Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи дачи: размер налога и сроки уплаты». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пример №1. Одна моя знакомая пенсионерка попросила помочь в продаже ее дачи в СНТ. Зовут ее Валентина Дмитриевна, ей было 75 лет. Она была единственным собственником. Покупатели были ее родственники, поэтому дачу досконально не проверяли. Просто расспросили соседей вокруг нет ли у них каких-либо претензий к границам. Справку из психоневрологического диспансера и справку о долгах от Валентины Дмитриевны тоже не просили. Родственница все таки, просто поверили на слово. В МФЦ на регистрацию сделки подали всего лишь договор купли-продажи, паспорт Валентины Дмитриевны и паспорта покупателей. После подачи документов родственники на руки отдали деньги Валентине Дмитриевне и стали ждать регистрацию сделки. Через 7 дней все было готово. Вот такая простая была сделка.
Какие ещё правовые нормы действуют в СНТ?
- Собственность, которая была приобретена из фонда целевых взносов участников объединения, является имуществом СНТ.
- Общее собрание может принять решение открыть спецфонд товарищества. Источник его наполнения – вступительные или членские взносы, доходы, полученные от хозяйственной деятельности СНТ или другие поступления в фонд. Если за счёт этих средств приобретена или создана собственность объединения, то она принадлежит садоводческому товариществу как юридическому лицу.
- Законом устанавливается право участника СНТ, кроме выращивания овощей и фруктов на своём участке, ещё и строительство жилья и хозяйственных построек с правом регистрации проживания.
В соответствие со статьёй 252 ГК РФ, любой член садоводческого товарищества может выйти из его состава. Для этого нужно подать заявление председателю или правлению товарищества, написанное в произвольной форме. При этом член СНТ вправе требовать выделения его части из общего имущества.
Если консенсуса в этом вопросе в переговорах с правлением не достигается, то можно требовать выделения части из общего имущества в натуре. Если и здесь компромисс достигнут не будет, то участник объединения может требовать уплаты его доли другими членами СНТ.
Эти документы не нужны
- Заявление о переходе прав собственности. Это заявление составляет сотрудник МФЦ. Не надо его приносить с собой.
- Кадастровый паспорт. Эти паспорта содержали сведения из Государственного кадастра недвижимости. В 2017 году Государственный кадастр недвижимости (ГКН) объединили с Единым государственным реестром прав (ЕГРП) в Единый Государственный реестр недвижимости (ЕГРН), поэтому с этого времени перестали выдавать кадастровые паспорта. Эти паспорта и так не нужны были для регистрации сделки, хотя во многих сайтах якобы юристов было написано обратное. Вместо паспортов сейчас выдают выписки из ЕГРН.
- Кадастровый план. Этот план был частью кадастрового паспорта, а эти паспорта давно отменили. План участка или дома есть в выписках из ЕГРН.
Можно ли продать дачу без межевания
Продажа садового земельного участка без межевания возможна. Однако во время сделки собственник может столкнуться с такими трудностями:
- Уточнение границ участка с соседями — межевание нужно проводить в том случае, когда между собственниками смежных участков возникают разногласия. Ситуация усугубляется, если были нарушены отступы во время возведения построек или на соседнем ЗУ посажены деревья. Выгоднее решить конфликт мирным путем, избегая судебных разбирательств;
- Продавать садовый участок без межевания сложно, поскольку покупатель понимает, что неустановленные границы — это повод для беспокойства. Потенциальный новый собственник выбирает, как правило, участки с определенными границами и полным перечнем кадастровых документов. Покупатель не хочет самостоятельно оплачивать услуги кадастрового инженера, который вправе провести межевание;
- Если вы планируете объединить два и более земельных участков в один, межевание необходимо делать;
- Чтобы законно оформить прирезку лишних соток, также нужно устанавливать границы участка, а для этого проводится межевание.
На данный момент дачники могут продать свои участки по упрощенной схеме без межевания, сэкономив при этом деньги и время. Оформление прав собственности на дачу можно провести в упрощенном порядке согласно закону о дачной амнистии, действие которого продлено до 2026 года. Для продажи садового земельного участка без определенных границ нужно подготовить и получить в уполномоченных инстанциях следующий список документов:
- Гражданский паспорт;
- Постановление уполномоченной госорганизации о решении выделения земельного участка;
- Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности — справка содержит описание характеристик участка или ОКС (адрес, площадь, кадастровый номер и стоимость, имя собственника и количество правообладателей, информация об обременениях) и представляет собой правоподтверждающий документ;
- Проект межевания;
- Договор купли-продажи;
- Заявление (форму устанавливает госрегистратор);
- Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
Покупка дачи в садоводстве: правовые аспекты
СНТ создают частные лица, собственники земли. Но товарищество распоряжается также и землей, находящейся в общем использовании, это следует учитывать.
Дачный домик с землей продают, руководствуясь статьями ЗК РФ. Для этого:
- производят оценку владения (приглашают специальную комиссию);
- приводят в порядок бумаги, удостоверяющие право пользования и продажи недвижимого имущества и земли.
Если покупатель найден, имеет смысл узнать о том, как продать садовый участок быстро и как это сделать, не нарушая закона. Договаривающиеся стороны:
- заключают предварительный ДКП (это позволяет продавцу чувствовать себя увереннее, а покупателю не беспокоиться о том, что понравившийся ему участок будет кем-то перекуплен);
- подписывают основной ДКП;
- производят расчет;
- регистрируют право нового собственника;
- вносят плату по НДФЛ.
Факт купли-продажи лучше заверить у нотариуса. Подпись нотариуса на документе необязательна, но позволит избежать обмана и махинаций. Деньги также лучше передавать в присутствии нотариуса.
Что стоит узнать при покупке земельного участка в СНТ
При покупке дачи и земли, за ней закрепленной, проверяют документы, обращаются за справку в администрацию поселка, города. Последняя необходима для подтверждения того, что собственность освобождена от прописанных в ней ранее людей. Если в купленном жилье прописаны другие граждане, то новому собственнику придется пройти через неприятную процедуру выписки нежелательных жильцов. При этом такая выписка не всегда возможна (выписать несовершеннолетних из единственного жилья не получится). Приобретая участок в собственность стоит обратить внимание также и на:
- Форму надела. На нестандартных участках земли не всегда удается возвести дом или другие постройки. Причина – нарушение норм противопожарной безопасности. Между краем участка и строением должно пролегать от 1 до 5 метров.
- Местность. Надел расположенный на пологом склоне может затопляться весной.
- Коммуникации. Перед покупкой следует убедиться в том, что на участке имеется водопровод или колодец, дом обеспечен энергией, имеется возможность подключения газа.
При оформлении сделки следует придерживаться следующих нормативных документов:
- в части особенностей купли-продажи – Статья 37 Земельного кодекса;
- в части оформления договора купли-продажи – Статьи 554 и 555 Гражданского кодекса;
- перечень документов для перехода права собственности изложен в ч. 1,2 ст. 14, ст. 18 Закона № 218-ФЗ.
В 2022 году объектом купли-продажи могут быть только участки земли, которые прошли государственный кадастровый учет. При этом продавец обязан перед заключением договора предоставить покупателю всю информацию об ограничениях использования и обременениях в отношении земли (требование п. 1 ст. 37 ЗК РФ).
Основаниями для осуществления государственной регистрации прав на земельный участок в соответствии с п. 7 ст. 14 Федерального закона № 218 являются:
- документы о праве собственности (договора сделок, свидетельство о наследстве, свидетельство о приватизации, акты органов государственной власти или местного самоуправления, судебные акты);
- межевой план, технический план или акт обследования по результатам выполнения кадастровых работ.
От покупателя во многом зависит, будет ли сделка безопасной. Поэтому при покупке нужно исключить все риски, которые могут привести к потере недвижимости или денег.
Владелец может продать землю по подложным документам или выставить необоснованную завышенную стоимость. Важно провести оформление сделки с юристом, опытным в вопросах земельного права.
- Проверьте, не находится ли земля в залоге, под запретом на отчуждение, под арестом. Порядок проверки простой – нужно обратиться в Управление Росреестра (в территориальное отделение). Иногда участки под залогом или арестом владельцы пытаются продать быстро и по низкой стоимости, это должно вызвать подозрение.
- На земле не должно быть никакой задолженности по налогам на землю, по коммунальным платежам. Ко многим садовым участкам может быть подведено центральное водоснабжение, электричество, за эти коммуникации следует платить своевременно и в нужном объеме.
- Можно также поинтересоваться вопросами членства в СНТ, это может быть выгодно тем, кто планирует заниматься садоводством или огородничеством на приобретенном участке. Обязательно следует проверить учет участка в Кадастровом Реестре.
- Должно быть проведено межевание надела, определены точные его границы. Неприятно начинать хозяйственную деятельность на земле с конфликтов с соседями. Заодно можно познакомиться с соседями, поинтересоваться атмосферой в СНТ, характеристикой владельца участка. Даже соседи часто знают, может ли продавать тот или иной член товарищества свою земельную площадь.
Нельзя прибегать к методу снижения цены на землю с помощью передачи книжки членства в садоводческом товариществе. Такой способ будут предлагать различные сервисы в интернете. Но законом он не предусмотрен, запрещен. И покупателя, который прибегнул к незаконным методам, могут ждать проблемы с правом владения участка.
Достоинства и недостатки приобретения участка в СНТ
Покупка земли в СНТ имеет свои плюсы и минусы. Главным достоинством является низкая стоимость земельного участка с домом. Как правило, такую недвижимость продают в несколько раз дешевле, чем в городе.
У новоиспеченного владельца появляется возможность построить жилой дом и жить вдалеке от шумного мегаполиса, заниматься садоводством или огородничеством.
На этом, наверное, достоинства приобретения участка в СНТ заканчиваются. К недостаткам относят:
- узкие улицы;
- отсутствие инфраструктуры (не во всех СНТ есть даже магазины);
- дома и другие строения возведены друг к другу «впритирку»;
- необходимости платить членские взносы.
Подводные камни при продаже земельного участка в СНТ
Продавая участок в СНТ и лишаясь права собственности на него, продавец выбывает из членов СНТ, а вот покупатель может сам для себя решить – вступит ли он в СНТ или будет вести садоводство в индивидуальном порядке. Если покупатель участка не захочет становиться членом СНТ, вероятно, ему предложат заключить договор на пользование инфраструктурой СНТ – линией электропередачи, трансформатором, общими дорогами, автоматическими воротами, услугами сторожа, вывоза мусора, зимней расчистки дорог и проч.
Часто бывает так, что продавец и покупатель уже договорились о продаже земельного участка в СНТ, но документы о правах продавца еще недооформлены. Тогда стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи, в котором напишут, что в течение определенного времени они обязаны заключить основной договор купли-продажи. Заключение договора часто сопровождается выплатой аванса или задатка покупателем продавцу. Это разные понятия. Если договор не состоится, то аванс возвращается покупателю, а вот для возврата задатка надо понять – по чьей вине договор не состоялся. Если по вине покупателя, то задаток ему не возвращается. Если по вине продавца, то он обязан вернуть задаток в двойном размере.
Имеется подвох в продаже земельного участка в СНТ «по доверенности». При этом подразумевается, что продавец выдает доверенность покупателю на сбор документов на участок, а покупатель выплачивает продавцу стоимость земельного участка, о которой они договорились. После этого продавец самоустраняется и оставляет покупателя наедине со всеми проблемами.
Покупатель начинает оформлять документы на участок, и после этого выясняется, что продавец – не единственный собственник участка или вообще не собственник, и требуется согласие на сбор и оформление документов других неизвестных лиц. Затем – заканчивается срок действия доверенности. И даже если эти препятствия преодолены, при наличии в доверенности полномочия на совершение сделки – покупатель не может подписать договор купли-продажи одновременно и со стороны продавца по доверенности, и со стороны покупателя – за себя. Поэтому необходимо, чтобы со стороны продавца и со стороны покупателя договор купли-продажи земельного участка подписывали разные люди.
Аналогичные проблемы возникают и при продаже земельного участка в СНТ «по садовой книжке».
Пошаговый порядок покупки участка
- Надо встретиться с председателем товарищества. Запросите у него все документы на интересующий участок. Обязательно попросите ознакомить вас с кадастровым планом недвижимости. Если плана нет, то скорее всего садовое товарищество не в праве эксплуатировать участок. Это значит, что вы не сможете стать полноправным владельцем земли, а будете лишь членом товарищества.
- Заключите договор купли-продажи. Нередко председатели заверяют, что договор необязателен. Однако, не нужно их слушать. Во избежание неприятностей, договор лучше заключить.
- Выплатите стоимость участка. Желательно, чтобы оплата была произведена наличными средствами с предоставлением расписки о полученной суммы от председателя.
- Надо создать акт приема земельного участка.
- Затем надо оформить членство в садовом товариществе и внести свое имя в членскую книжку.
- После этого вы еще не являетесь владельцем участка. Для того, чтобы это сделать, надо провести приватизацию. Стоит учесть, что приватизация не всегда бесплатная и быстрая процедура.
Процедура приобретения по садовой книжке
Это довольно простая процедура, если вы хотите обезопасить себя документально, следует выполнить следующую последовательность действий:
| Беседа с председателем СНТ | Необходимо запросить кадастровый план на конкретный участок. Если этого документа нет или его отказываются предоставить, лучше отказаться от приобретения места в конкретном садоводстве. У председателя можно запросить информацию о внесенных членских взносах от предыдущего владельца. Если есть задолженность, лучше попросить его ее погасить до заключения договора. |
| Беседа с соседями | Если будущие соседи недовольны предстоящей сделкой, лучше от нее отказаться в пользу другого объекта. В дальнейшем они могут оказать влияние на возможность продажи такого участка. К тому же, все важнейшие решения в ТСЖ принимаются при одобрении всех ее членов. |
| Заключение договора купли-продажи | Большинство председателей отказываются от того договора, так как он налагает обязанности. Но важно настоять на его заключении. В договоре обязательно нужно указать, что вы приобретаете и участок, и все постройки. Желательно заверить его через нотариуса. |
| Расписка | Возьмите расписку в том, что вы перевели или передали сумму в полном объеме. Важно правильно составить данный документ с указанием даты, паспортных данных сторон, точной суммы и цели оплаты. Расписка составляется в 2-х экземплярах. |
Дальнейшие действия от вас не зависят. Продавец должен обратиться в товарищество о включении вас в члены СНТ. На общем собрании должны принять единогласное решение. Только после этого можно считать себя владельцем участка.
Нововведения для дачников 2022: льготы и штрафы
Садоводы могут оформить права на недвижимость, возведенную на земельных участках по упрощенной форме до 1 марта 2022 года. То есть это означает, что «дачная амнистия» не отменяется, хотя понятие «дачный дом» упразднилось. Чтобы оформить права на недвижимость, необходимо направить в Росреестр правоустанавливающий документ на землю и технический план (провести межевание и поэтажную экспликацию дома). Документы можно подать в местном отделении МФЦ, либо в режиме «онлайн» на сайте Госуслуги. Госпошлина за государственную регистрацию права собственности – 350 рублей. Если у собственника нет технических документов на дом и землю, нужно обратиться в БТИ или любую аккредитованную организацию и вызвать кадастрового инженера, стоимость его услуг в среднем 7-10 тысяч рублей.
Козы, коровы и иные животные
В отличие от кур и кроликов, иные виды животных в законе прямо не упомянуты. Такое умолчание может истолковываться, как запрет содержать в СНТ коз, крупный рогатый скот и иных животных.
Возможна и другая точка зрения, согласно которой умолчание закона не запрещает разведение как минимум мелкого скота в виде коз. Однако и в этом случае хозяину участка придется соблюдать земельные, ветеринарные, санитарные и иные применимые нормы законодательства, что в действительности обеспечить почти невозможно. Поэтому о козах и коровах в садоводстве с большой вероятностью придется забыть.
Единственной возможностью осуществлять разведение коз, свиней, крупного рогатого скота и иных сельскохозяйственных животных будет смена статуса участка с СНТ на земли, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства. Это повлечет выход из СНТ и создание самостоятельной единицы ЛПХ. На практике такие случаи будут крайне редки.
Действующая редакция Закона № 217-ФЗ позволяет безвозмездно приобрести имущество общего пользования СНТ в общую долевую собственность граждан, которые владеют участками на территории СНТ на праве собственности.
Но для этого требуется получить согласие всех собственников земельных участков, расположенных в границах СНТ.
Как показала практика, это условие является почти не выполнимым (за все время действия закона лишь в 7-ми СНТ удалось оформить общую долевую собственность — такая статистика приводится в Пояснительной записке к законопроекту).
Поэтому новая редакция закона устраняет необходимость получать согласие всех собственников и передает этот вопрос на усмотрение общего собрания членов товарищества.
По решению собрания, принятому большинством в 2/3 голосов присутствующих, можно будет перевести общее имущество СНТ в общую долевую собственность.
Правовые и технические отличия земель СНТ и ИЖС
Приобретая землю в СНТ необходимо понимать, что кадастровая и рыночная стоимость земель разительно отличается от участка под ИЖС в соответствии с возможностями, которые даёт приобретение того или иного вида пользования.
Если в перспективе приобретения земли – возведение капитального строения, то эту задачу можно решить только на участке, приобретённом под индивидуальное жилищное строительство, которое имеет соответствующее разрешение и регламент, предусмотренный для этих видов пользования.
Выстроенный здесь дом будет оформлен по всем правилам градостроительного регламента, с соответствующим вводом в эксплуатацию и обеспечением технической документацией. Он даст право беспрепятственного проживания и регистрации жильцов.
В дачном доме также можно прописаться, несмотря на то, что СНТ используют земли из категории сельскохоз. нужд (читайте о переводе земли). Но для этого необходимо возвести капитальное строение, в котором по факту можно проживать круглогодично. После этого требуется пригласить специализированную комиссию, уполномоченную решать подобные вопросы.
На основании проведённой ревизии, вам будет выдан акт обследования земельного участка, в котором обозначат соответствия вашего капитального строения и состояния обустроенности участка для постоянного проживания.
Решение комиссии может стать основанием для регистрации жильцов, но при условии, что данный участок земли имеет соответствующий адрес.
Естественно, что категория земель данного типа может адреса не иметь, если комплекс находится вне населённого пункта.
Не предусмотрено на землях сельскохозяйственного назначения и развитие инфраструктуры, что кардинально отличает их от жилищного комплекса. Тем не менее, дачники, за счёт внесённых членских взносов имеют право на развитие инфраструктуры.
Как купить участок в СНТ
На сегодняшний день популярность пользуются такие способы приобретение наделов СНТ:
- совершение покупки у товарищества посредством передачи садовой книжки;
- сделка по покупке имущества у землевладельца.
Наилучший вариант предусматривает нахождение надела в собственности садового товарищества. В таком случае совершение сделки по приобретению происходит по общим правилам, просто одна из ее участников будет лицом юридическим.
Положениями законодательства закреплено, что если у гражданина или организации не оформлено право на участок, он не может его отчуждать.
В случаях, когда от председателя СНТ или его члена поступает предложение о покупке надела на основании садовой книжки, это говорит о том, что официальными собственниками объекта они не являются.
Такая сделка не предполагает приобретение права собственности, а лишь дает членство в СНТ. У председателя правления в таких обстоятельствах нет правомочий по передаче участка в собственность. Но по причине того, что покупка земли по членской книжке довольно популярна, следует более детально изучить этот процесс.
Пошаговый порядок:
- посетите председателя СНТ и сообщите ему о своем намерении купить землевладение на этой территории. Попросите ознакомить вас с кадастровым планом недвижимости. Его отсутствие, скорее всего, свидетельствует о том, что садовое товарищество не вправе эксплуатировать этот участок и вероятность его последующей приватизации отсутствуют;
- заключите договор купли-продажи. Как показывает практика, председатели садовых товариществ нередко отказываются от такого рода сделок. Но если вы располагаете документацией, обеспечивающей право на исполнение сделки, вы исключаете риск обмана. Ведь бывают ситуации, когда после передачи денежных средств садовую книжку отдают другому гражданину и приобретателю крайне тяжело обосновать факт своей правоты;
- выплатите стоимость. Оптимальный вариант передачи денег – перечисление безналичным путем и получение от председателя расписки о получении оговоренной суммы;
- составьте акт приема-передачи земли;
- оформите членство в садовом товариществе и зафиксируйте свое имя в членской книжке.
Завершающий шаг заключается в переоформлении земли в частную собственность. Проведите приватизацию, которая может осуществляться как безвозмездно, так и за определенную плату. Для бесплатной приватизации требуется обращение к государственным органам и подача заявления о переоформлении надела.
Для этого заранее позаботьтесь о сборе и подготовке комплекта бумаг, состоящего из:
- документа, удостоверяющего личность;
- договора о пожизненном пользовании наделом;
- кадастрового паспорта земли;
- характеристик участка и его границ.
В четырнадцатидневный срок после изучения документации будет вынесено решение о предоставлении права собственности или об отказе в заявленной просьбе.
В случае нахождения земельного владения в государственной собственности, ее тоже возможно приватизировать, но платно, то есть произвести выкуп объекта за цену, не превышающую кадастровую стоимость, при одобрении процедуры органами власти.
Как правильно купить земельный участок в СНТ?
Наверное, каждый из городских жителей задумывался о покупке загородного дома или участке для его строительства. Однако перед тем, как приступить к выбору участка, стоит определиться, для каких целей он вам нужен.
Если вы хотите иметь возможность прописки и постоянного проживания в доме, то лучше всего подойдут участки земли, расположенные в садовых некоммерческих товариществах (СНТ) или дачных некоммерческих партнерствах (ДНТ).
Это обусловлено тем, что такие участки достаточно широко представлены на рынке недвижимости, а их цена значительно меньше, чем у земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. С юридической точки зрения, значительных отличий между СНТ и ДНП нет.
Также при выборе места для строительства своего дома нужно уделить внимание и такому немаловажному фактору, как доступность для транспорта. Ведь никому не хочется, добираясь до загородного дома, стоять в пробке, тратя на это драгоценное время.
Еще будет хорошо, если до участка можно доехать на общественном транспорте: автобусе, электричке. Теперь перейдем к юридическим моментам и узнаем, как правильно оформить покупку земли в садовом некоммерческом товариществе.
Перед покупкой земли у участника СНТ необходимо проверить все документы продавца. Основное: в свидетельство о регистрации права собственности должны быть внесены данные правоустанавливающего документа, габариты, состояние, назначение и кадастровый номер приобретаемого объекта.
Правоустанавливающий документ – это документ, в котором указано основание для вступления в право собственности.
Это могут быть различные имущественные договоры – купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о вступлении в наследование имуществом, решение суда об определении собственника и т. д.
Именно правоустанавливающую документацию необходимо тщательно проверить, так как в последующем реальный владелец земли сможет оспорить сделку.
Кадастровый паспорт содержит сведения о соседних землях и точных границах участка, о том, как разрешено использовать участок и установленная категория земли. Все эти сведения необходимо самостоятельно проверить, изучив остальные документы, лично съездив на участок, поговорив с соседями.