Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В зоне риска: кому будет трудно получить ипотеку в 2021 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Принимая решение об одобрении кредита, банки используют два механизма: индивидуальный и скоринг. Первый — это когда решение принимается уполномоченным лицом или кредитным комитетом по конкретному заемщику. Второй представляет собой балльную систему, зашитую в программное обеспечение кредитной организации, объясняет советник первого заместителя председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Ирина Данилина.
Как банки решают, кому одобрить ипотеку?
«По совокупности набранных баллов устанавливается скоринговый рейтинг клиента. Но независимо от того, какой подход будет применять банк при оценке потенциального заемщика, ведущую роль всегда играют платежеспособность клиента, его кредитная история и нагрузка», — говорит она.
Что банк потребует от заемщика
Документы:
- паспорт;
- водительское удостоверение;
- военный билет для мужчин;
- справки, подтверждающие доход: 2-НДФЛ, справка по форме банка, справки о ежемесячном получении пенсий или пособий, для предпринимателей – налоговые декларации, для дополнительного дохода — 3-НДФЛ, арендный договор и пр.;
- СНИЛС;
- ИНН;
- Свидетельство о браке;
- Свидетельства о рождении детей;
- Копию трудовой книжки, заверенная работодателем;
- Документы на имущество: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи;
- Выписки из банка о количестве денег на счетах.
Первоначальный взнос — 20-50% от стоимости квартиры. Чем более, с точки зрения банка, вы надежный заемщик, тем меньше размер первоначального взноса.
Страхование жизни и здоровья обязательное требование по закону.
Почему вам могут отказать
Если скоринговую систему или Службу безопасности что-то не устроит, вам откажут без объяснения причин. Требования разных банков к заемщикам могут различаться в цифрах и мелочах, но сходятся в главных пунктах. Чаще всего причину отказа не знают даже кредитные менеджеры. Расскажу об основных причинах отказа.
Несоответствие требованиям, которые банк предъявляет к заемщику. Чаще всего это небольшой доход, недостаточный стаж или неподходящий возраст.
Плохая кредитная история. Банк может насторожить даже несколько пропущенных платежей по кредитке. Если у вас были более серьезные проблемы с выплатами или дело дошло до коллекторов, вы не сможете получить кредит, пока не исправите кредитную историю.
Чаще всего просрочка до 30 дней считается технической и не влияет на кредитную историю. Но если такое повторяется регулярно, банк понимает, что вы не очень обязательны. А вот если у вас были просрочки больше 3 месяцев, для банка это большой повод вам отказать.
Несколько лет назад Светлана взяла кредит на отпуск и не рассчитала сил: пропускала платежи, несколько раз задерживала выплаты. В результате кредит она выплатили, но кредитную историю испортила. За это время у у Светланы доход увеличился в 2 раза, никаких долгов у нее нет, но банк не хочет давать ей ипотеку из-за прошлых проблем.
А вот с Евгением ситуация другая. У него никогда не было просрочек, хорошая зарплата и во всем он идеальный клиент. Но банк одобрил его заявку только со второго раза, потому что у него никогда не было кредитов. Если нет кредитной истории, банк не может проверить насколько вы добросовестный плательщик и не хочет быть первым, кто предоставит вам кредит.
Высокая кредитная нагрузка. Ежемесячный платеж по кредиту не должен быть больше 40-50% от подтвержденного дохода. Если кто-то в семье не работает или есть дети, это соотношение может быть снижено. При этом банк учитывает все кредитные обязательства заемщика, даже кредитки.
Долги по налогам и штрафам. Распространенный случай — люди забывают оплатить налоги или штрафы ГИБДД.
Предоставление недостоверных сведений и поддельных документов. Если банк поймает вас на обмане, вам откажут.
Никогда не обманывайте банк и не подделывайте документы
Ошибки (опечатки) в подтверждающих документах. Ваша бухгалтерия могла допустить ошибку в нескольких цифрах, а банк проверил доход через Пенсионный фонд, заметил несоответствие и отказал. Чтобы такого не случилось внимательно проверяйте все документы перед подачей.
Неполный набор документов. Тоже распространенная проблема — люди просто забывают подать все документы.
Банк не смог связаться с работодателем. Если это случилось несколько раз, вашу заявку отклонят.
Мнение сотрудника, принявшего заявку. Если вы произвели на сотрудника плохое впечатление, он может сделать об этом отметку в анкете. Если банк будет в вас сомневаться, он учтет мнение работника и откажет вам в кредите.
Судимость. Если у вас есть судимость, большинство банков вам сразу откажут.
Недавний отказ. Если банк однажды вам отказал, в следующий раз он рассмотрит заявку не раньше определенного срока.
Какой он, «идеальный заемщик»?
Хоть банки и сообщают, что рады выдать ипотеку гражданам в возрасте от 21 до 75 лет, на самом деле они нередко лукавят. По словам экспертов, реальная нижняя планка — это 23 года: предполагается, что к этому моменту человек уже получил высшее образование и обзавелся стабильной работой.
Верхняя граница также требует корректировки в соответствии с реальностью, ведь финансово-кредитные организации часто без должного почтения относятся к пенсионерам и не стремятся выдавать ипотеку женщинам старше 55-ти и мужчинам от 60-ти лет.
Также банков интересует:
- Российское гражданство и постоянная регистрация в РФ
- Постоянный доход клиента.
Важно: рассчитывайте свои силы
Большинство заемщиков понимают, что с подписанием ипотечного договора их жизнь серьезно изменится. Да, они получат возможность переехать в собственную квартиру, но привычные затраты, вероятно, придется урезать. Если клиент накопил на солидный первоначальный взнос, такая решимость будет положительно оценена банком. Специалисты уверяют, что больше шансов на одобрение кредита будут иметь те, чей первоначальный взнос составляет не менее 20% от стоимости жилья.
Понимая, что в дальнейшем вам нужно будет «затянуть пояса», все же не соглашайтесь на заведомо кабальные условия кредитования. Ежемесячные платежи по ипотеке не должны составлять более 50% от вашего дохода.
Наконец, стоит упомянуть и о таком факторе, как наличие созаемщиков. Семейные пары, подающие заявку на жилищный займ, всегда выглядят для банка надежнее одиноких клиентов. При этом большая вероятность получения денег будет иметься у тех супругов, которые имеют официальные источники дохода.
Возрастные ограничения
Молодым везде у нас дорога, но только не на пути к получению долгосрочного жилищного займа. Минимальный возраст, при котором банк примет документы, — 21-23 года.
По мнению большинства банков, и это вполне справедливо, до этого возраста человек не имеет стабильного заработка и, что тоже важно, не может разумно распоряжаться финансовыми средствами.
Любимый возрастной ценз банков — 25-40 лет. В этой категории находятся клиенты, которые больше остальных могут рассчитывать на одобрение ипотеки.
Существует и максимум в этом критерии. Обычно это 55 лет — период наступления пенсионного возраста. Существует также понятие предельного возраста. То есть, если человек подает заявку в 50 лет, банк одобрит ипотеку не более чем на 20 лет.
Убедитесь, что ваша профессия соответствует требованиям банка
Примерно так банки относятся к разным профессиям при одобрении ипотечных заявок:
|
Профессии с высокой вероятностью одобрения ипотеки |
Профессии с наименьшей вероятностью одобрения ипотеки |
|
|
После пандемии коронавируса в 2020 году банки с осторожностью рассматривают ипотечных заемщиков, которые заняты в пострадавших отраслях – гостиничном бизнесе, организациях, относящихся к спорту и фитнесу, предприятиях общественного питания.
Памятка – как повысить шансы одобрения ипотеки
- убедитесь, что подходите по возрасту (если вам еще нет 21 года, по возможности повремените с заявкой; самый удачный возраст для ипотеки – от 26 до 30 лет; если вам больше 55 лет, шансы получить одобрение резко снижаются);
- приведите в порядок кредитную историю (запросите свою кредитную историю; убедитесь в отсутствии серьезных просрочек и ошибок; при необходимости улучшите кредитную историю, взяв и погасив займ; расплатитесь по всем действующим кредитам, долгам и штрафам; не берите микрокредиты в МФО);
- накопите достаточный первоначальный взнос (чем больше вы накопите – тем лучше; если не хватает денег, займите у родственников или друзей или попробуйте подать заявку на программу без первого взноса);
- убедитесь, что ваша работа соответствует требованиям банка (учитывайте характер вашей работы, подавая ипотечную заявку – опасным профессиям, пострадавшим от коронавируса отраслям и предпринимателям отказывают чаще; подтвердите общий стаж от года и стаж на последнем месте работы не менее трех-шести месяцев; убедитесь, что работодатель исправно платит налоги и не находится на грани банкротства);
- оцените и подтвердите свои официальные доходы (документально подтвердите свои доходы; сопоставьте свой совокупный доход с платежом по ипотеке и убедитесь, что на кредит уходит не более 50% заработка);
- укажите все свои дополнительные активы (расскажите банку про всю свою собственность и накопления, заведите отдельный вклад в банке на 300-400 тыс. рублей для «подушки безопасности»);
- возьмите созаемщика или поручителя (созаемщик будет вместе с вами выплачивать ипотеку; поручитель сможет выплатить долг, если вы окажетесь не в состоянии).
- подавайте заявки сразу в несколько банков (оформите заявки в два-три банка за месяц, не больше; не подавайте заявки «просто так», если не собираетесь брать кредит);
- будьте внимательны при подаче заявок (проверьте заявку и документы на неточности, ошибки и опечатки; пишите в заявке только правду и ничего не скрывайте).
Кого лучше выбирать поручителем?
На одобрение ипотеки влияют также наличие ликвидного имущества (недвижимость, автомобиль, земельный участок); постоянные счета или зарплатная карта в кредитуемом банке; возможность привлечения поручителей (созаемщиков), которые разделят с вами бремя ответственности по оплате кредита.
Жена и муж не могут быть созаемщиками только в то случае, если иное не предусмотрено их брачным договором.
В Сбербанке, например, основной заемщик может привлечь до 3-х созаемщиков. Однако при получении ипотеки с двумя документами Россельхозбанк не разрешает привлекать иных поручителей, кроме супругов.
Больше доверия вызывают семейные люди, состоящие в браке. Это выгодно с точки зрения совокупного дохода. Учитывается и моральный аспект. Семейный человек считается более зрелым и ответственным лицом.
Кредитная история и ее влияние
Для того, чтобы одобрили ипотеку, нужна еще и хорошая кредитная история. Ее полное отсутствие не является препятствием для получения долгосрочного жилищного кредита. Однако если банку известно о том, что заемщик способен соблюдать финансовую дисциплину, это будет вам на руку.
Многие банки сотрудничают с Бюро Кредитных Историй — организации, в которой сосредоточены все сведения относительно кредитных историй населения. Поэтому не думайте, что проверить так называемую «всю вашу подноготную» банку не будет сложно. Никто не хранит в тайне эти сведения.
Если вас интересует, могут ли одобрить ипотеку с плохой кредитной историей, то у каждого банка свои требования и глубина анализа кредитных историй. Недавно созданные или небольшие финансовые организации закрывают глаза на мелкие недочеты, просрочки, а часто и вовсе не имеют договоров сотрудничества со всеми БКИ.
Есть ли шанс на ипотеку с серой зарплатой и плохой кредитной историей
Если кредитная история испорчена, небольшие банки могут согласиться и прокредитовать заемщика. Некоторые банки, к примеру, берут клиентов, у которых в истории есть просрочка больше трех месяцев. Но условия для таких людей непростые: нужно внести не меньше 40% первого взноса, а сам кредит будет под 16% годовых. Но даже для этих банков важно, чтобы просрочка была закрыта как минимум полгода назад.
Некоторые люди рассуждают так: возьму ипотеку под невыгодные условия, а потом рефинансирую ее в другом банке. Но на практике такое сложно осуществить, потому что даже если один банк согласился выдать деньги, другой всё равно будет проводить проверку. И большинство банков смотрят, чтобы не было просрочек за последние пять лет. Как вариант — взять под высокий процент, платить вовремя и через пять лет рефинансировать в другом месте.
С плохой кредитной историей на согласование ипотеки может уйти несколько лет. Это время потребуется, чтобы закрыть все просрочки, перестать быть созаемщиком по другим кредитам и удачно закрыть несколько займов.
Если кредитной истории нет, кажется, что нужно купить несколько телефонов в рассрочку и вовремя их оплатить. Но это не совсем так. Банк может обратить внимание на то, что пустяковая покупка была оформлена в кредит, а значит, у человека нет денег на регулярный платеж по ипотеке. Чтобы знать наверняка, перед подачей заявки лучше проконсультироваться у кредитного менеджера в том банке, куда будете подавать заявку.
Если официальный доход небольшой, но есть регулярные выплаты из других источников, их стоит легализовать. Например, если человек работает в офисе за зарплату 50 000 рублей, а в свободное время подрабатывает на фрилансе и получает еще 30 000 рублей, банку стоит об этом знать. Но в качестве доказательств не подойдут слова, нужно будет показать договор подряда или справку из налоговой.
Если нет официального дохода, нужно объяснить банку, что происходит. Бывает, что люди строят дома или наращивают ресницы на дому, и их доход позволяет взять ипотеку, но официального подтверждения этому нет. Банк должен быть уверен, что клиент может платить регулярно, ему нужны гарантии. Например, можно показать профиль в инстаграме, где видно отзывы клиентов и фотографии, которые показывают результат работы.
Если зарплата серая — это не проблема для банка. Андеррайтер оценивает среднюю зарплату по рынку. Даже если в справке указан минимальный доход, он сможет оценить реальные выплаты, посмотрев в свою табличку с цифрами по профессиям и регионам.
Как банки оценивают кредитоспособность заемщика
Основные критерии, которые учитываются при процедуре скоринга:
- возраст: от 21 года до 65 (в некоторых банках до 70-75) лет на момент погашения займа;
- гражданство: гражданство РФ или СНГ, статус налогового резидента, вид на жительство;
- наличие средств на первоначальный взнос (в некоторых банках можно использовать материнский капитал);
- наличие постоянной или временной прописки в любом регионе России (лучше всего, если прописка оформлена в регионе работы банка);
- трудоустройство: не менее 3 (чаще 6) месяцев на последнем месте работы при наличии общего трудового стажа не менее года;
- характер трудовой деятельности: сезонность работы, стабильность заработка
- возможность подтвердить доход: в почете справка 2-НДФЛ или справка по форме банка с печатью работодателя
- кредитная история: стабильность выплаты ранее полученных займов, наличие задолженностей и кредитов, права по которым перешли от банков к коллекторам;
- социальное положение: семейное положение, наличие надежных созаемщиков и поручителей;
- материальное благосостояние: наличие в собственности недвижимости, которая может выступить залогом по кредиту;
- общественное поведение: наличие совершенных правонарушений, активность в социальных сетях.
Требования банка к заемщику могут быть снижены, если клиент готов предоставить кредитору стартовый взнос более 40% от стоимости покупаемого жилья. Но заемщиков, которые имеют такую возможность, меньшинство. Тех, у кого стартовый бюджет ограничен, банк проверяет по полной программе.
Как получить ипотеку после отказа банка
В 2019 году банки строже проверяют уровень дохода потенциальных заемщиков и их платежеспособность. Особенно это касается ипотеки с первоначальным взносом ниже 20%: этот сегмент кредитования наиболее рискованный, а банки стремятся свести все возможные риски к минимуму. Отказ можно получить и при наличии достаточного первоначального взноса: например, в кредитной истории клиента есть серьезные стоп-факторы, которые настораживают банк. Что делать в такой ситуации?
Обратитесь к ипотечному брокеру. Даже если вы уже получили отказ в одном или нескольких банках, мы поможем вам оформить кредит на покупку жилья. Комплексные услуги брокера включают сбор документов, подачу заявки в партнерские кредитные организации, получение одобрения в обход стоп-факторов и сопровождение ипотечной сделки. Мы помогаем заемщикам получить жилищный кредит на максимально выгодных условиях.
Чтобы дали ипотеку, нужно соответствовать критериям кредитной организации. Поэтому прежде чем одобрить кредит, благонадёжность заёмщика проверяют по некоторым пунктам:
общая оценка кредитных рисков на основании данных, представленных в заявке;
проверка подлинности документов и корректности указанных сведений — подтверждение дохода, места работы и др.;
кредитная история, наличие действующих кредитов;
трудовой стаж и специфика профессии;
репутация — судимости, публикации, упоминания в социальных сетях, СМИ и так далее.
На первом этапе данные обрабатывает скоринговая программа, которая автоматически определяет уровень риска на основании статистических данных. После этого документацию передают в службу безопасности. Окончательное решение о выдаче принимает кредитный комитет.
На решение влияют различные факторы, поэтому, чтобы повысить вероятность одобрения займа, нужно:
Убедиться в отсутствии задолженностей. Проверить информацию можно на сайте ФССП. Также стоит заказать отчёт о своём кредитном рейтинге в БКС. Физические лица могут получить эту услугу бесплатно дважды в год.
Представить данные о дополнительном доходе, имуществе или транспортных средствах в собственности.
Позаботиться о первоначальном взносе. Крупный первый взнос говорит о заинтересованности человека в приобретении недвижимости, ведь клиент не захочет терять внесённую сумму и будет соблюдать обязательства по кредитному договору.
Предоставить достоверную информацию о доходах, месте работы и так далее. Кредитная организация всё равно узнает все данные о заёмщике, поэтому не имеет смысла вводить её в заблуждение.
Воспользоваться специальными условиями. Перед подачей заявки стоит узнать о действующих ипотечных программах: молодая семья, льготная ипотека, жилищные кредиты с материнским капиталом и другие. Так, Альфа-Банк предлагает ипотечное кредитование с господдержкой по ставке от 5,99% годовых.
Увеличить шансы поможет привлечение созаёмщика. В этом случае будут учитываться доходы ещё одного лица при расчёте размеров обязательных платежей. Альфа-Банк позволяет привлекать до трёх созаёмщиков.
Большинство россиян вначале подают заявку на ипотеку в банк, и только после одобрения приступают к поиску жилья. Но часть граждан поступает иначе. Вначале подыскивает квартиру, а потом делают запросы в банки. Во втором случае есть дополнительные риски. Особенно, если покупатель передает продавцу залог за жилье, а потом получает отказ на ипотеку в банке. Залог могут не вернуть, что вызовет еще большую досаду у несостоявшегося покупателя.
Финансово-кредитные учреждения советуют придерживаться первого пути. Для покупателя рациональнее получить одобрение ипотеки и затем договариваться с продавцом потому что:
Сбербанк дает своим заемщикам 3 месяца на покупку жилья по ипотеке. До 2019 года срок действия одобрения составлял 60 дней, и клиенты не всегда укладывались в отведенное время. Поэтому было принято решение продлить период.
Для крупных российских городов 90 дней приемлемый срок. Здесь большой рынок новостроек, а также вторичного жилья. Если клиент переживает, что не уложится в срок, то может обратиться к услугам риэлтора. Агентства по поиску жилья быстро подберут массу подходящих вариантов.