Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На что уходят взносы, которые мы платим за капитальный ремонт?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
УК визуально обследует подъезд, включая крышу, лестничные марши, подвалы. Если представители ТСЖ не спешат с проведением капремонта, а срок уже подошел, инициировать проведение могут сами жильцы. Во время проведенного осмотра собираются сведения, составляются план работ и смета расходов на выполнение. Смету утверждают на общем собрании жильцов, затем подбирается бригада ремонтников, производится закупка материалов, договора подряда на произведение работ.
Каждый проведенный этап работ по капитальному ремонту подъезда контролируется уполномоченными органами. После окончания мероприятий организация-исполнитель ставит подпись под актом о приемке. Если заказчик не удовлетворен их выполнением, он не обязан подписывать документ до тех пор, пока замечания не будут устранены.
Бывает, что уже после проведения ремонта, когда все работы приняты, жильцы обнаруживают недостатки. Тогда составляется претензия в домоуправительную организацию с подробным изложением сути вопроса. Допустимо также обращение в районную администрацию и государственную жилищную инспекцию. Подается заявление в письменном виде в двух экземплярах, где указывают причину подачи жалобы с указанием адреса проживания, просьба провести дополнительную проверку для оценки качества выполненного ремонта и привлечения к ответственности виновной стороны. Кстати, каждая ремонтная бригада обязана предоставить гарантию на свою работу. Для капитального ремонта она составляет не менее года. В этот срок фирма-ремонтник обязана устранить допущенные нарушения бесплатно (за свой счет).
В программу капремонта включен ремонт фасадов многоэтажек. Особенно это актуально для домов, построенных в 1960–1970-е годы. Тогда фасады было модно облицовывать мелкозернистой плиткой, которая сегодня активно осыпается.
Мелкую плитку наносили на фасадные панели в заводских условиях, полностью восстановить или снять ее невозможно. Плохое состояние такого покрытия разрушает внешний защитный слой панелей и арматурного каркаса. В итоге может намокнуть теплоизоляционный слой конструкции. За десятки лет многие межпанельные швы тоже пришли в негодность. Все это приводит к тому, что в квартирах нарушается температурный режим, мокнут стены, появляются плесень и грибок.
«Для ремонта фасадов во время капремонта мы применяем современные технологии, которые позволяют не только вернуть дому первоначальные технические параметры, но и красивый облик. За последние годы подход к ремонту и колористике был пересмотрен очень глубоко. Мы идем в ногу со временем, создавая для москвичей уют и комфорт. Вместе с капремонтом дом приобретает по сути вторую жизнь. Преображается весь, обновляется», — рассказал Евгений Чуищев.
Теперь эти дома штукатурят полимерцементными составами, используя армирующую сетку и клеевые компоненты с высокой способностью к соединению. Сначала старую плитку зачищают, удаляя глазурь, которая плохо сцепляется с клеевыми составами. Сверху наносят грунтовку и антикоррозийную смесь, затем штукатурно-клеевую смесь и армирующую сетку. Межпанельные швы расчищают и герметизируют, стыки заполняют жгутами из вспененного полиэтилена. Сверху можно нанести декоративную штукатурку сразу с колером или покрыть фасад водно-дисперсионной акриловой краской.
Как добиться ремонта в подъезде
Случается, что управляющая компания отказывается от ремонта общих зон в подъезде или делает это некачественно и в неполном объеме. В таком случае жильцы могут объединиться и вынудить ее провести необходимые работы.
Сначала нужно собрать собственников и представителей УК. На собрании определяется перечень того, что требуется сделать в общих зонах. Это решение фиксируется в протоколе встречи.
Далее в УК направляется письменное заявление с указанными сроками исполнения ремонта. Управляющая компания в свою очередь выставляет счет на весь перечень, который должен быть погашен из денег, уплаченных собственниками.
Если УК отказывается проводить ремонт или срывает сроки, стоит обратиться в Жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, управу района и далее в прокуратуру.
Если, обслуживающая многоэтажный дом организация, согласна произвести модернизацию подъезда, то собственникам следует внимательно составить список всех необходимых мероприятий, которые будут отображены в дефектной ведомости. Жилищно-коммунальное объединение будет осуществлять только тот объем ремонтных работ, который указан в ведомости. Поэтому перед ее подписанием уполномоченному лицу следует тщательно изучить все пункты. Желательно внести в документ все необходимые работы (замена разбитых стекол, изношенных почтовых ящиков, вышедших из строя светильников, перил и пр.). Следует принять во внимание, что не предусмотренные в ведомости пункты, исполнительная сторона не будет исполнять. Все действия придется инициировать заново (направлять заявку, ждать ответа, составлять ведомость и пр.).
Дератизация и санитарное обслуживание
Работники фирмы не имеют специальных полномочий для проведения дезинсекции и дератизации. Это могут делать только сотрудники санэпидемстанции, с которой компания заключает договор на предоставление таких услуг.
Стоимость такой работы входит в общую сумму, которую жильцы каждый месяц платят за обслуживание многоквартирного дома. Ликвидация насекомых и грызунов должна производиться не только в местах общественного пользования (подъезде, подвале, чердаке), но и на придомовой территории на месте расположения мусорных баков.
Такие меры необходимо проводить не реже, чем 1 раз в 3 месяца но, при необходимости, жильцы могут написать заявление и попросить о внеплановом проведении дератизации.
Что входит в объем: перечень работ для текущего (косметического) и капитального
Работы по ремонту подъезда могут существенно отличаться в зависимости от его вида. Например, работы по замене крыльца — это текущий или капитальный ремонт? Так вот, косметический, или текущий, ремонт несет чисто эстетическую функцию и предполагает покраску стен, побелку потолка и прочие мелкие работы. Капитальный ремонт должен включать в себя более основательные работы:
- замена старых лестничных пролетов, клеток и площадок;
- установка отдельных лифтов для инвалидов прочие основательные работы.
| Объект | Текущий ремонт | Капитальный ремонт |
| Входные двери | Окрашивание, заделывание щелей, замена отдельных элементов конструкции или полностью входных дверей | Замена более 20% от всех входных групп |
| Крыльцо | Восстановление или обновление некоторых элементов | Демонтаж и замена на новые, монтаж пандуса |
| Козырек и кровля козырька | Текущее обновление внешнего вида, мелкие ремонтные работы | Восстановление или замена козырьков |
| Почтовые ящики | Покраска, мелкий ремонт | Замена |
| Лестницы | Обновление некоторых элементов, покраска перил | Замена лестничных маршей, установка пандусов и лифтов для инвалидов |
| Фасад | Устранение дефектов и устранение сломанных элементов, заделка стыков, покраска | Восстановление фасада. исправление капитальных трещин, полная замена покрытий |
| Ступени | Устранение трещин, заделывание швов | |
| Стены | Покраска, побелка, штукатурка | Укрепление |
| Кодовые замки на дверях | Мелкие ремонтные работы по необходимости | Замена и установка |
| Перила | Окрашивание | Замена |
| Пол | Покраска | Замена |
| Потолок | Побелка | Заделывание щелей, выравнивание, укрепление |
| Окна | Окрашивание рам, заделывание щелей | Замена более 20% конструкций |
УО отремонтировала подъезд по решению общего собрания
Управляющая организация в Кемерово получила протокол общего собрания собственников с решением о текущем ремонте общего имущества дома – одного из подъездов (ч. 4.1 ст. 44 ЖК РФ). Протокол был подписан членами счётной комиссии и председателем Совета многоквартирного дома.
В протоколе ОСС было указано, что ремонт проводится за счёт средств собственников. Они должны были ежемесячно вносить дополнительную плату в адрес УО до полного погашения затраченной на работы суммы. Стоимость ремонта подъезда составила 68 000 рублей. УО согласно решению ОСС включила в счета за ЖКУ дополнительный платёж.
Собственники созвали внеочередное общее собрание и отказались платить за ремонт. На этом собрании они узнали о протоколе ОСС, согласно которому действовала управляющая организация. Оказалось, что такого собрания не проводилось, собственники помещений в доме о нём не знали и не голосовали.
Суд признал протокол общего собрания недействительным
УО отказалась делать перерасчёт, поскольку представленный ранее протокол не был оспорен. Один из собственников направил в суд иск с требованием признать протокол ОСС о проведении ремонта за счёт владельцев помещений недействительным, а ремонт оплатить из собственных средств УО (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).
Собственники в суде доказали, что не были извещены о проведении общего собрания в соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, не присутствовали на нём и не голосовали по заявленным вопросам. Председатель Совета МКД подтвердила, что ОСС не проводилось, а документы она подписала за себя и за членов счётной комиссии.
Суд признал протокол общего собрания собственников недействительным, и УО пришлось вернуть собственникам деньги, которые они оплатили согласно дополнительным начислениям.
Порядок проведения ремонта должен включать следующие этапы:
- Определение масштаба работ.
- Составление сметы.
- Поиск финансирования.
- Подбор исполнителя.
О необходимости проведения работ требуется уведомить управляющую компанию. Организация передает сведения о необходимости проведения капремонта в орган местного самоуправления. Вопросы по косметическому ремонту и другие пожелания жильцов решаются в индивидуальном порядке. Определенный перечень работ заложен в смету управляющей компаний. При наличии финансирования от жильцов вопрос решается в сокращенные сроки.
Рассмотрим, кто должен делать ремонт в подъезде многоквартирного дома. Следующим этапом является подбор исполнителя. Работы могут выполняться:
- силами управляющей компании;
- строительной компанией (подрядчиком);
- силами жильцов.
Закон не предусматривает дополнительную оплату от собственников жилья за проведение работ. Однако на практике, возможна просьба о содействии в проведении ремонта. Например, уборке подъезда после проведения работ. Постановление Госстроя от 2003 года предусматривает обязанность управляющей компании не только обеспечивать чистоту подъезда в течение года, но и проводить уборку после ремонта.
Проблемы в проведении ремонта подъезда
Как заставить ЖКХ сделать ремонт в подъезде? В 2017 году законодатель поднял очередной финансовый вопрос: установка сбора с собственников квартир в многоквартирных домах на проведение текущего ремонта подъездов. Несмотря на то что программа по осуществлению сборов на капремонт реализуется скандально, рассматривается вопрос об установлении нового сбора.
По сути, ремонт подъезда – это один из видов работ при проведении капремонта. Его особенностью является необходимость проведения работ каждые 5 лет. В то время, когда капремонт проводится 1 раз в 10 лет.
Устанавливая нормативы проведения ремонта, законодатель не определил источник финансирования работ. В настоящее время отсутствуют накопительные фонды, которые содержат денежные средства на косметический ремонт подъездов. Поэтому предлагается возложить дополнительную выплату на плечи собственников.
Подъезд многоквартирного дома будет отремонтирован, если собственники квартир отчисляют средства на капремонт региональному оператору. Но работы буду проведены не ранее, чем подойдет очередь, предусмотренная органом местного самоуправления. При направлении средств на личный счет дома, ремонт будет проведен после сбора достаточной суммы. В остальных случаях, работы могут быть проведены в любое время, но на средства жильцов.
Как не попасть в ловушку
Как правило, добиться проведения ремонта текущего уровня в одном отдельно взятом подъезде значительно сложнее, чем организовать работы в объеме всего дома. Причин, по которым управляющая компания не хочет работать с одним подъездом, всегда несколько:
- Небольшой объем финансирования. Строительным компаниям «не интересно» работать с одним подъездом, а нанимать специалистов со стороны невыгодно и затратно, величина откатов на работах минимальная, а контроль со стороны жильцов достаточно жесткий;
- Наличие серьезных проблем с коммуникациями, лестничными маршами или кровлей, которые необходимо решать в масштабах всего многоквартирного здания;
- Наличие должников, проживающих в подъезде и не уплачивающих взносы, соответственно, собрать весь объем денег, необходимых для восстановления подъезда, очень сложно.
Секретное оружие против управляющей компании многоквартирного дома
Почти всегда инициатива о проведении ремонтно-восстановительных мероприятий текущего и косметического характера упирается в позицию управляющей компании, считающей, что нет оснований для выделения средств на ликвидацию незначительных, по их мнению, повреждений в подъезде жилого многоквартирного здания.
На самом деле управляющая компания привыкла спекулировать на незнании жильцами подъезда требований законов. Те же Правила Госстроя №170 предписывают компании или жилищно-коммунальной конторе обеспечить максимально безопасную эксплуатацию многоквартирного дома.
Это означает, что, как только возникают обстоятельства, препятствующие нормальной эксплуатации многоквартирного дома, эксплуатационная или управляющая контора должна предпринять все возможные действия для устранения проблемы.
С чего начать, если хотите добиться ремонта в подъезде
Обратиться в УК с требованием отремонтировать подъезд можно по решению собрания собственников. Первым делом необходимо изучить договор, чтобы выяснить, какие именно работы по текущему ремонту подъезда должна выполнять ваша управляющая компания.
Далее определите, что нужно сделать в вашем подъезде – может быть, потребуется проведение только части обозначенных работ. После этого нужно составить письменное заявление в УК с перечислением необходимых работ и сроков их выполнения (рекомендуемые законодательством — 22 дня на каждую 1000 кв. м). К этому шагу нужно подойти очень внимательно и ответственно — если забудете что-то упомянуть, дополнить список работ после подачи заявления уже не сможете.
Лучше, если под заявлением поставят подписи как можно больше жильцов. Документ нужно составить в двух экземплярах. Один останется в УК, а на втором сотрудник, принявший заявление, должен проставить входящий номер, подпись с расшифровкой и дату. Управляющая организация обязана предоставить ответ в течение 15 дней, обязательно в письменном виде.
В идеальном варианте УК направляет своих специалистов, они осматривают подъезд и составляют акт, после этого перечень необходимых работ утверждается вместе с Советом многоквартирного дома или на общем собрании собственников. Однако на практике так происходит не всегда, так как УК отказывается производить ремонт по каким-то причинам.
Перечень работ при ремонте подъездов
В перечень работ по текущему ремонту подъездов, согласно постановлению Госстроя России №170 от 27.09.2003 о правилах и нормах технической эксплуатации жилого фонда, входит ремонт отдельных участков отделки стен, потолков и полов. Периодичность определяется там же и составляет 3-5 лет. Документальное сопровождение включает сметы, опись работ, а также акты о приемке результатов работ.
Как правило, при текущем ремонте подъездов выполняют следующий перечень работ:
- Побелка и покраска стен, батарей, перил и потолков
- Ремонт тамбура, включая двери
- Ремонт входной группы, в том числе козырьков
- Замена или вставка стекол в окна
- Ремонт или замена почтовых ящиков
- Ремонт или замена подъездных электрических щитков
- Ремонт или замена клапанов мусоропроводов
- Частичное восстановление или замена покрытия пола и т.д.
Периодичность проведения косметического и капитального ремонта по законодательству должна быть прописана в договоре об управлении МКД.
Косметический ремонт обычно проводят раз в 3 или 5 лет в зависимости от классификации дома и степени его износа. Также есть отдельные сроки ремонта некоторых конструкций. Например, лифт следует заменить или отремонтировать через 25 лет после начала его эксплуатации. Модернизация крыши проходит каждые 10 лет (как подать заявление о протечке крыши?).
Частота проведения капитального ремонта чаще всего устанавливается для всего дома местными органами самоуправления, именно они решают, через сколько лет его проводить. Но подъезд является территорией с повышенным износом, поэтому жители дома могут обратиться к Управляющей компании или к напрямую к органам местного самоуправления для ускорения процесса. Обычно срок капитального ремонта – 1 раз в 10 лет.