Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мена и дарение земельного участка — Земельное право (Меденцов А.С.)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Поскольку земля относится к недвижимому имуществу, к форме договора ГК РФ предъявляет два требования – он должен быть составлен в виде письменного договора, после чего подлежит регистрации в службе Росреестра. Для обмена долей на участок законодательство предусматривает дополнительное условие – помимо обязательного уведомления других собственников, такие договоры должны удостоверяться через нотариальную контору.
Порядок мены земельных участков
После согласования существенных и дополнительных условий сделки, стороны должны оформить двусторонний договор. В его тексте должны быть указаны следующие пункты:
- дата и место составления договора;
- подробные сведения об участниках сделки – паспортные данные на физических лиц, официальные атрибуты предприятий;
- предмет сделки – данные о земельном участке и объекту, которые обмениваются по договору;
- сведения о наличии у сторон права собственности на объекты по договору;
- стоимостные характеристики каждого объекта сделки;
- размер и порядок перечисления доплаты, если она является условием договора;
- порядок фактической передачи объектов мены, а также регистрации прав на них у новых владельцев;
- условия сохранения ограничений и обременений на объекты по договору мены.
Понятие договоры мены земельного участка
Договор мены подразумевает переход земельного участка в собственность другой стороны в обмен на другой участок. Так как мена земли является возмездным правоотношением, к ней применяются общие правила сделок купли-продажи, с особенностями, обусловленными существом данной сделки.
В отличие от договора купли-продажи, стороны по сделке мены получают за передаваемое имущество не денежную сумму, определенную договором, а участок земли, схожий по свойствам, характеристикам и цене. При этом, обе стороны по договору мены одновременно являются продавцами и покупателями.
По общему правилу, обмениваемые участки должны иметь одинаковые свойства и стоимость. Однако на практике возникают ситуации, когда свойства и стоимость одного участка уступают обмениваемому. В этом случае стороны имеют право предусмотреть соразмерную оплату разницы в стоимости участков, размер которой определяется условиями договора.
Отличие мены от договора дарения заключается в возмездном характере сделки. Дарение подразумевает односторонний акт по передаче участка в дар, без права требования какого-либо возмещения. В случае заключения договора мены обе стороны получают справедливое возмещение передаваемого участка – в виде аналогичного имущества или частичной компенсации разницы в стоимости.
Для перехода правомочий от одного лица к другому, потребуется, чтобы все предметы, в отношении которых совершается сделка, были зарегистрированы. Стороны в обязательном порядке обращаются в отделение Росреестра. Кроме того, предусматривается возможность оформления документации при посещении многофункционального центра. Гражданам в обязательном порядке потребуется подготовить документацию. Она представлена в форме заявления. Оно пишется при использовании установленного образца. Личность каждого участника сделки подлежит подтверждению при помощи документации. Также использоваться с указанной целью может документация, выданная организациям для ведения деятельности.
ВАЖНО !!! Когда при совершении сделки участвует представитель, потребуется обратиться в нотариальную контору и заверить доверенность. В противном случае этот акт рассматривается как несоответствующий действительности.
Собрать потребуется бумаги право устанавливающего значения и те документы, что формируются при передаче объектов сделки. Относительно имущества, это свидетельства или выписки. Они сделаны при обращении к ЕГРН. Для участка потребуется собрать межевую документацию. Если ранее земля не проходила регистрационной процедуры, изначально нужно межевание. Это требует внесения государственной пошлины.
Сумма разнится в зависимости от того, кто платит. Если это человек, то сумма не превышает 2 тысяч рублей. Для предприятий значение в 11 раз больше. Период регистрации отражен в законе. Он зависит от выбранного способа обращения. Варьируется промежуток от недели до 12 дней. В последнем случае подразумевается посещение отделения многофункционального центра.
Понятие и объекты договора
Соглашение мены отличается от договора купли-продажи тем, что по сделке стороны получают не денежное вознаграждение, а передаваемое имущество и право собственности на него. То есть субъектами правоотношений могут стать только лица, являющиеся собственниками недвижимости. Объектом соглашения выступают земельные участки, обладающие одинаковыми свойствами и имеющими равную стоимость.
Но объектами сделки могут быть не только два равнозначных участка. В качестве собственности, передаваемой по договору мены земельного участка, с другой стороны может выступать:
- надел с домом или другими постройками;
- квартира (при наличии нескольких собственников требуется согласие всех, в том числе несовершеннолетних в лице органов опеки);
- автомобиль.
На практике чаще всего возникают ситуации, когда земельные участки отличаются в стоимостном выражении. В таких случаях стороны обговаривают размер денежной компенсации за разницу в цене.
Обменять можно надел сельскохозяйственного назначения на участок, предназначенный под строительство жилых домов. В данной ситуации обязательным условием становится соблюдение требований, отраженных в законодательстве. Правила прописаны в земельном и гражданском законе. Стоит указать на то, что правомочия относительно распоряжения земельными наделами и прочим имуществом имеется только у собственника. Если лицо имеет временные права на надел, то у него отсутствует возможность для совершения сделок с участием рассматриваемого объекта. Стоит указать на то, что сделки с участием земельных наделов подлежат обязательной регистрации. Сделать это можно при обращении в Росреестр. Это связано с тем, что земельные наделы отнесены к категории недвижимости.
ВАЖНО !!! Можно выделить ключевые моменты, которые будут характеризовать соглашение мены. В частности, они состоят в том, что в пределах проводимой сделки реализуется взаимная передача правомочий и обязательств. Отразить в соглашении потребуется одновременно два предмета договора. Обмен предполагает, что меняется участок такое же имущество или на другое. К примеру, это могут быть средства передвижения, помещения и прочее.
В договоре допускается указание на то, что одна сторона несет обязанность относительно уплаты второй денежной суммы. Это происходит, когда реализуется обмен объектами, неравнозначными по стоимости. Вне зависимости от того, к какой разновидности соглашения относится формируемый акт, потребуется обязательно согласовать условия относительно стоимости. Поэтому нужно использовать образец 2022 равнозначных объектов. Он поможет не совершить ошибок при заключении сделки.
Когда речь идет о земельных наделах, отмечают, что определить стоимостное выражение можно при использовании показателей цены, установленной в кадастре. Берется во внимание показатель, установленный в кадастре. Также могут учитываться цены на рынке. Чаще всего, предусматривается, что стоимость у обмениваемых объектов равна, поэтому не возникает необходимости прописывать в соглашения условия относительно доплаты. Стоит указать, что земельный участок может признаваться предметом обмена. На это влияет установленное целевое назначение. Оно отражается в актах, имеющих право устанавливающий характер.
Для нового владельца будет установлен аналогичный режим использования территории, что применялся ранее. Изменить его получится при условии, что есть соответствующее решение властных органов. Во внимание потребуется принять правила, установленные в отношении меня наделов.
ВАЖНО !!! Когда происходит регистрация правомочий новых владельцев, остаются те же ограничения и обременения, что действовали ранее для участка. В качестве примера можно привести сервитуты. Они имеют такие разновидности как публичный или частный. Когда на участке располагается дом или иное строение, потребуется произвести одновременное отчуждение его с наделом.
Иногда возникают ситуации, что отчуждается земельный надел не полностью, а его часть. К примеру, когда установлена долевая собственность. Тогда у гражданина возникает обязанность предложить изначально купить участок остальным собственникам. Образец 2022 Росреестр указывает на то, что соглашение мены имеет много схожего со сделками купли-продажи. У рассматриваемых типов договоров установлена одинаковая форма. Это связано с тем, что правомочия собственности переходят на основании возмездных положений. Налоговые последствия будут возникать для каждой стороны.
В чем состоит особенность этой процедуры
Мена может быть оформлена не только между владельцами территориальных наделов, но и иными недвижимыми (движимыми) имуществами. В отличие от традиционного документа купли-продажи, в договоре мены стороны сделки получают за передаваемый земельный участок не деньги, а именно надел. Он должен быть равноценным обмениваемо по всем параметрам. Если стоимость одного территориального надела уступает второму участку, в этом случае соразмеренная компенсация должна быть предусмотрена в договорных условиях.
А в случае дарения не предусмотрено возмещений. Этот договор предполагает односторонний акт. При заключении обмена оба контрагента получают компенсирование передаваемого земельного участка.
Формы сделки:
- Письменная. Контрагенты должны составить договор на листе формата «А4» и заверить личными подписями, так же в конце документа поставить дату.
- Нотариальная. В юридической практике не предусмотрено обязательного заверения в нотариальной палате. Но есть некоторые исключения: владельцем участка является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста (в этом случае может действовать доверитель), обмен доли (необходимо получить разрешение от других участников собственности посредством письменного уведомления).
Договор мены земельных участков: что это такое и зачем составляется
Законодательством Российской Федерации участки земельной собственности приравниваются к недвижимости (на основании статьи 130 Гражданского Кодекса РФ). Поэтому к проведению сделок с землей применимы те же самые законодательные условия, которыми регулируются любые операции по обмену имуществом.
Под договором подразумевается сделка, итогом которой станет передача права собственности на недвижимость (землю) второй стороне, заинтересованной в приобретении данного участка, и последующее получение в собственность участка, принадлежавшего второй стороне. По сути, это тот же договор купли-продажи, в котором платой выступает равноценное или неравноценное имущество. В основном, именно правилами регулирования сделок купли-продажи также контролируется исполнение договоров мены.
Однако мена земельного участка имеет некие особенности, которые обусловлены самим характером договора. Эти особенности проистекают из 31 главы ГК РФ.
Покупатель по такому договору является одновременно и продавцом, однако таковыми могут являться только законные владельцы земельных участков, подлежащих обмену, или их доверители. Если в документах на обмен не указывается цена обмениваемого имущества, оно, по умолчанию, будет считаться равноценным. А расходы на оформление сделки понесет сторона, которая указана в договоре как распорядитель. Стандартный договор мены распространяется именно на равноценные участки. Однако бывают ситуации, в которых собственники желают совершить неравный обмен, или заключить договор мены долей в земельных участках. В таком случае появляются новые нюансы сделки.
Собственник, который передает право владения участком с меньшей стоимостью, получает обязательство по доплате другому участнику сделки разницы в цене обмениваемых объектов. Сумма выплаты и дата погашения денежного обязательства обязательно указывается в договоре. Это может быть момент непосредственного обмена, до него, или, через установленное время, – после. Сроки выплат оговариваются в отдельном абзаце договора. Также может быть предусмотрена не денежная или нематериальная компенсация, которой будет гаситься разница в стоимости.
Процедура обмена недвижимости является разновидностью акта купли-продажи и облагается налогом в размере 13% от стоимости имущества, которое подвергается отчуждению.
Жилье, являющееся собственностью гражданина в течение пяти лет и попадающее под действие налогового вычета, не облагается дополнительными сборами точно так же, как и объекты, чья стоимость не превышает 1 млн. рублей. Правило распространяется на договоры с доплатой для участника, в пользу которого происходит обмен.
Если процесс не включает в себя выплату компенсации, сделка не облагается налоговым сбором.
Процедура обмена во многом похожа на совершение купли-продажи. Отличием является лишь тот факт, что не нужно выполнять дополнительных действий по оформлению лишней документации, когда вначале лицо осуществляет продажу объекта, а затем на вырученные деньги приобретает новый. Договор мены является хорошим способом сэкономить время и избавиться от необходимости оплачивать многочисленные пошлины.
Договор мены земельного участка – документ, фиксирующий права и желание двух сторон произвести взаимообмен наделами. Опираясь на пункт № 3, статьи №3 Земельного Кодекса РФ, такой договор мены регулируется Гражданским Законодательством.
Это подразумевает, что договор на обмен участок будет составляться, опираясь:
- на правила из статей № 454 – № 491, а также № 549 – № 557 Гражданского Кодекса РФ;
- на статью № 37 Земельного Кодекса Российской Федерации «Особенности купли-продажи земельных участков».
Порядок регистрации договора мены
Договор мены земельных участков подлежит государственной регистрации, по результатам которой стороны официально оформят право собственности на новые объекты недвижимости. Чтобы зарегистрировать соглашение надлежит подготовить пакет необходимых документов и обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ.
Перечень документов, требуемых для регистрации:
- Надлежащим образом оформленное заявление в количестве двух копий (от каждой из сторон сделки);
- Удостоверение личности каждого из участников процесса;
- Договор мены земельных участков в количестве трех экземпляров;
- Доверительный акт, если интересы одной из сторон представляет поверенный;
- Документы, подтверждающие наличие прав собственности на обмениваемый имущественный объект;
- Акт приема-передачи;
- Выписка из государственного реестра ЕГРН;
- Кадастровый план, карта, паспорт (в зависимости от предмета соглашения);
- Чек, удостоверяющий факт оплаты государственной пошлины;
- Письменное разрешение других собственников или супругов на заключение договора мены земельных участков.
Размер госпошлины за регистрацию договора отличается для физических и юридических лиц. В первом случае сумма сбора составляет две тысячи рублей, во втором двадцать две тысячи рублей . Продолжительность процедуры варьируется в зависимости от органа, в который обратились стороны. В Росреестре процесс государственной регистрации договора мены земельного участка занимает от семи до двенадцати дней. В МФЦ от десяти дней до двух недель. По окончании процедуры каждая из сторон сделки получает правоустанавливающий документ на недвижимость — свидетельство о праве собственности.
Порядок мены земельных участков
Поскольку земля относится к недвижимому имуществу, к форме договора ГК РФ предъявляет два требования — он должен быть составлен в виде письменного договора, после чего подлежит регистрации в службе Росреестра. Для обмена долей на участок законодательство предусматривает дополнительное условие — помимо обязательного уведомления других собственников, такие договоры должны удостоверяться через нотариальную контору.
После согласования существенных и дополнительных условий сделки, стороны должны оформить двусторонний договор. В его тексте должны быть указаны следующие пункты:
- дата и место составления договора;
- подробные сведения об участниках сделки — паспортные данные на физических лиц, официальные атрибуты предприятий;
- предмет сделки — данные о земельном участке и объекту, которые обмениваются по договору;
- сведения о наличии у сторон права собственности на объекты по договору;
- стоимостные характеристики каждого объекта сделки;
- размер и порядок перечисления доплаты, если она является условием договора;
- порядок фактической передачи объектов мены, а также регистрации прав на них у новых владельцев;
- условия сохранения ограничений и обременений на объекты по договору мены.
В ряде случаев совершение мены будет невозможно без согласия лица, в пользу которого зарегистрировано обременение. Например, если на участок зарегистрирован залог в пользу кредитного учреждения, для мены нудно получить согласие банка или погасить обязательства по кредитному договору.
Порядок перехода прав на объекты по сделке может существенно различаться . Если участок обменивается на иное недвижимое имущество (квартиру, нежилое помещение и т.д.), регистрация в службе Росреестра будет проводиться одновременно для обоих объектов. Если земля обменивается на транспортное средство, оно регистрируется в рамках самостоятельной процедуры через учреждения ГИБДД. В случае если в обмен на участок передается движимое имущество, регистрационные действия проводятся только в отношении земли (для перехода прав на движимое имущество достаточно заключить акт приема-передачи).
Важное правило регламентировано статьей 568 ГК РФ — если контрагенты не согласовали в договоре стоимостные характеристики участков, они признаются равнозначными по цене. Это условие будет иметь существенное значение для расчета налоговых обязательств, которые возникают для каждой стороны после регистрации договора. Нужно учитывать, что занижение стоимостных показателей в настоящее время не имеет юридического смысла. После подачи в ИФНС декларационных бланков, налоговые инспекторы обязаны провести камеральную проверку документов. Если рыночная цена будет ниже кадастровой стоимости, для расчета налоговых обязательств будет использован второй показатель (при необходимости сумма налога будет доначислена).
Алгоритм действий для регистрации договора
Чтобы переход прав по договору мены земельного надела был официально зарегистрирован, сторонам необходимо обратиться в службу Росреестра или Многофункциональный центр. При регистрации контрагентам нужно представить следующий комплект документов:
- заявление о проведении регистрационных действий;
- общегражданские паспорта на участников сделки, либо документы на юридических лиц;
- нотариальная доверенность на представителя, если стороны воспользовались таким вариантом проведения сделки;
- договор мены и передаточные акты;
- правоустанавливающие документы на имущественные активы — свидетельство о праве, выписка из госреестра ЕГРН, свидетельство о регистрации транспортного средства и т.д.;
- межевой план на землю, если участок ранее не проходил процедуру кадастрового учета;
- платежное поручение, подтверждающее оплату госпошлины (в 2017 году для граждан госпошлины составляет 2000 рублей, для предприятий — 22 000 рублей).
В зависимости от варианта обращения, регистрационные действия будут проведены за срок от 7 до 12 дней (при обращении через Многофункциональный центр регистрация займет на два дня дольше). После завершения регистрационного этапа, новый владелец земельного участка получит выписку из госреестра ЕГРН .
Регистрация договоров мены на долю участка возможна только после нотариального удостоверения сделки. Для этого правообладателю участка нужно соблюсти следующий алгоритм действий:
- получить межевой план на долю через кадастрового инженера;
- направить другим собственникам уведомление о заключении договора мены с предложением выкупить долю на преимущественном праве;
- если в течение месяца на указанное предложение не последовало согласия, либо был получен отказ, договор представляется в нотариальную контору для удостоверения.
После удостоверительной отметки нотариуса дальнейшие регистрационные действия в Росреестре будут проходить по общим правилам.
Главные правила и порядок действий
Для того, чтобы передача прав собственности была зарегистрирована официально, стороны должны посетить территориальное отделение Росреестра или же ближайший многофункциональный центр, после чего предоставить уполномоченным сотрудникам государственного органа следующий перечень документов:
- заявление на проведение регистрации;
- гражданский паспорт каждого из участников сделки;
- нотариальная доверенность, оформленная на представителя, если используются услуги посторонних лиц;
- передаточные документы и непосредственно сам договор обмена;
- правоустанавливающая документация на обмениваемое имущество;
- межевой план, оформленный на земельный участок;
- платежное поручение, которым подтверждается оплата государственной пошлины.
Юристы поделились последними данными о том, как получить кадастровую выписку на земельный участок. Можно ли узнать адрес по кадастровому номеру земельного участка — смотрите далее.
В зависимости от того, каким образом будет подаваться обращение, процедура проведения регистрационных операций займет от 7 до 12 дней. После окончания регистрационного этапа новому собственнику предоставляется выписка из государственного реестра. Регистрировать сделку обмена можно только после ее нотариального удостоверения.
Нельзя исключать из виду тот факт, что даже если всё будет сделано идеально, и все документы в порядке, существует риск, что одна из сторон сделки будет чем-то недовольна. Соответственно если спор не удается решить мирным путем, стороны обращаются в суд. Рассмотрим самый частый вопрос и соответственно позицию суда.
Нередко встречаются такие случаи, когда арендуемое недвижимое имущество передается от арендодателя сторонней организации в процессе заключения договора мены, но арендатор об этом не был уведомлен. Новый «собственник» выставляет требование к арендатору о прекращении действия договора аренды (читайте о расторжении договора аренды ЗУ). Соответственно возникает вопрос: имеет ли новый арендодатель на это право?
Позиция суда. Самое важное в этом моменте то, что право собственности на обменное имущество возникает только после прохождения процедуры регистрации в ЕГРН. В первую очередь, суд руководствуется положением статьи 570 ГК РФ, которая четко регламентирует, что право собственности у сторон возникает одновременно с регистрацией ими права на обменную недвижимость. Также суд придерживается ст. 223 ГК РФ, которая является специальной по отношению к статье, указанной ранее, в ней говорится о том, что право собственности у приобретателя имущества, подлежащего государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Следовательно, пока такая регистрация не будет пройдена, требования от нового приобретателя недвижимого имущества являются неправомерными.
Важно! Если владелец недвижимое имущество сдал в аренду, но решил его обменять, в первую очередь не стоит забывать об установленных условиях уведомления о каких-либо изменениях в отношении смены реквизитов или собственника, это убережёт от нежелательных последствий.
Кто платит подоходный налог и как
Поскольку каждый участник обмена выступает и в роли покупателя, и в роли продавца, им необходимо уплатить налог на полученную прибыль в виде недвижимого имущества. Налог в этом случае рассчитывается по базовой ставке 13% от полученного дохода.
Чтобы точно определить сумму к уплате, потребуется сперва уточнить кадастровую стоимость недвижимости, поскольку сегодня во внимание уже не берётся стоимость, прописанная в договоре. Таким образом государство пытается препятствовать искусственному занижению суммы сделки с целью снизить положенную сумму налога к уплате.
Если же обменивают участок, который находился в собственности владельца дольше 5 лет, для него необходимость платить подоходный налог отпадает. При желании человек может воспользоваться разного рода льготами, например, получить налоговый вычет.