Чем опасна квартира, приобретенная с использованием маткапитала

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем опасна квартира, приобретенная с использованием маткапитала». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Допускается покупка дома, который построен на участке с разрешенным видом использования «для индивидуального жилищного строительства». С марта 2020 года закон позволяет распоряжаться сертификатом с целью покупки дачного дома. Важное условие: дом должен быть приспособлен для проживания на протяжении всего года. Если здание самовольно построили, ПФР не согласует перевод средств второй стороне сделки.

С какими ограничениями можно столкнуться, покупая квартиру

Большинство семей тратят материнский капитал на квартиру. Допускается его использование только на конкретные цели:

• первоначальный взнос по ипотеке;
• полное/частичное погашение долга по ипотеке;
• оплата части стоимости квартиры;
• строительство и реконструкция частного дома.

Запрещается:

• покупать земельный участок;
• покупать жилье в аварийном состоянии или под снос;
• покупать долю жилплощади, если это неизолированное помещение с отдельными выходами, коммуникациями;
• совершать сделки ранее истечения трех лет с получения сертификата (исключение — случаи распоряжения на ипотечное кредитование).

Жилье на маткапитал при «сожительстве»

Купить жилье с использованием материнского капитала можно лишь при условии, что оно будет оформлено в общую долевую собственность родителей и детей. Однако в «Правилах о направлении материнского капитала на улучшение жилищных условий», утвержденных Постановлением Правительства РФ, говорится, что речь идет не просто об отце или матери, а о супруге – то есть на общую собственность родитель может претендовать в случае, если брак зарегистрирован.

Согласно действующему жилищному и семейному законодательству «гражданский муж» супругом не является.

Таким образом, в законодательных актах значение слова супруг определено как – мужчина по отношению к женщине, состоящей с ним в официальном браке. То есть «Правилами» установлено, что закон защищает только те семьи, в которых отец второго ребенка имеет официальные брачные отношения с матерью детей. А брачное сожительство не влечет никаких правовых гарантий для сожителей. Верховный суд Российской Федерации своими Решениями от 31 января 2017 г. N 24-КГ16-22 и от 24.10.2018 года № АКПИ18-915 признал данную норму законной и подтвердил, что женщина может получить и потратить материнский капитал на улучшение жилищных условий для себя и своих детей, а мужчине без бракосочетания с этой женщиной не нужно рассчитывать на такую же государственную поддержку.

Условия для продажи квартиры, которую приобрели за деньги маткапитала

Чтобы продать такую недвижимость, сделайте следующее:

• Оформите квартиру в общую собственность и выделите долю детям. Когда недвижимость оформлена на одного члена семьи, продать ее не получится. Для решения проблемы переоформите собственность на всех членов семьи.

• Получите разрешение пенсионного фонда и органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние дети. Если ваш ребенок достиг совершеннолетия, от него потребуется согласие в письменной форме на продажу квартиры.

• Докажите в органах опеки, что условия проживания детей улучшатся. Это требуется, когда покупаете квартиру с меньшей площадью.

• Заплатите налог с продажи жилья в 13%, если вы владеете квартирой менее трех лет.

Требования к новому жилью

Чтобы продать квартиру, которую вы купили за деньги из материнского капитала, придется купить новое жилье и выделить долю детям. Органы опеки предъявляют следующие требования к жилью, которое планируете приобрести.

• Запрещается покупать недвижимость в ветхом или аварийном доме.

• Приемлемая инфраструктура для жизни ребенка. Рядом школа, детсад.

• Новая квартира стоит не меньше предыдущей.

• Состояние покупаемой недвижимости такое же или лучше предыдущего жилья.

Можно ли погашать кредит за счет материнского капитала

Законодательство допускает использование МСК на уплату первоначального взноса, на погашение основного долга и уплату процентов при получении кредита на приобретение или строительство жилья, при условии, что кредитный (ипотечный) договор будет заключен с:
— кредитной организацией в соответствии с Федеральным законом «О банках и банковской деятельности»;
— кредитным потребительским кооперативом в соответствии с Федеральным законом «О кредитной кооперации», осуществляющим свою деятельность не менее 3 лет со дня госрегистрации;
— иной организацией, осуществляющей предоставление займа по договору займа, исполнение обязательства по которому обеспечено ипотекой.

Использование средств МСК допускается также и на погашение кредита на покупку или строительство жилья, взятого семьёй до получения сертификата на МСК.
Погашение штрафов и пеней, налагаемых банком на заемщика, за счет МСК не возможно.
Во всех таких случаях между родителями и их детьми должно заключаться соглашение, определяющее размер долей каждого члена семьи в праве собственности на купленное жилое помещение.

Что будет, если не выделить доли детям

Не выделить долю в квартире ребенку во время сделки купли-продажи – серьезное нарушение. Особенно с участием материнского капитала. Такое случается, когда родители вкладывают маткапитал в покупку жилья, а потом его продают, не успев выделить доли своим детям. Придется нести ответственность вплоть до уголовной.

Возможны несколько вариантов развития событий:

1. Выделение доли по материнскому капиталу – это обязательное условие, если семья решила потратить деньги из ПФР на улучшение жилищных условий. Родители игнорировали условие? Тогда деньги придется вернуть обратно в ПФР.
2. Сделку признают недействительной. В этом случае нужно отдать деньги и в ПФР, и покупателю квартиры. Если их уже потратили неизвестно куда, то суд решит, как продавцы будут возвращать долг покупателю.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

• заявление родителей или опекунов заполненное по форме, в котором прописывается вся информация о семье. А также причина продажи имущества и дальнейшее благоустройство жизни детей (при отсутствии одного из родителей или опекунов, следует предоставить подтверждающий документ);
• оригинал свидетельства о браке или разводе;
• свидетельство о рождении ребёнка (детей);
• паспорта родителей и ребёнка (детей), если есть 14 лет;
• справки на предполагаемое имущество;
• справка с указанием оценочной стоимости жилья;
• справка из расчётного отдела с отметкой об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
• свидетельство на право собственности продаваемого жилья;
• если существует жильё, в котором ребёнку (детям) определена доля – требуется предоставить доказательный документ;
• если предполагается выплата ребёнку (детям) денег за его долю квартиры – нужно предоставить справку из банка.

Такого рода сделки заключаются без риска, как для покупателя, так и для продавца. Так как все ипотечные кредиты записываются в базу УФРС, так же как и сама оформленная сделка. При её оформлении банк (некоммерческая организация) разрешает кредит только после регистрировании жилья в базе УФРС. Следовательно, вы покупаете квартиру, при оформлении её регистрируют в УФРС и проверяют, является ли она залогом ипотечного кредита.

Нужна ли прописка ребенку

В соответствии с юридическими нормами, местом проживания ребенка, который еще не достиг 10-летнего возраста, сюда относятся и новорожденные, есть место, где проживают его родители или один из них. То есть, начиная с момента рождения и до 10-летия, ребенку можно проживать и быть прописанным исключительно с родителями или одним из них. Законодательство не указывает на специальные положения о регистрации новорожденных, а это позволяет прописывать детей по мере необходимости. Возникновение условий для подобных условий также прописано в государственных актах и положениях.

Необходимо отметить то, что все пособия выплачиваются не ребенку, а его матери. Поэтому единовременное пособие по рождению ребенка и пособие по уходу за ребенком до возраста 1,5 лет выплачиваются по справкам и документам матери при одном только свидетельстве о рождении малыша. Но его своевременная прописка по советам экспертов также необходима.

Условия выдачи сертификата

Одним из вложений материнского капитала является покупка или реконструкция дома. Стоит отметить, что не обязательно использовать весь сертификат, можно обналичить только его часть. При использовании материнского капитала нужно соблюдать следующие условия:

1. Дом должен подходить под требования пенсионного фонда, который выдает средства.
2. Ребенку, после рождения которого выдали сертификат, должно исполниться три года на момент использования материнского капитала.
3. Для получения сертификата необходимо предоставить договор купли-продажи дома.

Стоит отметить, что приобрести дом на средства материнского капитала в ипотеку практически невозможно. Кредитным организациям выгоднее и проще выдавать ипотечные кредиты на приобретение квартир. Однако, некоторые банки предлагают своим заемщикам средства и для такого применения. В таком случае материнский капитал может выступать как первоначальный взнос.

Важно! Сроки данной программы изменяются постоянно, на сегодняшний день получить средства в праве матери, у которых родился второй или последующий ребенок в промежуток с 1 января 2007 года по 31 декабря 2016 года.

Законодательством предусмотрено, что получить сертификат материнского капитала может не только мать, но и отец. Это актуально в следующих случаях:

1. Отец – это единственный родитель детей.
2. Отец – это единственный усыновитель детей, при условии того, что хоть один из них был усыновлен в период с 2007 по 2016 год. Возраст детей не играет никакой роли для получения сертификата.

Допускается ли приобретение доли квартиры или дома у родственников

Закон не содержит однозначного ответа, можно ли приобретать на МК доли, но косвенно этот ответ в правовом акте сформулирован. Объектом сделки купли-продажи может выступать только жилое помещение, которым, по Жилищному кодексу, является изолированное помещение, пригодное для проживания граждан. Но это не означает на запрет покупки доли в жилой недвижимости.

Справка! В совокупности со сложившейся судебной практикой (в частности, Определение Верховного Суда от 15.09.2015 по делу № 84-КГ15-8) допускается приобретение доли, если ее размер предполагает возможность выделения в натуре изолированной части объекта недвижимости. Т.е. на практике приобрести ½ однокомнатной квартиры не получится, поскольку половину комнаты изолировать невозможно.

В случае же родственных отношений возможна ситуация, когда один из родителей-обладателей МК является собственником доли в квартире, а собственник другой доли – бабушка или дедушка ребенка, на которого выдан сертификат. В этом случае гражданин имеет полное право приобрести долю (например, комнату) в квартире или доме, при условии, что после сделки они станут единственными владельцами недвижимости (или, как минимум, приобретаемую долю можно выделить в натуре, например, в качестве отдельной комнаты).

При оформлении сделок с недвижимостью стороны могут использовать различные формы оплаты — собственные сбережения, ипотечное кредитование, перевод средств по сертификату МСК. Учитывая, что маткапитал, рано или поздно, оформляет большинство семей в стране, распоряжение этими средствами является распространенным вариантом приобретения жилья.
Выделим ключевые моменты, которыми характеризуется сделка с использование средств маткапитала:

• как правило, суммы по сертификату МСК недостаточно для полной оплаты объекта недвижимости, поэтому покупатель использует одновременно несколько источников финансирования;
• средства МСК не выдаются гражданам в наличной форме, а их выделение из бюджета происходит после проверки договора и иных документов;
• поскольку покупатель не может рассчитаться с продавцом сразу при заключении договора, стороны должны зарегистрировать залог на объект недвижимости – он будет аннулирован только при полном и окончательном расчете.

Таким образом, продавец не может рассчитывать на единовременную оплату по договору. Если собственные сбережения покупателя могут передаваться сразу при регистрации сделки в Росреестре, то средства маткапитала придется ждать более месяца.

Порядок совершения сделки с использованием средств маткапитала состоит из следующих этапов:

1. поиск объекта недвижимости и продавца, готового ждать полной оплаты дополнительные 40 дней;
2. согласование всех существенных и факультативных условий договора, в том числе порядок и формы взаиморасчетов;
3. составление договора купли-продажи и передаточного акта;
4. обращение в Росреестр или МФЦ для регистрации сделки – одновременно будет регистрироваться и залог в силу закона;
5. получение зарегистрированного экземпляра договора и выписки ЕГРН;
6. сбор комплекта документов и представление их в местный отдел ПФР для проверки;
7. при положительном завершении проверки в ПФР – перевод средств маткапитала на банковский счет продавца;
8. аннулирование залога в Росреестре.

Таким образом, уже после регистрации сделки в Росреестре может возникнуть ситуация, когда отдел ПФР вынесет отрицательное решение при проверке документов. В этом случае выносится отказ в переводе средств из бюджета, а продавец не сможет получить полную стоимость недвижимости.

Когда происходит покупка жилья с задействованием денежных средств, выделяемых государством, то сделать это возможно двумя способами:

• используя ипотечные средства, если ребенку еще не исполнилось трех лет;
• когда ребенок достиг указанного возраста, можно использовать сразу договор.

Когда речь идет о заключении договора, первое, чем стоит заняться – поиск жилья, которое будет подходить семье. Лучше всего обратиться к вторичному рынку, так как больше вероятность найти жилплощадь, соответствующую всем требованиям. Можно купить дом и в садоводстве, но будет требоваться, чтобы он подпадал под все имеющиеся требования.

Далее потребуется обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход собственности. При этом стоит иметь в виду, то такое обращение возможно, если в соглашении не прописаны условия, согласно которым права перейдут только после того, как продавец получит полную стоимость недвижимости. Когда такие требования заложены, то нужно сначала обратиться в Пенсионный фонд.

Указанный орган рассматривает заявление, после чего переводит финансы человеку, реализующему квартиру.

Отвечая на вопрос: я хочу купить дом с использованием маткапитала, какие документы потребуются, стоит сказать, что в обоих случаях пакет бумаг будет, практически, одинаковым. В частности потребуется:

• сертификат;
• откопированный договор, по которому осуществляется купля-продажа;
• когда стороной договора выступает супруг владельца маткапитала, то его личная документация;
• документация, носящая личный характер;
• также потребуется оформить обязательство, согласно которому квартира будет поделена между всеми членами семьи (его нужно оформлять у нотариуса).

Когда предусматривается, что права на имущество перейдут только после того, как сумма будет полностью выплачена продавцу, то регистрация в Росреестре производится после указанной процедуры.

Требования к объекту недвижимости – можно ли купить дом в сельской местности

Одним из способов расходования средств капитала является улучшение условий проживания, в том числе покупка частного дома.

Однако для этих целей подходит далеко не каждый объект. Основные условия:

• месторасположения – в пределах страны;
• статус индивидуального жилого дома;
• возможность круглогодичного проживания;
• наличие фундамента, крыши, стен;
• наличие отопления, водоснабжения, электричества, канализации;
• изношенность не более 50%.

Важно! Ветхий или аварийный дом купить на средства капитала нельзя.

Так как жилое помещение индивидуального строительства располагается на земельном участке, к нему также применяются определенные условия:

• Земля должна быть в собственности владельца сертификата или его супруга.
• Участок арендован на длительный срок.
• Участок земли находится в безвозмездном пользовании.
• Земля расположена на территории населенного пункта.

Таким образом, с помощью средств капитала можно оплатить жилой дом, расположенный на земельном участке, права на который оформлены у владельца сертификата или его супруга.

Что нужно делать, чтобы купить квартиру на средства материнского капитала

1. Пенсионный фонд перечисляет средства, только когда договор заключен, то есть, сначала семья становится владельцем квартиры, а затем продавец получает деньги.
2. До момента всей оплаты на жилье накладывается обременение, о чем в договоре обязательно делается следующая о.
3. Договор обязательно должен содержать реквизиты банка и лицевого счета продавца.
4. В текст договора в качестве покупателей нужно обязательно включить не только владельца сертификата, но и всех членов семьи. Если кто-либо из членов семьи не может участвовать в сделке, он дает письменное согласие.
5. Если продавцов квартиры несколько (право собственности оформлено на нескольких человек) в договоре прописывается порядок оплаты. Все собственники могут согласиться (письменно) на перечисление суммы одному из них. В случае отсутствия договоренности, в тексте указываются все реквизиты владельцев квартиры и деньги перечисляются каждому из них в отдельности.

• российский паспорт владельца сертификата;
• сертификат;
• кредитный банковский договор (если капитал перечисляется в счет погашения ипотечного кредита);
• справка банка с указанием суммы остатка долга;
• документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
• обязательство нового владельца жилья оформить всех членов семьи, в том числе и детей, в новую квартиру в течение полугода (нотариально заверенное);
• паспорт супруга, если квартира приобретается матерью, или справка о смерти матери, лишении ее родительских прав, если владелец сертификата и покупатель жилья – отец;
• копия и оригинал свидетельства о браке.

Похожие записи:

• Лучший ответ: Как определить тротуар или прилегающая территория?
• Регистрация дома в садовом товариществе
• Налоговый вычет в 2022 году: что нужно знать при покупке квартиры