Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно сдать квартиру: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.
Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.
Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.
Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Как сдавать: ИП или физическое лицо
Над этим вопросом часто размышляют люди, которые сдают жилье на постоянной основе. По сути – это постоянный источник дохода для них. Так может нужно зарегистрировать статус ИП?
Это совсем необязательно. Любой гражданин вправе получать доход со сдачи внаем своего жилья, платя налог НДФЛ. Другое дело, что регистрация ИП дает возможность выбирать вариант налогообложения. И налог, который платит индивидуальный предприниматель, может быть меньше, чем 13% НДФЛ.
Однако у ИП свои недостатки:
- Сложность оформления статуса
- Необходимость не только платить взносы в фонд социального страхования и ПФР, но и составлять регулярные отчеты по ним
- Необходимость вести бухгалтерскую отчетность
- Наконец, в случае продажи недвижимости, дающей доход, благодаря аренде, придется сполна заплатить все налоги с продажи. Граждане же освобождаются от налога за продажу своей недвижимости, если она находилась у них в собственности больше трех лет.
Способы сдачи комнаты в аренду
Разделения труда еще никто не отменял, так что хозяин комнаты может поступить двумя способами:
- Самостоятельно заняться поиском жильцов
- Поручит это дело специальному агенту или агентству
Современные занятые люди чаще предпочитают действовать через агентов. Причем, как арендодатели, так и жильцы. Участие в деле «официального лица» дает людям ощущение безопасности и законности сделки. И не только ощущение. Агенты действительно берут на себя все официальные хлопоты, связанные с оформлением документов.
Договор аренды, заключенный агентом примут в любой инстанции, как доказательство того, что гражданин действительно проживает по данному адресу.
Как правило, договор заключается на год. Впоследствии его можно автоматически продлить на тех же или измененных условиях. А затем зарегистрировать в Росреестре. За помощью в этом вопросе также можно обратиться к риэлтору или в агентство.
Однако за помощь придется платить. С арендаторов агент обычно берет комиссию, равную плате за один месяц, а с арендодателя несколько отдельных платежей:
- За поиск жильцов
- За заключение договора
- За регистрацию сделки в Росреестре
Как сдать комнату самостоятельно
Все потенциальные арендаторы прекрасно отдают себе отчет, что, обращаясь в агентство, они «теряют» арендную плату за целый месяц. Именно такой размер вознаграждения обычно требуют себе риэлторы. А поскольку съемщики комнат обычно люди небогатые, они предпочли бы избежать этих затрат. То есть, снять комнату напрямую от хозяина.
Поэтому потенциальному наймодателю совсем нетрудно найти клиента, в свою очередь, минуя агентство. Для упрощения процедуры нужно снабдить объявление фотографией сдаваемого помещения. А затем разместить его на любой электронной площадке – от «Авито» до тематических пабликов в соцсетях.
Или даже на обычной доске объявлений. Кстати, местоположение «аналоговой» доски объявлений может помочь охватить именно ту, «целевую аудиторию», которой вы рассчитываете сдать комнату. Например, если вы ищете студентку/студента – размещать объявления целесообразно вблизи учебных заведений.
При самостоятельной сдаче особенно важно публиковать достоверные данные. Попытки «приукрасить продаваемый товар» приведут только к лишней потере времени на бесплодные осмотры. Важно также корректно описывать инфраструктуру района: наличие рядом магазинов, детских и леченых учреждений, зон отдыха, транспортную систему. Для крупных городов вопросы транспорта особенно важны.
Когда дело дойдет до личных переговоров, необходимо обсудить:
- Размер и порядок арендной платы
- Срок сдачи
- Наличие или отсутствие так называемого «залога» — обычно это плата вперед за последний месяц проживания
- Правила пользования общими помещениями или особые требования. Например, условие, что квартирант не будет собирать в своей комнате шумных вечеринок.
Подписание договора характеризуется определенными обязанностями для сторон. Их выполнение является необходимым, в противном случае соглашение может аннулироваться. К обязанностям арендатора относятся следующие:
- соблюдать сроки оплаты, оговоренные заранее и прописанные в соглашении. При этом даже простой вариант договора об аренде комнаты в квартире содержит пункт о применении штрафных мер;
- не нарушать стандартные правила использования мест общего назначения (зона кухни, туалет и другие);
- поддерживать общественные нормы порядка.
При этом арендатор должен помнить, что он не имеет права на поселение в арендуемую им комнату третьих лиц без предварительного согласования с владельцем жилья. В контексте подписанного соглашения арендодатель обязан:
- сдавать комнату в надлежащем для проживания виде;
- не увеличивать стоимость регулярной оплаты, если данный момент прописан в договоре;
- обеспечивать капитальный ремонт за собственный счет;
- не подселять в арендуемую комнату иных жильцов.
Также образец договора аренды комнаты в квартире между физическими лицами за 2019 год может включать целый ряд добавочных указаний относительно прав сторон (добавляются в индивидуальном порядке – по согласованию арендатора и владельца имущества). К примеру, ремонт в комнате своими силами выполнит съемщик, а владелец компенсирует финансовые затраты на все расходные материалы.
Как составляется договор аренды квартиры между физическими лицами
Существует несколько вариантов заключения такого договора:
- С помощью агента недвижимости. В таком случае он, скорее всего, предложит вам готовые бланки, разработанные агентством. Вариант договора должен быть у каждой стороны сделки – поэтому, возможно, один и тот же лист нужно будет заполнить не один раз.
- С помощью юриста. Вы можете воспользоваться услугой специалиста, который правильно составит договор с учетом нюансов ситуации, учтет законные интересы обеих сторон, справедливо укажет все необходимые права и обязанности, проследит за правильным оформлением.
- Самостоятельно, то есть, арендатору и арендодателю нужно найти в интернете или составить самостоятельно, заполнить и подписать договор.
Что следует учитывать съемщикам, если они планируют подписывать договор без помощи агента или юриста:
- Перед подписанием стоит проверить:
- удостоверение личности владельцев квартиры (или одного из них, если он – собственник и единолично участвует в сделке);
- все документы, которые подтверждают, что арендодатель – законный собственник (выписки из реестров, свидетельство и т.п.);
- если другой участник сделки не является собственником, необходима доверенность.
- Если у жилья несколько собственников, необходимо согласие каждого из них (и в договоре должны фигурировать все).
- Если собственник один, и у него/нее есть муж или жена, а квартиру они купили уже в официальном браке – необходимо письменное согласие на сдачу в наем совместно нажитого жилья.
Внимательно сравните данные и убедитесь, что они совпадают.
Тем, кто сдает квартиру, также важно учесть некоторые нюансы:
- Четко определитесь, кого вы готовы впустить жить в свое помещение. К примеру, максимально допустимое количество людей. Можно ли проживать с детьми и животными.
- Заранее решите, что допустимо в рамках квартиры – к примеру, можно ли курить на кухне или балконе (или в принципе во всем помещении).
- Стоимость и сроки также лучше обдумать заранее. Определитесь, уместен ли для вас торг, и, если да, то сколько вы готовы будете уступить.
- Убедитесь, что в квартире все работает, не требуется ремонт. Возможные проблемы нужно устранить заранее. Во-первых, сломанная сантехника, например, вряд ли убедит съемщиков отдать залог (если они вообще согласятся вселяться). Во-вторых, закон требует, чтобы все поломки и ремонтные работы, которые не зависели от съемщиков, устранял хозяин.
- Кстати, о залоге – также решите, будете ли вы его требовать, в каком размере. Возможно, вам удобно разбить полную сумму на несколько месяцев.
Когда формальности улажены, можно приступать к подписанию.
Нужно ли регистрировать договор аренды
Необходимость регистрации договора зависит от того, на какой срок его заключают:
- краткосрочный (на период до года включительно) – регистрация не требуется;
- долгосрочный (от года до пяти лет) – в данном случае, регистрировать нужно.
Однако при желании такая процедура возможна даже при краткосрочном проживании. Это может обезопасить стороны в случае возможных конфликтов. По сути, вы переносите сведения о вашей сделке в государственные органы, и ваши статусы (съемщика и арендодателя) получают юридическое закрепление. В каких спорах это может быть удобно в дальнейшем:
- в спорах по поводу оплаты;
- в случаях споров о размере ущерба;
- когда одна из сторон намерена досрочно расторгнуть договор и т.д.
Можно ли снимать комнату без соглашения? Можно, конечно, если стремление сэкономить затмевает разумность. В таком случае нет никаких гарантий, что сдающая сторона выполнит свои обещанные обязательства, и вообще не попросит освободить помещение ранее оговоренного срока. По какой бы то ни было причине.
И закон будет, как ни печально, на стороне хозяина — пока не подписались на аренду, вы даже не постоялец (соглашение с которым будут проверять и выставить просто так не позволят), а абсолютно посторонний человек, которого в любой момент могут попросить освободить помещение.
Какие документы необходимо оформить:
- договор аренды;
- акт приема-передачи.
Каковы требования к договору найма? Стандартной формы у документа нет.
Юридически грамотный документ о найме квадратных метров обязательно включает в себя:
- паспортную информацию нанимателя и хозяина;
- по какому адресу располагается помещение, в каком доме, на каком этаже, в какой квартире какой площади;
- ежемесячный взнос за наем;
- на какой срок снимается доля;
- когда и сколько раз владелец может явиться проверить, как вы там поживаете;
- могут ли быть пересмотрены условия оплаты и если да, то в каком случае;
- кого вы имеете право привести;
- ответственность обеих сторон, условия разрыва договора.
В документ обязательно должен входить пункт о том, можно ли заводить домашних питомцев и какая ответственность лежит на квартиранте за «несанкционированную» кошечку или собачку.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры — все ли работает, нет ли протечек и повреждений. Все это нужно будет зафиксировать в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра, либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника, либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, при том, что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов 2 раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
С чего начать? Пишем объявление
Сначала решите для себя, кого вы хотите видеть у себя по соседству: студентов, молодую семью, или одинокого человека средних лет?
Вам предстоит написать объявление, которое вы разместите на ближайшем столбе, на остановках или стенах домов, в печатном или интернет-издании.
Объявление должно содержать следующие сведения:
- кого вы хотите видеть в качестве нанимателя;
- размер предоставляемой жилплощади и наличие коммунальных услуг, этажность;
- расстояние от дома до ближайшей остановки или станции метро в минутах, маршруты автобусов;
- контактный телефон (при необходимости укажите время, когда с вами можно связаться).
Не нужно перегружать объявление информацией о состоянии ремонта, о трубах, балконах и прочем. Клиент придет на просмотр и все увидит сам.
Форс-мажорные обстоятельства — как правильно их оформить?
Можно ли оформить условие снижения арендной платы в форс-мажорных обстоятельствах (например, как сейчас — во время пандемии)? Можно ли как-то прописать, что будет, если арендатор внезапно потеряет работу?
Все зависит от конкретных условий договора и желания сторон помочь друг другу. Для начала поговорим по форс-мажору. Это явление не освобождает вас от обязательств, а лишь делает невозможным начисление штрафных санкций за неисполнение обязательств.
Понудить изменить договор в текущей ситуации или из-за потери работы вряд ли удастся. А вот уговорить вполне возможно. Убежден, что любому арендодателю не выгодно терять арендатора в то время, когда рынок идет на спад и нового квартиросъемщика, скорее всего, в ближайшее время найти не удастся.
Пример: квартира стоит $300/мес., но арендатор попросил снижения до $250/мес., пока ситуация не стабилизируется (до условной осени). Если стороны не договорились и «разошлись», то арендатор вынужден искать нового квартиранта. Всего за месяц простоя он потеряет $250. За 4 месяца «со скидкой» он недополучит $200. Что выгодней? Добавьте сюда также суету по подбору нового квартиранта.
Что касается ситуации с неплатежеспособностью арендатора. Если арендодатель упорно не желает расторгать договор в надежде взыскать сумму, то он должен отдавать себе отчет, что, даже получив решение о взыскании, его еще нужно исполнить. Арендатор потому и не может платить, поскольку у него нет денег. То есть временные издержки на исполнение судебного решения могут быть выше временных издержек на поиск нового арендатора.
Переговоры и поиск оптимального выхода – ключ к разрешению проблемы.
Можно ли как-то оформить форс-мажорные обстоятельства, если, например, квартира нужна срочно ее владельцу и нужно выселить жильцов?
Увы, но нет какой-то иной оговорки, дающей 100%-ю вероятность того, что договор может быть расторгнут по инициативе наймодателя. Если договор срочный, то он действует определенный срок. Если бессрочный, то также есть порядок его расторжения.
Для того чтобы арендодателю инициировать расторжение, нужно наступление определенных условий (если кратко, то это нарушение арендатором правил пользования жилыми помещениями, ч. 3 ст. 61 ЖК). Более того, существует определенная процедура расторжения, предусматривающая письменное уведомление нанимателя не менее чем за 1 месяц (ч. 4 ст. 61 ЖК).
Можно ли оформить ежеквартальное (например) повышение арендной платы?
Гражданский кодекс позволяет определить в договоре порядок определения цены по договору, и с этой точки зрения указание в договоре порядка увеличения цены возможно. В тоже время, если наниматель решит оспорить такую формулировку, то в Жилищном кодексе найдет причины (правда, без гарантий).
Наймодатель вправе предусмотреть штраф или пеню при невыполнении обязательств нанимателем. Однако необходимо помнить, что чрезмерные штрафные санкции могут быть уменьшены судом в силу ст. 314 Гражданского кодекса.
Что нужно включить в договор?
Законодательство не предусматривает каких-либо специфических норм по съему комнат и не выделяет для этого отдельного вида соглашения. Договор сдачи комнаты в аренду базируется на правилах найма любого другого жилья и содержит те же аспекты.
Документ должен содержать следующие пункты:
- персональные данные обеих сторон – ФИО, серия и номер паспорта, адрес регистрации;
- предмет договора – площадь и адрес помещения;
- обязанности арендодателя;
- обязанности арендатора;
- взаимные гарантии – арендодатель гарантирует, что комната принадлежит ему по праву и не находится под арестом или в залоге, а арендатор гарантирует без задержек производить платежи;
- условия оплаты – размер и сроки, а также то, на ком лежит обязанность оплачивать коммунальные;
- срок аренды;
- условия расторжения соглашения;
- подписи обеих сторон.