Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто это – управляющий в ЖСК, председатель и другие органы руководства дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С председателем ЖСК заключать трудовой договор – не обязательно, так как он наделяется выборной должностью и при этом не является единоличным представителем исполнительного органа кооператива (если также имеется орган правления, состоящий не менее чем из 5 соучредителей). Но и составление с ним трудового договора – это не нарушение закона. Это лишь гарантия, что лицо получит назначенное ему фиксированное вознаграждение, сумма которого прописана в Уставе (или же формула, по которой она рассчитывается).
Собрания правления назначаются председателем. Для проведения собрания требуется составить повестку дня будущего мероприятия. Не задокументированные вопросы не могут выноситься на обсуждение. Исключений из правил составляют аварийные и экстренные ситуации.
Все члены правления должны в обязательном порядке быть уведомлены о назначенном мероприятии. Председатель возглавляет собрание, но решения принимаются большинством голосов. Результаты голосования протоколируются в обязательном порядке.
Протокол собрания заверяется подписью председателя и назначенного секретаря. Иногда подписи ставят и остальные члены правления. Протокол является основанием для проведения различных хозяйственных или финансовых действий.
Куда можно пожаловаться?
Жалобу на председателя ЖСК можно подать в целый ряд органов. Они описаны в ФЗ №59:
- полиция и другие правоохранительные органы;
- прокуратура;
- суд;
- местные органы самоуправления;
- трудовая инспекция;
- любые органы, в чью компетенцию входит решение вопросов жилищного хозяйства.
Естественно, выбирать орган для подачи жалобы нужно в соответствии с ситуацией. При доказанном воровстве это будет полиция или суд, а при подозрении на воровство – трудовая или налоговая инспекция.
Чтобы глубже разобраться в вопросах функционирования жилищно-строительного кооператива, рекомендуем ознакомиться с рядом материалов, подготовленных нашими экспертами:
- Руководство по созданию жилищного кооператива.
- Что такое договор ЖСК и каковы правила оформления документа?
- Каковы отличия ЖСК от ДДУ и что известно о категориях дольщика и застройщика?
- Пошаговая инструкция по реорганизации и ликвидации ЖСК по причине банкротства.
Роль заседаний и составляемых на них протоколов
Заседания правления как исполнительного органа управления происходят обычно один раз в квартал по решению председателя. Они могут быть плановыми или экстренными. Повестка дня определяет преимущественно председателем.
Однако в её формировании могут принимать участие и все члены правления. Вопросы, рассматриваемые на заседаниях, обычно не регламентируются никакими документами. Однако правление не имеет право принимать решения, которые являются полномочием общего собрания.
На заседании могут присутствовать третьи лица по приглашению председателя или члена правления. Присутствие обычно осуществляется в очной форме, допускается и заочное участие, если человек представил своё мнение в письменной форме.
Все заседания оформляются протоколом по стандартной форме. Заседание признаётся состоявшимся, а принятые решения обязательно должны исполняться только в том случае, если составлен протокол, заверенный подписью председателя.
Компетенция органов управления ЖК и ЖСК
Общее собрание (конференция) членов ЖК или ЖСК является высшим представительным органом этих кооперативов. Основные положения об общем собрании членов ЖК или ЖСК:
- а) компетенция общего собрания определяется уставом кооператива. Собрание является правомочным, если на нем присутствует более 50% членов кооператива;
- б) решение общего собрания членов кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины присутствовавших членов кооператива, а по вопросам, указанным в уставе, – более 3/4 присутствовавших членов кооператива;
- в) решение общего собрания членов кооператива оформляется протоколом и является обязательным для всех членов кооператива (ст. 117 ЖК РФ);
- г) общее собрание членов кооператива избирает правление и ревизионную комиссию (ревизора) кооператива.
Правовое положение членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов
При рассмотрении правового положения членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов следует иметь в виду, что гражданское и жилищное законодательство предусматривают, что членами кооперативов могут быть граждане, достигшие возраста 16 лет, а также юридические лица (ст. 26 ГК РФ и ст. 111 ЖК РФ). При организации кооператива его членами признаются учредители после государственной регистрации кооператива.
Лица, состоящие на учете нуждающихся в получении жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, как правило, имеют преимущественное право на вступление в жилищные или жилищно-строительные кооперативы, организуемые при содействии органов местного самоуправления.
В таких случаях основания нуждаемости гражданина в улучшении жилищных условий дают ему возможность для вступления в правоотношения, связанные с жилым помещением, т.е. в жилищные правоотношения. Для реализации указанной возможности гражданин вправе подать заявление о постановке на кооперативный учет в орган местного самоуправления, где ведется соответствующий учет.
Как правило, на основании актов органов местного самоуправления принятие на учет граждан, желающих вступить в кооператив, производится по месту жительства решением органа местного самоуправления, а по месту работы — совместным решением администрации и профсоюзного комитета организации, при содействии которых организуется кооператив. Жилищное правоотношение возникает с момента решения соответствующего органа о принятии на учет.
С этого времени гражданин имеет право требовать улучшения жилищных условий, а орган местного самоуправления либо организация содействуют в получении жилого помещения. Представляется, что это организационное жилищное правоотношение, которое с момента выделения квартиры преобразуется в жилищное правоотношение с конкретным объектом.
В литературе вопрос о возникновении жилищных правоотношений в кооперативных домах в прошлом веке не получил однозначной оценки. Одни авторы утверждали, что жилищные правоотношения возникают со времени принятия гражданина в члены кооператива. Так, Ш.Д. Чиквашвили отмечал, что фактом, обусловливающим возникновение жилищных правоотношений, является членство в кооперативе.
Другие исследователи считали, что юридическим обстоятельством, порождающим жилищные правоотношения в кооперативных домах, является решение общего собрания о закреплении за членом кооператива конкретного жилого помещения.
Существовало также мнение, приверженцы которого указывали на то, что жилищные правоотношения возникают с фактического занятия членами кооператива жилой площади.
Приведенные точки зрения отличаются по взглядам на момент возникновения жилищных правоотношений, причем вторая и третья позиции отождествляют жилищные правоотношения с правом пользования членом кооператива жилым помещением, оставляя без внимания отношения, складывающиеся при предоставлении жилья, и только первая позиция трактует жилищные правоотношения шире права пользования, вместе с тем ограничиваясь рамками членства в кооперативе. Наиболее обоснованным, на наш взгляд, необходимо признать данное Н.П. Ворониной определение указанного правоотношения как единого гражданско-правового отношения по передаче жилого помещения гражданину (и членам его семьи) и пользованию предоставленным жильем.
Из приведенного определения следует, что динамика жилищного правоотношения состоит из двух стадий — предоставления и пользования. Субъектами жилищного правоотношения на любой стадии в качестве одной стороны выступают граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и желающие в этих целях объединиться в жилищный или жилищно-строительный кооператив. К ним предъявляются все требования, которые установлены для членов названных кооперативов. Второй стороной рассматриваемого правоотношения первоначально выступает орган местного самоуправления, организация, которая содействует созданию кооператива, а затем — образованные жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Если кооператив создается без поддержки, то субъектом такого правоотношения сразу становится кооператив.
С момента принятия гражданина на учет у него возникает право на обеспечение жилой площадью. Однако пребывание на учете для улучшения жилищных условий есть начальное состояние жилищных правоотношений, долгое время остающееся таковым. И лишь при последующих благоприятных условиях (продвижение в очереди) и при наличии определенных юридических фактов это правоотношение начнет развиваться. При проведении организационных мероприятий по созданию кооператива гражданин подает заявление о вступлении в кооператив, тем самым становясь его учредителем. С момента регистрации кооператива последний получает статус юридического лица, а его учредители становятся его членами.
Создание кооператива — самостоятельная стадия динамики жилищных правоотношений, в которой гражданин, оставаясь нуждающимся в улучшении жилищных условий, приобретает членские права и обязанности. Его основным правомочием является право требовать предоставления обусловленного денежными взносами и составом семьи жилого помещения в конкретном доме. Второй стороной на этой стадии развития жилищных правоотношений выступает кооператив, строящий или приобретающий жилой дом. На данном этапе основная обязанность второй стороны — предоставление жилого помещения.
Лицо может стать членом действующего жилищного или жилищностроительного кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива или уполномоченного им органа при условии внесения вступительного взноса и части паевого взноса.
В отличие от прежнего действующее законодательство допускает возможность граждан быть одновременно членами нескольких (например, трех) жилищных и (или) жилищно-строительных кооперативов.
Паевой взнос в кооператив является имущественным (как правило, денежным), равным в общей сумме строительной или соответственно покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива. Вносится он членом кооператива единовременно или в рассрочку, условия которой определяются в уставе кооператива. При этом член жилищного или жилищно-строительного кооператива имеет право внести оставшуюся часть паевого взноса досрочно и соответственно стать собственником занимаемого жилого помещения.
Как следует из ст. 124 ЖК РФ, лицу, принятому в члены кооператива по решению общего собрания, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи и суммой паевого взноса. В тех случаях, когда кооператив организовывался при поддержке органов местного самоуправления, последние утверждают решение общего собрания.
Квартира должна быть благоустроенной применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. При предоставлении жилого помещения в кооперативном доме также в полной мере могут учитываться право на дополнительную жилую площадь, состояние здоровья граждан, въезжающих в квартиру, другие заслуживающие внимания обстоятельства.
Что такое жилищный кооператив? Виды кооперативов
Многие ли из граждан, создающих кооператив, вникают во все тонкости законодательной базы функционирования кооперативов в России? Вряд ли. Между тем, легкомысленное отношение к юридическим вопросам может повлечь за собой множество проблем.
С тем, какой юридический смысл содержит в себе понятие жилищного кооператива, можно ознакомиться, прочитав статью 110 ЖК РФ. Существуют различные юридические виды кооперативов, вступив в которые можно стать владельцем жилья. Объединение лиц, в основе которого лежит общее желание построить и получить в собственность жилье, может быть юридически оформлено в форме жилищного, в форме жилищно-строительного либо в форме жилищно-накопительного кооператива.
В принципе, совместная жилая собственность, строительство и управление которой являются задачами кооператива, отнюдь не обязательно должна быть только многоквартирным домом. Тем не менее, в силу того, что в юридическом плане любой способ управления жилым имуществом не зависит от конкретного вида этого имущества, то для удобства далее будет предполагаться, что перед любым кооперативом стоят проблемы управления многоквартирным домом.
Накопительные кооперативы
Федеральный закон о жилищных накопительных кооперативах был принят Государственной Думой и одобрен Советом Федерации в конце 2004 года. Этот федеральный закон определяет не только понятие, но все правовое, экономическое и организационное регулирование функционирования подобных кооперативов. Это регулирование является на редкость жёстким. В редком ФЗ содержится утверждение, говорящее о том, что любое не оговорённое в законе действие каких-либо лиц, занимающихся регулируемой этим законом действием, является запрещённым. Между тем, в ФЗ о ЖНК по сути говорится именно это.
По этому ФЗ, каждый член жилищно-накопительного кооператива должен регулярно делать паевой взнос. При этом все поступающие на счёт этого кооператива взносы состоящих в нем лиц должны храниться на отдельном счете, который открыт специально для этого. Любое из действий, производимых с этими средствами, должно быть известным всем членам кооператива.
ЖНК создаётся, если в него будет входить от 50 до 5000 лиц, которым на момент создания объединения должно быть не младше шестнадцати лет. Сама процедура вступления не содержит в себе каких-либо сложностей. Достаточно написать заявление о желании присоединиться к ЖНК, а также сделать вступительный и первый паевой взносы – и человек вливается в коллектив управляющего многоквартирным домом кооператива. При этом в реестр кооператива должны быть добавленные все данные, посредством которых можно идентифицировать человека: например, ФИО и другие паспортные данные, адрес прописки и фактического места проживания, телефоны и даже электронный адрес.
Необходимость столь обширного перечня сведений, которые любое из вступающих в ЖНК лиц должно сообщить о себе – способ предосторожности, связанный с многочисленными случаями недобросовестности пайщиков, и важностью оперативного сбора лиц, состоящих в ЖНК, для проведения общего собрания членов этого кооператива (например, если один способ связи с членом кооператива теряет свою актуальность, активисты этого объединения должны иметь возможность связаться со своим коллегой по кооперативу иным способом.)
Согласно статье 47 этого ФЗ лицо получает право собственности на часть возводимого ЖНК жилья только при соблюдении двух условий:
- срок членства в управляющего многоквартирным домом жилищно-накопительном кооперативе составляет не менее двух лет;
- внесённые в виде паевых взносов финансовые средства раны не менее тридцати процентам от совокупной суммы стоимости квартиры в управляемом этим кооперативом доме.
Нужно заметить, что до сих пор юристы спорят о том, насколько не противоречащим другим законодательным нормам является описанный в этом федеральном законе способ получения права собственности на жилье.
Исключительная компетенция конференции
Уставом кооператива к его компетенции могут быть отнесено решение различных задач, однако, ряд вопросов относится к безусловной компетенции высшего органа управления. К ней относятся:
- порядок внесения дополнений и изменений в документацию, регулирующую деятельность кооператива относительно жилого дома, внесение в нее поправок;
- определение членов ликвидационной комиссии, решение вопросов, связанных с ликвидационными балансами;
- назначение лиц, составляющих правление ЖК или ЖСК, пределы их полномочий, порядок исполнения обязанностей и прекращения полномочий;
- определение состава комиссии, занимающейся ревизионными вопросами;
- решение вопросов о любой форме отчуждения имущества, принадлежащего кооперативу;
- решение вопросов по проведению ремонтных работ в доме, работ по реконструкции дома, возведение надстроек, строительство хозяйственных блоков, произведение иных работ имущества дома;
- вопросы, связанные с долговыми обязательствами кооператива;
- определение периодичности, способа внесения, сумм обязательных для членов кооператива платежей и взносов;
- определение сервитутов в доме;
- рассмотрение заявлений граждан относительно действий правления кооператива, в том числе жалобы на действия председателя правления;
- решение вопроса о пределах и порядке вознаграждения действующих членов правления и ревизора;
- другие вопросы и задачи, закрепленные в уставе как исключительная компетенция общего собрания.
Как создается и регистрируется государством ЖК
ЖК России определяет понятие ЖСК. Он состоит из физических и юридических лиц, которые вошли в него добровольно для решения вопросов с жильем и принятия участия в управлении домом.
С помощью вложения собственных денег, они стоят, покупают, реконструируют и содержат многоэтажный жилой дом. ЖК относятся к потребительским и все положения, которые их касаются, не следует относить к иным специальным организациям. В т.ч.
, созданным для решения вопроса с жильем по действующему ФЗ.
Способ управления существующим многоквартирным домом, создание и функционирование этих компаний определяется существующими ФЗ. В них не может быть меньше 5 участников. А максимальное число членов не превышает общее количество квартир в многоэтажке, которую планируется построить либо приобрести.
Решение о создании жилищного кооператива может принять только сообщество учредителей, в их число входит весь список лиц, которые хотят создать такой способ управления находящимся в собственности многоквартирным домом.
По действующему ФЗ, правомочным является решение создателей об организации нового ЖСК, в случае, когда за это отдали голоса большинство собравшихся юридических и физических лиц.
Эти люди и организации становятся членами ЖСК после того, как его зарегистрируют местные органы власти. Волеизъявление учредителей ЖСК обязано быть запротоколированным.
Только так выбранный способ управления имеющимся многоквартирным домом будет правомочным.
Комментарий к статье 106.4 ГК РФ
1. Дополнительно к общим положениям об управлении в корпоративных организациях, к которым относятся и производственные кооперативы, комментируемой статьей определены особенности управления в производственном кооперативе. В частности, специальные правила предусмотрены для исполнительных органов производственного кооператива, в том числе затрагивающие порядок их формирования, а также принятие решений. Согласно п. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. При этом законом и учредительными документами определяется порядок назначения или избрания органов юридического лица.
2. Для производственных кооперативов предусматривается трехступенчатая система органов управления, которые можно разделить на основные и дополнительные органы управления, образование которых при наличии установленных ГК РФ условий осуществляется по усмотрению членов кооператива. Основные органы управления являются обязательным элементом внутренней структуры производственного кооператива как юридического лица. К основным органам управления отнесены общее собрание членов производственного кооператива, председатель правления и (или) правление кооператива. Дополнительным органом управления производственного кооператива является наблюдательный совет кооператива, который может быть создан в кооперативе, только если численность его членов более 50. При этом следует обратить внимание на то, что все органы управления производственного кооператива формируются особым образом — только из членов кооператива.
Собираем жильцов дома↑
После изучения теоретической базы и способов управления многоквартирным домом можно переходить к активным действиям. Решение о выборе способа управления многоквартирным домом может быть принято только на общем собрании собственников дома. Общее собрание жильцов многоквартирного дома — это высший орган правления, и он остается таким вне зависимости от того, какой способ управления домом будет выбран. Важный момент: решение принимают только собственники квартир. Жильцы неприватизированных квартир и наниматели участвовать в общих собраниях не могут, но их решениям подчиняться обязаны.
Собрание может быть проведено как с присутствием всех собственников дома для обсуждения вопросов, так и путем проведения заочного голосования. Конечно, в случае выбора способа управления многоквартирным домом первый вариант предпочтительнее, поскольку позволяет все нюансы обсудить на месте.
Выбор формы управления многоквартирным домом решается большинством (больше 50%) голосов. Важный момент: для создания жилищного кооператива понадобится более чем 50% голосов от общего количества собственников в доме — независимо от того, участвовали они в собрании или нет. Для остальных форм управления многоквартирным домом достаточно более чем 50% голосов от общего количества собственников, участвовавших в общем собрании.
Определяемся с выбором↑
Выбор способа управления многоквартирным домом — решение важное. Для этого правильно, беспристрастно оцените и себя, и жильцов своего дома. Многие благие намерения терпят крах именно потому, что собственники не сумели вовремя рассчитать свои силы.
Готовы ли жильцы вашего дома взять на себя ответственность за его обслуживание? В случае с жилищным кооперативом это очень важный вопрос. Ведь ТСЖ, ЖСК, ЖНК, ПК и т.д. потребует от всех своих членов активного участия и временных затрат. Не говоря уже о правлении кооператива, в которое должны вступить не только энтузиасты, но и люди, обладающие достаточным количеством сил, желания и свободного времени. Если собственники многоквартирного дома понимают, что заниматься делами дома будет некому и некогда, лучше отдать предпочтение управляющей компании.
Хорошо ли между собой знакомы жильцы, все ли готовы к сотрудничеству? Сплоченность — тот фактор, который определяет, будет ли дому польза от товарищества или кооператива. Если жильцы не готовы идти на контакт, если часто возникают распри и размолвки — ТСЖ и ЖСК будет крайне затруднительно выполнять свои функции по управлению многоквартирным домом.
Насколько велик многоквартирный дом? Если в доме не одна сотня квартир, и вы понятия не имеете, кто живет в соседнем подъезде, договориться о чем-то будет сложно — даже просто созвать всех собственников на собрание. Не говоря уж о постоянном решении каких-то вопросов. В таком случае лучше довериться управляющей компании.
Каково соотношение молодых и пенсионеров? Если многоквартирный дом заселен в основном молодыми семьями, которые работают, учатся, водят детей в садик и школу — вряд ли у них будет оставаться время и желание на ТСЖ. А вот если у вас в доме много пенсионеров и неработающих, которые готовы заниматься домом — образование товарищества не станет проблемой.
Что значит управление ЖСК?
Управление ЖК представляет собой огромный процесс, в котором задействовано определенное количество лиц, целью которых является создание и регулирование нормального функционирования в работе кооператива.
Можно выделить следующие основные моменты управления кооперативом:
- Управление в отношении какого-либо определенного объекта. В рассматриваемом случае объектом являются жилые и нежилые помещения, входящие в состав кооперативного дома.
- Субъектами управления выступают все участники, заинтересованные в работе кооператива.
- Управление может осуществляться, если между участниками кооператива достигнуто соглашение и единство.
- Эффективность в управлении. Вся деятельность должна быть направлена только на достижение поставленных целей.
Таким образом, управление жилищным кооперативом должно представлять согласованный порядок действий. Как и в любом другом деле требуется соблюдение всех правил и поставленных целей. Получение желаемых результатов невозможно без сплоченной работы участников ЖК.
Услуги по регистрации ЖСК в Екатеринбурге
Бывает такое, что вы собрали все документы самостоятельно, но Вам пришел отказ в регистрации. Мы можем для Вас провести весь процесс регистрации, а если Вы обратитесь к нам уже на стадии, когда получили отказ. Мы проведем обжалование решения налогового органа, чтобы не произошла потеря государственной пошлины, а регистрация ЖСК была осуществлена.
Кроме того, поскольку наши адвокаты сопровождают строительные организации и имеют опыт работы в сфере строительства, мы предоложим Вам свою помощь в таких моментах, как получение разрешения на строительство, экспертиза строительства, получение ввода дома в эксплуатацию.
Государственная регистрация ЖСК состоится в тот момент, когда произойдет внесение записи в Единый государственный реестр юридических лиц. С этого момента ваше ЖСК будет считаться созданным и будет вправе осуществлять свою деятельность. Также Вам следует знать, что любые перемены в Вашей организации требуют внесения изменений в учредительные документы, а в случае необходимости в будущем наше Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» предоставит юридические услуги по ликвидации ненужного ЖСК.
Ликвидация потребительских сообществ
Потребительское общество может прекратить свою деятельность добровольно или принудительно. В первом случае кооператив ликвидируется по решению участников или управляющего органа. Причинами могут выступать нецелесообразность дальнейшей работы, выполнение поставленных задач, недостижимость установленных целей, банкротство.
Принудительно организация закрывается по постановлению суда. Это происходит, например, вследствие многократного нарушения законодательства, ведения незаконной деятельности и т.д. Об этом кооператив информирует регистрирующий орган. Участниками организации или судом назначается комиссия по ликвидации, определяются порядок и сроки проведения процедуры. Работа ликвидационной комиссии предполагает:
| Действия комиссии | Разъяснения |
| Создание | Она необходима для контроля за процессом прекращения работы кооператива. |
| Публикация статьи о ликвидации в СМИ | Выявляются кредиторы, оповещаются о сроках предъявления претензий; взыскивается дебиторка. |
| Оценка состава кредиторки | Принимается решение об удовлетворении или отклонении выдвинутых требований; составляется промежуточный баланс по ликвидации. |
| Выполнение требований кредиторов | Производятся выплаты в порядке очередности, при отсутствии средств имущество продается с аукциона. |
| Составление итогового баланса | Остаток активов делится между членами |
| Передача бумаг в ФНС | Запись о прекращении существования кооператива вносится в ЕГРЮЛ. |
Активы неделимого фонда не делятся. Они передаются другой организации такой же формы собственности по решению управляющего органа. Иное имущество, оставшееся в распоряжении организации после погашения кредиторской задолженности, распределяется между участниками.
Что является высшим органом управления жилищного кооператива и кому подотчетны его члены?
Управление многоквартирным домом – процесс сложный и многофакторный. Его успех зависит не только от своевременно принятых мер по сохранности недвижимости или по обеспечению услугами ЖКХ, но и от желания, поведения и правовой грамотности жильцов.
По этой причине и были созданы прецеденты жилищных кооперативов как формы управления, осуществляемого самими жильцами. Практика их работы была признана успешной, что нашло своё отражение в законодательстве и в планировании системы управления жилищным хозяйством.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !