Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 46 Земельного кодекса. Основания прекращения аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Сроки аренды земель СНХ
Максимальный срок аренды земель СНХ сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.
В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным. Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.
Комментарии к ст. 46 ЗК РФ
1. Аренда земельного участка представляет собой договор, и потому на нее распространяются общие правила прекращения договора аренды, установленные Гражданским кодексом Российской Федерации.
Договор аренды по общему правилу заключается на определенный срок и соответственно прекращается по истечении этого срока. При этом, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если же срок аренды в договоре не определен, то согласно ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца (законом или договором может быть установлен иной срок для такого предупреждения).
Как известно, для отдельных видов аренды законом устанавливаются максимальные (предельные) сроки договора: например, в соответствии со ст. 22 ЗК РФ земельный участок может быть передан для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ в аренду на срок не более одного года. В таких случаях договор аренды прекращается по истечении этого предельного срока.
Переход права собственности на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Однако договор аренды земельного участка прекращается в случае смерти гражданина, арендующего этот участок, если по закону или договору права по договору аренды не могут перейти к наследнику.
Договор аренды земельного участка может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон (если иное не предусмотрено законом или договором). Досрочное же расторжение договора по инициативе одной из сторон осуществляется только по решению суда в случаях, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. ст. 619 и 620), либо непосредственно договором аренды.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает имущество;
более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Что касается обязанностей по капитальному ремонту арендуемого имущества, о которых говорится в ГК РФ, то им, как представляется, в земельных правоотношениях соответствует обязанность проведения мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв. По договору аренды, а также в силу закона или иного правового акта она может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя. Если такая обязанность возложена на арендатора, а он в установленные договором аренды сроки (а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки) указанных мероприятий не проводит, арендодатель вправе ставить вопрос о досрочном расторжении договора. Если же эта обязанность договором возложена на арендодателя, то неисполнение ее является основанием для арендатора потребовать досрочного расторжения договора.
Кроме того, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда:
арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.
Примером того, что земельный участок имеет недостатки, которые не могли быть обнаружены при заключении договора, является ежегодное затопление его по время паводка; а непригодным для использования земельный участок сельскохозяйственного назначения может стать, например, в результате техногенной катастрофы, радиоактивного загрязнения.
Как уже отмечалось, договором аренды конкретного земельного участка могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем эти основания могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора или арендодателя .
———————————
См., напр.: п. 25 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
2. Земельный кодекс предусматривает дополнительно возможность прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя в основном по тем же основаниям, что и принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования (с��. комментарий к ст. 45), кроме тех нарушений, которые в принципе не могут быть совершены арендатором: невнесения земельного налога (его уплачивает арендодатель), нарушения установленного режима использования земель с особыми условиями использования (за соблюдение этого режима несет ответственность арендодатель, он обязан внести особые условия в договор об аренде земельного участка).
В комментарии к предыдущей статье упоминалось о том, что с внесением Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ изменений в ЗК РФ перечень оснований прекращения отдельных прав на земельные участки перестал быть исчерпывающим, и это касается также оснований прекращения аренды. В частности, в соответствии со ст. 3.2 Закона о введении в действие ЗК РФ (см. комментарий), если в границы населенных пунктов включены земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в федеральной собственности, предоставлены на праве аренды федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям и полномочия по распоряжению и управлению которыми переданы органам государственной власти субъектов Российской Федерации, аренда таких земельных участков может быть прекращена по инициативе этих органов в порядке, предусмотренном ЗК РФ, независимо от оснований, содержащихся в п. 2 ст. 46 ЗК РФ. В этом случае органы государственной власти субъектов Российской Федерации при наличии заявления федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, права на земельные участки которых в соответствии принудительно прекращены, обязаны предоставить им в порядке, предусмотренном ст. 34 ЗК РФ, земельные участки, равнозначные по площади, целевому назначению и виду разрешенного использования.
Как и любой договор, договор аренды земельного участка может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств в порядке ст. 451 ГК РФ. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон при наличии одновременно условий, перечисленных в п. 2 ст. 451 ГК РФ.
Типовой образец договора аренды
Договор аренды земли сельхозназначения не имеет единой формы, регламентированной на законодательном уровне. Его составляют с учетом норм гражданского и земельного законодательства. Типовой образец включает в себя следующую информацию:
- название документа, его номер, дату и место заключения сделки;
- наименование сторон;
- характеристику предмета соглашения;
- срок действия арендных правоотношений;
- стоимость временного пользования, возможность ее изменения;
- порядок внесения в договор изменений, его досрочного расторжения;
- права, обязанности, ответственность сторон.
Аренда земельного пая
Пай – это не участок в общем понимании. Этот термин применяется для определения права на долю в коллективной собственности. Эту долю можно выделить из общей собственности в объеме, пропорциональном установленному размеру земельного пая.
Примерно по тому же принципу работали колхозы и совхозы в СССР. Например, члены, имеющие земельный пай, вправе получить часть собранного урожая в соответствии с собственной долей в общем имуществе.
Владельцы земельного пая не знают, на какую конкретно часть надела они вправе рассчитывать. Однако собственник, как уже говорилось выше, вправе установить четкие границы и выделить участок для дальнейшего распоряжения.
Чтобы разумно использовать сельскохозяйственную землю, требуется наличие специализированной техники и определенной квалификации. По этой причине зачастую обширные участки земли простаивают, ведь крайне мало собственников земельных паев, обладающих требуемыми ресурсами.
В таких условиях вполне рационально передать земельный пай в аренду. Этот способ имеет выгоду и для арендатора – оформить участок в аренду проще и быстрее, чем приобретать ее в собственность.
Предметом арендных отношений может быть только выделенный земельный пай. Чтобы осуществить выделение из общей собственности потребуется обратиться в управление коллективного хозяйства и написать заявление о начале процедуры межевания с целью определения конкретной части земли. Для правомерности процедуры нужно уведомить остальных дольщиков о проводимых мероприятиях.
Можно ли перевести участок из аренды в собственность
В некоторых случаях долгосрочный договор аренды заключается с одной целью – приобрести участок в собственность. Право выкупа обязательно закрепляется в одном из пунктов, в котором разъясняется порядок и условия перехода земли в собственность. Если сделка осуществляется между частными лицами, то она оформляется в соответствии с требованиями ГК РФ.
В случае, когда собственником является муниципальный орган, приобрести участок в собственность можно на основании заявления или путем участия в аукционе. При этом в рассмотрении заявки откажут, если ранее арендатор в течение 3 лет хотя бы раз нарушил условия пользования землей. Ст. 9 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. предусматривает возможность досрочного выкупа, если до истечения срока аренды внесена вся сумма выкупной цены.
Также арендаторам предоставляется право принять участие в аукционе, который проводится в обязательном порядке при наличии более одной заявки. В итоге владельцем становится тот, кто предложил более высокую цену. Как правило, выкупать землю таким образом приходится тем, кто не предусмотрел в договоре возможность перехода права собственности по окончании срока действия документа.
Услуги адвоката при расторжении договора аренды земли
- юридическую консультацию по всем интересующим Вас вопросам;
- подготовку и обработку всех необходимых документов для признания договора аренды на землю недействительным и расторжения договора на аренду;
- проверку и анализ соответствия законодательным нормам всей имеющейся у Вас документации на арендованную землю;
- подготовку и написание иска;
- защита Ваших интересов в суде.
Как выделить земельную долю в натуре
Процедура выдела земельного пая в натуре регламентирована ст. 13 закона № 101-ФЗ. Выдел возможен 2 способами:
- На основании решения общего собрания участников долевой собственности (п. 2 ст. 12 закона № 101-ФЗ). Таким решением одновременно должен быть утвержден проект межевания земельных участков, перечень собственников и размеры их долей (п. 3 ст. 13 закона № 101-ФЗ). Согласование границ участков не требуется.
- Единолично собственником пая без общего собрания (п. 4 ст. 13 закона № 101-ФЗ). В этом случае владелец пая заключает договор с кадастровым инженером. Последний готовит проект межевания. Размер участка определяется документом о праве собственности, однако может в итоге быть больше или меньше в зависимости от свойств почвы и ее состояния (п. 5 ст. 13 закона № 101-ФЗ). Размер и границы образованного участка необходимо согласовать с соседями, для чего владелец доли направляет сособственникам извещение (п. 6 ст. 13, пп. 10–13 ст. 13.1 закона № 101-ФЗ).
Общий порядок заключения сделки
Рассматривая вопрос аренды с/х земель, также следует уделить внимание и вопросу порядка оформления сделки.
Сама процедура не имеет каких-то особенных тонкостей, однако познакомиться с общим порядком оформления и действиями, которые нужно выполнить каждой из сторон, пришедших к договоренности по поводу использования земли, все же нужно.
Процедура заключения договора аренды с самого начала поэтапно проходит следующим образом:
- арендатор подыскивает подходящий для его целей земельный участок;
- далее проверяют, насколько участок соответствует нормам, касающимся его назначения (владельца объекта следует попросить предоставить документы для ознакомления, проверки земли на предмет присутствия обременений и прочее);
- после выбора участка сторонам нужно обсудить все существенные условия предстоящей сделки и прийти к единому мнению;
- только тогда составляется и подписывается арендный договор;
- последний этап предполагает регистрацию документа через Росреестр. Как только действия выполнены, аренда вступает в силу. Стороны должны следовать зафиксированным в договоре условиями и нормам закона, не нарушая их. В противном случае разговор зайдет о расторжении сделки и ответственности.
Территории, на которых имеются лесные насаждения, водные объекты и сельскохозяйственные угодья, являются востребованными участками земли, применяемыми обычно для ведения предпринимательской деятельности. Регулируется процедура аренды земель сельскохозяйственного назначения законом ФЗ № 101 «Об обороте земель с/х назначения».
В качестве объекта аренды выступает конкретный земельный участок, обладающий точными границами. Без межевания не получится определить, какой именно участок может использоваться арендатором.
Поэтому у земли должен иметься кадастровый номер, четкие границы, адрес и категория.
Постановка объекта на кадастровый учет является обязательным этапом для арендодателя, желающего предоставить свои земли в аренду.
Возможность субаренды
Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.
С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.
Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:
- оригинал договора аренды земельного участка;
- подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
- при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.
Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения
Главная » Документы » Договоры » Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения (образец)
5/5 (3)
Использование земли с/х назначения возможно на временной основе только путем заключения с владельцем отдельного арендного соглашения. Этим документом удостоверяется факт договоренности между сторонами, фиксируется список прав (обязанностей) каждой стороны.
Не забывайте! Договор – гарант защиты интересов и прав сторон на случай возникновения спорных моментов, касающихся арендуемого объекта.
Договор, на условиях которого арендуется земельный участок, оформляется в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ. Сложностей в его оформлении нет.
Определенного зафиксированного законодателем шаблона договора нет. Однако закон требует, чтобы документ составлялся грамотно, и в нем уточнялись все особенности сделки.
Договор, составленный по всем правилам ГК РФ, должен как минимум включать в себя сведения о:
- сторонах, между которыми заключается договоренность (наименование или ФИО, адрес, контактный номер и прочее);
- земле как о предмете договоренности (указывается ее площадь, место расположения, характеристики);
- плате за пользование землей с четким порядком внесения сумм;
- списке прав (обязанностей) сторон;
- требованиях к аренде, основаниях, которые могут выступить поводом для досрочного прекращения сделки в одностороннем порядке;
- установленном порядке, в соответствии с которым будут разрешаться спорные моменты между сторонами;
- перечне форс-мажорных обстоятельств;
- прочих условия, если стороны имеют заинтересованность в их наличии;
- документах (их наименованиях, реквизитах), которые применялись в ходе оформления сделки. Это могут быть паспорта, документы, устанавливающие права собственника на землю, выступающую предметом аренды, и прочее.
Нотариально заверять подобные соглашения нет необходимости – закон не выдвигает таких требований, поэтому оформить документ разрешается и самим.
Чтобы лучше понимать суть составления договора, лучше просмотреть хотя бы несколько образцов, выделив характерные особенности и ключевые моменты.
Типовой образец договора субаренды земельного участка
Субаренда земли — это передача земельного участка ее пользователем арендатором другому лицу в пользование на определенный срок и на условиях, согласованных с арендодателем. Такие отношения оформляются соответствующим договором. Согласно ст. Также арендованный земельный участок или его часть может быть передана в субаренду, если арендодатель в течение одного месяца не направит письменного уведомления о своем согласии или возражения. Следует отметить, что, во-первых, условия договора субаренды земельного участка должны ограничиваться условиями договора аренды земельного участка и не противоречить ему. Во-вторых, срок субаренды не может превышать срок, определенный договором аренды земли. В случае прекращения договора аренды действие договора субаренды земельного участка прекращается.
На какие пункты следует обязательно обратить внимание при составлении договора аренды, на какую плату рассчитывать и что делать, если на участки посягают мошенники, рассказывает старший юрист Адвокатского объединения «Летрадо» Евгений Даниленко.
Для украинцев земля всегда была ценным и востребованным активом, а аренда паев — вопрос, который касается практически каждого второго хозяина. Несмотря на то, что распределение состоялось десятки лет назад и законодательная база сформирована, до сих пор возникают вопросы, связанные с использованием пая.
Согласно данным Госгеокадастра, 27700000 га земель сельскохозяйственного назначения (68% всех с/х земель) являются земельными долями или так называемыми паями. В 1995 году Указом Президента «О порядке распределения земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям» от 08.08.1995 г. №720/95 было определено паевание земель. В соответствии с этим, пай является условным участком земли, который имеет свой размер, определенный в гектарах и даже денежную оценку, но без выделения участка земли в натуре, на местности.
Образец договор аренды земли с пайщиками
Право на арендованную земельный участок в случае смерти физического лица — Арендатора, осуждения или ограничения его дееспособности по решению суда переходит (не переходит) к наследникам или другим лицам, которые используют этот земельный участок вместе с Арендатором.
Касательно сроков действия договоров: срок действия договора аренды земли определяется по соглашению сторон, но не может превышать 50 лет. После завершения строительства и приемки объекта в эксплуатацию добросовестный арендатор земельного участка, предоставленного для нужд строительства и обслуживания соответствующего объекта, имеет право на первоочередное заключение договора аренды земли на срок до 50 лет или прекращение действия договора аренды земли.