Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Все о строительстве дома на своем участке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По многим параметрам типовой проект является самым выгодным вариантом (если сравнивать с самостроем и индивидуальным проектом). Он позволяет сразу приступить к строительству, не задерживаясь на проектировочных работах.
Как выбрать подрядчика
Многие владельцы участков предпочитают полагаться на рекомендации хороших друзей и знакомых, лично сталкивавшихся со строительством. Эту стратегию можно расширить и усилить дополнительными действиями:
- Изучение вариантов. Добросовестные строительные фирмы охотно предоставляют свои квалификационные сертификаты, рекомендации и портфолио с выполненными работами.
- Заключение договора. В нем прописывается перечень работ, сроки их выполнения, оплата и дополнительные условия по желанию застройщика (штраф в случае невыполнения условий, уборка территории от строительного мусора).
- Материалы. Их качество обязательно надо контролировать, для чего лучше подключить независимый технадзор или хотя бы проверять, чтобы закупленные материалы соответствовали СНиПам.
- Работа службы технадзора. Специалисты службы могут проконтролировать выполнение строительных норм, что поможет сократить расходы. Кроме того, технадзор дополнительно может проверить договор, смету и саму компанию еще до начала строительства.
Как получить маткапитал на строительство дома
Чтобы получить материнский капитал на строительство дома, нужно:
- Приобрести земельный участок для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или садовый участок и оформить его в собственность;
- Выбрать типовой проект дома или заказать его, учитывая требования к строительству;
- Выбрать подрядную организацию, если строительство будет вестись не своими силами;
- Подать заявление на уведомление в местные органы о планируемом строительстве или получить на него разрешение. «Для домов площадью менее 500 кв. м не требуется согласование строительства — только уведомление, если дом более 500 кв. м, то требуется проект», — пояснила Оксана Головичева.
- После получения уведомления, необходимо получить сам сертификат на материнский капитал. С 15 апреля 2020 года он оформляется автоматически при рождении ребенка и направляется в личный кабинет на «Госуслуги»;
- Подать в Пенсионный фонд заявление об использовании средств маткапитала и пакет документов. Сделать это можно несколькими способами — онлайн через портал «Госулуги» или на сайте Пенсионного фонда, а также при личном посещении отделения Пенсионного фонда или МФЦ. Заявление рассматривается в течение 10 дней.
В каких случаях необходимо разрешение на строительство
В большинстве случаев разрешение на строительство требуется при возведении любого капитального объекта. Исключения есть, но они незначительные и распространяются на ограниченное количество объектов. Оформление разрешительных документов обязательно, если речь идет о строительстве жилья. При этом не имеет значения этот дом является частным или многоквартирным. Также без разрешения не обойтись, если планируется возведение габаритных технических конструкций, строений, используемых для добычи полезных ископаемых, объектов атомной энергетики.
Также без разрешения невозможно приступить к строительству линейных объектов (автомобильных и железных дорог, трубопроводов). Эти же правила распространяются на ОКС, располагающиеся в особых охранных зонах. На какие объекты требуется разрешение на строительство указано в ГрК РФ. Оформление документа дает возможность собственнику распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (поставить на кадастровый учет, заключать юридические сделки, использовать по назначению).
Ошибки при строительстве частного дома своими руками
- заманчивые цены за работу или материал. Помните, бесплатный сыр – только в мышеловке. Узнайте, чем вызван такой уровень цен. Что включает в себя цена. Возможно, в ней не заложена транспортировка, или товар второго сорта, или на работу не предоставят гарантии. Есть еще много других факторов, которые влияют на ценообразование, желательно проанализировать и принять взвешенное решение, стоит ли покупать дешевые материалы;
- отсутствие проекта дома. Важность проекта и последствия самостроя описано выше;
- замена материалов, предусмотренных в проекте без согласования с разработчиком проекта и специалистами. Даже замена исходного материала на близкий по составу, габаритам и физико-механическим свойствам, но другой, чревата последствиями. Например, замена пенобетона на газобетон (несмотря на то, что это по сути два вида материала из ячеистого бетона) аукнется на стадии консервирования дома и на его дополнительном утеплении.
Примечание. Любое изменение материалов несущих конструкций должно быть внесено в проект.
- выбор фундамента без геологического исследования участка. Неучет типа грунта и глубины его промерзания повлияет на надежность фундамента. Устройство мощного фундамента, на простом или скальном грунте, влечет за собой необоснованное расходование средств;
- отсутствие схемы инженерных сетей. Наличие схемы обязательно, т.к., часть коммуникаций закладывается в стену, цоколь или фундамент. А это сложно сделать без схемы.
- отсутствие полной сметы на строительство дома. Даже если на данный момент вы не располагаете нужной суммой средств, это не значит, что можно обойтись без сметы. Важно понимать, что сколько стоит, и в какие сроки должно быть оплачено, чтобы иметь представление о том, как долго будет длиться строительство и с какой периодичностью должны поступать средства на продолжение работ. К полученной сумме следует прибавить еще 10-15% на непредвиденные расходы. Смета нужна даже в том случае, если строительство частного дома ведется своими руками. Фиксирование расходов поможет оценить стоимость дома по завершению стройки.
Как выбрать подрядчика для строительства дома?
Если строите жилой дом с использованием ипотечного кредита, обратите внимание, что банки часто требуют согласовывать с ними подрядчика, который будет проводить работы. Этот момент следует отдельно обсудить с представителями банка при оформлении ипотеки.
Составление плана расположения дома и других строений на участке
На этом этапе осуществляется привязка проекта дома к местности с его масштабированием и определением других границ участка. Исходными данными служит градостроительный план земельного участка и его фактические параметры, в ходе планировки определяются:
• точная ориентация и месторасположение жилого дома с указанием его входа, отступов от соседних объектов, границ участка и других построек;
• линии заложения инженерных и технических коммуникаций;
• зоны огорода, сада, площадок, отмостки, террасы, двора и дорожек.
Планирование может завершатся составлением СПОЗУ – схемы планировочной организации земельного участка в точном масштабе 1:500. Данный документ заверяется в местных муниципальных органах вместе с текстовым сопровождением, подтверждающим соблюдение границ до других объектов, рекомендуемой плотности застройки участка, этажности, предельной высоты и суммарной площади жилого дома.
Торопиться при планировке участка нельзя, именно на этом этапе выбирается месторасположение основных и вспомогательных элементов и выполняется его зонирование. Брать за основу типовые схемы разбивки также не рекомендуется, помогая понять общие принципы они крайне редко совпадают по площади, форме или освещенности с фактическими условиями. При отсутствии возможности найма ландшафтного дизайнера или проектировщика стоит использовать для этих целей специальный программы или разбить черновой план участка на отдельные квадраты на бумаге, подготовить шаблоны дома и других объектов с точным масштабом и перемещать их до получения оптимального результата.
- Уведомительный порядок выгоден застройщикам: во-первых, согласование ускоряется и упрощается; во-вторых, вносить изменения в проект по ходу строительства теперь можно без громоздких процедур согласований, которые по срокам и затратам сравнимы с получением нового разрешения.
- Однако появились и минусы. Кажущаяся бесконтрольность и свобода действий могут привести к недопустимым отклонениям от существующих норм строительства и использования земли в будущем. В итоге всё может закончиться для застройщика постановлением о сносе объекта или существенными изменениями в его структуре. Но самым печальным последствием может стать изъятие земли на основании её нецелевого использования.
Шаг 2. Провести геологические исследования
Очень важный этап подготовки к строительству на участке. Почему так важно провести исследования:
- Знание типа и состава грунта нужно для правильного подбора типа фундамента. Неподходящий фундамент может привести к трещинам и другим деформациям дома.
- Знание уровня подземных вод нужно для определения оптимальной глубины заложения фундамента и трубопровода. Также эти данные позволят понять, можно ли делать подвал, дренажную систему. По уровню подземных вод можно определить риски подтопляемости участка.
- Полученная при исследовании рельефа участка информация может внести свои коррективы в технологию строительства (укрепить склоны при надобности, обустроить насыпь и т.д.).
Шаг 7. Сделать нужные для начала строительства дома документы
|
Документ |
Что необходимо для получения: |
|
1. Разрешение на строительство (в местной администрации) |
|
|
2. Паспорт проекта строительства |
|
|
3. Документы по проекту частного дома |
|
Примерный расчет бюджета на строительство дома
С чего начать строительство дома на земельном участке? Правильный ответ: с составления бюджета. Если вы хотите исключить непредвиденные расходы в дальнейшем, то экономить не стоит. Чтобы сделать расчет сметы, следует обратиться к опытному специалисту. Вы должны понимать, от чего зависит размер бюджета и каким образом можно существенно снизить расходы.
Почему цена на дом может возрасти:
- проект разрабатывается индивидуально;
- конструкция дома достаточно сложная;
- вы хотите оборудовать балкон, подвальное помещение, зимний сад, гараж, бассейн или сауну;
- в доме много комнат;
- крыша ломаная;
- применение дорогостоящего стройматериала.
Как уменьшить расходы:
- используйте уже готовый типовой проект;
- сделайте форму дома максимально простой;
- вместо второго этажа обустройте мансарду;
- сделайте в доме как можно больше окон;
- минимизируйте количество перегородок;
- подберите правильное основание строения;
- определите оптимальную толщину стен;
- откажитесь от ломаной крыши, чтобы эффективно использовать пиломатериал и снизить количество отходов используемого материала.
Принятие решения: кто именно будет строить дом
Все предыдущие этапы пройдены, подходит время начала строительства дома – и вы должны решить, кто будет этим заниматься. Как поступить? Вы можете обратиться к генеральному подрядчику. Данная фирма возьмет на себя ответственность и построит коттедж под ключ. Специалисты проведут оценку земельного участка, выполнят отделку дома. Найдут строительные материалы и привезут их. Кроме того, генеральный подрядчик может обратиться к субподрядчику. Однако указанные срок и смета должны быть соблюдены.
Еще одно возможное решение — строить дом самостоятельно. Однако сделать это не получится, если вы будете работать один. Такой вариант подходит, если ваши друзья или родные готовы помочь, при этом как минимум один человек должен хорошо разбираться в последовательности работ.
Если вы строите дом своими руками, то расходы на материал снизятся на 20 %, ведь подрядчики специально увеличивают цену покупаемого стройматериала. При этом вам не придется оплачивать работу строителей. Вы сможете проконтролировать осуществление каждого этапа строительных работ.
Вторичные документы для строительства частного дома
После того, как будут изучены все предоставленные документы для разрешения для строительства частного дома глава администрации должен сформировать постановление о разрешении/отказе. В случае положительного решения будет оформлен паспорт индивидуального жилищного объекта, включающий:
- решение муниципальной администрации о предоставлении разрешения на начало строительных работ;
- документация на право владения земельным наделом;
- копия генплана из градостроительного архива;
- ситуационный план;
- технические условия на подключение к центральным инженерным коммуникациям;
- поэтажные планы, разрезы, фасадные эскизы;
- акт межевания земельного надела с разбивкой построек (схема выноса в натуру).
Подготовительные работы
Итак, проектная документация готова, старт стройке дан. О чем важно позаботиться на начальной стадии?
- Во-первых, подготовить проезд для строительной техники и транспорта к месту разгрузки материалов.
- Во-вторых, обеспечить место ночлега для рабочих. Аренда или покупка бытовки либо блок-контейнера – оправданный вариант, если стройка большая и надолго (например, застраиваются несколько участков). Если же вы частник, лучше начать застройку с сарая-времянки, который потом пригодится в хозяйстве.
- В-третьих, обеспечить стройку электричеством хотя бы по временной схеме. Например, договориться с соседями. Использование бензиновых генераторов сказывается и на сроках, и на ценах работ.
Нулевой цикл: фундамент качества
В состав работ нулевого цикла входит все, что ниже отметки пола первого этажа. На загородном участке это расчистка и подсыпка территории, земляные работы, связанные с прокладкой траншей, устройство котлованов и песчаного основания. Финальная часть – готовый фундамент.
Обращаем ваше внимание, что именно от качества работ нулевого цикла зависит срок службы здания. Здесь требуется тщательный контроль со стороны заказчика. Накладки могут случиться на любом этапе. Но ошибки и недоделки кровли устранить несложно, а недосмотр при подготовке основания будущей стройки может привести к неприятным и неустранимым последствиям.
Важно! Заверения производителей винтовых свай, что их изделия оптимальны для проблемных грунтов, часто расслабляют заказчиков. Но если вы планируете облегченный фундамент на винтовых сваях, это не отменяет необходимости геологических изысканий, осушения территории и подготовки основания.