Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Покупка недвижимости на материнский капитал
Появление закона об обеспечении семей материнским капиталом за рождение или усыновление детей частично исправило затруднительное положение многих граждан, оказавшихся в подобных ситуациях. Согласно данному закону, государство выдает семьям денежные средства, которые можно потратить на улучшение жилищных условий. Тут, однако, всплывает небольшой нюанс: новая недвижимость, купленная таким способом, должна быть оформлена не только на взрослых, но и на их детей. Получается, что каждому из членов семьи будет принадлежать определенная доля квартиры.
На первый взгляд кажется, что это выгодное решение квартирного вопроса. Но так ли все радужно на самом деле? Нет, нет и еще раз нет. Все дело в том, что взрослый ребенок-собственник может обернуться для престарелых родителей настоящей трагедией. Ни для кого не секрет, что отношения, пускай даже между самыми близкими людьми, не всегда остаются хорошими. Увы, мало кто задумывается о вероятном негативном исходе дела. Еще хуже тем родителям, которые, очевидно, из благих намерений, оформляют на ребенка сразу всю квартиру и впоследствии теряют на нее права.
Так стоит ли вообще пользоваться материнским капиталом, чтобы оформить квартиру на ребенка? Рассмотрим основные риски такого поступка.
Нюансы оформления права собственности квартиры на ребенка
Решения за ребенка принимают его законные представители – родители или опекуны (если ребенку еще нет 14 лет), или он решает сам, но с их письменного согласия (если ему от 14 до 17 лет, включительно). Соответственно, до 14 лет за ребенка везде расписываются родители или опекуны, а с 14 лет – он расписывается уже сам, но только рядом с подписью своих законных представителей.
С наступлением 18-ти лет, ребенок юридически становится уже взрослым человеком, и сам принимает решения и несет ответственность за свои действия.
Родственники ребенка для подписания договоров от его имени должны иметь на руках документы, подтверждающие их полномочия как законных представителей – свидетельство о рождении ребенка, или решение суда о назначении опекуна или попечителя, или решение суда об усыновлении.
А сам ребенок с 14 лет для участия в сделке с квартирой должен получить паспорт.
Если для покупки квартиры на несовершеннолетнего ребенка привлекаются кредитные деньги банка (в том числе – когда используются бюджетные сертификаты и субсидии), то надо будет еще получить в Органах опеки и попечительства разрешение на залог квартиры в банк.
Что касается законных представителей ребенка при оформлении покупки квартиры на его имя, то ими могут быть родители, усыновители, опекуны или попечители (при отсутствии родителей или лишении их родительских прав). Причем, до 14 лет назначаются опекуны, а с 14 лет и до совершеннолетия – попечители.
На всякий случай заметим, что последующая продажа квартиры, купленной на имя ребенка, возможна будет только с предварительного разрешения тех же Органов опеки и попечительства – вплоть до совершеннолетия ребенка. После своего 18-летия ребенок сможет уже полноценно распоряжаться ей сам.
Обязаны ли вы это делать?
Как правило, покупка жилой недвижимости лицами, имеющими несовершеннолетних детей, не требует обязательного наделения детей долями в приобретаемом имуществе, но в каждом правиле есть свои исключения. Во-первых, если жилое помещение покупалось с использованием родительского капитала, то в этом случае родители должны оформить покупку в общую собственность всех членов семьи. При этом законодательство не определяет форму общей собственности, следовательно, жилое помещение может быть оформлено в собственность как общую долевую (с определением долей), так и общую совместную (без определения долей).
Во-вторых, если при покупке жилья использовались бюджетные денежные средства. Речь идет о предоставлении единовременной субсидии в рамках различных государственных программ или социальной выплаты на приобретение жилого помещения семьям, имеющим несовершеннолетних детей. В этом случае жилое помещение, также оформляется в общую собственность на всех членов семьи.
Условия оформления квартиры на ребенка
Чтобы оформить квартиру на ребенка, необходимо убедиться в ее юридической чистоте, наличии правоустанавливающего и право удостоверяющего документов. Недопустимо, чтобы жилье было в залоге или под арестом.
Законный представитель несовершеннолетнего должен иметь:
- паспорт гражданина РФ с пропиской;
- правоспособный возраст;
- дееспособность.
Если родители поручают представлять интересы ребенка третьему лицу, у него должна быть от них нотариально заверенная доверенность.
Представитель ребенка должен проверить:
- техпаспорт и всю документацию на квартиру, которую продает физическое лицо;
- учредительную документацию застройщика, если квартира в новостройке.
Дополнительно договор купли-продажи можно заверить у нотариуса и/или застраховать.
По установленным нормам ребенок не может распоряжаться самостоятельно своим имуществом полностью до 14 лет, все сделки от его имени проводят родители. После 14 лет подросток может частично распоряжаться своим имуществом, подписывать документы с согласия родителей. Но существует важный момент, который позволяет ребенку, не достигшему 18 лет, самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Это установление факта эмансипации ребенка, то есть приобретения самостоятельности и дееспособности до наступления совершеннолетия.
Поводом для признания факта эмансипации может быть:
- Заключение брака,
- Трудоустройство с заключением трудового договора,
- Ведение предпринимательской деятельности.
Факт эмансипации устанавливается в судебном порядке.
- Любые сделки с недвижимостью родители имеют право совершать только при получении согласия органа опеки и попечительства. В том числе: продать целиком квартиру или часть, сдать в аренду, подарить, обменять и т.д. Получение справки платно и, стоит сказать, достаточно долгий процесс.
- Продать недвижимость родители смогут, только после покупки нового жилья. В противном случае органы опеки и попечительства не выдадут разрешения.
- С 29.12.2015 продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину подлежит обязательному нотариальному заверению. А это достаточно затратное удовольствие.
Чтобы получить согласие органов опеки и попечительства необходимо собрать ряд документов, как на продаваемый, так и на покупаемый объект недвижимости. Если взамен проданного жилья ничего не приобретается, то доля ребенка в денежном выражении замораживается в банке, до достижения им 18 лет.
Документы для опеки:
- паспорта и свидетельства о рождении (для детей до 14 лет) участников сделки, как продавцов, так и покупателей;
- все документы на недвижимость, как на приобретаемую, так и на продаваемую (договоры, свидетельства о праве собственности на недвижимость, технические и кадастровые паспорта и планы, справка из БТИ о стоимости недвижимости);
- заявление от несовершеннолетних детей о согласии на совершаемую сделку;
- справки из налоговой об отсутствии задолженности по уплате налоговой за недвижимость;
- заявление от родителей/попечителей/опекунов на выдачу разрешения совершения сделки;
- справка о составе семьи или выписка из домовой книги;
- справка об отсутствии задолженности по коммуналке.
Собственно все эти же документы нужны и при оформлении сделки в Росреестре.
Процедура отчуждения жилплощади в сторону несовершеннолетнего зависит от вида сделки. Наиболее простым вариантом является дарение. Последовательность действий будет такой:
- Прежде всего, следует получить согласие от законного представителя на принятие в дар объекта.
- Необходимо составить у нотариуса дарственную на имя недееспособного лица. При этом обязательно надо обозначить, что интересы ребенка представляют мама (папа) или опекуны.
- Дальше потребуется в договоре дарения поставить подписи и заверить нотариусом.
- После этого документы отдают на регистрацию по переходу собственности в пользу одариваемого.
Если недвижимость отчуждается в ходе приватизации, то сначала всем потенциальным участникам предстоящей сделки необходимо написать официальный отказ от приватизируемого жилья. После сдачи требуемого пакета документов в соответствующую инстанцию, ожидают ответа. При положительном исходе следует заключение договора по приватизации на имя ребенка. Заключительным шагом станет регистрация прав собственности на нового владельца.
Дарение жилья несовершеннолетним
В некоторых случаях жилье детям дарится, а не покупается. Договор дарения подписывается в случае, если родители решают переоформить собственную недвижимость на несовершеннолетнего.
Для дарения дома собственнику достаточно оформления простого договора в письменной форме. В случае с детьми такой договор придется заверить у нотариуса.
Если дарственная оформляется другим родственником или знакомым, то следует поступать как в случае с покупкой жилья: оформляется договор дарения, где указываются представители ребенка.
После подписания договора собирается пакет документов (как при покупке квартиры).
Если недвижимость принадлежит нескольким лицам, то необходимо письменное согласие о дарении от всех собственников, во избежании оспаривания дарственной.
Пакет документов также передается в регистрирующий орган и через определенное время выдается свидетельство о праве собственности.
Особенности процедуры
При оформлении необходим документ, подтверждающий личность несовершеннолетнего: свидетельство о рождении или паспорт гражданина РФ. Ребенок не может самостоятельно участвовать в сделке, с ним должен присутствовать официальный представитель (родитель или опекун).
Необходимо собрать документы для дарения. Далее составляется договор, который отдается на заверение нотариусу. Если специалист одобряет сделку, производятся оплата госпошлины и перечисление налога. Собранные документы и заявление предоставляются в отделение Росреестра. Ответственный орган должен одобрить заявку.
В итоге человеку выдается свидетельство о собственности. До 14 лет ребенок может не присутствовать на заключении сделки, все вопросы решает официальный представитель. Гражданин, получивший паспорт, имеет право самостоятельно подписывать документы на дарение, при наличии разрешения родителя. При оформлении, в заявлении должно стоять 3 подписи:
- Дарителя.
- Одариваемого.
- Опекуна.
Распоряжаться собственностью человек имеет право после совершеннолетия.
О покупке на подростков
Как правильно оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка? Можно просто купить имущество и сразу записать его на подростка. Такой вариант пользуется особым спросом. Особенно среди тех, кто изначально не хочет иметь долей в одном жилье с несовершеннолетним.
Если покупка осуществляется на лицо, достигшее 14 лет, придется запомнить следующие правила:
- присутствие будущего собственника на сделке обязательно;
- подписывать соглашение установленной формы ребенок будет самостоятельно;
- законные представители несовершеннолетнего должны разрешить приобретение недвижимости на детей;
- в документах о подростке пишут «Покупатель с согласия законных представителей»;
- все регистрационные действия с имуществом в Росреестре ребенку придется проводить самостоятельно.
В остальном упомянутая сделка осуществляется на общих правилах. Главное — не забыть взять с собой паспорт ребенка и его свидетельство о рождении. В противном случае в проведении соответствующей операции могут отказать.
Как правильно оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка, выяснили. Первая трудность, с которой сталкиваются граждане, — это не сбор документов и даже не получение разрешения от опеки на ту или иную сделку. Речь идет о налогах. Приобретение имущества — это получение дохода. И оно, как правило, предусматривает налогообложение. То же самое касается дарения и наследования.
Стоит запомнить, что сделки между близкими родственниками в России освобождены от налогообложения. В противном случае придется платить государству. Только у детей нет доходов, они не в состоянии самостоятельно осуществлять банковские переводы. Что это значит?
Лишь то, что все расходы по приобретению жилья, а также по уплате налогов за несовершеннолетних несут их законные представители. Если не платить, то у родителей/усыновителей возникнут серьезные проблемы с ФНС РФ.
Какими правами на жилплощадь будет обладать малолетний покупатель?
Полноценное право распоряжения полученной недвижимостью наступает по достижении 18 лет. До этого времени ответственное распоряжение жильём осуществляют законные представители. Таким лицом не обязательно должен быть представитель, оформивший квартиру.
Например, если сделку оформляла мать ребёнка, то вносить платежи и отвечать за эксплуатацию и ремонт в квартире может его отец. С 14 лет, после получения паспорта, ответственное распоряжение может переходить ребёнку, но любое юридическое действие сопровождается уполномоченным представителем. Право собственности даёт несовершеннолетнему ряд преимуществ, которые обязаны реализовать законные представители.
В их числе:
- прописка в квартире;
- проживание на её жилплощади;
- сохранность имущественных интересов.
Какие отличия в процедуре приобретения жилья в новостройке?
Если дом не сдан в эксплуатацию, родители или опекуны оформляют Договор долевого участия (ДДУ), который по правоспособности заменяет купчую. Кроме специфики договора и того, что жильё приобретается у юридического лица, других отличий от процедуры оформления нет. Родитель или иной уполномоченный выступают представителем, о чём в ДДУ делается соответствующая запись.
Этот договор регистрируется по такому же правовому алгоритму, исходя из возраста несовершеннолетнего. После введения дома в эксплуатацию выписка о праве собственности оформляется на несовершеннолетнего, при представительстве уполномоченного лица.
Допускается переоформление права требования квартиры по ДДУ, где несовершеннолетний выступает цессионарием.