Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для строительства частного дома в 2019: собираем все необходимое». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По многим параметрам типовой проект является самым выгодным вариантом (если сравнивать с самостроем и индивидуальным проектом). Он позволяет сразу приступить к строительству, не задерживаясь на проектировочных работах.
Как выбрать подрядчика
Многие владельцы участков предпочитают полагаться на рекомендации хороших друзей и знакомых, лично сталкивавшихся со строительством. Эту стратегию можно расширить и усилить дополнительными действиями:
- Изучение вариантов. Добросовестные строительные фирмы охотно предоставляют свои квалификационные сертификаты, рекомендации и портфолио с выполненными работами.
- Заключение договора. В нем прописывается перечень работ, сроки их выполнения, оплата и дополнительные условия по желанию застройщика (штраф в случае невыполнения условий, уборка территории от строительного мусора).
- Материалы. Их качество обязательно надо контролировать, для чего лучше подключить независимый технадзор или хотя бы проверять, чтобы закупленные материалы соответствовали СНиПам.
- Работа службы технадзора. Специалисты службы могут проконтролировать выполнение строительных норм, что поможет сократить расходы. Кроме того, технадзор дополнительно может проверить договор, смету и саму компанию еще до начала строительства.
Прекращение разрешения на строительство частного дома
В соответствии с нормами законодательства, срок действия разрешений на строительство частного дома составляет 10 лет. В тоже время, при определенных обстоятельствах, оно может быть прекращено и ранее такого срока.
К таким обстоятельствам относятся:
- отказ от прав владения землей;
- прекращение прав собственности на участок земли в принудительном порядке;
- расторжение договоров, являющихся основанием для наступления прав собственности на земельный надел;
- прекращение прав использования недр, если без этого условия дальнейшее строительство не представляется возможным.
Какие ошибки допускают застройщики при возведении частных домов?
Роман Филасов, генеральный директор компании «СтройДомТраст»
«Хочу обратить ваше внимание на типичные ошибки, недопустимые пристроительстве дома.
- Фундамент – основа здания. При его заливке обязательно используйте вибропресс. Неудаленные из бетона воздушные пузырьки снижают монолитность и прочность основания. При послойной заливке фундамента образуются неоднородные участки из неравномерно высохшего слоящегося бетона. Они легко пропускают влагу и первыми начинают разрушаться.
- Изоляция стен цоколя, фундамента и кровли, уложенная в неправильном порядке, сводит к нулю результаты теплоизоляционных работ. Уложенный снаружи паробарьер с первого же дня эксплуатации удерживает конденсат в стеновом материале. Установленные изнутри теплоизоляционные плиты накапливают стремящуюся наружу влагу.
- Крепеж, не соответствующий кровельному материалу, становится причиной протекания крыши. Неправильная фиксация крепежных элементов приводит к повреждению покрытия в ходе его эксплуатации.
- Перенос прокладки инженерных систем с начального на финальный этап строительства становится причиной нарушения несущей способности, тепло- и гидроизоляции стен, перекрытий, кровельной конструкции.
- Отказ от создания строительной четверти в оконных и дверных проемах снижает их теплоизоляцию. Монтажная пена в зазорах между рамой и стеной эффективна только первые два-три года, затем она крошится и впускает в коттедж сквозняки.»
Двери, окна, утепление
Если коттедж возведен под крышу, и в нем уже есть окна и двери, можно начинать монтаж инженерии и внутреннюю отделку. Если двери и окна монтировали не каменщики или монтажники-универсалы (которые уже привыкли к вашей бдительности), также проверьте, чтобы не было перекосов.
Монтаж систем отопления и водоснабжения, печей и каминов, а также установку отопительного оборудования лучше доверить не бригаде «на все руки» (хотя они, скорее всего, готовы взяться за освоение вашего бюджета), а профессионалам. Во-первых, это дает право на гарантийное обслуживание. Во-вторых, у специалистов есть и оборудование, и необходимый опыт. К тому же не факт, что их услуги будут дороже – ведь ваши подрядчики, называя цену, скорее всего, будут ориентироваться на расценки специализированных компаний.
Участок под строительство дома
Для начала строительства нужно обладать определенным бюджетом и земельным участком. Если участка нет, а бюджет позволяет, его можно купить.
На что нужно обратить внимание, выбирая участок под строительство дома:
- личные интересы. В первую очередь задают направление для поиска. Возможно, с каким-то местом связаны воспоминания, или хочется участок возле воды, или в лесу и т.д.;
- местонахождение. Более востребованными являются участки, расположенные в черте города или на расстоянии 10-15 км от нее;
- размеры участка. Влияют на масштабность строительства. В строительстве придерживаются пропорции 1:10. Т.е., на участке в 6 соток уместно будет строительство дома в 60 м.кв. Соблюдение этой рекомендации или нет, решает владелец участка, но в случае продажи существенно повышает ликвидность недвижимости;
- наличие инфраструктуры. Даже если в планах полное уединение желательно, чтобы на территории застройки было расположено еще несколько строений, работал медпункт, магазин, школа и т.п. Особенно важно это в том случае, если дом предназначен для семьи с детьми и в нем планируется круглогодичное проживание;
- близость к транспорту. Для автовладельцев важно оценить качество подъездных путей, наличие/состояние асфальтного полотна. Чтобы не оказаться потом в ситуации, когда для того, чтобы добраться до дома нужно менять авто на другое, с более высоким клиренсом. Для тех, у кого машины нет, близость к общественному транспорту желательна;
- наличие коммуникаций. Есть ли возможность подключиться к центральному отоплению, водоснабжению, канализации. Проведены ли до участка линии электропередач. С такой ситуацией часто сталкиваются владельцы участков во вновь создаваемых поселках-сателлитах;
- состояние экологии в местности. Может оказаться, что проживание здесь чревато негативными последствиями (близость опасного производства);
- тип грунта. От него зависит выбор фундамента, возможность устройства колодца. На практике может оказаться, что данная почва вообще не пригодна для строительства тяжеловесных объектов. Т.е., летний домик или небольшую дачу на ней поставить можно, а возвести двухэтажный дом с мансардой – нереально.
- рыночная стоимость участка. Ее определяют все параметры в совокупности. Окончательная цена будет зависеть от хозяев участка и вашего умения аргументированно торговаться.
Когда лучше начинать строить дом
Лучшее время для начала строительства дома на участке ИЖС зависит от того, какой материал выбран. Например, для строительства деревянного дома время года имеет наименьшее значение, т.к. при его возведении отсутствуют «мокрые процессы».
Однако холодное время в любом случае усложняет строительство:
- сложнее работать из-за низких температур;
- необходимо больше электричества для обогрева и освещения (световой день короткий);
- грунт промерзает, и с ним сложнее работать;
- нельзя вести кладку при строительстве дома из газобетона, керамзитоблоков, кирпича и т.д.
Шаг 7. Сделать нужные для начала строительства дома документы
|
Документ |
Что необходимо для получения: |
|
1. Разрешение на строительство (в местной администрации) |
|
|
2. Паспорт проекта строительства |
|
|
3. Документы по проекту частного дома |
|
Как сделать проект дома
Проектирование частного дома – наиболее интересный и ответственный этап. Тут лучше полагаться на мнение профессионального архитектора, который учтет все технические требования. А такие вопросы, как расположение и количество комнат, их форма, этажность и многое другое решаются только по согласию заказчика.
При составлении проекта здания уже примерно известен основной строительный материал, поэтому у владельца земельного участка есть время, чтобы обдумать все достоинства и недостатки типовых проектов домов.
Самому нарисовать проект дома вряд ли получится, так как потребуются знания в архитектуре, инженерных сетях и даже геологических особенностях почвы. В качестве альтернативного варианта можно приобрести проект уже возведенного дома у знакомых. Но проще всего обратиться в одну из проектных компаний, где вы можете:
- выбрать один из типовых проектов (8-25 тыс. грн);
- заказать индивидуальный проект в соответствии со своими пожеланиями (от 20 тыс. грн).
Проведение геологических исследований на участке
Если вы планируете начать строительство индивидуального дома, то первое, что необходимо сделать до создания проекта, – определить геологические характеристики земельного участка. Только зная эти параметры, можно судить о типе грунта на данном участке, насколько сильно он промерзает, на какой высоте расположены грунтовые воды и насколько просядет почва под давлением коттеджа.
С учетом этих данных конструктор сможет создать подходящее под данный тип грунта основание дома. Фундамент должен быть адаптирован, иначе стены дома растрескаются, а внутри здания будет повышенная влажность. Проведя геологическое исследование, вы исключите дополнительные траты на капремонт нового дома.
Многие считают, что от геологического анализа можно отказаться, и просто сделать более прочное основание коттеджа. Однако специалисты не рекомендуют так поступать.
Дело в том, что на закладку фундамента придется потратить крупную сумму. Особенно если это усиленное основание. Намного выгоднее заранее провести геологическое исследование, а затем адаптировать фундамент.
Обратите внимание! Строительная фирма, которая заботится о своей репутации, не начнет строительство коттеджа, если не проведено геологическое исследование. Ведь, только зная все необходимые данные, профессионалы смогут сделать нужные расчеты, определить толщину подошвы здания, а также глубину основания. После этого специалисты приступят к расчету требуемого объема стройматериалов, которые понадобятся для заливки фундамента.
Выбор материала для строительства дома
Подготовку к строительству дома следует начать с выбора стройматериала. Здесь необходимо учесть несколько моментов: будете ли вы жить в нем постоянно либо это будет летний домик; какой суммой вы располагаете; каковы требования к экологичности; планируете ли вы нанять бригаду строителей либо хотите возводить дом самостоятельно; какой стиль предпочитаете. Решений может быть несколько:
1. Коттедж из дерева. Из-за высокой стоимости и сложности работ возведение такого дома относится к элитному строительству. Деревянный дом может быть выполнен из:
- оцилиндрованного бревна;
- профилированного бруса;
- клееного бруса.
2. Коттедж из пеноблоков. Данный вариант оптимален, если вы хотите качественный и недорогой дом. Используемый материал — ячеистый бетон, в своей структуре он имеет воздушные пузырьки, поэтому обладает низкими показателями теплопроводности, при этом он достаточно легкий.
3. Дом из газобетонных блоков. Данный материал обладает повышенной прочностью и небольшим весом, он дышит, у него низкая теплопроводность, работать с ним легко. Возводить коттедж из газобетона можно на любом основании.
Выбор подрядчика для строительства жилого дома
Чтобы построить коттедж, придется потратить много сил и времени и выполнить множество этапов строительных работ. Многие будущие домовладельцы обращаются за помощью к генеральному подрядчику, чтобы быстро построить надежный дом, в который сразу можно будет заехать.
Кто такой подрядчик? Это физическое или юридическое лицо, фирма, которая оказывает услуги по строительству загородных домов и ремонту. Какие документы перед началом строительства дома нужно оформить? Прежде всего, договор подряда. Хороший вариант – узнать у знакомых, возможно, у них есть проверенный подрядчик. При самостоятельном выборе строительной фирмы следует быть осторожным.
Находим подрядчика
Прежде чем обратиться в компанию, следует убедиться, что подрядчик достаточно опытный и надежный. Чтобы это сделать, изучите портфолио с уже реализованными проектами. Найти сведения можно на сайте строительной фирмы, где должны размещаться фотоматериалы всех этапов строительства домов, проекты коттеджей, а также отзывы заказчиков.
Организация условий для ведения строительства
Для упрощения строительных работ и повышения их эффективности следует заранее:
• Установить на участке вагончик или хозпостройку для хранения инвентаря или проживания строителей.
• Установить на участке биотуалет, заложить выгребную яму или септик. Несмотря на лишние траты последний вариант считается оптимальным – прокладывать канализационные трубы на этапе заложения фундамента в работающему септику проще. Стационарные септики закладываются на расстоянии от 4-6 м и более от жилых домов, образовывающийся при их копке грунт рекомендуется вывезти заранее или распределить по участку на этапе его выравнивания.
• Обозначить и оградить территорию строительства доской, рабицей или временным забором из профнастила.
• Подключить участок к выделенной линии э/э и водоснабжению (что в свою очередь означает заключение соответствующих договоров). При отсутствии такой возможности на участке копается колодец или бурится скважина.
Совет! В целях экономии можно купить бытовку Б/У.
Этапы строительства дома. Начало строительства многоквартирного дома — выбор земельного участка
Первый этап возведения многоэтажного здания — выбор подходящего земельного участка. Строительная организация занимается выбором участка под застройку, учитывая ряд факторов:
- близость городской инфраструктуры. Конечно, чем ближе к центральным районам города, тем лучше, однако и земля здесь стоит дороже, и разрешение у властей получить значительно сложнее. В то же время квартиры в доме, расположенном далеко за городом, где нет регулярного, удобного транспортного сообщения будут пользоваться небольшим спросом у покупателей, соответственно, и цена квадратного метра в квартирах здесь будет ниже;
- наличие необходимых коммуникаций, близость сетей электроснабжения, теплоснабжения и телефонных кабелей. Сейчас многие жилые комплексы обладают таким достоинством, как автономное отопление, поэтому близость центральной теплотрассы теперь не столь важна, а вот необходимость «тянуть» трубы водоснабжения и возводить опоры для прокладки линий электропередач может увеличить себестоимость строительства.
Стоит отметить, что застройка любого города, в том числе и возведение многоэтажных зданий, осуществляется строго по утвержденному градостроительному плану. Зачастую количество разрешений на начало строительства на определенном земельном участке, особенно в центральном районе, достигает 50! Легче всего получить разрешение на возведение многоэтажного дома в том районе, где пока еще мало новостроек, а генеральный план предусматривает строительство нескольких объектов.
Пocтpoйтe cвoй oбpaз жизни в cвoeм дoмe
Ecть ли y вac кaкиe-либo paзвлeкaтeльныe мepoпpиятия, чтoбы пpинять вo внимaниe? Этo дoм нa зaкaз — тaк чтo вы мoжeтe coздaть eгo для cвoeгo oбpaзa жизни! Ecли вы зaядлый вeлocипeдиcт, вaм пoнaдoбитcя мecтo для xpaнeния вeлocипeдoв. Ecли вы мyзыкaнт, вoзмoжнo, звyкoизoлиpoвaнныe cтyдии. Ecли вы xyдoжник, вы мoжeтe coздaть coбcтвeннoe cтyдийнoe пpocтpaнcтвo. Или, ecли вы плoтник, вы мoжeтe coздaть идeaльнyю мacтepcкyю. Бyдь вы cepфep, лыжник или apтиcт, вы мoжeтe cдeлaть cвoй дoмaшний тpyд для ceбя.
«B мoиx cтapыx дoмax мнe пpиxoдилocь дeлaть мacтepcкyю из cyщecтвyющeгo пpocтpaнcтвa — capaй или yгoл гapaжa или пoдвaлa. 3дecь я пocтpoил cвoй идeaльный дepeвooбpaбaтывaющий цex в дизaйнe ». — Дyглac Джopдж, мeнeджep пo cтpoитeльcтвy и дoмoвлaдeльцaм нa зaкaз
Дpyгиe вeщи для paccмoтpeния:
- Baм нyжнo мecтo для пoкaзa иcкyccтвa?
- Bы xoтитe xpaнить книги? Bы xoтитe мecтo нa cтeнe для книжныx шкaфoв или вcтpoeнныx?
- Tы мyзыкaнт? Paccмoтpим oтдeльнoe пpocтpaнcтвo для игpы, кoтopoe мoжeт изoлиpoвaть звyк.
Moнитopинг пpoцecca cтpoитeльcтвa
- Cтpaxoвaниe . Убeдитecь, чтo y вaшeгo гeнepaльнoгo пoдpядчикa ecть кoмпeнcaциoннaя cтpaxoвкa paбoтникa и oбщaя oтвeтcтвeннocть. Bo мнoгиx мecтax пoдpядчики oбязaны пpoвoдить aктивнyю пoлитикy oбoиx, чтoбы пoлyчить лицeнзию. Пoлyчитe кoпии oбoиx cтpaxoвыx пoлиcoв для cвoиx зaпиceй дo нaчaлa cтpoитeльcтвa.
- Paзpeшeния. Baш cтpoитeль дoлжeн oбычнo зaбoтитьcя oб этoм. Убeдитecь, чтo этo тaк, и yбeдитecь, чтo пpaвильныe paзpeшeния нa мecтe (или вы cтoлкнeтecь c cepьeзными пpoблeмaми c мecтным мyниципaлитeтoм, включaя cбopы и зaдepжки!)
- Нe пoзвoляйтe плaтeжaм oпepeжaть гpaфик.
- Пpoвepки : Кaк пpaвилo, вaш пoдpядчик нeceт oтвeтcтвeннocть зa плaниpoвaниe пepиoдичecкиx пpoвepoк в cooтвeтcтвии c тpeбoвaниями вaшeгo мyниципaлитeтa. Пoдтвepдитe c вaшим пoдpядчикoм, чтo этo тaк, и выяcнитe дaты, чтoбы yбeдитьcя, чтo вы мoжeтe oтcлeживaть.