Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Штрафы за незаконную перепланировку
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Процесс строительства по согласованному плану
Важно построить желаемое именно так, как это описано в проекте. При его составлении у вас спросят всю необходимую информацию и согласуют, чтобы получилось именно то, что было задумано. Если проект не будет совпадать с готовым вариантом помещения, его попросту не одобрят в администрации.
Также необходимо перечислить все материалы и использованное количество: в случае вопросов, это послужит доказательством того, что все сделано строго по проекту. Однако заниматься отделкой пока не стоит: для дальнейших шагов нужно предъявить только стены или пустые места, которые от них остались, чтобы было понятно, какие материалы вы использовали.
Когда стройка завершена, нужно, чтобы кадастровый инженер произвел замеры перестроенного помещения. Услуга стоит порядка двенадцати тысяч рублей. Вам на руки выдается новый технический паспорт и план квартиры на диске с указанием всех произведенных изменений. Решение действительно в течение года. За это время нужно закончить ремонт и только потом переходить на следующие бюрократические этапы.
Как оформить уже сделанную перепланировку квартиры?
Мы уже подметили, что абсолютно все ремонтные работы в квартире, которые связаны с изменением несущих стен, перегородок, конструкции полов и установкой сантехнического оборудования, будут считаться перепланировкой, которую нужно оформить в специальных органах.
Часто случаются ситуации, когда собственники проводят перепланировку квартиры и не оформляют её официально. Поэтому был создан регламент, благодаря которому можно согласовать не только планируемые перепланировки, но и те, которые уже сделаны.
Если мы обратимся к пункту 18-му приложения первого к постановлению правительства Москвы номер 508-ПП, то узаконивание самовольной перепланировки можно провести при помощи технического заключения о том, что данные работы допустимы и совершенно безопасны.
Данное заключение вы можете заказать в таком порядке:
- Можно обратиться в проектную организацию, имеющую допуск СРО, данный вариант подходит для узаконивания перепланировок, в которых не будут затрагиваться несущие конструкции;
- В организации, которая является разработчиком дома или в другой организации, которая может замещать автора дома в том случае, если нельзя реализовать техническое заключение через автора проекта данного здания.
Акт о завершенной перепланировке
После того, как будет получен акт, нужно вызвать техника из БТИ для того, чтобы зафиксировать сделанные ремонтные работы и внести все изменения в план на квартиру, который должен выполнить техник.
Как правило собственников квартир интересует то, когда же требуется согласовать перепланировку квартиры. Когда есть вопрос о порядке оформления перепланировки, согласовывать её как планируемую или уже выполненную, то лучше всего согласовать перепланировку как планируемую.
Еще многим интересен вопрос о том, зачем вообще требуется разрешение на переустройство, если можно сделать работы и только потом получить всю документацию и оформить перепланировку.
Тут стоит помнить о том, что когда перепланировка уже выполнена, то вам придется выплачивать штраф. Еще при выполнении перепланировки придется придерживаться всех существующих строительных правил нормы довольно просто, так как их множество. Эта ситуация возникает в большинстве количестве случаев при выполнении несогласованной перепланировки. Как например рассмотрим увеличение санитарного узла благодаря кухне, расширение на площадь ванной и туалета жилой комнаты, уменьшение сечения вентиляционного короба. Все это уже нельзя будет согласовать, так как такие действия не разрешены.
Как оформить перепланировку квартиры в Подмосковье
Когда вам требуется согласовать перепланировку в подмосковье, то схема проведения работ будет практически такой же.
Сначала в бюро технической инвентаризации требуется оформить техническую документацию на данную квартиру. Далее требуется обратиться в специализированную организацию для изготовления технического заключения, а также проекта перепланировки.
Далее все подготовленные документы передаться в специальные органы на рассмотрение. В Москве рассмотрением бумаг занимается мосжилинспекция, а в Подмосковье этим же занимается городская администрация.
Когда данный орган выдал вам разрешение, то по проекту можно провести перепланировку, далее в специальной комиссии будет изучено помещение, а также подписан акт о законном переустройстве.
После того, как изменения будут внесены в техническую документацию ПТС, и будут получены новые документы, процедуру согласования перепланировки можно считать оконченной.
Необходимо обратить внимание на то, что в московской области не существует правила, благодаря которому существует возможность согласовать перепланировку, которая была сделана без разрешения. В Подмосковье такие работы могут быть оформлены непосредственно через суд.
Отличия получения разрешения на перепланировку в Москве и подмосковье
| В Москве главным надзорным органом в области согласования перепланировок, в жилых многоквартирных домах, является Государственная Жилищная Инспекция г. Москвы. | В Московской области, главным надзорным органом в сфере согласования перепланировки и/или переустройства, является Администрация или Управление Архитектуры и Градостроительства при Администрации города. |
| Инициация выхода инспектора из Мосжилинспекции для приемки выполненного ремонта путем подачи комплекта документов через МФЦ. (Примерно через 7-10 дней после подачи заявления инспектор перезванивает и назначает дату и время выхода его на квартиру). | Сразу по окончании ремонтных работ, необходимо инициировать выход техника из Бюро Технической Инвентаризации, для графической фиксации выполненных при перепланировке изменений. |
| Комиссия Мосжилинспекции проводит визуальный осмотр выполненного ремонта и, если выполненный ремонт соответствует проекту, на который они выдали Распоряжение, предоставляется акт о завершении перепланировки и/или переустройства. | БТИ выдаёт документы, с внесенными изменениями по перепланировке квартиры, но с пометкой «Не представлен акт о завершенном переустройстве». |
Как согласовать перепланировку и получить разрешение?
Для оформления перепланировки квартиры или ее переустройства, необходимо сделать несколько шагов:
- Проверить, что запланированные работы не относятся к списку запрещенных.
- Подготовить проект, выполненный организацией имеющий допуск СРО.
- Собрать все необходимые документы по следующему перечню:
- заявление;
- паспорт;
- согласие всех жильцов и собственников;
- свидетельство о собственности;
- техпаспорт;· проект планируемой перепланировки.
При этом пакет документов может быть дополнен, так как требования в разных администраций незначительно, но отличаются.
- Подать документацию в МФЦ, после получения разрешения от госорганов, можно будет начинать работы.
- Дождаться решения, не начиная работы. Ответ будет получен в течение 20 рабочих дней. При этом отказ может быть обжалован через суд.
- Когда будет получено разрешение, только после этого можно приступать к работам. При этом, будет выдан журнал, куда нужно будет вписывать все производимые работы в ходе перепланировки.
Согласование изменений планировки квартир в Московской области
В административных регламентах (АР) городов и районов МО обстоятельно перечислены необходимые для согласования перепланировки документы; очерчен круг координируемых вопросов; определены правила приемки произведенных заявителем преобразований.
Перечень бумаг, необходимых для согласования перепланировки квартиры в МО, в г. Мытищи, г. Королев, г. Долгопрудный , определен вторым пунктом ст.26 редакции ЖК РФ, действующей с 1 января текущего года. Он содержит 4 обязательные позиции:
- Заявление, подписанное собственником недвижимости;
- Удостоверение личности заявителя (паспорт);
- Правоустанавливающие бумаги;
- Проект перепланировки.
Перепланировка квартиры: что нужно согласовывать
Не исключено, что в вашем случае перепланировка не нуждается в какой-либо регистрации. Получить подробную информацию можно в Постановлении №508-ПП, принятом 25 октября 2011 года.
Данная законодательная норма существенно упрощает процедуру подачи заявок на перепланировку и вносит ряд исключений в список объектов, для которых регистрация является обязательной. До принятия постановления существовало три типа перепланировки:
- принимаемые по утвержденному проекту;
- принимаемые по эскизу;
- несогласованные (запрещенные).
На данный момент для перепланировок, ранее согласовываемых по эскизу, больше не нужно добиваться разрешений. В категорию с упрощенным порядком проведения перепланировки вошли следующие виды работ:
- полное остекление лоджий и балконов;
- снос и возведение перегородок, не относящихся к несущим конструкциям, создание в них проемов;
- работы, связанные с монтажом систем кондиционирования и сплит-систем;
- переоборудование оконных конструкций;
- установка нового радиатора;
- переустановка сантехнических приборов, непосредственно находящихся в «мокрых зонах».
Для каких работ по перепланировке разрешение невозможно согласовать
Также в Постановлении перечислены обстоятельства, при которых разрешение на перепланировку не может быть выдано в принципе. Если владелец квартиры все-таки совершит несанкционированное изменение, на него будет наложен штраф, а планировку придется вернуть в исходное состояние. Если в план перепланировки будет внесена хотя бы одна из таких операций, такой план не будет согласован.
В список запрещенных изменений включены следующие пункты:
- демонтаж несущих стен, создание проемов в несущих конструкциях;
- возведение конструкций, которые чрезмерно нагружают перекрытия в доме;
- внесение изменений в вентиляционную систему, которые привели к ликвидации или перекрытию каналов;
- установка батареи в лоджии или балконе;
- слияние жилой площади и площади балкона/лоджии.
Что содержится в разрешении на перепланировку
В документе содержится следующая информация:
- Ф.И.О. заявителя — собственника
- Адрес помещения, в котором планируется проведение перепланировки.
- Наименование документации, который был сдан на рассмотрение (указывается проектная документация, разработчик проекта перепланировки)
- Перечень мероприятий (ремонтно-строительных работ), на которые выдается разрешение
- Продолжительность ремонтно-строительных работ.
- Режим производства работ и все ограничения.
- Перечисление требований к собственнику помещения (обеспечение свободного доступа в помещение должностных лиц Мосжилинспекции, управы района и других служб)
Согласование перепланировки нежилых помещений в жилом многоквартирном доме
Согласование проекта перепланировки нежилого помещения в жилом доме начинается с подачи проектной документации в Роспотребнадзор. Более сложные инженерные и конструктивные изменения могут потребовать разрешения дополнительных, профильных госинстанций.
Имея на руках все необходимые положительные заключения, пакет бумаг подается в Мосжилинспекцию. Именно эта государственная организация согласует перепланировочные работы.
Полный список необходимых бумаг и регламент перепланировки помещения в жилом доме:
- Подтверждения права владения.
- Площади, которые находятся в аренде, удостоверяются письменным разрешением от собственника.
- Техпаспорт БТИ: поэтажный план, справки по форме 1а и 5, экспликация.
- Техническое заключение, которое санкционирует проведение работ.
- Проект площадей, подготовленный экспертами организации, имеющей допуск СРО.
- Одобрительное заключение Роспотребнадзора (СЭС) и АПУ (архитектура), если затрагивается фасад.
- Положительное заключение от архитекторов дома или соответствующей организации.
- Договор с лицензированной компанией на осуществление авторского надзора в процессе проведения переустройства.
После рассмотрения всех документов, Мосжилинспекция выдает разрешение или отказывает по определенным причинам.
Какие изменения нужно согласовывать?
Выделяют 3 вида работ, которые подлежат предварительному согласованию:
-
Работы по переустройству. Сюда относится установка, замена или перенос сантехники, инженерных сетей, электрики или другого оборудования. Такие изменения считаются переустройством, если требуют внесения в проект. К примеру, установка новой ванны на прежнем месте не нуждается в согласовании. А если её перенос предусматривает замену труб, то в этом случае уже потребуется разрешение;
Чтo мoжнo и нeльзя измeнять в квapтиpe
Нeльзя:
- нapyшaть экcплyaтaцию дoмa — нaпpимep, paбoтy вeнтиляциoнныx кaнaлoв;
- oбъeдинять кyxню c гaзoвoй плитoй и жилyю кoмнaтy;
- pacпoлaгaть тyaлeт и вaннyю нaд кyxнeй или жилoй кoмнaтoй coceдeй cнизy;
- pacпoлaгaть кyxню нaд нижнeй кoмнaтoй coceднeй или пoд caнyзлoм
- вepxниx coceдeй;
- yбиpaть или мeнять нecyщиe кoнcтpyкции дoмa — нaпpимep, дeлaть пpoeмы
- в кoлoннax, cтeнax-пилoнax;
- пepeмeщaть бaтapeи нa вepaнды, бaлкoны, лoджии;
- пepecтpaивaть чepдaки, пoдвaлы и дpyгиe oбщeдoмoвыe тexпoмeщeния;
- мeнять фacaды c кyльтypнo-иcтopичecкoй цeннocтью.
Moжнo и нe тpeбyeт coглacoвaния:
- дeлaть кocмeтичecкий peмoнт;
- ycтaнaвливaть вcтpoeннyю мeбeль, caмopaздвижныe или кpyтящиecя двepи,
- витpины, нapyжныe тexcpeдcтвa — aнтeнны, кoндициoнepы;
- зaмeнять инжeнepнoe oбopyдoвaниe, нaпoльнoe пoкpытиe, cтoляpныe элeмeнты фacaдa;
- пepeycтaнaвливaть элeктpoплитy нa кyxнe, caнтexникy бeз измeнeния гaбapитoв caнyзлa и кyxни.
Пo фaктy мoжнo дeлaть в квapтиpe вce, чтo нe зaпpeщeнo.
Paзpeшeнo, нo тpeбyeтcя coглacoвaниe пpoeктa пepeплaниpoвки квapтиpы — peмoнт, зaтpaгивaющий нecyщиe и oбщeдoмoвыe инжeнepныe cиcтeмы:
- мeнять ycтpoйcтвo пoлoв;
- измeнять фacaд мнoгoквapтиpнoгo дoмa;
- пepeнocить вaнныe кoмнaт и тyaлeты;
- cтpoить гapдepoбнyю;
- yвeличивaть кoличecтвo кoмнaт зa cчeт нoвыx пepeгopoдoк;
- oбъeдинять кyxню, вaннyю или тyaлeт c кopидopoм и дpyгoe.
Ecли вы peшили дeлaть peмoнт c coглacoвaниeм пepeплaниpoвки, вaм пoтpeбyeтcя пoдгoтoвить дoкyмeнты.
Ремонт требующий согласования
Ремонтные работы можно разделить на три категории – косметический ремонт (не требует согласования), перепланировку и переустройство, которые требуется согласовывать.
- Косметический ремонт – направлен на улучшение эстетических свойств имеющихся помещений и, в отличие от перепланировки и переустройства не вносит изменения в планировку помещений.
- Переустройством считаются работы, проводимые в рамках существующих границ помещений, но требующие внесения изменений в документацию БТИ. Примером могут служить работы по переносу кухонной мойки, установке биде, развороту унитаза или ванны.
- Перепланировка – это более масштабный комплекс работ, изменяющих конфигурацию помещений или включающий мероприятия по устройству/изменению пирога полов без затрагивания конструкций перекрытия. Для данных видов работ также необходимо внесение изменений в техническую документацию БТИ.
На практике это означает, что все ремонтные работы, приводящие к изменению планировки квартиры (отличию от плана БТИ), нужно согласовывать.
Чем грозит неузаконенная перепланировка
Иногда собственники квартиры, не желающие связываться с надзорным органом, организуют работы по переустройству самостоятельно, не согласовав их с инспектором. Такие действия могут стать причиной привлечения к административной или даже уголовной ответственности, а также крупным штрафам и выплатам.
После обнаружения самовольно проведенных ремонтно-строительных работ представители Мосжилинспекции потребуют вернуть помещение в проектное состояние. Если собственник проигнорирует это предписание, инспекторы обратятся в суд, а после к службе судебных приставов.
Несогласованное переустройство может таить настоящую опасность – специалисты выделяют несколько изменений, которые влияют на аварийность здания:
- Перенос газовой плиты без сотрудников «Мосгаза».
- Обустройство проема внутри несущей стены без укрепления.
- Демонтаж перегородки между туалетом и ванной, где могут находиться вентиляционные шахты, другие коммуникации.
- Демонтаж подоконного блока, последующее объединение лоджии с комнатой.
Все эти действия относятся к потенциально опасным для многоквартирного дома, поэтому обязательно привлекут внимание инспекторов из надзорного органа. Необходимо ответственно относиться к любым изменениям планировки, изучить тонкости согласования, чтобы быстро узаконить переустройство.