Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА И ДЕВЕЛОПМЕНТА». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разрешение на строительство — необходимый документ для возведения объектив капитального назначения, реконструкции зданий и сооружений. Действия застройщиков, произведенные с игнорированием разрешения, незаконны. В большинстве случаев, строителям не позволят работать на территории без разрешения.
Отмена разрешения на строительство – это волевое действие уполномоченного органа по отзыву ранее выданного разрешения на строительство как выданного с нарушениями.
П. 1 ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусмотрена возможность отмены изданного муниципального правового акта в порядке самоконтроля. Так, в Постановлении от 06.07.2004 № 1424/04 Президиум ВАС РФ указал, что на основании рассматриваемой нормы уполномоченный орган вправе отменить ранее вынесенное им с нарушением предусмотренных законом процедур распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду для строительства. В дальнейшем этот подход был распространён арбитражными судами на иные ненормативные акты, в т. ч. и на разрешение на строительство.
ВНИМАНИЕ! МАСШТАБНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ В ПРОЦЕССУАЛЬНОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ!
Военная служба. Консультации юриста
Образование
Торги (аукционы, конкурсы)
Получение компенсаций, возмещение расходов
Страхование
Консультации юриста
Недвижимость. Общие вопросы
Корпоративные споры
Приказное производство. Консультации юриста
Финансовая аренда (лизинг). Консультации юриста
Государственные (муниципальные) закупки. Консультации юриста
Третейское разбирательство.Консультации юриста
Судебные расходы.Консультации юриста
Здоровье. Оплата больничных листов. Консультации юриста
Уголовный процесс. Консультации юриста
Калькуляторы госпошлины, пени, процентов, компенсаций
Налоговые проверки. Налоги и взносы. Консультации юриста
Административные споры. Консультации юриста
Строительство. Консультации юриста
Взыскание убытков, неосновательного обогащения. Возмещение вреда. Консультации юриста
Договор:заключение, расторжение, изменение,оспаривание. Консультации юриста
Пенсионное законодательство. Консультации юриста
Право собственности: признание, защита, восстановление и прекращение. Консультации юриста
Авторское право. Консультации юриста
Защита прав потребителей. Консультации юриста
Административная ответственность. Консультации юриста
Договор долевого участия. Консультации юриста
Проверки организаций и ИП. Консультации юриста
Защита чести, достоинства, деловой репутации. Консультации юриста
Исполнительное производство. Консультации юриста
Иностранные граждане. Вступление и отказ от гражданства. Консультации юриста
Установление юридических фактов. Консультации юриста
Трудовое законодательство. Консультации юриста
Досудебное урегулирование спора. Консультации юриста
Регистрация недвижимости. Консультации юриста
Семейные споры. Споры о детях. Консультации юриста
Регистрация,расторжение брака, раздел имущества. Консультации юриста
Земельное законодательство. Консультации юриста
Алименты.Консультации юриста
Аренда. Консультации юриста
Займы и кредиты. Консультации юриста
Банкротство. Консультации Юриста
Представительство. Консультации юриста
Жилищные вопросы. Консультации юриста
Наследство. Нотариат. Консультации Юриста
Госпошлина. Консультации юриста
Обращаемся в арбитражный суд. Консультации юриста
Обращаемся в суд общей юрисдикции (районный, городской, областной). Консультации юриста
Обращаемся в мировой суд. Консультации юриста
Ответы на распространенные вопросы по работе с Конструктором исковых заявлений и жалоб
Аналитика законодательства
| Штрафы работнику. Какие законны, какие нет. Взыскание ущерба |
| Обзор ответственности предпринимателей за «продажу» наличных денежных средств из оборота розничной торговли |
| О разъяснении вопросов в рамках ФЗ 44: единственный производитель. Обязанность предоставить расходы по договору |
| Налогообложение после распределения имущества при ликвидации юридического лица (ООО) |
| Обзор спора при продаже кафельной плитки разного тона(цвета) |
Согласно российскому законодательству, собственник земельного надела вправе возводить на своей территории определенные здания и сооружения (жилые, культурно-бытовые, производственные) с учетом экологических, строительных, противопожарных правил и требований.
Как оспорить незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство?
Многие заявители пытаются исправить мнимые ошибки и повторно обращаются за получением документа, либо принимают обоснованное решение за незаконное. Однако незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство оспаривается в судебных органах. Поэтому, как только получили отрицательный ответ, обратитесь к опытному юристу. Он определит, насколько верное решение приняла администрация. Если оно не соответствует закону, нужно готовиться к суду.
- Прежде всего, составьте повторное обращение в муниципальные органы власти, с указанием на незаконность действий в части вынесения отказа по заявлению.
- Напишите письмо в вышестоящие органы, прикрепив подтверждение собственных доводов о несоответствии решения властей законодательству.
- Если мотивированного обоснования так и не предоставлено, а ответ администрации не отменен, приступайте к подготовке искового заявления.
- Чтобы гарантированно оспорить незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство, сохраняйте всю переписку с муниципалитетом и иными уполномоченными органами. Копии таких бумаг, как и документов, предоставленных для выдачи разрешения, прикрепляются к иску.
- В ходатайстве важно точно определить ответчика. Им будет тот орган, который вынес отрицательное решение. Еще необходимо подобрать верные ссылки на законы, подтверждающие Вашу правоту.
- После подачи пакета документации и ходатайства, назначается судебное разбирательство, в котором нужно принять участие. Если все сделано правильно, судья примет решение в Вашу пользу.
Однако даже после удовлетворения исковых требований, ответчик может их обжаловать. Наши эксперты обеспечат успешное рассмотрение дела, добившись оформления разрешения даже в самых сложных ситуациях.
Муниципальный участок под застройку передается в аренду только через открытые торги
Правила передачи участков, принадлежащих государству или находящихся в муниципальной собственности, отражены в статьях 30-32 ЗК РФ. Соблюдение процедуры, прописанной в законе, обеспечивает справедливое и эффективное распоряжение собственностью.
Из документов следовало следующее:
- Спорный участок поставлен государством на кадастровый учет в 2014 году.
- Муниципалитет передал землю Обществу для целей, отличных от строительства, в связи с чем проведение торгов не требовалось.
Необходимость получения
О том, нужно ли разрешение на строительство дома на собственном участке, задумываются многие. При этом некоторые посреднические и юридические компании нередко пугают застройщиков, что эта процедура чересчур сложна. Однако никаких сверхъестественных усилий прилагать не нужно. Тем более что самовольное строительство грозит наложением штрафа или сносом строения. Подобные меры ответственности предусмотрены гражданским законодательством. Строительство, осуществленное без соответствующего разрешения, считается административным правонарушением, о чем говорится в ст. 95 КоАП России.
Таким образом, во всех регионах нашей страны требуется разрешение на строительство дома на собственном участке, Саратов это или Москва, Санкт-Петербург или Самара. Закон для всех регионов один, как и прохождение процедур оформления соответствующего согласования.
Почему собственники получают отказы от Росреестра
Причин для вынесения приостановок и отказов в регистрации может быть много. Основные из них:
- Неполный пакет документов, который подали в регистрационный орган.
- Несоответствие актов и справок установленной форме или наличие подделок в них.
- Заявление на регистрацию подаёт неуполномоченное лицо, т.е. не владелец и не доверенный человек.
- Отсутствие технической документации квартиры.
- Границы земельного участка не определены, т.е. отсутствует межевание.
- Имеются неразрешённый судебные конфликты касательно прав собственности на объект.
- Обнаружены реестровые или технические ошибки в документах.
- Присутствует наложение и конфликты с соседями о координатах границ.
- Обременения недвижимости — ипотечный кредит или недвижимость в залоге, при этом банк не предоставил соответствующего согласия на проведение сделки и регистрацию.
- Признание договора купли-продажи, в ходе которого приобретена недвижимость, недействительным в судебном порядке.
После того, как был вынесен отказ в регистрации, заявитель получает соответствующее уведомление. Важно не пропустить срок обжалования отказа в регистрации. По законодательству он составляет 3 месяца с момента получения отказа заявителем.
Неправомерный отказ в регистрации
Неправомерный отказ возникает по причине недобросовестно выполняющих обязанности сотрудников госслужб. Часто происходит так, что именно техническая ошибка, которую совершил регистратор, при внесении сведений в единую базу, не даёт провести требуемую операцию и программа отказывает в выдаче выписки или регистрации объекта недвижимости. Но при этом официальная приостановка выдаётся собственнику по причине неверно поданной информации.
Действия владельца, получившего отказ должны быть следующими:
- заказать услуги юриста по проверке отказа;
- если мнение эксперта будет говорить о том, что документ неправомерен, составить административное заявление в суд;
- сформировать доказательную базу (техплан, официальное решение Росреестра, квитанцию об уплате госпошлины). При необходимости провести независимую экспертизу и составить заключение;
- получить решение судебного органа;
- если решение не удовлетворило заказчика, устранить замечания, оспорить его.
Есть такой вариант развития событий, как невозможность устранения ошибок, например, когда дом построен или реконструкция сделана с нарушением СНиПов, отступов. Только снос конструкций изменит ситуацию, что является невозможным для владельца, а вернее затруднительным. В таком случае рецензия нашего кадастрового инженера и представительство интересов клиента в суде поможет узаконить самовольное строение или изменение конфигурации.
Исправление технической ошибки
Если собственником недвижимости была обнаружена техническая ошибка в документации или единой базе при получении выписки из ЕГРН, в таком случае подаётся заявление об исправлении в Росреестр, указывая верные сведения. Государственная служба обязуется в течение трёх рабочих дней устранить неточность и уведомить заявителя об актуализации информации. При выявлении ошибки регистрирующим органом, он самостоятельно, без ведома владельца, исправляет сведения.
Если по причине технической ошибки, допущенной регистратором при внесении информации в базу данных, было утрачено жильё или собственник понёс убытки, в таком случае мы помогаем составить исковое заявление для подачи в судебный орган. Государственный реестр должен возместить ущерб и компенсировать потерянные средства в полном объёме.
Причины отказа в выдаче разрешения на строительство
Отказ в выдаче разрешения на строительство относится к полномочиям органа, который уполномочен выдавать соответствующие разрешения. Причины отказа в выдаче разрешения на строительство должны быть обоснованы. Их перечень носит императивный характер, что свидетельствует о невозможности вынесения отказа по причинам наличия условий, не сходных с теми, которые установлены Градостроительным кодексом.
Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть обоснован отсутствием документации, требуемой в соответствии со ст. 51 вышеуказанного законодательного акта. Поводом для отказа может послужить несоответствие документов, которые были представлены заявителем, требованиям, содержащимся в градостроительном плане на конкретный земельный участок, а равно и тем требованиям, которые установлены в разрешительной документации на реконструкцию или отклонение от граничных критериев ранее согласованного строительства.
Нормы Земельного кодекса устанавливают право органов местного самоуправления осуществлять деятельность по управлению и исполнению распорядительных функций относительно земельных участков, которые относятся к собственности муниципального значения.
Случаи отказа в выдаче разрешения
После рассмотрения обращения заинтересованное лицо получает ответ из местного органа самоуправления, где описаны причины отрицательного решения по заявлению. В документе должны быть ссылки на нормативные акты, положения которых нарушены.
Основания для отказа могут быть следующими:
- появление объекта противоречит проекту планировки территории или межеванию участка;
- не представлены требуемые документы;
- организация обращается за разрешением на постройку МКД на территории, взятой в аренду у государства для комплексного освоения, но отдельные участки в соответствии с проектом планировки ещё не образованы;
- возведение здания нарушает правила использования земли, установленные земельным законодательством (например, предполагается строить жильё на участке, выделенном под производственное здание);
- нарушение иных требований закона.
Также в обращении могут быть следующие недостатки:
- в документах содержатся противоречивые сведения или недостоверная информация;
- обращение подано лицом, не имеющим на это полномочий (не собственником участка или представителем без доверенности);
- нарушена форма заявления, утверждённая административным регламентом или приказом муниципального органа;
- в заявлении указаны не все обязательные сведения.
В указанных случаях документы должны быть возвращены заявителю без рассмотрения.
Физическое лицо, подавшее заявление на ИЖС, может получить отказ на основании пункта 1.1 части 17 статьи 51 ГрК РФ – с 04.08.2018 граждане могут возводить дома без разрешения местных властей. Владелец должен направить уведомление о том, что он собирается строить здание на своём участке. Порядок регламентирован статьёй 51.1 ГрК РФ. Никаких согласований при этом не требуется.
🔥 Случаи отказа в выдаче разрешения
После рассмотрения обращения заинтересованное лицо получает ответ из местного органа самоуправления, где описаны причины отрицательного решения по заявлению. В документе должны быть ссылки на нормативные акты, положения которых нарушены.
Основания для отказа могут быть следующими:
- появление объекта противоречит проекту планировки территории или межеванию участка;
- не представлены требуемые документы;
- организация обращается за разрешением на постройку МКД на территории, взятой в аренду у государства для комплексного освоения, но отдельные участки в соответствии с проектом планировки ещё не образованы;
- возведение здания нарушает правила использования земли, установленные земельным законодательством (например, предполагается строить жильё на участке, выделенном под производственное здание);
- нарушение иных требований закона.
Также в обращении могут быть следующие недостатки:
- в документах содержатся противоречивые сведения или недостоверная информация;
- обращение подано лицом, не имеющим на это полномочий (не собственником участка или представителем без доверенности);
- нарушена форма заявления, утверждённая административным регламентом или приказом муниципального органа;
- в заявлении указаны не все обязательные сведения.
В указанных случаях документы должны быть возвращены заявителю без рассмотрения.
Физическое лицо, подавшее заявление на ИЖС, может получить отказ на основании пункта 1.1 части 17 статьи 51 ГрК РФ – с 04.08.2018 граждане могут возводить дома без разрешения местных властей. Владелец должен направить уведомление о том, что он собирается строить здание на своём участке. Порядок регламентирован статьёй 51.1 ГрК РФ.
Никаких согласований при этом не требуется.
🔥 Образец искового заявления о выдаче разрешения на строительство
В Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга
Государственная пошлина: 900 рублей
АДМИНИСТРАТИВНОЕ ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на строительство
Административным истцам на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок.
Согласно кадастровой выписке данный земельный участок имеет вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, что подпадает под зону – Ж1, то есть для индивидуального жилищного строительства.
Административные истцы обратились к административному ответчику с заявлением о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома на указанном земельном участке. Рассмотрев данное заявление административным ответчиком было отказано в выдаче разрешения на строительство с указанием на то, что участок расположен на территории общего пользования.
В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Как следует из кадастровой выписки спорный земельный участок относится к категории Земель населенных пунктов, основным видом разрешенного использования является ведение личного подсобного хозяйства. При этом, в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории городского округа данный вид разрешенного использования относится к территориальной зоне Ж1 – зона индивидуальной и блокированной жилой застройки.
Согласно статье 19 приведённых Правил Зона Ж-1 выделена для обеспечения правовых условий формирования жилых районов с размещением индивидуальных и блокированных жилых домов с неполным инженерным благоустройством и минимально разрешенным набором объектов повседневного обслуживания
Анализ приведенных обстоятельств позволяет сделать вывод о том, что административными истцами требования градостроительного регламента для получения разрешения на строительство соблюдены, проектная документация разработана в полном объеме и в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Приведенное административным ответчиком основание отказа в выдаче разрешения на строительство не подтверждается какими-либо материалами. Вышеуказанный земельный участок с разрешенным видом использования, позволяющим строительство индивидуального жилого дома. В установленном законом порядке вид разрешенного использования не изменен.
При таких обстоятельствах, отказ в выдаче разрешения на строительство является неправомерным.
Исходя из положений части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) органа местного самоуправления, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.
На основании вышеизложенного, руководствуясь приведенными нормами,
- признать незаконным отказ Комитета по архитектуре и градостроительству городского округа в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома
- возложить на Комитет по архитектуре и градостроительству городского округа обязанность устранить допущенное нарушение прав административных истов в полном объеме путем обязания выдать разрешение на строительство.
🔥 Вы имеете право получить разрешение на строительство через суд
Сотрудник МФЦ обязан принять ваше заявление. Он может только указать на очевидные неточности. Решение принимает администрация муниципального образования, которая действует строго в рамках законодательства.
Даже получив отказ в разрешении на строительство, оформить документы все еще проще, чем разбираться с последствиями самовольных работ. Если для частных домов еще действует дачная амнистия, которая прекратит свое существование уже 1 марта 2019 года, то самовольно построенная коммерческая недвижимость гарантированно будет снесена.
Если не получили разрешение — можете узаконить строительные работы в судебном порядке. Вы имеете право подать административный иск в течение 3-х месяцев с момента отказа в получении разрешения на строительство. Это право закреплено в первой части 219 статьи Кодекса Административного Судопроизводства РФ.
Основания отказа в выдаче разрешения на строительство
Нередки ситуации, когда граждане игнорируют необходимость обращения в органы государственной власти для получения разрешительного акта. Без его получения застройка может признаваться самовольной, а здание подлежит сносу.
Не нужно обращаться в администрацию субъекта при возведении:
- дачных построек — домики, сараи, летние кухни на участках СНТ;
- вспомогательных некапитальных построек на участке ИЖС;
- вспомогательные постройки для объектов ИЖС — навесы, киоски и др.
Полномочиями по выдаче разрешения на строительство обладают структурные подразделения в административных органах субъектов, муниципальных образований. Подать заявление на получение акта можно лично должностному лицу или через МФЦ.
Если после рассмотрения пакета документов, представитель государства принимает решение об отказе в выдаче разрешения на строительство, он должен мотивировать его. Заявитель должен понимать в чем причина отказа и попытаться устранить ее.
На практике таких оснований очень много, но все они должны быть в рамках тех причин, которые перечисляет Градостроительный кодекс РФ:
- отсутствие документов, которые необходимо приложить к заявлению. Должностное лицо обязано указать какого именно не хватает, чтобы заявитель смог приложить его к общему пакету при повторном обращении;
- документация не отвечает требованиям градостроительного плана земельного участка;
- несоответствие прилагаемых бумаг требованиям разрешений на отклонение от предельных размеров стройки или реконструкции;
- проект нарушает права смежных землепользователей;
- обратившийся является ненадлежащим лицом.