Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Передача недвижимости родственникам: выбрать договор дарения или купли-продажи?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
При дарении Одаряемому не нужно платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ)
Внимание!
Только между близкими родственниками (родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, сестры и братья, в т. ч. и усыновлённые)
Если у вас долевая собственность, (например 1/2) и Вы ее отчуждаете, то не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками.
На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов.
- При заключении дарения между третьими лицами уже оплачивается НДФЛ.
- Дарение легче оспорить в суде, особенно если даритель пожилой человек.
- Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями.
- Возможность отмены договора дарения — минус для одаряемого (подробно ст. 578 ГК РФ).
Что предпочтительнее?
Как видно из рассмотренных особенностей фиксации договоренностей, выбирать между ними наиболее оптимальную альтернативу следует с учетом разных факторов:
- наличия родственных уз у участников правоотношения;
- давности принадлежности жилплощади продавцу до отчуждения;
- основание получения имущества и пр.
Для наглядности и удобства анализа можно использовать сравнительную таблицу:
| Основание для сравнения | Дарение | Купля-продажа |
| Налогообложение | 13% стоимости — при оформлении сделки между чужими лицами | 13% полученного дохода, если квартира принадлежала продавцу до 5 лет (возможно использование вычета в размере затрат на приобретение) |
| Освобождение от НДФЛ | При совершении сделки между родственниками или супругами (взаимозависимыми людьми) — полностью | Только после владения продавцом более 5 лет |
| Реализация после оформления без НДФЛ | 3 года | 5 лет |
| Режим общей совместной собственности супругов | Не распространяется | Распространяется |
| Преимущественное право приобретения у совладельцев | Нет | Есть |
| Необходимость получения согласия от совладельцев | Да | Нет |
Налог с продажи квартиры
При продаже квартиры любому лицу, включая родственника с помощью купли-продажи, продавец должен выплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости.
Но если он продаёт собственность, которой владел более трёх лет, то от такого налога закон освобождает продавца. Однако, это правило действует только в отношении собственности, приобретённой до 2016 года. Если же человек получил это имущество позже, то от налога он может быть освобождён только в случае продажи после пяти лет владения.
Трёхлетний или пятилетний периоды исчисляются:
- От прохождения процедуры приватизации;
- Если недвижимость получена на основании договора пожизненной ренты с иждивением, с момента заключения договора;
- После вступления в права наследования;
- Если объект получен в дар, с момента подписания дарственной.
Многие недоумевают – что выгоднее дарственная или договор купли продажи. И одна, и другая сделка предусматривает наличие правовых отношений сторон, регулируемых и контролируемых ГК РФ, а также другими нормативными и правовыми актами.
Самой актуальной темой считается вопрос цены заключения каждой сделки. Чтобы разобраться, что выбрать – дарственную или договор купли продажи, можно сравнить процесс оформления каждого:
- на момент оформления ни тот, ни другой договор не обязательно подписывать у юриста. Это делается по собственному желанию, но все же является рекомендуемой процедурой. С точки зрения расходов за пользование услугами нотариуса и уплаты государственной пошлины за заверение, нельзя выделить преимущество конкретной сделки, поскольку составить его можно самостоятельно;
- в вопросе осуществления государственной регистрации эти две сделки также равны. Это зависит от предмета соглашения, а не от разновидности;
- иногда нужно уплатить 13% НДФЛ. Исключением являются случаи, если соглашение подписывается между близкими родными. С них снимается обязанность его уплаты. Еще одно отличие касаемо вопроса налогов – при дарении их уплачивает одаряемый, а в случае купли-продажи – продавец;
- имущество по дарственной передается задаром, что выгодно для получателя. Во втором случае оплата обязательна;
- для оспаривания дарственной нужны весомые основания, а при купле-продаже все участники равноправны, поэтому оспорить ее сложно.
У каждого договора есть свои подводные камни.
Если собственник имущества совершенно не обладает никакими юридическими знаниями, то целесообразно обратиться за помощью к специалистам, но это влечет дополнительные расходы.
Основные различия договоров дарения и купли-продажи
Обе сделки предполагают наличие гражданских отношений, регулируемых ГК РФ, а также иными нормативно-правовыми актами. Заключение договоров по получению объекта, требует взвешенного подхода: надо изучить все плюсы и минусы, юридические тонкости, чтобы подобрать идеальный вариант решения. Это две кардинально отличающиеся сделки. Дарственная предполагает безвозмездное отчуждение имущества, в то время как купля-продажа – отношения, при которых одна из сторон (это покупатель) получает предмет, а вторая (продавец) – оплату.
Однозначно сказать, что оформляется быстрее и лучше: дарственная или купля продажа заранее невозможно, требуется изучить все нюансы каждой из представленных сделок и только потом принимать решение.
Что нужно знать о договоре купли-продажи
Сделка отличается от дарения и связана с определенными нюансами. Если продавец состоит в браке, для заключения соглашения потребуется получить разрешение супруга. Когда в официальных семейных правоотношениях находится покупатель, приобретенная недвижимость будет признано совместно нажитым имуществом.
Обратите внимание: Лицо имеет право на единоразовый налоговый вычет при приобретении квартиры. Это связано с расходами на жильё. Если человек владел имуществом менее трёх лет, при продаже предстоит заплатить 13% от стоимости реализованного объекта.
Если человек заключает договор купли-продажи, сделка будет осуществлена максимально быстро. Если договор недействительный с юридической точки зрения, покупателю вернут денежные средства и компенсируют расходы, которые он понес в процессе заключения соглашения. Это важное преимущество.
Особенности составления ДД
При его составлении особенно необходимо брать в расчет ряд факторов:
- двусторонний характер – то есть одариваемый имеет право отказаться от имущества;
- отсутствие прямой и косвенной выгоды – обязательная безвозмездность отмечена в законодательной базе;
- форма – дарственная может быть составлена и в устной форме, но в случае с недвижимостью все же нужен письменный вариант;
- фактический переход прав собственности проходит только после регистрации в Росреестре;
- право дарителя на отмену документа до момента смены собственника.
Чем отличается дарственная от купли продажи
Прежде че говорить о главных отличительных чертах двух соглашений, необходимо разобраться, что такое договор дарения и договор продажи.
Договор дарения — соглашение, на основании которого одно лицо передает права на какой – либо объект, находящийся в его собственности другому лицу. Обратите внимание, такая передача осуществляется на принципе безвозмездности.
Соглашение о купле – продаже представляет собой документ, в соответствии, с положениями которого одно лицо, являющееся собственником, передает второму лицу, являющемуся покупателем объект за определенную денежную сумму. Только после того, как все, указанные договор средства поступят к продавцу, покупатель может обрести права на объект.
Таким образом, основное отличие этих соглашения – возмездность передачи объекта.
Если выбрано дарение: какие преимущества имеет дарственная на недвижимость?
Именно эта процедура между людьми, состоящими в родственных связях, сейчас стала особенно популярна.
Дарственная – бумага, написанная на добровольной основе с целью передачи имущества как подарка, на безвозмездной основе.
Она является окончательной, так как сразу после завершения процедуры право владения переходит к другому человеку.
Участниками данного договора являются даритель и одариваемый.
Плюсы дарственной:
- быстрое и несложное оформление бумаг. Бланк можно найти на просторах Интернета и заполнить. Всего потребуется 3 экземпляра, которые совершенно не обязательно заверять у нотариуса.Договоры нужно будет подписать обеими сторонами и отнести работникам уполномоченных органов государственной регистрации. Особенно удобно передавать таким способом имущество при срочном отъезде, тяжелой болезни.
- По дарственной квартира отходит одному конкретному лицу (одариваемому), у которого будут все права и никто не сможет после смерти дарителя претендовать на его имущество, даже близкие родственники умершего. ВАЖНО: При расторжении брака одариваемого с мужем (женой) также квартира не будет подлежать разделу.
- При заключении договора с близкими родственниками данная процедура не облагается налогами.
- Лицо, получившее квартиру по договору дарения, получает права на владение с момента двухстороннего подписания бумаг.
Минусы дарственной:
- если родственник не ближайший (двоюродные сестры, братья, дяди, тети), одариваемому придется уплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости квартиры.
- Владеть имуществом по своему усмотрению может гражданин, получивший в дар квартиру, вплоть до вселения на ее площадь посторонних людей, не посоветовавшись с дарителем, кроме его выселения и продажи жилья.
- Сложности по признанию договора недействительным и его расторжение, кроме случаев когда:
- даритель – престарелый человек;
- были зафиксированы угрозы, давление со стороны лица, желающего получить недвижимость в дар;
- у дарителя эта квартира – единственное имущество в собственности;
- одариваемый умер раньше дарителя;
- использование жилья не по назначению, приведение его в непригодный для проживания вид.
Особенности договора купли-продажи
Данный способ отчуждения жилья происходит на платной основе. Продавец передает покупателю часть квартиры, а тот оплачивает ее стоимость. Договор требует нотариального удостоверения. Расходы стороны обычно делят пополам.
Еще одна особенность договора – продавец освобождается от налоговых обязательств. При условии, что жилье находится в его собственности свыше трех лет.
Если имущество пребывает в общей собственности нескольких граждан, то продавец должен первоначально предложить выкупить свою часть остальным совладельцам. Условия сделки должны быть такими же, как при продаже жилья третьим лицам. Предложение о выкупе части квартиры направляется через нотариуса. Совладельцам дается ровно месяц для принятия решения. По истечении срока собственник может продать жилье третьим лицам.
Дарственная на квартиру: плюсы и минусы
В рамках процесса дарения существенную роль играет дарственная. Что же это такое? Под дарственной понимается документ, который свидетельствует о процессе безвозмездного перехода права собственности от одного лица к другому.
Отметим, что юридической терминологии знакомо понятие «договор дарения», а не «дарственная», хотя оба слова – синонимы. К главным чертам дарственной относятся добровольность и окончательность. Когда дарственная будет оформлена надлежащим образом, то имущество законно перейдет в собственность другого лица.
Особенно распространен такой договор на рынке вторичного жилья. Теперь рассмотрим основные плюсы и минусы дарения.
Минусы дарения:
- Высокий налог на имущество, передаваемое по договору дарения не родственникам. Такой налог будет равен 13% от стоимости квартиры. Это делает крайне невыгодным дарение имущества лицам, которые не являются родственниками дарителя. Нетрудно догадаться, для чего законодатель пошел на это. Первое, что бросается в глаза, это возможность взимания более высокого налога для пополнения государственного бюджета. Также такой ход позволил избежать мнимых и притворных сделок. Раньше весьма часто квартиры якобы передавались в дар, а фактически это была купля-продажа. Деньги же передавались неофициально, чтобы избежать налогообложения. Теперь передача имущества в дар не родственникам стала невыгодной. А реальное же дарение на практике как раз и осуществляется между родственниками;
- Договор дарения проще, чем другие договоры, можно признать недействительным. Он может утратить силу и быть отмененным, если, к примеру, нарушено условие о безвозмездности. Кроме того, одаряемого могут заподозрить в мошеннических действиях, если даритель – лицо, преклонного возраста, страдающее психическими заболеваниями, либо которое находится не в полном здравом рассудке, что зачастую и создает прецеденты на практике;
Что лучше дарственная или договор купли-продажи
Гражданский кодекс Российской Федерации, а в частности часть вторая, регулирует такой спектр правоотношений как договорное право. Среди наиболее распространенных соглашений на отчуждение имущества является договор купли-продажи. Это соглашение, в котором присутствуют 2 стороны:
- покупатель;
- продавец.
Важнейшим в данном соглашении является его предмет. Под предметом понимается все то, по поводу чего возникают права и обязанности у сторон сделки. Как правило, предметом договора выступают вещи в их гражданско-правовом понимании, а именно объекты, имеющие твердое, жидкое или газообразное состояние, которые освоены человеком и доступны ему. Самыми распространенными предметами такого соглашения выделим следующие:
- Недвижимость, в том числе квартиры, земли и др.
- Движимые вещи, в том числе машины, драгоценности и др.
Коренным образом от вышеописанного соглашения отличается договор дарения. Купля-продажа всегда является возмездной сделкой, что означает, что покупатель взамен на предоставленное ему имущество вносит ту или иную плату. В договоре же дарения никакого встречного предоставления нет.
Судить о том, что лучше, дарственная или купля — продажа довольно сложно, так как в юридических кругах имеется масса точка зрений «ЗА» и «ПРОТИВ» и того и другого соглашения. Так, например, поддерживая вариант дарственной, некоторые юристы полагают, что основным его преимуществом является то, что его можно расторгнуть по волеизъявлению одной из сторон.
Другие юристы оценивают возмездность договора купли-продажи как основное преимущество перед дарением. Ниже мы разберемся подробнее с плюсами и минусами как одного, так и другого соглашения.
Дарственная и договор купли-продажи: как правильнее оформить сделку по квартире
Купля-продажа и дарственная относятся к основным видам гражданско-правовых отношений по передаче права собственности. Оформляется каждое из этих соглашений посредством составления и подписания специальных документов. Несмотря на схожесть, они обладают рядом существенных отличий.
Для большинства людей нет разницы между понятиями дарение или купля-продажа, пока с ними не приходится столкнуться лично. Чтобы осуществить правильный выбор в пользу составления и регистрации того или иного вида гражданско-правовых отношений, необходимо понимать, что представляют собой эти юридические документы. Что лучше в той или иной ситуации, дарственная или договор купли-продажи на квартиру — каждый выбирает сам. Прежде чем остановить свой выбор на каком-либо из представленных вариантов, ознакомьтесь с их плюсами и минусами, нюансами и особенностями.