);
• количество этажей (что значит 1- , 2- , 3-этажные);
• конструктивное решение (деревянные, панельные, монолитные, кирпичные, блочные, комбинированные);
• наличие нежилой площади (с подвалом, мансардой, верандой);
• наличие дополнительных помещений (гараж, летняя кухня, прачечная, зимний сад, сауна).

Назначение и использование земельного участка

Строительство объектов малоэтажного строительства тесно связано с видами разрешенного использования земельного участка.

Градостроительным регламентом определены основные правила землепользования:

• назначение земли у малоэтажной жилой застройки может быть определено для ведения личного подсобного хозяйства;
• на участке разрешено размещать гаражи, другие подсобные сооружения, сады и огороды;
• земля под блокированную застройку подходит под строительство жилого дома высотой до 3-х этажей, предназначенного для постоянного проживания, но не разделенного на квартиры. У объекта может быть общая стена с соседними жилыми строениями, но общее количество сблокированных домов не может превышать 10;
• на земельном участке под малоэтажную жилую застройку может находиться передвижное жилье (кемпинг, палаточный городок, вагончик, прицеп), которое может подключаться к инженерным коммуникациям, проходящим по этой территории.

ЖК “Борисоглебское” от “СтройИнвестТопаз”

Жилой комплекс комфорт-класса “Борисоглебское” строится в 40 километрах от МКАД – в Троицком административном округе Новой Москвы, рядом с деревней Зверево. Это по-настоящему большой проект, пусть и малоэтажный. В его рамках появятся 219 жилых корпусов и множество объектов инфраструктуры – школы, детские сады, деловые и торговые центры, даже православный храм. Богатый природой и достопримечательностями Троицкий район уже давно застраивается дачами и коттеджами, пришло время ему принять и многоквартирный проект. Всего в “Борисоглебском” будет 2583 квартиры. Вы только вдумайтесь в эти цифры – 1110 однушек, 1061 двушка, 412 трёшек.

К сожалению, объект не миновала частая проблема провинциальных малоэтажных ЖК – начатый ещё в 2012-м, он сдаётся очень медленно и постепенно, до сих пор не сдан ещё сейчас, хотя первое разрешение на строительство действовало до конца 2015 года

Ну, затяжку, на которую обращала внимание прокуратура, компенсируют ценами – в августе ЖК “Борисоглебское” был признан самой бюджетной новостройкой Новой Москвы. Квадратный метр здесь стоит от 63 до 84,9 тысяч рублей, квартира – от 2,4 до 5 миллионов.

Текущее состояние дел и ключевые проблемы

Несмотря на постоянный рост и развитие рынка недвижимости, вопрос доступного жилья в России стоит по-прежнему остро. И один из способов его если не полного, то частичного решения – это ускоренное развитие малоэтажного домостроения.

Началом его активного роста можно назвать 2008 год, когда случился экономический кризис. Тогда же многие застройщики стали искать новые пути для развития, а в пригородах начали формироваться пятна застройки, в состав которых входили дома, таунхаусы и другие типы зданий с разным количеством этажей. С тех пор, рядом с крупными российскими городами, обозначился постоянный рост в этом сегменте рынка недвижимости.

По данным аналитиков, рынок малоэтажной застройки сегодня составляет 60% от общего количества вводимого в эксплуатацию жилья. Но, нельзя не отметить и то, что существуют вопросы в этой отрасли, тормозящие ее развитие, и один из них — отсутствие полноценной социальной и инженерной инфраструктуры на новых территориях.

Примеры удачных МЖК в Петербурге и близ него

Сегодня в Северной столице появляется всё больше малоэтажных жилых объектов, и это несказанно радует. Среди наиболее интересных и приемлемых по цене для представителей среднего класса можно выделить несколько:

· МЖК Inkeri от «ЮИТ Санкт-Петербург». Объект возводится в Шушарах, в Пушкинском районе Санкт-Петербурга. Есть предложения от студий до трехкомнатных квартир, стоимость варьируется от 3,5 до 9,5 млн рублей. Сдача новой очереди намечена на третий квартал 2022-го года.

· МЖК «Новое Сертолово» от КВС. Расположен в Сертолово, во Всеволожском районе Ленобласти. В продаже студии, одно-, двух-, трехкомнатные квартиры от 2,5 до 7,5 млн рублей. Комплекс сдан.

· ЖК «Фортеция. Жизнь на побережье» от Setl Group. Проект в уникальном месте – на мысе острова Котлин (Кронштадт, Санкт-Петербург). В продаже остались только студии по 4,3 млн рублей. Объект введен в эксплуатацию.

· МЖК «Волковский» от ЦДС. Объект строится во Фрунзенском районе Санкт-Петербурга, в семи минутах пешей доступности от станции метро «Волковская», высота составляет четыре этажа. Сдача комплекса намечена на третий квартал 2021-го года. В продаже есть квартиры от студий до трехкомнатных – цены варьируются от 4,3 до 18 млн рублей (при этом есть «трешки» площадью 80 квадратных метров по 12 миллионов рублей). По сути, это единственное предложение рядом с центром по такой привлекательной цене.

· ЖК «Боровая, 34». Реализуется в рамках реконструкции старинного здания. Будет осуществлена мелкая нарезка на студии, стоимость которых начинается с трех миллионов рублей. Район – Центральный. Удачное приобретение для сдачи в аренду. Ввод в эксплуатацию планируется в третьем квартале 2021-го года. Имеются риски – застройщики ПСГ «Металлстройпроект» и «РАССПРОФ», которые заявлены в качестве исполнителей, мало известны на рынке.

· МЖК «Зеленый квартал» от Setl City. Местоположение – Московский район, Пулковское шоссе, 71. Пятиэтажные корпуса строятся в несколько этапов, следующие очереди готовятся к сдаче во втором и четвертом кварталах 2021-го года, втором и четвертом кварталах 2022-го года. Студии стоят от 3 млн рублей, «однушки» — от 4,15 млн рублей, двухкомнатные квартиры – от 6 млн рублей, «трешки» обойдутся в цену от 8,3 миллионов, а четырехкомнатные квартиры площадью от 107 квадратных метров – от 11,7 млн рублей. Жилье сдается с отделкой «под ключ».

Это лишь малая часть жилых комплексов небольшой этажности среди строящихся в Северной столице. Сегодня в черте города и близлежащих окрестностях можно найти массу интересных вариантов по относительно невысокой цене. Если же рассматривать элитную недвижимость, то предложений среди МЖК в Санкт-Петербурге еще больше – это и «На Римского-Корсакова, 22», и «Особняк Кушелева-Безбородко», «Del’ Arte», «На Петровском проспекте, 20», и многие другие объекты.

Российское законодательство не дает четкого определения жилым постройкам малоэтажного типа. Можно встретить разные трактовки этого понятия. Однако согласно Градостроительному кодексу установлены следующие виды малоэтажного строительства:

1. Индивидуальный жилой объект имеет не более трех этажей. Здание представлено к использованию одной семьей, которая и является владельцем участка. На территории возможно строительство дополнительных объектов хозяйственно-бытового назначения, разведение плодовых деревьев, овощей, ягод, растений.

2. Блокированный (соединенный) жилой дом. Обладает характерными чертами:

• каждый объект представляет собой блок;
• один блок – одна семья;
• отдельный вход;
• блоки делят общие стены;
• общие стены не имеют проемов.

Строительные материалы, которые применяют в малоэтажном строительстве

Основополагающая часть постройки — фундамент. Для возведения применяют такой же бетон, как и для многоэтажного жилого дома. Существует четыре основных типа строительства. Малоэтажные дома бывают:

1. Из дерева. Постройка не уступает элитному дому, так как новые технологии обработки древесины дают возможность придавать ей любой вид, замедлять процессы гниения и сводить к минимуму способность возгорания. Дом получается экологически чистым, при условии, что материалы были обработаны безопасными для здоровья людей веществами.
2. Каркасные. Экономичный и быстрый метод возведения дома, обладающий отличными теплоизоляционными качествами.
3. Панельные. Конструкция быстро возводится, так как панели собирают на месте в минимальные сроки.
4. Из пеноблоков, кирпича или газобетона. Срок строительства по сравнению с другими вариантами длительный, но и срок службы гораздо больше. Дом получается долговечным и устойчивым.

Дома из кирпича, пеноблоков и газобетона требуют дополнительного утепления.

Крупные банки и региональные кредитные организации предоставляют ипотечные программы со специальными условиями, предназначенными для строительства дома на участке ИЖС. Направление развивается благодаря государственной программе, разработанной для поддержки индивидуального жилищного строительства. Среднее время кредитования — 17 лет.

Для получения ипотеки предоставьте:

• залог (например, участок со строящимся домом или иная недвижимость);
• до оформления залога — поручительство физических лиц;
• договор (при условии, что жилье будет возводить строительная компания);
• смету работ;
• расчет подведения коммуникаций;
• разрешение (уведомление) на строительство.

После получения ипотеки можете подавать документы на разрешение строительства.

Процесс перевода СНТ в ИЖС

Перевод в ИЖС подразумевает изменение типа использования для огородных и садовых участков. Для этого требуется:

• чтобы участок находился в собственности;
• имел границы или состоял на кадастровом учете;
• относился к населенному пункту;
• имел ИЖС как условный или основной вид разрешенного пользования;
• подходил под требование предельных норм площади в регионе.

Для проверки права собственности закажите выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра прав на недвижимость). Чтобы изменить ВРИ, получите согласие каждого владельца участка.

У огородного и садового участка бывает две категории земли:

• населенного пункта (участок относится к деревне или городу);
• сельскохозяйственного назначения (земля находится за границей населенного пункта).

В первом варианте без проблем можете перевести участок в ИЖС. Во втором случае придется изменять категорию земли.

Проверить тип разрешенного использования, а также категорию участков можете:

• в публичной кадастровой карте Росреестра;
• по выписке из ИСОГД.

Также, чтобы перевести участок в ИЖС, потребуется предоставить выписку.

Чтобы узнать, состоит ли участок на кадастровом учете и есть ли у него границы:

1. Используя карту Росреестра, проверьте адрес участка. Если не нашли, значит на кадастровом учете он не стоит или у земли не определены координаты границы. Во втором случае вызовите кадастрового инженера для установления координат.
2. Посмотрите в документации на землю кадастровый номер.

Чтобы перевести участок в ИЖС, земля не должна превышать предельно допустимую норму, которую определяют:

• земельное и градостроительное законодательство;
• ППЗ (правила землепользования и застройки);
• муниципальные власти и администрация субъекта Федерации.

Чтобы проверить участок по ППЗ, зайдите на сайт администрации или воспользуйтесь сервисом ФГИС. Если земля не соответствует нормам, то ее не вносят в ЕГРН, и на таком участке запрещается строить дом.

надежный подрядчик в строительстве вашего дома!

«ДАЧНЫЙ СЕЗОН» — это компания, начавшая свою деятельность в 2002 г., главной специализацией которой является малоэтажное загородное строительство каркасных домов и деревянных коттеджей. Благодаря приобретенному опыту, мы осуществляем только высококачественное возведение жилья в любом уголке Московской области.

Мы предлагаем услуги по индивидуальному проектированию, строительству каркасных домов под ключ, жилья из керамзитобетонных, газосиликатных блоков, из бруса, из SIP панелей. На сайте «ДАЧНЫЙ СЕЗОН» Вы также всегда сможете изучить чертежи наших готовых проектов, просмотреть фото завершенных объектов. Для специалистов всегда в приоритете пожелания Заказчика, поэтому, если Вам понравился любой типовый проект с нашего сайта, мы готовы адаптировать его под Ваши требования, пожелания.

разделитель

Малоэтажное жилье в России

Что такое малоэтажная многоквартирная жилая застройка для жителей России? В 2021 году это наиболее оптимальный формат для всех участников рынка — на него приходится 52 % всего объема жилищного строительства. За 20 лет доля ввода в эксплуатацию малоэтажного жилья увеличилась в 7 раз.

В государственных масштабах малоэтажное строительство рассматривается как способ увеличить темпы строительства и повысить доступность жилья для всех категорий населения. Это связано с более низкой стоимостью квадратного метра, чем в многоэтажных проектах.

Ко всему прочему, в рамках комплексного освоения удаленных территорий более выгодно возводить невысотные жилые дома. Малоэтажные проекты позволяют улучшить качество проживания: они отличаются безопасностью и более семейным окружением, наносят меньший вред окружающей среде.

Девелоперам малоэтажные объекты нравятся прежде всего высокой скоростью строительства и меньшим количеством согласований.

Малоэтажное строительство: это должен знать каждый

Российское законодательство не дает четкого определения жилым постройкам малоэтажного типа. Можно встретить разные трактовки этого понятия. Однако согласно Градостроительному кодексу установлены следующие виды малоэтажного строительства:

1. Индивидуальный жилой объект имеет не более трех этажей. Здание представлено к использованию одной семьей, которая и является владельцем участка. На территории возможно строительство дополнительных объектов хозяйственно-бытового назначения, разведение плодовых деревьев, овощей, ягод, растений.

2. Блокированный (соединенный) жилой дом. Обладает характерными чертами:

• каждый объект представляет собой блок;
• один блок – одна семья;
• отдельный вход;
• блоки делят общие стены;
• общие стены не имеют проемов.

Изначально строительство малоэтажных жилых объектов было возможно только на земле, отведенной под индивидуальные жилые дома (ИЖС). Что касательно малоэтажного многоквартирного строительства, использовались площадки, предназначенные для возведения среднеэтажных домов.

В итоге застройщики на законных основаниях начинали проекты жилых многоквартирных объектов, доходящих до восьми этажей. Владельцы частных или малоэтажных построек были крайне недовольны сложившейся ситуацией. Местные органы управления получили десятки недовольных отзывов. При этом никакой закон строительными компаниями нарушен не был.

Власти нашли решение возникшей проблемы и добавили новую категорию земельных участков в утвержденный список ВРИ. Таким образом, был создан новый тип – малоэтажные многоквартирные объекты (код классификатора – 2.1.1). Рассмотрим разновидности земельных участков:

1. Участки, отведенные под строительство индивидуальных жилых объектов (2.1). Разрешено:

• строительство частных жилых домов до трех этажей высотой;
• установка построек хозяйственно-бытового назначения, в том числе гаражей для автомобилей, бани;
• облагораживание земельного участка и обустройство хозяйства, также строительство теплиц, выращивание овощей и фруктов, плодовых деревьев, кустарников, ягод и прочей растительности.

1. Легкие стальные тонкостенные конструкции

Вид малоэтажного строительства, используемый для быстровозводимых строений. Характерной чертой является наличие тонких стальных и металлических балок для создания каркасной конструкции. Пониженная теплопроводность является результатом особой перфорации терм профилей.

Отличительные характеристики:

• постройка может прослужить более 50 лет;
• высокий уровень пожарной защиты объектов, поскольку в строительство включены только негорючие материалы;
• для возведения стен берутся гипсоволокнистые листы, цементно-стружечные плиты и т.п.

Легкие стальные тонкостенные конструкции могут быть не только жилыми объектами, а также постройками для бытовых, культурных, хозяйственных и спортивных целей.

Мы решили подробнее разобраться с иностранными терминами, которые просто являются разновидностями загородных жилых объектов. Если вы знакомы с английским языком, то понять будет проще. Итак, основные виды домов малоэтажного строительства в России:

1. Дуплекс

   Такая недвижимость предусматривает проживание только двух семей. В зависимости от дизайна строения входы располагают как с одной стороны, так и с противоположных. Дома были распространены еще в СССР, однако имели более длинное название – усадебные дома на две семьи. В итоге оно было смещено простым и звучным «дуплекс», которое используется по сей день.

   Данный вид жилья имеет определенные плюсы: небольшая по сравнению с коттеджем цена и то же время высокий уровень комфорта и уединенности.

   Однако имеются определенные минусы, которые могут быть обнаружены только в процессе проживания. Если соседняя семья перестанет заботиться об отоплении (особенно в зимнее время), все здание окажется под влиянием смены температуры.

   В России дома-дуплексы могут называться твинхаусами. Однако никаких характерных отличий между видами жилья нет.

2. Таунхаус

   Если разобрать слово на части, то оно будет означать «дом в небольшом городке». Таунхаусы представляют собой жилые помещения, имеющие справа и слева общие с соседями стены.

   В России данный вид малоэтажных домов чаще всего относится к загородному, в отличие от Англии, где таунхаусы расположены в черте города. Однако жилье не было широко известно соотечественникам до начала 2000-х.

   В настоящее время мы наблюдаем устойчивый рост малоэтажного строительства. Процентная часть этого вида домов в общем объеме застройки постоянно увеличивается, что обусловлено рядом преимуществ:

   • минимальное количество согласований необходимой проектной документации;
   • короткие сроки строительства;
   • невысокая себестоимость;
   • экологические характеристики жилья;
   • малая плотность жильцов на м²;
   • минимум расходов на обустройство парковок, пространств для отдыха во дворе, детских площадок;
   • отсутствие высокой нагрузки на подъездные автомагистрали;
   • высокий уровень комфорта проживания.

   Немаловажным достоинством малоэтажного жилья считается автономная инфраструктура, эстетические характеристики, а также выгодные условия для индивидуального проектирования застройки.

   Есть ли у малоэтажного жилья минусы? К недостаткам можно отнести:

   • Более высокую стоим��сть земельного участка из расчета на м² жилья.
   • Непростую процедуру оформления участка под строительство.
   • Более высокие удельные затраты на подключение коммуникаций.

   В завершении хочется еще раз отметить, что основными достоинствами малоэтажных домов являются экологичность, высокий уровень комфорта, быстрое возведение домов и простая процедура ввода в эксплуатацию. К наиболее существенным недостаткам следует отнести высокую удельную стоимость участка земли.

   
   

   Похожие записи:

   • Пособие на третьего ребёнка до 3 лет в Ростовской области в 2022 году
   • Требования тех.регламента. Сертификация
   • Что полагается за третьего ребенка?